УИД 32RS0015-01-2023-001584-72 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

07 августа 2025 года г. Клинцы 

Клинцовский городской суд Брянской области в составе 

председательствующего судьи Данченко Н.В.,

при секретаре Летохо И.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-8/2025 по исковому заявлению ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Строй-Ресурс» о возложении обязанности устранить недостатки в объекте долевого строительства, взыскании неустойки и компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с указанным иском, в обоснование требований указал, что 29 июня 2021 года заключил договор участия в долевом строительстве № 29-11/06/2021-18 с Ответчиком и произвел оплату стоимости объекта недвижимости в размере 4 900 052 руб. 

07.10.2022 г. по акту приема-передачи объекта долевого строительства ему в соответствии с условиями договора №29-11/06/2021-18 передана квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>. 

Во время приема квартиры 07.10.2022г. было установлено, что Ответчик выполнил строительство квартиры с недостатками.

В смотровом листе объекта недвижимости он предъявил к ответчику требования об устранении следующих недостатков квартиры: отсутствие горячего водоснабжения; отсутствие отопления; наличие непредусмотренных отверстий в стенах; не прокрашенная верхняя закладная над входной дверью; дефекты окна. Позже были обнаружены следующие недостатки квартиры: планировка квартиры не соответствует планировке, указанной в проектной документации (иное расположение комнат, иное расположение ванной комнаты, входной проем в квартиру располагается не в месте, обозначенном в технических документах); на поэтажных планах стена, граничащая с общим коридором, имеет толщину 250 мм, в натуре толщина стены имеет 100 мм. Данная толщина стены не обеспечивает надлежащую шумоизоляцию; отсутствует перевязка кирпича в наружной кладке стены, где смонтированы окно и витраж выхода на балкон, что может повлечь за собой отслоение кирпичной кладки от ж/бетонной колонны; в наружной стене отсутствует утеплитель; не имеется надлежащих креплений витража лоджии к стене; входная дверь установлена не в соответствии с противопожарными нормами (открывается внутрь); отсутствуют технологические отверстия под вентиляцию в месте установки кухни и в ванной комнате; отсутствуют монтажные отверстия для прохода коммуникаций для кухни в перегородке ванной комнаты. 

На требование об устранении вышеуказанных дефектов, ответчик ответил отказом.

Ссылаясь на положения ст. 754,755 ГК РФ, Закона РФ «О защите прав потребителей» истец просит обязать ООО Специализированный застройщик «Строй ресурс» своими силами за свой счет устранить недостатки (дефекты) имеющиеся в указанной квартире и взыскать с ответчика в его пользу неустойку в размере 1% от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов) спорной квартиры за каждый день несвоевременного удовлетворения его требований до устранения недостатков квартиры, компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб. и штрафа в размере 50% от сумм, присужденных судом. 

После заявления ответчиком ходатайства о направлении дела по подсудности, истец уточнил заявленные требования в части признания п.п. 13.3, 13.3.1, 13.3.2 Договора участия в долевом строительстве, регламентирующие правила подсудности спора в Красногорском городском суде Московской области и 97 судебном участке Красногорского судебного района Московской области недействительными. 

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, ходатайствовал о проведении судебного заседания без его участия.

Представитель истца ФИО1 – ФИО2 не явился, заявленные требования поддержал, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик «Строй-Ресурс» в судебное заседание не явился, просил в удовлетворении заявленных требований отказать по основаниям изложенным в письменном отзыве. Также Ответчиком заявлено о снижении заявленного истцом размера морального вреда, неустойки, штрафа и судебных расходов.

Суд, выслушав доводы сторон, приходит к следующему.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее также - Закон N 214-ФЗ) регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (часть 1 статьи 1 названного закона).

В силу части 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (как в редакции, действовавшей на момент заключения между сторонами договоров участия в долевом строительстве, так и на момент разрешения спора по существу) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

При этом в соответствии с частью 1 статьи 7 Закона N 214-ФЗ (в редакции, действовавшей до 1 января 2025 г.) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно части 2 статьи 7 Закона N 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Часть 6 статьи 7 Закона N 214-ФЗ наделяет участника долевого строительства правом предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если недостатки были выявлены в течение гарантийного срока.

В силу ч. 7 ст. 7 Закона N 214-ФЗ, застройщик не несет ответственность за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

По смыслу указанных выше положений закона участник долевого строительства в течение гарантийного срока вправе потребовать от застройщика устранения недостатков объекта долевого строительства, не только если выявленные недостатки делают объект непригодным для предусмотренного договором использования, но и в случае, если объект построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 Закона N 214-ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта.

При рассмотрении дела установлено, что 29 июня 2021 года между обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Строй Ресурс (ООО СЗ «Строй-Ресурс») (

<

адрес>) и ФИО1 был заключен Договор № 29-11/06/2021-18 участия в долевом строительстве, согласно которому ООО СЗ «Строй-Ресурс» (Застройщик) обязался в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать Дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Дома передать Квартиру Участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную Договором цену и принять квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома. 

Договором определено, что квартира будет иметь № состоять из одной комнаты, находиться на 6 этаже дома, подъезд 1. Площадь квартиры с учетом балкона предварительно будет составлять 34,6 кв.м, общая площадь балкона 1,0 кв.м (п.п. 1.1; 1.2)

Согласно условиям договора стоимость объекта недвижимости (квартиры) определена в сумме 4 900 052, 00 рублей, которая была оплачена в соответствии с условиями договора. 

Квартира должна быть передана Участнику долевого строительства не позднее 23 июля 2023 года (п. 2.1.5 Договора). 

Стороны определили, что качество Квартиры, которая будет передана Застройщиком Участнику долевого строительства по настоящему Договору, должна соответствовать требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (п. 81 Договора). При возникновении спора стороны определили их разрешение в Красногорском городском суде 

<

адрес> (п. 13.3.1 Договора) (л.д. 14-22 т.1 ).

По условиям договора участия в долевом строительстве гарантийный срок на объект долевого строительства составляет пять лет. Указанный срок исчисляется со дня подписания передаточного акта. Стороны определили, что все обнаруженные в течение этого срока недостатки, которые не могли быть выявлены при осмотре Квартиры и подписании передаточного акта, должны быть устранены Застройщиком самостоятельно или с привлечением иных лиц в течение 30 (тридцати) дней с момента получения письменного уведомления об этих недостатках, направленного Участником долевого строительства передачи объекта долевого строительства участникам долевого строительства (п. 8.2 Договора) (л.д. 19 т.1). 

Судом установлено, 07 октября 2022 года застройщик на основании акта приемки-передачи передал ФИО1 объект долевого строительства: 

<

адрес>, площадью 36,9 кв.м. из них жилая и вспомогательная -33,6 кв.м, площадь лоджии -3,3 кв.м.(общая площадь жилых помещений с учетом балконов, лоджий и террас, с учетом понижающих коэффициентов 34,6 кв.м) расположенную по адресу: 

<

адрес> (л.д. 26 т.1).

При принятии квартиры 07 октября 2022 года Истом выявлены недостатки, которые отражены в смотровом листке, а именно: отсутствие горячего водоснабжения; отсутствие отопления; наличие непредусмотренных отверстий в стенах; не прокрашенная верхняя закладная над входной дверью; отверстия в несущей плите, дефекты окна и заявлено об их устранении. Указанный документ получил представитель застройщика (л.д. 27-28 т.1).

16 августа 2023 года ФИО1 направил ООО СЗ «Строй-Ресурс» претензию, в которой указал на несоответствие помещения требованиям закона и условиям договора, указав, что кроме ранее выявленных недостатков, квартира имеет также следующие строительные недостатки: 

1)планировка квартиры не соответствует планировке, указанной в проектной документации (иное расположение комнат, иное расположение ванной комнаты, входной проем в квартиру располагается не в месте, обозначенном в технических документах); 

2) на поэтажных планах стена, граничащая с общим коридором, имеет толщину 250 мм, в натуре толщина стены имеет 100 мм. Данная толщина стены не обеспечивает надлежащую шумоизоляцию; 

3)отсутствует перевязка кирпича в наружной кладке стены, где смонтированы окно и витраж выхода на балкон, что может повлечь за собой отслоение кирпичной кладки от ж/бетонной колонны; 

4) в наружной стене отсутствует утеплитель; 

5) не имеется надлежащих креплений витража лоджии к стене; 

6)входная дверь установлена не в соответствии с противопожарными нормами (открывается внутрь); 

7) отсутствуют технологические отверстия под вентиляцию в месте установки кухни и в ванной комнате; 

8) в ванной комнате отсутствует отопление-нет трубы отопления (полотенцесущителя);

9)отсутствуют монтажные отверстия для прохода коммуникаций для кухни в перегородке ванной комнаты, и заявил застройщику требование об устранении выявленных недостатков (л.д. 54 т.1).

08 сентября 2023 года в адрес Истца Ответчиком направлено письмо, в котором указано, что заявленные недостатки отсутствуют (л.д. 56-57 т.1). 

Поскольку требования ФИО1 добровольно удовлетворены не были, 15 сентября 2023 года он обратился в суд с настоящим иском.

В судебном заседании представителем истца заявлено о наличии иных недостатков: отсутствие межкомнатных перегородок. 

Для разрешения спора по существу судом на основании ходатайства ООО «СЗ«Строй-Ресурс» была назначена судебная экспертиза. Согласно заключению АНО «Центр научных исследований и экспертиз» (

<

адрес>) от 23 апреля 2024 года строительные недостатки заявленные истцом не обнаружены.

В ходе осмотра экспертом выявлено в кирпичной кладке наличие «пустых» швов. Несоответствие вертикальных и горизонтальных швов. Горизонтальные трещины швов кирпичной кладки, что согласно выводам эксперта не соответствует действующим нормативным требованиям (л.д. 239 т.1). 

Для устранения недостатков необходимо выполнить следующие работы: демонтировать кирпичную кладку перегородки санузла площадью 11,52 кв.м; выполнить работы по устройству кирпичной кладки толщиной 120 мм. Площадью 11, 52 кв.м; демонтировать перемычки ж/б-1 шт. (с сохранением материалов); сбор и затаривание мусора произвести в мешки; осуществить вывоз строительного мусора (л.д. 250 т.1)

Стоимость устранения недостатков в результате выявленных дефектов отделочных работ, выполненных застройщиком, составляет 45 240, 75 руб. (л.д. 259 т.1).

Определением Клинцовского городского суда Брянской области от 18 июля 2024 года в связи с тем, что при проведенном АНО "ЦНИЭ» исследовании не проверено наличие или отсутствие большинства заявленных истцом недостатков, а также в связи с тем, что отсутствовали доказательства использования проектной документации при разрешении поставленных эксперту вопросов по делу была назначена дополнительная судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО «Бизнес-Фаворит» (г.Брянск), на разрешение эксперта повторно поставлены вопросы о наличии или отсутствии заявленных истцом и иных недостатков объекта долевого строительства (

<

адрес>.

Согласно выводам, изложенным в заключении проведенной ООО «Бизнес-Фаворит» судебной экспертизы от 14 апреля 2025 г., экспертом в ходе натурного исследования в квартире, расположенной по адресу: 

<

адрес> имеются строительные недостатки изложенные истцом:

1.отсутствие горячего и холодного водоснабжения на кухне;

2 отсутствие водонагревательного элемента в санузле (полотенцесушителя);

3. Дефекты окна (множественное наличие ввинчинных саморезов);

4 планировка квартиры не соответствует планировке, указанной в проектной документации (отсутствие межкомнатных перегородок);

5 отсутствует перевязка швов в наружной кладке стены, где смонтированы окно и витраж выхода на балкон;

6. Отсутствуют монтажные отверстия для прохода коммуникаций для кухни в перегородке ванной комнаты;

А также иные недостатки, не заявленные истцом:

7. кирпичная кладка стен санузла выполнена с нарушением требований строительных нормативов;

8. поверхность оконных блоков не соответствует требованиям качества, на поверхности профиля имеются многочисленные следы коррозии, царапины.

Отсутствуют строительные недостатки, изложенные истцом:

1.Наличие непредусмотренного отверстия в стенах (в стене, разделяющей санузел и жилую комнату);

2. не прокрашенная верхняя закладная над входной дверью;

3. на поэтажных планах стена, граничащая с общим коридором имеет толщину 250 мм., в натуре толщина стены имеет 100 мм.;

4. в наружной стене отсутствует утеплитель;

5 не имеется надлежащих креплений витража лоджии к стене (к облицовочному кирпичу витраж не должен крепиться, потому что пустотелый);

6 входная дверь установлена не в соответствии с пожарными нормами (открывается во внутрь).

Причина строительных недостатков в квартире, расположенной по адресу: 

<

адрес> при производстве строительных работ, произведенных Застройщиком:

Нарушение технологии строительного производства, несоблюдение требований строительных нормативов, невыполнение отдельных видов работ; недостаточный контроль качества выполнения строительных работ.

Стоимость затрат, необходимых для устранения строительных недостатков возникших по вине застройщика на объекте долевого строительства в квартире, расположенной по адресу: 

<

адрес> на дату проведения экспертного исследования составляет 459 548, рублей.

Право определять достаточность доказательств принадлежит суду, разрешающему спор по существу, как следует из части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Назначение судебной экспертизы по правилам статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации непосредственно связано с исключительным правом суда определять достаточность доказательств, собранных по делу, и предполагается, если оно необходимо для устранения противоречий в собранных судом иных доказательствах, а другим способом это сделать невозможно.

В соответствии с частью 3 статьи 86 этого же Кодекса заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 данного кодекса. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Как разъяснено в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не является исключительным средством доказывания и должно оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка судом заключения должна быть полно отражена в решении.

Из приведенных положений закона следует, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, однако эта оценка не может быть произвольной. При возникновении вопросов, требующих специальных познаний, суд назначает экспертизу, а в случае недостатков судебной экспертизы - дополнительную или повторную экспертизу.

Оценивая заключение эксперта ООО «Бизнес Фаворит», сравнивая соответствие заключения поставленным вопросам, определяя полноту заключения, его научную обоснованность и достоверность полученных выводов, суд приходит к выводу о том, что данное заключение в полной мере является допустимым и достоверным доказательством, поскольку оно соответствует материалам дела, эксперт дал конкретный ответ на поставленные судом вопросы, был предупрежден по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, о чем у него отобрана подписка, имеет достаточный опыт и обладает необходимой квалификацией для установления указанных в экспертном заключении обстоятельств.

Оснований не доверять выводам экспертизы ООО «Бизнес Фаворит» у суда не имеется. Доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы ответчиком не представлено.

Заключение эксперта ООО АНО «Центр научных исследований и экспертиз» (

<

адрес>) от 23 апреля 2024 года которым заявленные истцом строительные недостатки обнаружены не были суд не принимает, по основаниям, изложенным в определении о назначении дополнительной экспертизы, учитывает, что при проведении экспертизы не была использована проектная документация на спорный объект недвижимости, а также отсутствие научного обоснования, по которым эксперт сделал выводы.

Принимая во внимание, что факт нарушения ответчиком обязательств из договора долевого участия в строительстве, выразившегося в выполнении при строительстве работ с нарушением требований к качеству, установлен результатами представленной суду экспертизы ООО «Бизнес Фаворит», при этом доказательств, свидетельствующих о том, что выявленные недостатки образовались в результате эксплуатации жилого дома, связаны с нормальным износом, освобождающим застройщика от несения гарантийных обязательств по договору долевого участия в долевом строительстве, ответчиком представлено не было, суд полагает, что требования истца о возложении на ответчика обязанности устранить выявленные недостатки обоснованы, и подлежат удовлетворению.

В письменном отзыве на требования истца, ответчиком заявлено, что заключение эксперта ООО «Бизнес Фаворит», которым выявлены заявленные истцом недостатки (отсутствие горячего и холодного водоснабжения на кухне, отсутствие водонагревательного элемента в санузле (полотенцесушителя); отсутствие межкомнатных перегородок; отсутствие монтажных отверстий для прохода коммуникаций для кухни в перегородке ванной комнаты, не имеет правового значения. При этом Ответчик указывает, что обязан передать объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора и требованиям проектной документации. Поскольку по условиям договора (приложение № 2 к Договору участия в долевом строительстве) и требованиями проектной документации на жилой дом, получившей положительное заключение экспертизы (на основании которого Застройщику выдано разрешение на строительство жилого дома), не предусмотрено устройство межкомнатных перегородок, полотенцесушителя и отверстий для прохода коммуникаций, а истцом не заявлено требований о признании недействительными проектной документации, при строительстве и передаче объекта долевого строительства Застройщик должен следовать условиям Договора и требованиям проектной документации, а суд не вправе выходить за пределы исковых требований или разрешать требования в пользу участника долевого строительств, руководствуясь мнением строительного эксперта, которое явно противоречит нормам материального права. Ответчик не согласен с выявленными экспертом ООО «Бизнес Фаворит» дефектами оконных конструкций, поскольку предыдущей экспертизой выявлены они не были.

Также Ответчик обращает внимание, что 02 июля 2024 года в адрес Истца и его представителя Застройщиком были направлены уведомления о предоставлении 04.07. и 05.07.2024 года доступа в квартиру для проведения работ за счет ООО СЗ «Строй –Ресурс» по устранению выявленных недостатков. Поскольку доступ предоставлен не был, ссылаясь на положения Постановления Правительства Российской Федерации № 2380 от 29.12.2023 года полагают, что Истец не вправе обращаться с требованиями о безвозмездном устранении недостатков.

Также, ссылаясь на положения ч.4 ст. 10 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ Ответчик указывает, что с учетом стоимости объекта долевого строительства 4 900 052 рублей взыскание денежных средств с него не может превышать 147 001, 56 рублей (3 % от цены договора). 

Оценивая доводы Ответчика, суд их отклоняет по следующим основаниям: 

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", к отношениям, возникающим из договора долевого участия в строительстве, применяется Закон РФ от 07 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей".

В соответствии с разъяснениями, содержащимся в п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере) (п. 4 ст. 13, п. 5 ст. 14, п. 5 ст. 23.1, п. 6 ст. 28 Закона о защите прав потребителей, ст. 1098 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей", условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Согласно ч. 4 ст. 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Таким образом, действующий закон, регулирующий правоотношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, прямо указывает на ничтожность условий договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства.

Включение в договор с истцом условий, предусматривающих возможность передачи участникам долевого строительства объекта с отступлениями от технических регламентов, градостроительных и иных обязательных требований, приведших к снижению его качества, влечет ухудшение положения потребителей, поскольку передача застройщиком истцам объекта долевого строительства с недостатками требует материальных затрат для их устранения.

Согласно заключению эксперта, проводившего судебную строительно-техническую экспертизу, в спорной квартире в числе прочих имеются недостатки, а именно – отсутствует горячее и холодное водоснабжение на кухне, отсутствует водонагревательный элемент в санузле (полотенцесушитель); отсутствует межкомнатные перегородки; отсутствуют монтажные отверстия для прохода коммуникаций для кухни в перегородке ванной комнаты, что не соответствует нормативным требованиям, в частности пп. 8.1, 10.1 СП 30.13330.2016 (СНиП 2.04.01-85* (отсутствие подводки горячей и холодной воды на кухне), п. 9,8 СП 30.13330.2020 «Внутренний водопровод и канализация зданий» (отсутствие полотенцесушителя в санузле).

Ссылка Ответчика на то, что договором долевого участия предусмотрена передача квартиры без выводов горячего и холодного водоснабжения на кухне, водонагревательного элемента в санузле (полотенцесушителя); без установления межкомнатных перегородок; и монтажных отверстий для прохода коммуникаций для кухни в перегородке ванной комнаты, не может являться основанием для вывода о правомерном поведении Застройщика, поскольку установлено несоответствие условий договора проектной документации, и действующим нормативным требованиям в области строительства, что нарушает права истца как потребителя.

Кроме того, суд обращает внимание, что из Договора долевого участия следует, что объектом долевого строительства является квартира, состоящая из 1 (одной комнаты). План объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схеме, чертеже) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, балконов, лоджий, террас), местоположение Квартиры на этаже строящегося (создаваемого) Дома с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади Дома, о материале наружних стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, назначении объекта, количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, балконов, лоджий, террас в жилом помещении, а также иные основные характеристики объекта долевого строительства указаны в Приложениях №№1,2 к настоящему Договору, являющихся неотъемлемой частью Договора. (п. 1.2 Договора ).

Согласно графического изображения поэтажного плана (Приложение 1 к Договору), 

<

адрес> имеет следующий набор помещений: прихожая 3,6 кв.м; кухня-столовая 16,6 кв.м. спальня 9,6 кв.м., санузел 3,8 кв.м., балкон №,3 кв.м. Помещения отделены друг от друга внутренними перегородками. 

Из Приложения № 2 к Договору следует, что квартира состоит из комнаты 9,6 кв.м, и вспомогательных помещений (кухня, прихожая, санузел, балкон с учетом коэф.. 0,3) 25,0 кв.м.

Проектной документацией также предусмотрено наличие в 

<

адрес> внутриквартирных перегородок (стр. 20 заключения эксперта, сведения из проектной документации).

Таким образом, из анализа Договора участия в долевом строительстве, Приложений 1,2 к нему и проектной документации на объект долевого строительства следует, что Застройщиком при строительстве объекта долевого строительства внутриквартирные перегородки должны быть выполнены.

Вместе с тем, при рассмотрении дела установлено и Ответчиком не оспаривалось, что внутренние перегородки были установлены Застройщиком, но только в месте расположения санузла, которые согласно выводам эксперта, выполнены с нарушением строительных норм, подлежат демонтажу и новому возведению. Иные перегородки, отделяющие прихожую от кухни, и спальню от кухни-столовой не возведены. Необходимость наличия перегородок, подтверждена экспертным заключением.

Кроме того, не вызывает сомнений выводы эксперта о том, что отсутствие подводки горячей и холодной воды в кухне, нагревательного элемента в санузле (полотенцесушителе) и техническое отверстие для прокладки коммуникаций на кухне в перегородке ванной комнаты являются нарушениями строительных норм. При этом отсутствие водоснабжения свидетельствует о невозможности эксплуатации квартиры, а его установка требует специальных познаний.

Таким образом, ссылка Ответчика на то, что поскольку в Приложении 2 указано, что внутриквартирные перегородки и стены санузла не устанавливаются, отсутствует горячее и холодное водоснабжения на кухне, водонагревательный элемент в санузле (полотенцесушитель), отсутствует монтажные отверстия для прохода коммуникаций для кухни в перегородке ванной комнаты, Застройщик не обязан проводить указанные работы, судом отклоняется, как нарушающая права потребителя, не соответствующая проектной документации, в которой наличие перегородок, а также водоснабжения на кухне предусмотрены, и подтвержден выводом эксперта.

При этом, вопреки доводам Ответчика истец вправе не заявлять самостоятельные требования о признании недействительными условий Договора долевого строительства и проектной документации, что вытекает из положений ст. 16 Закона о защите прав потребителя.

Довод Ответчика о необходимости расчета неустойки в размере 3 % от цены Договора (4 900 052 руб.) и которая не может превышать 147 001, 56 руб., мотивированный ч.4 ст. 10 ФЗ №214-ФЗ судом отклоняется как основанный на ошибочном толковании правовой нормы.

Федеральным законом от 26 декабря 2024 г. N 482-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее Федеральный закон от 26 декабря 2024 г. N 482-ФЗ) статья 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ дополнена частью 4, согласно которой при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения данной части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 указанного Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ.

Таким образом, правила, указанные в данной норме касаются не всего перечня строительных работ, а только отделочных работ, работ по установке оконных блоков, сантехнического оборудования. 

Вместе с тем, характер выявленных при рассмотрении настоящего дела недостатков свидетельствует о том, что они допущены не на стадии отделочных работ или установки, недостатки, а связаны с дефектами самих изделий (оконных блоков, поверхность которых не соответствует требованиям качества).

Довод Ответчика о том, что у истца отсутствует право на обращение с настоящим иском со ссылкой на п. «н» ч.1 Постановления Правительства Российской Федерации № 2380 от 29.12.2023 г. поскольку он уклонился от устранения Застройщиком недостатков является несостоятельным.

Согласно пункту "н" постановления Правительства РФ от 23 марта 2022 года N 442, при непредоставлении участником долевого строительства застройщику (его работникам, подрядчикам) доступа на объект долевого строительства для устранения выявленных недостатков или для составления акта осмотра участник долевого строительства не вправе обращаться в судебном порядке с требованием о безвозмездном устранении выявленных недостатков, о соразмерном уменьшении цены договора или о возмещении своих расходов на устранение недостатков.

Из материалов дела следует, что при подписании акта приема-передачи объекта долевого строительства от 07 октября 2022 года ФИО1 заявил о наличии недостатков, в том числе водоснабжения, отопления и др. и просил их устранить. Возражений со стороны представителя Застройщика, присутствовавшего при передаче квартиры относительно перечня выявленных недостатков и их характера, не поступило (л.д. 27 т.1).

В период гарантийного срока 16.08.2023 года ФИО1 заявлено застройщику и о наличии других недостатков с требованием устранить их (л.д. 54 т.1).

После обращения ФИО1 в суд, назначения и проведения судебной экспертизы АНО «Центр научных исследований и экспертиз» эксперт выявил, что все заявленные ФИО1 недостатки отсутствуют. 

В качестве недостатка экспертом выявлено только нарушение кладки перегородки санузла, которое не было заявлено Истцом, и указано о необходимости ее демонтажа и нового монтажа.

02 июля 2024 года в адрес ФИО1 Ответчиком направлено требование о предоставлении с 15 часов до 21 часа 04.07.2024 года и с 15 часов до 21 часа 05.07.2024 года доступа в 

<

адрес> по адресу: 

<

адрес> для проведения за счет ООО СЗ «Строй-Ресурс» работ по устранению выявленных недостатков, указанных в заключении эксперта ООО АНО «ЦНИЭ» (недостатки кирпичной кладки).

По заключению повторной строительно-технической экспертизы ООО «Бизнес Фаворит» заявленные истцом недостатки (отсутствие горячего и холодного водоснабжения на кухне, отсутствие полотенцесушителя и тд. ) были выявлены, устранить их застройщик не предлагал, а истец не отказывался.

В силу пп. "ж" п. 1 Постановления N 442 в случае отказа застройщика удовлетворить требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков или неудовлетворении его в срок, установленный в пп. "е" настоящего пункта, участник долевого строительства предъявляет иск в суд либо обращается к застройщику по своему выбору с требованием о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков.

Доказательств того, что застройщик направлял требование о предоставлении доступа в жилое помещение, но потребитель отказал ему в этом, для устранения недостатков, выявленных ООО «Бизнес Фаворит» материалы дела не содержат.

Вопреки доводам Ответчика, он не считает выявленные экспертом ООО «Бизнес Фаворит» недостатки таковыми, мер для их безвозмездного устранения не предпринимал.

С учетом изложенного, оснований для отказа в иске на основании п. "н" постановления Правительства РФ от 23 марта 2022 года N 442 у суда апелляционной инстанции не имелось.

Проанализировав представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что истцом была приобретена квартира, застройщиком которой по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома является ответчик. Обязательства по договору ответчиком надлежащим образом не исполнены, объект долевого строительства передан с недостатками. Данные обстоятельства предоставляли потребителю право требовать безвозмездного устранения недостатков. Соответствующее требование в установленный законом срок удовлетворено не было.

Разрешая требование ФИО1 о взыскании неустойки суд учитывает следующее:

Как следует из разъяснений п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", по смыслу ст. 330 ГК РФ истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки, либо ее сумма может быть ограниченна. Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

На момент заключения между ООО «СЗ Строй Ресурс» и ФИО1 договоров участия в долевом строительстве (29 июня 2021 года ) Закон N 214-ФЗ не содержал положений, устанавливающих ответственность застройщика за нарушение сроков удовлетворения требований об устранении недостатков (дефектов) объекта долевого строительства.

Согласно ч. 8 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину-участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона о защите прав потребителей. Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона о защите прав потребителей, от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).

В силу ст. 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

Обращаясь в суд с иском, ФИО1 заявлено об исчислении неустойки в размере 1% от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков спорной квартиры за каждый день несвоевременного удовлетворения его требований, до удовлетворения его требований по устранению недостатка квартиры, размер которой был определен Законом о защите прав потребителей.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 марта 2022 года N 479 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в единый реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве" (далее - Постановление N 479) (с последующими изменениями) установлены особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, а именно, в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 30 июня 2023 г. включительно.

Указанное Постановление Правительства Российской Федерации вступило в законную силу 29 марта 2022 г.

В соответствии с абз. 5 п. 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" (далее - Постановление N 326) (с последующими изменениями) указано, что неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Закона о долевом строительстве уплате гражданину-участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2025 г. включительно.

В соответствии с п. 2 Постановления N 326 в период с 1 июля 2023 г. до 31 декабря 2025 г. включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 г.

Согласно пункту 3 указанного постановления Правительства Российской Федерации особенности, установленные пп. 1 - 2 настоящего постановления, применяются в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего постановления

Из приведенных выше положений постановления N 479 и 366 за период с 29 марта 2022 года по 30 июня 2023 года и с 22 марта 2022 года по 31 декабря 2025 года неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции по договорам участия в долевом строительстве, в том числе указанные в части 9 статьи 4 Закона N 214-ФЗ, не начисляются и, соответственно, не взыскиваются.

Таким образом, на момент рассмотрения настоящего спора судом установлено, что законодателем изменены правила начисления неустоек и иных финансовых санкций.

Разрешая вопрос о периоде просрочки, суд учитывает следующее: 

Пунктом 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" также разъяснено, что если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

В силу статьи 20 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-I "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей), если срок устранения недостатков товара не определен в письменной форме соглашением сторон, эти недостатки должны быть устранены изготовителем (продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) незамедлительно, то есть в минимальный срок, объективно необходимый для их устранения с учетом обычно применяемого способа.

Установив, что при принятии объекта долевого строительства 07 октября 2022 года ФИО1 заявил о наличии недостатков Застройщику (отразив их в смотровом листе) и потребовал их устранить, в последующем потребитель дополнил перечень выявленных недостатков, а застройщик, в свою очередь, получив претензию 07 октября 2022 года добровольно требования потребителя не исполнил, суд усматривает в действиях Застройщика нарушение прав потребителей. С учетом установленного Договором долевого участия срока устранения недостатков (30 дней с момента получения письменного уведомления) (п. 8.2 Договора) Ответчик обязан был устранить заявленные недостатки в срок до 07 ноября 2022 года, нарушение которого свидетельствует о правомерности заявленных истцом требований о взыскании неустойки и штрафа. 

В то же время, с учетом особенностей, установленных Постановлениями Правительства Российской Федерации №447, 326 неустойка и штраф могут быть применены только за период с 01 июля 2023 года по 21 марта 2024 года. 

Разрешая вопрос о размере неустойки, суд исходит из положений п. 2 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащего исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленный законодательством о долевом строительстве", согласно которому в период с 01.07.2023 до 31.12.2024 включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договору участия в долевом строительстве, предусмотренных ч. 6 ст. 5, ч. 2 ст. 6, ч. ч. 2 и 6 ст. 9, а также подлежащих уплате с учетом ч. 9 ст. 4 Федерального закона N 214, в отношении которых применяются особенности, предусмотренные п. 1 настоящего постановления исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 01.07.2023. Указанное постановление вступило в силу 22 марта 2024 года.

По состоянию на 01 июля 2023 г. размер ставки рефинансирования составлял 7,5% годовых.

В соответствии с частью 9 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214 ФЗ, на которую имеется ссылка в пункте 2 постановления Правительства N 326, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Согласно статье 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом (пункт 1).

Правительство Российской Федерации в пункте 3 постановления N 326 указало, что особенности, установленные пунктами 1 и 2 настоящего постановления, применяются, в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего постановления.

Таким образом, при взыскании неустойки за период с 01 июля 2023 года по 21 марта 2024 года суд учитывает положения пунктов 2 и 3 постановления Правительства N 326, устанавливающих период, в котором действует предельный размер ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, и исходя из которой, рассчитывается размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве.

Исходя из установленных по делу обстоятельств, размер неустойки с учетом положений приведенного постановления за период просрочки (с 01.07.2023 по 21.03.2024) составляет 60 890, 11 руб. (459 548 руб. х265 х1/150 х 7,5) 

В соответствии с частью 2 ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве, моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

Согласно п. 1 ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.

В п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" содержится разъяснение о том, что при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. Размер компенсации морального вреда определяется судом в каждом конкретном случае с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

Исходя из вышеизложенного, с учетом причиненных ФИО1 нравственных и физических страданий, степени вины должника, принципа разумности и справедливости, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в размере 30 000 рублей, так как объект строительства передан с недостатками, не позволяющими его эксплуатировать, которые длительное время Застройщиком не были устранены.

Разрешая вопрос о взыскании штрафа и его размере суд учитывает следующее: 

Федеральным законом от 8 августа 2024 г. N 266-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" статья 10 Закона о долевом строительстве изложена в новой редакции, в том числе указано, что при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере 5% от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке (пункт 3).

Указанные изменения вступили в силу с 1 сентября 2024 г.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 8 августа 2024 г. N 266-ФЗ при определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств (в том числе за нарушения сроков исполнения обязательств) по договорам участия в долевом строительстве, заключенным до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, применяются положения части 9 статьи 4, части 8 статьи 7 и статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2023), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2023 г. (ответ на вопрос 2), даны разъяснения, если правомерные требования потребителя не были удовлетворены застройщиком добровольно и срок для добровольного удовлетворения этих требований истек до 29 марта 2022 г., то независимо от даты принятия судом решения с застройщика подлежит взысканию штраф в размере пятидесяти процентов от присужденных потребителю денежных сумм за нарушения, допущенные до 29 марта 2022 г., с указанием на отсрочку уплаты этого штрафа до 30 июня 2023 г.

Таким образом, вопрос о взыскании штрафа разрешается в зависимости от даты истечения срока удовлетворения требований гражданина - участника долевого строительства, дата принятия судом решения правового значения не имеет.

Установлено, истец направил претензию 07 октября 2022 года, где просили застройщика устранить недостатки.

Соответственно, ФИО1 не имеет право на взыскание штрафа в соответствии с положениями Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. 

Размер штрафа должен быть исчислен исходя из положений ч. 3 ст. 10 Закона N 214-ФЗ в ее редакции, то есть в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

С учетом удовлетворения требований о взыскании неустойки и морального вреда, размер штрафа составит = 27 521, 90 руб.(459, 548 руб. +60 890, 11 руб. +30 000/100х5%.) 

Заявленное Ответчиком ходатайство о снижении неустойки и штрафа на основании статьи 333 ГК РФ суд отклоняет поскольку, размер неустойки в размере 60 890, 11 руб., и производный от нее размер штрафа, рассчитанный с учетом Постановлений NN 423, 479 и 326, уже учитывает все негативные последствия для экономического положения ответчика, в том числе указанные в его ходатайстве.

Явной несоразмерности неустойки и штрафа последствиям нарушения обязательства, суд не усматривает и оснований для снижения финансовых санкций на основании статьи 333 ГК РФ не находит.

Поскольку Истцом заявлено о взыскании неустойки до удовлетворения требований по устранению недостатков квартиры, суд квалифицирует их как требования о взыскании неустойки на будущее время.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 08.08.2024 N 266-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (вступил в силу с 1 сентября 2024 года) при определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств (в том числе за нарушения сроков исполнения обязательств) по договорам участия в долевом строительстве, заключенным до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, применяются положения части 9 статьи 4, части 8 статьи 7 и статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции настоящего Федерального закона).

Поскольку истцом заявлены требования о взыскании неустойки, в том числе на будущее время за период после вступления в силу Федерального закона от 08.08.2024 N 266-ФЗ ее размер не может превышать одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, в двойном размере.

При этом, Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 (в редакции Постановления Правительства РФ от 19.06.2025 N 925) введены ограничения, в частности на начисление неустойки (штраф, пени), подлежащей с учетом части 8 статьи 7 и части 3 статьи 10 Федерального закона N 214-ФЗ, уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности за период с 1 января 2025 г. до 31 декабря 2025 года включительно.

Принимая во внимание, положения Постановления Правительства от 18.03.2024 N 326 (в редакции Постановления Правительства РФ от 19.06.2025 N 925 суд полагает, что взыскание неустойки должно производиться до момента фактического исполнения обязательства, с учетом особенностей регулирования законодателем указанных правоотношений (не начисляется до 31 января 2025 года).

Разрешая требования о признании недействительными положения Договора о участии в долевом строительстве определяющего правила подсудности суд учитывает следующее: 

Частью 7 статьи 29 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определено, что иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены также в суд по месту жительства или месту пребывания истца либо по месту заключения или месту исполнения договора, за исключением случаев, предусмотренных частью 4 статьи 30 настоящего Кодекса.

Выбор между несколькими судами, которым согласно настоящей статье подсудно дело, принадлежит истцу (пункт 10 статьи 29 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, в силу статьи 32 ГПК РФ подсудность, установленная статьей 30 настоящего Кодекса, не может быть изменена соглашением сторон.

Принимая во внимание, что истец ФИО1 зарегистрирован и проживает в 

<

...>, заявленные требования вытекают из Закона о защите прав потребителей, содержащееся в Договоре долевого участия условие по которому разрешение спора с Застройщиком предусмотрено в Красногорском районном суде Московской области и в 97 мировом судебном участке судебного района Московской области в случае подсудности спора мировому судье, нельзя признать соответствующими закону.

На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Строй-ресурс» о возложении обязанности устранить недостатки объекта долевого строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес> удовлетворить частично.

Возложить на Общество с ограниченной ответственностью «СЗ «Строй –Ресурс» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, юридический адрес: 

<

адрес> пом/оф 1/105) обязанность устранить за свой счет недостатки объект долевого строительства расположенного по адресу: 

<

адрес>. перечисленные в заключении ООО «Бизнес-Фаворит» а именно: (отсутствие горячего и холодного водоснабжения на кухне; отсутствие водонагревательного элемента в санузле (полотенцесушителя); дефекты окна (множественное наличие ввинчинных саморезов); планировка квартиры не соответствует планировке, указанной в проектной документации (отсутствие межкомнатных перегородок); отсутствует перевязка швов в наружной кладке стены, где смонтированы окно и витраж выхода на балкон; Отсутствуют монтажные отверстия для прохода коммуникаций для кухни в перегородке ванной комнаты; кирпичная кладка стен санузла выполнена с нарушением требований строительных нормативов; поверхность оконных блоков не соответствует требованиям качества). 

Взыскать в пользу ФИО1 (паспорт № выдан 

<

данные изъяты>, зарегистрированного по адресу: 

<

адрес> за просрочку исполнения условий Договора участия в долевом строительстве № 29-11/06/2021-18 неустойку в размере 60 890, 11 руб., за период с 01.07.2023 по 21.03.2024 год, компенсацию морального вреда в размере 30 000 (тридцати тысяч) руб., штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 27 521, 90 руб.(двадцать семь тысяч пятьсот двадцать один рубль) 00 коп. А всего в размере 118 412 (сто восемнадцать тысяч четыреста двенадцать) рублей 01 копейку.

Взыскать в пользу ФИО1 неустойку до исполнения решения суда в размере, которая не может превышать одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, в двойном размере, с учетом особенностей, установленных постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 (не начисляется до 31 декабря 2025 года).

Признать недействительными положения Договора долевого участия от 29 июня 2021 года заключенного между ФИО1 и ООО СЗ «Строй-Ресурс» в части п.п. 13.3,13.3.1, 13.3.2 касающихся подсудности споров в Красногорском городском суде Московской области и судебном участке № 97 Красногорского судебного района Московской области.

В удовлетворении исковых требований в остальной части - отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «СЗ Строй-Ресурс» в доход бюджета муниципального образования городской округ «город Клинцы Брянской области» государственную пошлину в размере 4 552, 36 рублей.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Брянского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме с подачей жалобы через Клинцовский городской суд. 

В резолютивной части решение суда оглашено 07 августа 2025 года.

В окончательной форме решение суда изготовлено 11 августа 2025 года.

Председательствующий судья: Н.В. Данченко