Дело № 2а-1722/2024 (УИД 69RS0040-02-2024-003369-96) 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

6 декабря 2024 года г. Тверь

Центральный районный суд г. Твери в составе: 

председательствующего судьи Роговой В.В., 

при помощнике судьи Степановой О.С.,

с участием представителя административного истца ФИО1 - ФИО2,

представителя административного ответчика администрации Центрального района г. Твери по доверенности ФИО3,

представителей заинтересованных лиц - Министерства Тверской области по обеспечению контрольных функций по доверенности ФИО4,

администрации г. Твери по доверенности ФИО5,

ООО «Граффити» ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к администрации Центрального района в г. Твери о признании незаконным приказа об отказе в переводе жилого помещения в нежилое помещение, обязании совершения определенных действий,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с административным иском, в котором просит признать незаконным приказ администрации Центрального района в г.Твери от 8 мая 2024 года № 55 об отказе в переводе жилого помещения в нежилое, а также обязать административного ответчика предоставить ФИО1 государственную услугу по переводу жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, земельный участок №, в нежилое на основании заявления от 2 апреля 2024 года и представленных документов.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником жилого помещения общей площадью 690,8 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, земельный участок 60, кадастровый №, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от 4 марта 2024 года №.

2 апреля 2024 года административным истцом подано заявление о переводе указанного жилого помещения в нежилое в администрацию Центрального района в г. Твери. К заявлению приложены документы, предусмотренные ч. 2 ст. 23 ЖК РФ, что подтверждается распиской в получении документов от 2 апреля 2024 года.

8 мая 2024 года административным ответчиком принят Приказ № 55 об отказе в переводе жилого помещения в нежилое с указанием следующих оснований: в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 24 Жилищного кодекса Российской Федерации представления документов в ненадлежащий орган; в соответствий с пунктом 3 части 1 статьи 24 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с тем, что не соблюдены предусмотренные статьей 22 настоящего Кодекса условия перевода помещения.

Административный истец считает Приказ от 8 мая 2024 года № 55 об отказе в переводе жилого помещения в нежилое незаконным, поскольку он противоречит ст. 23, 24 Жилищного кодекса Российской Федерации, нарушает права и законные интересы административного истца и подлежит отмене по следующим основаниям.

1. Отказ административного ответчика в связи с предоставлением документов в ненадлежещий орган не основан на законе. 

В соответствии с ч. 1 ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.

Административный истец обращался за разъяснением порядка перевода жилого дома в нежилое помещение в администрацию Центрального района в г. Твери. Полученные разъяснения подтверждали положения ЖК РФ. Полномочия администрации также подтверждаются Постановлением Главы администрации города Твери от 4.07.2006 № 2766 «О принятии решений по переводу жилых помещений в нежилые помещения, нежилых помещений в жилые помещения, по согласованию переустройства и перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных и жилых домах в городе Твери», Административным регламентом предоставления муниципальной услуги «Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение» (утвержден постановлением администрации города Твери от 29 января 2024 № 49).

Таким образом, в соответствии с приведенными положениями закона, принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения отнесено к полномочиям органов местного самоуправления. Административным ответчиком в нарушение пункта 6 части 1 статьи 14, части 1 статьи 23 ЖК РФ вынесен неправомерный приказ, мотивированный представлением заявителем документов в ненадлежащий орган.

2. Неправомерным является довод Административного ответчика о том, что перевод жилого помещения в нежилое должен осуществляться в соответствии с требованиями градостроительного законодательства, которым предусмотрено, что ввод в эксплуатацию нежилого здания возможен только после получения разрешительной документации на реконструкцию.

У Административного ответчика отсутствовали правовые основания для принятия оспариваемого Приказа, так как перевод жилого дома в нежилое осуществляется с учетом положений статьи 23 ЖК РФ. При этом все необходимые документы были предоставлены.

В соответствии с пунктом 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пунктом 1 части 1 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации жилой дом (индивидуальный жилой дом, объект индивидуального жилищного строительства) считается одним из видов жилых помещений.

В свою очередь условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение определены главой 3 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления на основании заявления собственника соответствующего помещения или уполномоченного им лица и документов, перечень которых закреплен в частях 2 и 2.1 той же статьи названного Кодекса.

Часть 2 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает перечень документов, необходимых при переводе нежилого помещения в жилое помещение, которые собственник соответствующего помещения должен представить в орган, осуществляющий такой перевод.

Указанный перечень является исчерпывающим, поскольку частью третьей данной нормы установлено, что орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов, кроме документов, установленных частью второй указанной статьи.

Все необходимые документы административным истцом представлены.

Как указано выше, жилой дом также является одним из видов жилых помещений, перевод которого в нежилое осуществляется в соответствии с требованиями Жилищного кодекса Российской Федерации, которым не предусмотрено в рамках этой процедуры предоставление разрешения на строительство или реконструкцию, а также проектной документации.

В этой связи, доводы администрации, приведенные в оспариваемом Приказе о возможности осуществления перевода жилого дома в нежилое здание только в порядке реконструкции, являются ошибочными.

Согласно ст. 1 Градостроительного кодекса РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. 

Согласно проекту переустройства и приспособления жилого здания под офис, выполненного ООО «Граффити» и представленного административным истцом для выполнения перевода, изменения параметров, замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций не предполагается. Переустройство и приспособление не изменяют контур здания, следовательно, не изменяют параметры здания - объекта капитального строительства и не являются реконструкцией.

С учетом изложенного, оспариваемый Приказ административного ответчика не соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения, влечет нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Определением Центрального районного суда г. Твери от 8.08.2024 года, 8.11.2024 года к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Главное управление архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области, Главное управление по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области.

Определением суда, занесённым в протокол судебного заседания от 8.07.2024 года, 9.09.2024 года, 8.10.2024 года к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены ООО «Граффити», Министерство Тверской области по обеспечению контрольных функций, администрация г.Твери. 

В судебное заседание административный истец ФИО1 и его представитель ФИО7, не явились, о дате, месте и времени рассмотрении дела извещены, об отложении рассмотрения дела не просили.

Представитель ФИО1 - ФИО2 в судебном заседании административные исковые требования поддержала, просила об их удовлетворении. 

В поданных возражениях указала, что доводы административного ответчика и Министерства Тверской области по обеспечению контрольных функций об отсутствии законодательно установленного порядка перевода жилого дома (здания) в нежилое, прямо противоречат положениям ЖК РФ.

Статья 16 ЖК РФ выделяет один из видов жилых помещений - жилой дом, которым признается индивидуально определенное здание. Жилым домом признается индивидуально определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (часть 2 статьи 16 ЖК РФ). В свою очередь условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение определены главой 3 ЖК РФ.

С учетом вышеприведенного правового регулирования, прямо противоречат положениям ЖК РФ доводы администрации и Минконтроля о том, что перевод жилого помещения (индивидуального жилого дома) в нежилое помещение (здание) законодательно не установлен.

Доводы Администрации и Минконтроля о необходимости осуществления перевода жилого помещения в нежилое в порядке реконструкции, являются ошибочными.

Согласно ст. 1 Градостроительного кодекса РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Согласно проекту переустройства и приспособления жилого здания под офис, выполненного ООО «Граффити» и представленного административным истцом с заявлением о переводе, «изменения параметров, замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций не предполагается. Переустройство и приспособление не изменяют контур здания, следовательно, не изменяют параметры здания - объекта капитального строительства и не являются реконструкцией».

Проектом переустройства и приспособления жилого здания под офис предусматривается: приспособление здания заключается в изменении наименования помещений в соответствии с функциональным назначением.

В ходе переустройства производится: демонтаж оборудования (электроплита, раковина, горизонтальные разводки холодного и горячего водоснабжения, водоотведения и электроснабжения).

При разработке проектной документации в расчетах учитывалась полезная нормативная нагрузка 200 кгс/м.кв. Таким образом, при приспособлении жилых помещений здания под офис (полезная нормативная нагрузка согласно СП 20.13330.2016- 200 кгс/м.кв.) полезная нагрузка на перекрытие не будет превышать принятую в проекте. При этом местоположение санитарно-технических приборов в санузлах, в результате приспособления не изменяется. Таким образом, не проводится реконструкция спорного объекта.

Доводы Минконтроля о недостатках ГПЗУ, о якобы отсутствии уведомления о соответствии построенного объекта, о повышении нагрузок на инженерные сети, о необходимости изменения ВРИ, не могут свидетельствовать о законности оспариваемого отказа. Такие основания администрацией в отказе не приведены, они не соответствуют действительности и противоречат представленному проекту.

Проектная документация объекта индивидуального жилищного строительства была изготовлена исключительно для согласования внешнего облика объекта ИЖС с уполномоченными органами.

Представитель административного ответчика администрации Центрального района в г. Твери на основании доверенности ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, поддержала доводы ранее представленного отзыва на иск, в котором указано, что при обращении стороной истца в администрацию района за предоставлением муниципальной услуги данный вопрос был рассмотрен на комиссии по переводу жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения, по согласованию переустройства и перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных и жилых домах при администрации Центрального района в городе Твери. В соответствии с Приказом администрации Центрального района в городе Твери № 55 от 8.05.2024 года было принято решение отказать в переводе жилого помещения (жилого дома) в нежилое помещение на основании норм действующего законодательства.

В части отказа в переводе из жилого помещения в нежилое помещение, решение комиссии по переводу жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения, по согласованию переустройства и перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных и жилых домах при администрации Центрального района в городе Твери законно и обоснованно.

Согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по указанному адресу находится земельный участок с кадастровым номером № площадью 559,7 кв.м, который с 22.08.2022 года принадлежит ФИО1 В границах указанного земельного участка 13.02.2024 года зарегистрирован 3-х этажный жилой дом с кадастровым номером №, площадью 690,8 кв.м.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) для перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение предусмотрен разрешительный порядок с учетом требований ЖК РФ и законодательства Российской Федерации о градостроительной деятельности.

В отношении перевода жилого здания в нежилое и нежилого здания в жилое такая процедура не предусмотрена. Перевод жилого здания в нежилое и нежилого здания в жилое предполагает изменение его функционального назначения и соответственно вида разрешенного использования, в связи с чем, такое изменение должно осуществляться путем проведения реконструкции, порядок осуществления которой установлен положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ).

Реконструкция объекта индивидуального жилищного строительства в объект капитального строительства, имеющий иное функциональное назначение, должна осуществляться в общем порядке на основании выданного уполномоченным органом разрешения на строительство, в целях получения которого застройщику требуется наряду с заявлением представить перечень документов, предусмотренный частью 7 статьи 51 ГрК РФ.

Частью 2 статьи 51 Градостроительного Кодекса РФ установлено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство.

Согласно части 1 статьи 54 ГрК РФ государственный строительный надзор осуществляется при строительстве (реконструкции) объектов капитального строительства, проектная документация которых подлежит экспертизе в соответствии со статьей 49 ГрК РФ.

Здание - это результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных (ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384- ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»). При этом здания по своему назначению подразделяются на жилые и нежилые (п. 9 ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 218-ФЗ).

Таким образом, возможность изменения вида объекта недвижимости из здания (жилой дом) в помещение (нежилое) или наоборот действующим законодательством РФ на основании положений ЖК РФ по акту о переводе жилого помещения в нежилое помещение, нежилого помещения в жилое помещение не предусмотрена.

Также в действующем законодательстве РФ не установлен порядок изменения назначения здания (перевода нежилого здания в жилое здание (жилой дом) или наоборот) без реконструкции (письма Минэкономразвития России от 20.04.2017 № ОГ-Д23-4621, от 14.03.2017 № Д23-1536, от 24.04.2017 № ОГ-Д23-4974).

В соответствии со статьей 55 ГрК РФ предусмотрена процедура завершения строительства объекта капитального строительства. Так, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструируемого объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Вместе с тем, порядок перевода помещений из жилого в нежилое, который установлен статьей 23 Жилищного Кодекса Российской Федерации в случае перевода жилого строения (здания) в нежилое не применим.

В данном случае перевод нежилого помещения в нежилое помещение на основании проектной документации является нарушением разрешительного порядка в соответствии со статьей 51 ГрК РФ.

На основании вышеизложенного, администрация Центрального района в городе Твери возражает относительно перевода жилого помещения (жилого дома) в нежилое помещение на основании указанных доводов.

Представитель заинтересованного лица Министерства Тверской области по обеспечению контрольных функций на основании доверенности ФИО4 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, поддержала доводы ранее представленного отзыва на иск, в котором указано, что согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним по адресу: 

<

адрес>, находится земельный участок с кадастровым номером № площадью 559,7 кв.м, который принадлежит ФИО1 В границах земельного участка 13.02.2024 года зарегистрирован по упрощенному порядку, в соответствии с частью 10 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», 3-х этажный жилой дом с кадастровым номером № площадью 690,8 кв.м.

Согласно части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство, реконструкцию объектов индивидуального жилищного строительства не требуется, с 4.08.2018 года введен уведомительный порядок строительства объектов индивидуального жилищного строительства.

В соответствии с генеральным планом города Твери земельный участок расположен в функциональной зоне застройки малоэтажными жилыми домами до 4-х этажей, в границах зоны с особыми условиями использования территории, в групповой охранной зоне исторического района культурного слоя (памятник археологии).

Использование земельного участка осуществляется в соответствии с требованиями пункта 5 статьи 5.1 и статьи 36 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации». Строительство производится по согласованию с Главным управлением по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области.

В соответствии с правилами землепользования и застройки города Твери земельный участок расположен в территориальной зоне малоэтажной жилой застройки, расположенной на территории исторически сложившихся районов центральной части города (Ж2-1). Установлен градостроительный регламент (ИЖС допускается размещать по красной линии, при этом вновь возводимые конструкционные части иных объектов капитального строительства должны размещаться с установленными отступами (минимум 3 м).

Главархитектурой Тверской области в 2022 году выдан ГПЗУ № РФ-69-2-40-0-00-2021-0731, графическая часть которого не соответствует вышеуказанному требованию к отступам (по границе земельного участка), указанным в его текстовой части, что говорит о недостатках при выдаче Главархитектурой Тверской области ГПЗУ.

В отношении строящегося объекта Архитектурной студией «Стиль» был разработан проект - индивидуальный одноквартирный жилой дом (площадь участка 559,7, площадь застройки 264, площадь озеленения 89,7, площадь твердых покрытий 206, этажность дома 3, общая площадь 649 кв.м). Данный проект был согласован 21.07.2022 года Главным управлением по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области (отметка на проекте генерального плана строительства 21.07.2022 63/03-07). Согласование носило формальный и необъективный подход, так как объект по своему архитектурно-градостроительному облику не указывал на ИЖС.

ФИО1 по результатам рассмотрения уведомления о планируемом строительстве от 18.10.2022 года, Главархитектурой Тверской области выдано уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве объекта ИЖС параметров от 31.10.2022 № 69-000-1480-2020. Указанные параметры объекта строительства ИЖС - надземные этажи 3, высота 13.55 м, площадь застройки 264 кв.м, отступы с северной стороны земельного участка - размещение по красной линии, с западной - 8.20 м., с южной - 3,5 м. Уведомление о соответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности либо о несоответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности в Главархитектуру Тверской области не поступало.

По имеющейся в Министерстве информации, ресурсоснабжающими организациями города Твери (ООО Тверь Водоканал», АО «Газпром газораспределение Тверь») по указанному адресу были выданы технические условия подключения (технологического присоединения) на объект индивидуального жилого дома.

Проектом предусматривается переустройство и приспособление жилого здания под офис закрытого типа без проведения строительно-монтажных работ, без изменений в инженерных сетях дома, что ведет к увеличению нагрузок на инженерные сети здания.

В силу пункта 1 части 1 статьи 16 ЖК РФ к жилым помещениям относится жилой дом. Вместе с тем, согласно части 2 статьи 16 ЖК РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Пунктом 39 статьи 1 ГрК РФ установлено, что объект индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. При этом понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» применяются в ГрК РФ, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации в одном значении, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Таким образом, несмотря на то, что в соответствии с нормами ЖК РФ жилой дом (объект индивидуального жилищного строительства) является жилым помещением как объект жилищных прав, как объект недвижимости он относится к такому виду объектов как здание.

Кроме того, согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 1 части 4 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» здание и помещение являются разными видами объектов недвижимости.

Под помещением согласно статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» понимается часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.

Здание - это результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных (статья 2 Федерального закона от

30.12.2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»). При этом здания по своему назначению подразделяются на жилые и нежилые (пункт 9 часть 5 статья 8 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения и соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Возможность изменения вида объекта недвижимости из здания (жилой дом) в помещение (нежилое) или наоборот действующим законодательством РФ на основании положений ЖК РФ по акту о переводе жилого помещения в нежилое помещение, нежилого помещения в жилое помещение не предусмотрена.

Также в действующем законодательстве Российской Федерации не установлен порядок изменения назначения здания (перевода нежилого здания в жилое здание (жилой дом) или наоборот) без реконструкции (аналогичная позиция изложена в письмах Минэкономразвития России от 14.03.2017 № Д23и-1536, от 20.04.2017 № ОГ-Д23-4621, от 24.04.2017 № ОГ-Д23-4974).

Согласно статьи 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объекта капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных частью 17 статьи 51 ГрК РФ. Согласно части 1 статьи 54 ГрК РФ государственный строительный надзор осуществляется при строительстве (реконструкции) объектов капитального строительства, проектная документация которых подлежит экспертизе в соответствии со статьей 49 ГрК РФ.

Проектная документация строительства трех этажного офисного здания подлежит экспертизе (проверка соответствия строительных документов действующим нормам и правилам). В том числе нормативам градостроительного проектирования к обеспечению объекта нормируемыми элементами благоустройства, обеспеченности доступности инвалидов и МНГ, коэффициенту застройки территории.

Согласно сложившейся практике, в отношении зданий, новое назначение которых не связано со строительством и обслуживанием индивидуальных жилых домов, изменение их назначения с «жилое» на «нежилое» осуществляется после изменения вида разрешенного использования земельного участка на вид, соответствующий новому назначению здания в соответствии с градостроительным регламентом.

Государственный кадастровый учет изменения назначения здания с «жилое» на «нежилое» осуществляется на основании разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта и технического плана.

В случае, если в представленных таких документах отсутствует новое наименование здания (магазин, кафе и т.п.) последующее его изменение (или внесение) в ЕГРН осуществляется на основании заявления, форма которого утверждена приказом Минэкономразвития России от 08.12.2015 № 920.

В соответствии со статьей 41 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещения (в том числе и жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) не допускаются. 

На основании вышеизложенного, изменение вида объекта недвижимости и изменение назначения здания (с жилого на нежилое или наоборот) возможно исключительно в результате проведения работ по реконструкции объекта недвижимости, при наличии исходной документации на строительство объекта (перечень статей 51 и 55 ГрК РФ), в том числе разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (разрешение удостоверяет, что построенный объект соответствует всем законным параметрам и может применятся по назначению).

Представитель заинтересованного лица ООО «Граффити» ФИО6 в судебном заседании поддержала заявленные административные требования, просила в их удовлетворении, согласно представленным письменным доводам, указала, что жилое здание, площадью 690,80 кв.м, с кад. №, расположенное по адресу: 

<

адрес> на земельном участке площадью 560 кв.м, с кад. №, построено в 2023 году по индивидуальному проекту ООО Архитектурная студия "Стиль" (шифр 2162-22), согласованному с Главным Управлением по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области от 21.07.2022 года, поставлено на Государственный кадастровый учет и зарегистрировано право собственности в соответствии с Законом «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ от 13.07.2015 года.

Проект переустройства и приспособления жилого здания под офис закрытого типа предусматривает перевод жилого здания в нежилое, без проведения строительно-монтажных работ и без изменения параметров объекта капитального строительства (технико-экономических показателей). 

Спорный участок жилого дома расположен в границах исторического района города, в границах охранной зоны объектов культурного наследия, в квартиле с сохранившимися охраняемыми элементами планировки XVIII-XIX вв., в границах распространения археологического культурного слоя.

Согласно ГрК РФ ст. 57.3 п. 1 на данный земельный участок получен ГПЗУ в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка.

В соответствии с ГПЗУ, земельный участок по 

<

адрес>, относится к главе 24 - Градостроительный регламент зоны малоэтажной жилой застройки, расположенной на территории исторически сложившихся районов центральной части города Ж2-1 - Зона застройки малоэтажными многоквартирными жилыми домами, этажностью не выше четырех этажей, расположенными на территории исторически сложившихся районов центральной части города Твери с ограничениями высотности и плотности новой застройки, в сочетании с объектами социально-культурного и коммунально-бытового назначения, связанными с проживанием граждан, а также объектами инженерной инфраструктуры.

Офисы по своему функциональному назначению входят в список основных видов разрешенного использования земельных участков (поз. 16 - Деловое управление): Размещение объектов капитального строительства с целью: размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности).

Таким образом, при переводе жилого здания в нежилое под офис, земельный участок не противоречит основным видам разрешенного использования земельных участков. При этом, проектом также соблюдены нормативные требования по предельным параметрам разрешенного строительства, максимальному коэффициенту застройки, благоустройству, озеленению и минимальному количеству мест для стоянки (размещения) индивидуального автотранспорта в границах земельного участка.

Проектная документация перевода жилого здания в нежилое выполнена согласно требованиям части 2 статьи 23 ЖК РФ. В соответствии с пунктом 39 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, пунктом 1 части 1 статьи 16 ЖК РФ «Виды жилых помещений», жилой дом индивидуальный жилой дом, объект индивидуального жилищного строительства относится к жилым помещениям: жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

На основании части 1 и 2 статьи 23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение осуществляется органом местного самоуправления по предоставлению требуемого перечня документов, включая проектную документацию.

Данный проект предусматривает перевод жилого здания в нежилое под офис, без проведения строительно-монтажных работ, без изменения габаритов наружной ограждающей стены, контура здания и параметров объекта капитального строительства (технико-экономических показателей), без изменений наружных и внутренних работ, без изменения его конфигурации в ограждающих конструкциях, без изменения его внешних границ в целом, без изменений в инженерных сетях дома, без увеличения нагрузок на инженерные сети здания, без изменения пятна застройки, исключающие земляные работы.

Предусматривается только изменение назначения здания с изменением наименования помещений в соответствии с функциональным назначением. Общая площадь и строительный объем здания в его ограждающих конструкциях остается без изменений (с учетом площадей внутренних стен и перегородок). Общая площадь здания равна сумме площадей всех его этажей в пределах внутренних поверхностей наружных стен, без учета площади внутренних стен и перегородок и остается без изменений.

Таким образом, перевод жилого здания в нежилое под офис не изменяет параметры объекта капитального строительства - высоты, количества этажей, площади и строительного объема здания, не изменяет внешние границы (контур) здания в его ограждающих конструкциях и не являются реконструкцией.

Градостроительный Кодекса РФ, п. 14, ст. 1 определяет реконструкцию объектов капитального строительства как изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, пристройка, расширение объекта капитального строительства.

Также Градостроительным кодексом РФ, п. 4, ч. 17, ст. 51 не предусмотрено получение разрешения на строительство в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Окончательную оценку того, приводят ли работы данного проекта части объекта капитального строительства (ОКС) к изменению параметров и контура (ОКС) в целом дает лицо осуществившее подготовку проектной документации, которое в соответствии с частью 5 статьи 48 ГрК РФ несет ответственность за качество проектной документации и ее соответствие требованиям технических регламентов.

При разработке проектной документации в расчетах учитывалась полезная нормативная нагрузка 200 кгс/м.кв. Таким образом, при приспособлении жилых помещений здания под офис (полезная нормативная нагрузка согласно СП 20.13330.2016-200 кгс/м.кв.) полезная нагрузка на перекрытие не превышает принятую в проекте.

Несущие конструкции сохраняют достаточную несущую способность на действующие нагрузки; здание в целом пригодно для нормальной и безопасной эксплуатации.

В связи с тем, что при изменении назначения здания с жилого на нежилое, параметры объекта капитального строительства не изменяются, нагрузки на отопление не изменяется. Также не изменяются нагрузки на электроснабжение, водоснабжение и водоотведение.

Расчетные расходы воды и стоков потребителями в жилом здании выше, чем в нежилом (офис) и, соответственно, при изменении назначения здания с жилого на нежилое общий расход не увеличивается, (см. СП 30.13330.2020 "СНИП 2.04.01-85* Внутренний водопровод и канализация зданий" (утв. приказом Министерства строительства и жилищно- коммунального хозяйства РФ от 30 декабря 2020 г. N 920/пр), Приложение А, Таблица А.2 - Расчетные расходы воды и стоков для санитарнотехнических приборов, п.1, 9).

Положение и размер оконных и дверных проемов в наружных стенах не изменяются. Высота здания, количество этажей до и после перевода жилого здания в нежилое не изменяется.

Таким образом, перевод жилого здания в нежилое под офис не противоречит основным видам разрешенного использования земельных участков, не изменяет контур здания, следовательно, не изменяют параметры здания - объекта капитального строительства и не являются реконструкцией.

Перевод жилого здания в нежилое под офис допустим, соответствует функциональному назначению помещений, улучшает потребительские качества и техническое состояние здания, отвечает требованиям безопасности и соответствуют строительным нормам, требованиям противопожарной безопасности, санитарных норм и иным нормам, в здании в целом отсутствует угроза жизни и здоровью граждан; здание в целом пригодно для нормальной и безопасной эксплуатации.

Проект переустройства и приспособления жилого здания под офис закрытого типа, площадью 690,80 кв.м, с кад. №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, на земельном участке площадью 560 кв.м, с кад. № соответствует техническим регламентам, государственным нормам, правилам, стандартам, в том числе устанавливающими требования по безопасности зданий и сооружений, по обеспечению безопасной эксплуатации зданий, строений, сооружений и безопасного использования прилегающих к ним территорий, предусматривает мероприятия, обеспечивающие конструктивную надежность, взрыво-пожарную и пожарную безопасность объекта, защиту населения и устойчивую работу объектов в чрезвычайных ситуациях, защиту окружающей природной среды при его эксплуатации и отвечает требованиям Градостроительного Кодекса.

Работы по переустройству и приспособлению жилого здания с целью 

перевода жилого здания в нежилое под офис закрытого типа не оказывают влияния на прочность строительных конструкций, не снижают общую несущую способность и пространственную жесткость здания в целом, не нарушают эксплуатационные и технические характеристики здания, не несут за собой угрозы жизни и здоровью граждан, не изменяют параметры объекта капитального строительства, а также не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности, безопасности объекта, не превышают предельные параметры разрешенного строительства, установленные градостроительным регламентом и в соответствии с п. 14 ст. 1 и п. 4 ч. 17 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ получение разрешения на строительство в установленном законом порядке не требуется.

Представитель заинтересованного лица Главного управления архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, представил письменный отзыв на административный иск, в котором ссылался на следующее.

ФИО1, являясь собственником земельного участка с КН № площадью 559,7 кв.м., осуществил на нем в 2023 году строительство 3-х этажного объекта площадью 690,8 кв.м, и его регистрацию (КН №). Государственный кадастровый учет здания осуществлен на основании декларации (в упрощенном порядке, жилой дом). Впоследствии 2.04.2024 года ФИО1 обратился в администрацию Центрального района г. Твери с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое, получил отказ (Приказ от 08.05.2024 № 55), который обжалует в суде.

Применительно к объектам индивидуального жилищного строительства Федеральным законом от 3.08.2018 № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» определены новые правила возведения объектов индивидуального жилищного строительства.

Статьей 51.1 ГрК РФ предусмотрено, что в целях строительства соответствующего объекта застройщик направляет в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган уведомление о планируемом строительстве. Уполномоченным органом проверяется соответствие указанных в уведомлении параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным градостроительным параметрам и требованиям, а также правовому режиму земельного участка (части 8-10 статьи 51.1 ГрК РФ).

Полномочия Главного управления в сфере градостроительной деятельности определяются на основании постановления Правительства Тверской области от 10.10.2017 № 316-пп «О Главном управлении архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области» и положениями закона Тверской области от 20.12.2019 № 89-30 «О перераспределении отдельных полномочий в области градостроительной деятельности между органами местного самоуправления муниципальных образований Тверской области и органами государственной власти Тверской области».

Выдача уведомления о соответствии (несоответствии) указанных в уведомлении о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства осуществляется Главным управлением в соответствии с Административным регламентом предоставления государственной услуги от 5.10.2020 № 4-нп, который находится в открытом доступе (на официальном сайте Главного управления).

Выдача уведомления о соответствии (несоответствии) построенного объекта индивидуального жилищного строительства осуществляется Главным управлением в соответствии с Административным регламентом предоставления государственной услуги от 5.10.2020 № 5-нп, который находится в открытом доступе (на официальном сайте Главного управления).

Проверочные действия уполномоченного органа осуществляются исключительно с целью установления возможности (допустимости) строительства объекта индивидуального жилищного строительства согласно планируемым параметрам на заявленном земельном участке. При этом начало строительных работ не влияет на принятие решения о соответствии планируемых параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения такого объекта и возможности его возведения на заявленном участке.

Застройщик с уведомлением о соответствии (несоответствии) построенного объекта индивидуального жилищного строительства в Главное управление не обращался.

По мнению Главного управления, положения части 12 статьи 70 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (упрощенный порядок регистрации) не подменяют собой порядка, установленного статьей 51.1 ГрК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

Согласно выписке на земельный участок с КН № (право собственности административного истца зарегистрировано 22.08.2022) вид его разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства.

Земельный участок с КН № находится в территориальной зоне малоэтажной жилой застройки, расположенной на территории сложившихся районов центральной части города (Ж2-1). Установлен градостроительный регламент. Земельный участок в границах исторического района и в границах культурного слоя - выявленного объекта культурного наследия «Культурный слой г. Твери, XV-XIX вв» (объект археологического наследия). Использование данного земельного участка осуществляется в соответствии с требованиями пункта 5 части 5.1 и статьи 36 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации». Соблюдение требований зон охраны объектов культурного наследия, а также строительство в них производится по согласованию с Главным управлением по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области.

В соответствии со статьей 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.

Правилами землепользования и застройки г. Твери, утв. решением Тверской городской Думы от 02.07.2003 № 71, установлены нормы, регулирующие землепользование и застройку территории города Твери на основе градостроительного зонирования - зонирования территории города Твери в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов по видам разрешенного использования земельных участков, предельным (минимальным и (или) максимальным) размерам земельных участков и предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничений использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Как следует из административного иска, административный истец намерен использовать возведенный им объект как нежилое здание без получения разрешительной документации (вопрос о соблюдении градостроительных регламентов, в т.ч. наличие необходимых парковочных мест не исследован).

Административный истец проигнорировал требования федерального законодательства и допустил размещение нежилого здания площадью 690,8 кв.м, на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства.

В адрес Уполномоченного органа не поступало заявление о выдаче разрешения на строительство (реконструкцию), ввода в эксплуатацию здания на земельном участке с КН №.

В соответствии с частью 1 статьи 22 ЖК РФ для перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение предусмотрен разрешительный порядок с учетом требований ЖК РФ и законодательства Российской Федерации о градостроительной деятельности. В отношении перевода жилого здания в нежилое и нежилого здания в жилое такая процедура не предусмотрена. Перевод жилого здания в нежилое и нежилого здания в жилое предполагает изменение его функционального назначения и соответственно вида разрешенного использования, в связи с чем, такое изменение должно осуществляться путем проведения реконструкции, порядок осуществления которой установлен положениями ГрК РФ.

Реконструкция объекта индивидуального жилищного строительства в объект капитального строительства, имеющий иное функциональное назначение, должна осуществляться в общем порядке на основании выданного уполномоченным органом разрешения на строительство, в целях получения которого застройщику требуется наряду с заявлением представить перечень документов, предусмотренный частью 7 статьи 51 ГрК РФ.

Таким образом, в случае перевода объекта индивидуального жилищного строительства в нежилое здание необходимо: изменить вид разрешенного использования земельного участка (если это допускается правилами землепользования и застройки и градостроительным регламентом); в соответствии со статьей 51 ГрК РФ получить разрешение на реконструкцию и последующий ввод объекта в эксплуатацию. Главное управление не усматривает правовых оснований для удовлетворения административного искового заявления.

Представитель заинтересованного лица администрации г. Твери по доверенности ФИО5 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных административных исковых требований.

На основании положений ст. 150, п. 6 ст. 226 КАС РФ, судом определено рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса. 

Выслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Частью 2 ст. 46 Конституции РФ установлено право каждого обжаловать в суд решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц.

Из положений ст. 4 КАС РФ следует, что заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также вправе обратиться в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Из буквального толкования указанных норм права следует, что защите подлежит нарушенное право гражданина или юридического лица.

Порядок реализации права обжалования решений, действий (бездействия) органов государственной власти, местного самоуправления и их должностных лиц предусмотрен главой 22 КАС РФ. 

В силу положений ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. 

Частью 1 ст. 219 КАС РФ предусмотрено, что если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов. 

Из частей 9 и 11 ст. 226 КАС РФ следует, что по делам об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими доказыванию административным истцом, являются нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление, и соблюдение им сроков обращения в суд. 

Соблюдение требований нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен, основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; соответствие содержания оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения, подлежащие установлению судом, доказываются административным ответчиком. 

В рассматриваемом административном иске со стороны административного истца оспаривается решение администрации Центрального района в г. Твери, изложенное в приказе от 8 мая 2024 года №55. В связи с чем, предусмотренный ч. 1 ст. 219 КАС РФ срок обращения в суд с рассматриваемым административным иском, с учётом его поступления 6 июня 2024 года административным истцом не пропущен.

По смыслу ч. 1 ст. 218, ч. 2 ст. 227 КАС РФ необходимым условием для удовлетворения административного иска, рассматриваемого в порядке главы 22 КАС РФ, является наличие совокупности обстоятельств, свидетельствующих о несоответствии оспариваемого решения, действий (бездействия) административного ответчика требованиям действующего законодательства и нарушении в связи с этим прав административного истца.

Конституция Российской Федерации устанавливает, что в Российской Федерации признается и гарантируется местное самоуправление; местное самоуправление в пределах своих полномочий самостоятельно, оно обеспечивает самостоятельное решение населением вопросов местного значения и гарантируется, в том числе запретом на ограничение прав местного самоуправления, установленных Конституцией Российской Федерации и федеральными законами (ст. 12, 130 (ч. 1), 132 (ч. 1) и 133).

В соответствии с частями 1 и 4 статьи 7 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» по вопросам местного значения населением муниципальных образований непосредственно и (или) органами местного самоуправления и должностными лицами местного самоуправления принимаются муниципальные правовые акты, которые не должны противоречить Конституции Российской Федерации, федеральным конституционным законам, названному и другим федеральным законам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации, а также конституциям (уставам), законам, иным нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации. 

На основании пункта 6 части 1 статьи 16 указанного федерального закона осуществление иных полномочий органов местного самоуправления в соответствии с жилищным законодательством отнесено к вопросам местного значения городского округа. 

Пунктом 6 части 1 статьи 14 Жилищного кодекса Российской Федерации органы местного самоуправления наделены полномочиями в области жилищных отношений, в том числе принятия в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения.

Согласно части 3 статьи 43 Федерального закона № 131-ФЗ представительный орган муниципального образования по вопросам, отнесенным к его компетенции федеральными законами, законами субъекта Российской Федерации, уставом муниципального образования, принимает решения, устанавливающие правила, обязательные для исполнения на территории муниципального образования. 

В соответствии с пунктом 8.1. Положения об администрации Центрального района в городе Твери, утвержденного постановлением администрации города Твери от 29.08.2014 № 1035 (далее - Положение №1035) администрация района осуществляет полномочия по созданию и организации работы комиссии по переводу жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения, согласованию переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирных домах на территории района, а также признанию садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом на территории района. 

Пунктом 8.2.1. Положения № 1035 установлено, что администрация района предоставляет муниципальную услугу принятие решения о переводе жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое. 

В соответствии с ч.ч. 1, 2 ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям.

В силу ст. 23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет: заявление о переводе помещения; правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения); поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения). Указанный перечень является исчерпывающим.

Как следует из материалов дела, административный истец ФИО1 является собственником жилого помещения - трехэтажного здания, общей площадью 690,8 кв.м, с кадастровым номером №, а также земельного участка, категории земель населенных пунктов общей площадью 560 кв.м, с кадастровым номером №, расположенных по адресу: 

<

адрес>, земельный участок №, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 9 сентября 2024 года.

В целях перевода вышеназванного жилого помещения (здания) в нежилое административный истец обратился 2 апреля 2024 года в администрацию Центрального района в г. Твери с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое помещение с приложением документов. 

По результатам рассмотрения указанного заявления приказом Главы администрации Центрального района в г. Твери № 55 от 8 мая 2024 года в переводе жилого помещения в нежилое отказано, на основании пункта 2 части 1 статьи 24 Жилищного кодекса Российской Федерации предоставление документов в ненадлежащий орган и пункта 3 части 1 статьи 24 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с несоблюдением предусмотренных статьей 22 Жилищного кодекса Российской Федерации условий перевода помещения требованиям законодательства. 

Одновременно указано, что порядок перевода помещений из жилого в нежилое, который установлен ст. 23 ЖК РФ в случае перевода жилого строения (здания) в нежилое не применим. В данном случае перевод жилого помещения в нежилое помещение на основании проектной документации является нарушением разрешительного порядка в соответствии со ст. 51 ГрК РФ. 

Вместе с тем, порядок перевода жилого помещения в нежилое установлен главой 3 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В силу положений ч. 1 ст. 23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилое помещение в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.

Какой-либо иной порядок для изменения назначения здания, его перевода из жилого помещения в нежилое законодательством не предусмотрен. 

Согласно требованиям ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилое помещение в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представляемых в соответствии с частями 2 и 2.1. настоящей статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня предоставления в данный орган документов, обязанность по предоставлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя (ч. 4 ст. 23 ЖК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 24 ЖК РФ отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение и нежилое помещение в жилое помещение допускается в случае, в том числе предоставления документов в ненадлежащий орган.

Как предусмотрено частями 2, 3 ст. 24 ЖК РФ решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные ч. 1 настоящей статьи.

В данном случае, в нарушение п. 6 ч. 1 ст. 14, ч. 1 ст. 23 ЖК РФ, административным ответчиком оспариваемый отказ неправомерно обоснован представлением заявителем документов в ненадлежащий орган, поскольку в соответствии с приведенными положениями закона, принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения отнесено к полномочиям органов местного самоуправления.

Вместе с тем в оспариваемом отказе административным ответчиком не указано, какой иной орган в системе подразделений администрации местного самоуправления в силу своей компетенции уполномочен на разрешение спорного вопроса. 

С учетом изложенного, администрация Центрального района в г. Твери является уполномоченным органом по переводу жилого помещения в нежилое помещение и нежилое помещение в жилое помещение.

Ссылки административного ответчика администрации Центрального района в г. Твери на то, что перевод жилого помещения в нежилое помещение осуществляется, если рассматриваемые помещения расположены в многоквартирном доме, нельзя признать состоятельными, поскольку такого ограничения жилищное законодательство не предусматривает.

Кроме того, действующее законодательство не содержит положения о том, что перевод индивидуального жилого дома (здания) в нежилое помещение является изменением назначения здания.

Также одним из оснований отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение оспариваемого приказа № 55 от 8 мая 2024 года является несоблюдение предусмотренных ст. 22 ЖК РФ условий перевода помещения. Исчерпывающий перечень оснований отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение и нежилое помещение в жилое помещение закреплен в ч. 1 ст. 24 ЖК РФ.

Спорное жилое помещение - здание, является одним из видов жилых помещений (ст. 16 ЖК РФ), перевод которого в нежилое осуществляется в соответствии с требованиями ЖК РФ, которым не предусмотрено в рамках этой процедуры предоставление разрешения на строительство или реконструкцию, а также проектной документации. 

В этой связи, доводы административного ответчика администрации, приведенные в оспариваемом решении о возможности осуществления перевода жилого дома (здания) в нежилое здание только в порядке реконструкции, являются ошибочными.

Как видно из материалов дела, обращаясь с заявлением о переводе объекта строительства - жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, земельный участок №, из жилого в нежилое, истец обращался с заявлением о переводе здания, как совокупности пространств внутри этого здания, ограниченных строительными конструкциями, из жилых в нежилые.

Доказательств несоблюдения административным истцом условий перевода жилого помещения в нежилое помещение, предусмотренных нормами ст. 22 ЖК РФ, административный ответчик в своем отказе не указал и суду не представил, а положения Градостроительного кодекса Российской Федерации, на которые административный ответчик сослался в своем решении, основания и порядок перевода жилых зданий в нежилые не регламентируют.

Административный ответчик, указав в оспариваемом приказе № 55 от 8 мая 2024 года в качестве оснований для отказа в переводе принадлежащего административному истцу объекта из жилого в нежилое на п. 2, 3 ч. 1 ст. 24 ЖК РФ, не привел ссылок на обстоятельства, объективно свидетельствующие о несоблюдении заявителем предусмотренных законом условий такого перевода. 

Обозначенное в приказе непосредственное основание отказа, обусловленное тем, что положениями закона не предусмотрен перевод жилого здания в нежилое помещение, по сути, носит формальный характер, учитывая наличие закрепленной ЖК РФ возможности перевода помещений из одного вида в другой. 

Ссылок на наличие иных, конкретных оснований принятия оспариваемого решения в приказе администрации Центрального района в г.Твери № 55 от 8 мая 2024 года не содержится.

Доказательств обратному административным ответчиком суду не представлено.

Кроме того, согласно материалам дела, административным истцом в администрацию был предоставлен проект переустройства и приспособления жилого здания под офис, выполненный ООО «Граффити», который предусматривает перевод жилого здания в нежилое, без проведения строительно-монтажных работ и без изменения параметров объекта капитального строительства.

Учитывая вышеизложенное, у административного ответчика не было оснований для принятия такого решения и в этой конкретной ситуации следует, что перевод жилого дома в нежилое здание необходимо осуществлять с учетом положений ст. 23 ЖК РФ.

Кроме того, суд не вступает в обсуждение иных доводов, как административного ответчика, так и заинтересованных лиц, представленных в ходе судебного рассмотрения дела, поскольку такие основания администрацией Центрального района в г. Твери в отказе не приведены, они не являлись предметом рассмотрения соответствующего органа, что вело бы к изменению основания принятого решения.

Принимая во внимание, что в силу ст. 23 ЖК РФ принятие решения о переводе жилого помещения в нежилое помещение либо об отказе в таком переводе отнесено к компетенции органа местного самоуправления‚ суд не вправе подменять собой указанный орган и обязывать его принятию того или иного решения.

Таким образом, с учетом признания судом незаконным приказа администрации Центрального района в г. Твери № 55 от 8 мая 2024 года‚ административному ответчику надлежит вновь рассмотреть заявление ФИО1 и принять по нему решение в соответствии с действующим законодательством.

Руководствуясь ст. 175-180, 219, 227-228 КАС РФ, суд

р е ш и л :

административные исковые требования ФИО1 к администрации Центрального района в г. Твери о признании незаконным приказа об отказе в переводе жилого помещения в нежилое помещение, обязании совершения определенных действий удовлетворить.

Признать незаконным и отменить приказ администрации Центрального района в г. Твери от 8 мая 2024 года № 55 об отказе ФИО1 в переводе жилого помещения в нежилое помещение, расположенного по адресу: 

<

адрес>. 

Возложить на администрацию Центрального района в г. Твери обязанность в течение 45 (сорока пяти) календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу повторно рассмотреть заявление ФИО1 от 2 апреля 2024 года о переводе жилого помещения в нежилое помещение, расположенного по адресу: 

<

адрес>

Об исполнении вышеуказанной обязанности административному ответчику необходимо сообщить в течение срока, предусмотренного ч. 9 ст.227 КАС РФ, в суд и административному истцу.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд с подачей жалобы через Центральный районный суд города Твери в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий В.В. Рогова

Мотивированное решение суда принято 28 декабря 2024 года.