Дело № 3а-228/2022 

УИД 76OS0000-01-2022-000132-58

Мотивированное 

решение

 изготовлено 30 мая 2022 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ярославль 16 мая 2022 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Сингатулиной И.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

с участием представителя административного истца ФИО2 по доверенности от 30 марта 2022 года,

иные лица, участвующие в деле, не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ОАО «Яргоргражданстрой» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

ОАО «Яргоргражданстрой» обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором административный истец просил установить кадастровую стоимость следующих объектов:

-объекта недвижимости: нежилое помещение, этаж 1, пом. I, общей площадью 505,7 кв.м, кадастровый номер: №, расположенного по 

<

адрес> в размере его рыночной стоимости 13 568 000 рублей по состоянию на 10 февраля 2021 года.

-объекта недвижимости: нежилое помещение, этаж 2, пом. II, общей площадью 511,2 кв.м, кадастровый номер: №, расположенного по 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 10 794 000 рублей по состоянию на 10 февраля 2021 года.

В обоснование исковых требований в заявлении указано, что административный истец является собственником вышеуказанных объектов недвижимости. Установленная в отношении данных объектов по состоянию на 10 февраля 2021 года кадастровая стоимость, значительно превышает их рыночную стоимость, определенную на основании отчета ООО «Ярэксперт» от 1 февраля 2022 года №15726/91/21. Завышение кадастровой стоимости объекта недвижимости влечет за собой пропорциональное увеличение налоговых обязательств. Права и законные интересы административного истца в данном случае нарушены. 

Судом к участию в деле в качестве административного ответчика привлечено ГБУ ЯО «Центр кадастровой оценки и рекламы»; департамент имущественных и земельных отношений по Ярославской области исключен из числа заинтересованных лиц и привлечен к участию в деле в качестве административного ответчика; Управление Росреестра по Ярославской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» исключены из числа административных ответчиков и привлечены к участию в деле в качестве заинтересованных лиц.

Представитель административного истца ОАО «Яргоргражданстрой» по доверенности (т.1 л.д.8) ФИО2 исковые требования поддержал. Дал пояснения по тексту искового заявления.

От административного ответчика департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области поступил письменный отзыв, в котором указано, что заявленные требования удовлетворению не подлежат в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта капитального строительства административного истца. Представленный в дело отчет оценки рыночной стоимости рассматриваемых объектов не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Изложены замечания относительно отчета определения рыночной стоимости объектов недвижимости.

Административный ответчик ГБУ ЯО «Центр кадастровой оценки и рекламы» о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежаще, явку представителя не обеспечил.

Административный ответчик Правительство Ярославской области о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежаще, явку представителя не обеспечил.

Заинтересованным лицом Управлением Росреестра по Ярославской области представлен письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело в отсутствии представителя. Также указано, что Управление не наделено полномочиями по оценке корректности результатов определения рыночной стоимости, в том числе делать выводы о качестве проведенной оценки, правильности выбранной методологии и обоснованности сделанных оценщиком выводов. Разрешение административного иска Управление оставило на усмотрение суда. 

От заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Ярославской области поступил письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело без участия своего представителя, оставило разрешение административного иска на усмотрение суда.

Заинтересованное лицо мэрия г.Ярославля надлежаще извещено о месте и времени рассмотрения дела, представителя не направило.

Судом на основании части 4 статьи 247 КАС РФ дело рассмотрено при имеющейся явке.

Заслушав представителя административного истца ФИО2, исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства в совокупности и взаимной связи, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями части 1 статьи 245, статьи 248 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона от 3 июня 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Кроме того, возможность защиты нарушенных прав собственников недвижимого имущества путем установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и внесения рыночной стоимости в Единый государственный реестр недвижимости согласуется также с позицией Пленума Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами, дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Судом установлено, что административному истцу на праве собственности принадлежат объекты капитального строительства, расположенные по 

<

адрес> нежилое помещение, этаж 1, пом. I, общей площадью 505,7 кв.м, с кадастровым номером №; нежилое помещение, этаж 2, пом. II, общей площадью 511,2 кв.м, с кадастровым номером №. Данное обстоятельство подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 10 декабря 2021 года. 

Объекты капитального строительства с кадастровыми номерами №, № включены в Перечень объектов недвижимого имущества (зданий, включая помещения в них, помещений), в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2022 год (№ п/п 1921, 1922) (приказ департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 14.12.2021 № 62-н)

В соответствии с частью 1 статьи 6 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации).

Из части 2 приведенной статьи 6 названного Федерального закона следует, что уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации (далее - бюджетное учреждение).

Полномочиями бюджетных учреждений в сфере государственной кадастровой оценки являются в том числе: определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки; определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик (пункты 1 и 2 части 1 статьи 7 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Результаты определения кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки утверждаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации путем принятия соответствующего акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости (часть 1 статьи 15 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Частью 6 статьи 16 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлено, что по результатам определения кадастровой стоимости в отношении объектов, кадастровая стоимость которых установлена не в порядке государственной кадастровой оценки, а в связи с образованием объектов либо изменением их характеристик, бюджетным учреждением составляется акт об определении кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости содержатся в актах об их утверждении.

Актом ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов» №АОКС-76/2021/000139 от 1 марта 2021 года и №АОКС-76/2021/000139 от 1 марта 2021 года утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 10 февраля 2021 года в отношении спорных объектов капитального строительства и составляет: с кадастровым номером № - 24 015 025,48 рублей, с кадастровым номером № - 24 276 213,22 рублей.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что административный истец в силу статьи 245 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона 3 июня 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, принадлежащих ему на праве собственности.

Согласно пункту 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Административным истцом в обоснование заявленных требований представлен отчет ООО «Ярэксперт» от 1 февраля 2022 года №15726/01/21, согласно которому по состоянию на 10 февраля 2021 года рыночная стоимость объектов оценки с кадастровыми номерами №, № составила 13 568 000 рублей и 10 794 000 рублей соответственно.

Исходя из статьи 59, части 2 статьи 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки закреплены в статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с положениями приведенной нормы отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Аналогичные требования к содержанию отчета установлены пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №299 (далее - ФСО №3).

Исследование отчета ООО «Ярэксперт» по правилам статьи 84 КАС РФ с учетом дополнительных письменных пояснений оценщика ФИО3 к отчету, дает основания суду для вывода о том, что отчет является допустимым доказательством.

Оценщик ФИО3 соответствует требованиям, предъявляемым к оценщикам, имеет специальное образование и квалификацию, является членом саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистов – оценщиков», ее ответственность застрахована в установленном законом порядке. Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчету об оценке документами.

Отчет составлен в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчетам об оценке объекта недвижимости, в том числе Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральными стандартами оценки; содержит описание объекта оценки, объектов-аналогов, методику их отбора, сопоставления, аргументацию применения необходимых корректировок. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете имеются ссылки на источники используемой информации, содержащими все необходимые сведения, позволяющие сделать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

Административным ответчиком в возражениях приведены замечания относительно отчета ООО «Ярэксперт», указано, что в части описания корректировки на наличие отдельного входа оценщик не применил повышающую корректировку к объекту-аналогу №1, поскольку данный объект имеет общий вход, поэтому корректировка должна составить 1,18 при оценке помещений общей площадью 505,7 кв.м.

Данное замечание судом отклоняется, указание на наличие отдельного входа содержится в тексте объявления, на фото также показан отдельный вход. Кроме того, в расчетах оценщиком используется предложение по аренде только помещений первого этажа площадью 100 кв.м. Указание на возможность аренды офиса на 2 этаже не имеет отношения к характеристикам рассматриваемого аналога.

Таким образом, в отчете ООО «Ярэксперт» приведена доступная оценщику и проверенная им информация.

В силу изложенного указанные возражения административного ответчика не ставят под сомнение выводы, изложенные в отчете определения рыночной стоимости объекта оценки. 

Возражений относительно достоверности отчета в иных частях лицами, участвующими в деле, не заявлено. 

В соответствии с частью 1 статьи 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Не соглашаясь с оценкой рыночной стоимости объектов оценки, установленной на основании отчета оценщика ООО «Ярэксперт», административный ответчик и заинтересованные лица доказательств иной стоимости не представили, о назначении судебной экспертизы не ходатайствовали.

Нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объектов капитального строительства, в судебном заседании не установлено, поэтому суд считает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При таком положении заявленные административным истцом требования суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с разъяснениями пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Поскольку административное исковое заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости было подано в суд 11 апреля 2022 года, то в соответствии с положениями Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» указанную дату следует считать днем обращения административного истца с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: нежилое помещение, этаж 1, пом. I, общей площадью 505,7 кв.м, кадастровый номер: №, расположенного по 

<

адрес> в размере его рыночной стоимости 13 568 000 рублей по состоянию на 10 февраля 2021 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: нежилое помещение, этаж 2, пом. II, общей площадью 511,2 кв.м, кадастровый номер: №, расположенного по 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 10 794 000 рублей по состоянию на 10 февраля 2021 года.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 11 апреля 2022 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья И.Г. Сингатулина