Судья Никитенко И.Н. Дело № 2-1791/2025

№ 33-3-8900/2025

УИД 26RS0023-01-2025-002812-26

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г.Ставрополь 23 декабря 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в

составе: председательствующего Шурловой Л.А.,

судей Загорской О.В., Гукосьянца Г.А.,

при секретаре судебного заседания Хубиевой А.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ответчика ФИО1 в лице представителя – ФИО2 на решение Минераловодского городского суда Ставропольского края от 15.08.2025 по гражданскому делу по иску Управления имущественных отношений Администрации Минераловодского муниципального округа Ставропольского края к ФИО1 о взыскании суммы задолженности по договору аренды земельного участка, пени,

заслушав доклад судьи Загорской О.В.,

установила:

Управление имущественных отношений Администрации Минераловодского муниципального округа Ставропольского края (далее – истец, Управление) обратился в суд с иском, впоследствии уточненным, к ФИО1 (далее – ответчик), в окончательной редакции которого просил взыскать с ответчика в свою пользу задолженность по арендной плате за землю и пене, всего в размере 82699,12 руб., в том числе:

81172,07 руб. - задолженность по арендной плате за период с 11.04.2024 по 30.06.2025;

1527,05 руб. - пени за период с 18.02.2025 по 10.04.2025.

Иск мотивирован следующим.

Между муниципальным образованием Минераловодский муниципальный округ, от имени которого выступает Управление имущественных отношений администрации Минераловодского муниципального округа Ставропольского края, и ответчиком - ФИО1 заключен договор аренды земельного участка № 4 от 07.02.2025 из земель населенных пунктов с кадастровым номером (далее – КН) 

<

…43>, площадью 808,98 кв.м, с разрешенным использованием – «под строение столовой», находящийся по адресу местоположение: Российская Федерация, Ставропольский край, 

<

...> (далее – договор аренды от 07.02.2025).

20.02.2025 договор аренды от 07.02.2025 зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и в ЕГРН за № 

<

…43>-26/4742025-15.

Согласно п. 2.1 договора аренды от 07.02.2025 срок аренды установлен с 11.04.2024 по 10.04.2073.

По сведениям Росреестра в границах земельного участка КН 

<

…43> расположено два объекта недвижимости с кадастровыми номерами 

<

…269> и 

<

…270>.

По данным Росреестра собственником объектов недвижимого имущества - здания (склад) КН 

<

…269> (запись в БЕРН от 11.07.2002 № 26-01/24-21/2002-932) и здания (столовая) с кадастровым номером 

<

…270> (запись в ЕГРН от 14.02.2002 № 26-01/24-21/2002-931), является ФИО1 на основании заключенного между ответчиком и 

<

…> Т.В. договора купли-продажи от 27.06.2002), расположенных на земельном участке по адресу: Ставропольский край, Минераловодский район, Левокумка, ул. Мостовая, 59.

В соответствии с п. 3.4. договора аренды от 07.02.2025 арендатор перечисляет арендную плату ежеквартально, при этом первый квартал до 20 числа первого месяца первого квартала, последующие кварталы до 10 числа первого месяца текущего квартала.

На основании п. 5.2 договора аренды от 07.02.2025 за нарушение срока арендной платы Арендатор выплачивает Арендодателю пеню из расчета 0,03 % от размера не внесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В настоящее время образовалась общая задолженность по арендной плате за землю и пене задолженность в общем размере 82699,12 руб., в том числе: задолженность по арендной плате за период с 11.04.2024 по 30.06.2025 в размере 81172,07 руб.; пени за период с 18.02.2025 по 10.04.2025 в размере 1527,05 руб. Управлением имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа ответчику направлялось досудебное предупреждение № 48п от 10.04.2025, однако, до настоящего времени задолженность не погашена.

Согласно сведениям ЕГРИП по состоянию на 15.05.2025 ФИО1 (ИНН 

<

***>) не является индивидуальным предпринимателем.

Просил удовлетворить исковые требования.

Решением Минераловодского городского суда Ставропольского края от 15.08.2025 иск удовлетворён в полном объеме.

В апелляционной жалобе ответчик ФИО1 в лице представителя – ФИО2 считает решение суда от 15.08.2025 незаконным, вынесенным с нарушениями норм материального и процессуального права.

Указывает, что 07.02.2025 между МО - Минераловодский муниципальный округ, от имени которого выступает Управление (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды № 4 в отношении земельного участка КН 

<

…43>, находящегося па адресу: 

<

...> (далее - договор аренды от 07.02.2025).

20.02.2025 в ЕГРН внесена запись № 

<

…43>-26/474/2025-16 о государственной регистрации договора аренды от 07.02.2025 № 4.

Согласно п. 2.1 договора аренды от 07.02.2025 срок аренды установлен с 11.04.2024 по 10.04.2073.

Полагает необоснованным утверждение Управления о том, что у ФИО1 образовалась задолженность по арендной плате по договору аренды от 07.02.2025, на основании нижеследующего.

В силу п. 2.2 договора аренды от 07.02.2025, данный договор вступает в силу с даты eго государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, полагает, что для договоров аренды земельных участков, подлежащих государственной регистрации, момент начала реализации прав и исполнения обязанностей связан не с фактом его подписания сторонами, а с датой его государственной регистрации и внесением соответствующих сведений в ЕГРН.

20.02.2025 в ЕГРН внесена запись № 

<

…43>-26/474/2025-16 о государственной регистрации договора аренды от 07.02.2025.

Учитывая изложенное, считает, что срок исполнения обязанности арендатора по внесению арендной платы рассчитывается с даты начала действия данного договора аренды, а именно с даты его государственной регистрации - 20.02.2025.

Согласно п. 3.4 договора аренды от 07.02.2025 арендатор перечисляет арендную плату ежеквартально, при этом, первый квартал до 20-го числа первого месяца первого квартала.

Исходя из того, что по условиям договора аренды от 07.02.2025 20-м числом первого месяца первого квартала является - 20.05.2025, утверждает, что ФИО1 в строгом соответствии с принятыми на себя обязательствами, внесла на счет Управления денежные средства в счет арендной платы, что истцом не оспаривается.

Кроме того, ссылаясь на правовую позицию, содержащуюся в п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление Пленума ВАС РФ № 73), п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015 (далее – Обзор № 2 (2015)); п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017 (далее – Обзор № 3 (2017)); Определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.05.2020 № 304-ЭС19-25040, указывает, что, если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

В обоснование данного довода апелляционной жалобы привод следующие обстоятельства.

11.04.2024 между Управлением (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды № 34 в отношении земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> (далее – договор аренды от 11.04.2024).

Уведомлением Отдела регистрации объектов недвижимости № 3 Управления Росреестра по СК от 27.04.2024 № КУВД-001/2024-160493446/1 приостановлены действия по государственной регистрации договора аренды от 11.04.2024 в связи с наличием в ЕГРН актуальных сведений о праве постоянного (бессрочного) пользования 

<

…> Т.В. в отношении земельного участка КН 

<

…43>, расположенного по адресу: 

<

...>.

Полагает, что данное обстоятельство свидетельствует о том, что Управление изначально предоставило ФИО1 земельный участок, который не являлся муниципальной собственностью, а принадлежал на праве постоянного (бессрочного) пользовали 

<

…> Т.В. и государственная регистрация договора аренды такого земельного участка в силу закона невозможна.

Исходя из буквального содержания вступившего в законную силу решения Минераловодского городского суда Ставропольского края от 09.12.2024 по гражданскому делу № 2-3404/2024, следует, что судом установлено «... Уведомлением Отдела регистрации объектов недвижимости № 3 Управления Росреестра по Ставропольскому краю от 27.04.2024 № КУВД-001/2024-160493446/1, приостановлены действия по государственной регистрации договора аренды земельного участка от 11.04.2024 № 34. Для прекращения записи о праве постоянного (бессрочного) пользования 

<

…> Т.В. в отношении указанного земельного участка, органу местного самоуправления необходимо подать заявление о государственной регистрации прекращения постоянного (бессрочного) пользования 

<

…> Т.В. настоящим земельным участком приложив соответствующий акт».

Судом также установлено и отражено в решении, что «... указанные действия органом местного самоуправления совершены не были, в связи с чем, до настоящей времени в ЕГРН содержатся сведения, согласно которым земельный участок КН 

<

…43> принадлежит на праве постоянной (бессрочного) пользования 

<

…> Т.В. (запись от 11.07.2002 № 26-01/24 21/2002-933)...».

В данной связи, в силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, поскольку вступившим в законную силу решением Минераловодского городского суда Ставропольского края от 09.12.2024 по гражданскому делу № 2-3404/2024 установлено и никем не оспаривается, что отсутствие государственной регистрация договора аренды от 11.04.2024 вызвано длительным бездействием Администрации, соответственно, полагает, что ФИО1 на основании ст. 328, п. 1 ст. 611, п. 4 ст. 614 ГК РФ, не обязана вносить арендную плату за период, пока эти обстоятельства не были устранены.

Обстоятельства, по которым Управлением Росреестра по СК приостановлены действия по государственной регистрации договора аренды от 11.04.2024 устранены самой ФИО1, в то время как, Администрация и Управление продолжили бездействовать и с заявлениями о государственной регистрации прекращения постоянно (бессрочного) пользования 

<

…> Т.В. в регистрирующий орган не обращались.

Обстоятельства, препятствующие регистрации договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>, устранены ФИО1 тогда, когда в ЕГРН стало возможным внести запись от 20.02.2025 № 

<

…43>-26/474/2025-16 о государственной регистрации договора аренды от 07.02.2025.

Таким образом, полагает, что Управление изначально создало такие условия, при которых невозможно достижение цели аренды земельного участка - осуществление строительства, что означает, что истец не выполнил свою обязанность перед ответчиком по обеспечению владения и пользования сданным в аренду земельным участком, соответственно, требования Управления о взыскании арендных платежей за период времени, когда арендатор по вине арендодателя не мог пользоваться земельным участком, является незаконным и удовлетворению не подлежит.

Крое того, суд первой инстанции проигнорировал и не дал никакой правовой оценки сообщению руководителя Управления от 03.06.2025, из которого прямо следует, что платежное поручение ФИО1 от 13.05.2025 № 111766 с назначением платежа: «оплата по договору аренды от 07.02.2025 № 4», сумма: 16700 руб. учтено, какая-либо задолженность отсутствует.

Просит решение суда от 15.08.2025 отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу и дополнениях к ним представитель истца Управления имущественных отношений Администрации Минераловодского муниципального округа Ставропольского края – ФИО3 просит оставить решение суда от 15.08.2025 без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Ответчик ФИО1, представители третьих лиц Администрации Минераловодского муниципального округа Ставропольского края, Управления Росреестра по СК, надлежащим образом извещённые о времени и месте судебного заседания, в том числе путём размещения информации на официальном сайте краевого суда в сети Интернет, участия в нём не принимали, об уважительности причин неявки суд не уведомили, ходатайств об отложении судебного заседания либо заявлений о рассмотрении дела в своё отсутствие не подавали.

Судебная коллегия, руководствуясь ст. 165.1 ГК РФ, ст. ст. 117, 167, 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, выслушав представителя ответчика ФИО1 – ФИО2, поддержавшую и просившую удовлетворить апелляционную жалобу, выслушав мнение представителя истца Управления имущественных отношений Администрации Минераловодского муниципального округа Ставропольского края – ФИО3, возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы, просившей оставить решение суда без изменения, приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений (ст. 2 ГПК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

При принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены, и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению (ст. 196 ГПК РФ).

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

По смыслу положений ст. 11 ГК РФ, ч. 1 ст. 3 ГПК РФ судом осуществляется судебная защита нарушенных, оспариваемых гражданских прав и законных интересов, за которой в суд вправе обратиться любое заинтересованное лицо в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве.

Согласно ч. 4 ст. 198 ГПК РФ в мотивировочной части решения суда должны быть указаны фактические и иные обстоятельства дела, установленные судом, выводы суда, вытекающие из установленных им обстоятельств дела, доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения, мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведённые в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле, законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения, и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 131 ГПК РФ истец должен указать, в чем состоит нарушение или угроза нарушения его прав и законных интересов.

Судебной защите подлежит только нарушенное право.

В силу п. 1 ст. 9 ГК РФ, граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права выбор одного из предусмотренных законом способов защиты нарушенного права принадлежит тому лицу, чье право нарушено.

Свобода выбора способа защиты нарушенного права означает, что никто не может быть понужден к выбору того или иного способа защиты. Это в полной мере соответствует основным началам гражданского законодательства, согласно которым гражданское законодательство основывается на необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты; граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе (ст. ст. 1, 9 ГК РФ).

Лицо, полагающее свои права нарушенными, может избрать любой из приведенных в ст. 12 ГПК РФ способов защиты либо иной, предусмотренный законом способ, который бы обеспечил восстановление этих прав. Выбор способа защиты должен соответствовать характеру нарушенного права.

Согласно указанной норме защита гражданских прав осуществляется, в частности, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; принуждения к исполнению обязанности в натуре, возмещения убытков и иными способами, предусмотренными законом.

Решение является актом правосудия, окончательно разрешающим дело, и его резолютивная часть должна содержать исчерпывающие выводы, вытекающие из установленных в мотивировочной части фактических обстоятельств.

В связи с этим в ней должно быть четко и понятно сформулировано, что именно постановил суд как по первоначально заявленному иску, так и по встречному требованию, если оно было заявлено; кто, какие конкретно действия и в чью пользу должен произвести; за какой из сторон признано оспариваемое право. Должны быть разрешены судом и остальные вопросы, указанные в законе, с тем чтобы решение не вызывало споров при исполнении.

Судебное постановление, которое не может быть исполнено, не отвечает требованиям, предъявляемым к судебному акту.

Кроме того, решение суда об удовлетворении требований о защите нарушенного или предполагаемого права должно быть исполнимо и основано на обстоятельствах, которые не могут носить вероятностный характер, поскольку только в этом случае нарушенное право будет восстановлено.

Данный правовой подход нашёл отражение в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 01.02.2022 № 73-КГ21-12-К8, 2-895/2020.

В силу п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно п. п. 2 п. 1 и п. п. 4 п. 2 ст. 60 ЗК РФ нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка, а действия, нарушающие права на землю, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В силу п. 2 ст. 62 ЗК РФ на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению земельных участков в прежних границах, сносу незаконно возведенных сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств и др.).

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями и требованиями закона.

Согласно п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со ст. 393 ГК РФ должник обязан своевременно вносить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В силу п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

На основании п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Исходя из положений п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Статьей 425 ГК РФ определено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ все изменение договора возможны как по соглашению сторон, так и в силу договора.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В соответствии со ст. 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно ст. ст. 608 - 609 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Как указано в п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ст. 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В соответствии с подп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ предусмотрена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно ст. 65 ЗК РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются:

земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость);

арендная плата

иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Согласно п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, к числу которых относятся: принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей; принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения.

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Исходя из указанного принципа, соответствующий уполномоченный орган обязан определять арендную плату за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не произвольно, а в соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом города, то есть, основываясь на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих, в том числе, на уровень доходности земельного участка в конкретной зоне. Ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков. Дифференциация ставки арендной платы возможна по критериям, определяющим экономическую характеристику той или иной категории земельных участков; в частности, критериями при определении доходности земельного участка являются категория земель и их разрешенное использование.

При этом вид разрешенного использования земельного участка (объекта капитального строительства) влияет непосредственным образом на определение кадастровой стоимости участка (объекта), которая в соответствии с нормативными актами уполномоченных органов зачастую является одним из основных показателей, используемых для расчета регулируемой арендной платы.

В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном нормативным актом размере.

В соответствии с п.п 2 п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с п. 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального округа в отношении земельных участков, расположенных на территории муниципального округа.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено и из исследуемых материалов дела (в хронологическом порядке) усматривается следующее.

На основании договора купли-продажи от 27.06.2002, зарегистрированного 11.07.2002 в ЕГРП Минераловодским филиале ГУЮ «Регистрационная палата Ставропольского края», ФИО1 (покупатель) приобрела в собственность у 

<

…> Т.В. (продавец) объекты недвижимого имущества - здание (склад) КН 

<

…269> (запись в ЕГРН от 11.07.2002 № 26-01/24-21/2002-932) и здание (столовая) КН 

<

…270>, (запись в ЕГРН от 14.02.2002 № 26-01/24-21/2002-931), расположенные на земельном участке по адресу: 

<

...>.

На дату заключения договора купли-продажи от 27.06.2002 земельный участок по адресу: 

<

...>, был закреплён за 

<

…> Т.В. на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании Постановления главы Минераловодской территориальной государственной администрации Ставропольского края от 30.09.1998 № 1227 «О закреплении земельного участка в постоянное пользование под строением столовой за 

<

…> Т.В.».

ФИО1 обратилась в Администрацию г. Мин-Воды и Минераловодского района Ставропольского края с заявлением о передаче ей в аренду указанного земельного участка на основании договора купли-продажи нежилых зданий от 27.06.2002, а 

<

…> Т.В. – с заявлением об изъятии у неё указанного земельного участка.

Рассмотрев данные заявления, глава администрации г. Мин-Воды и Минераловодского района Ставропольского края вынес постановление от 28.08.2002 № 1703 «О передаче в аренду земельного участка ФИО1 под строением столовой с прилегающей территорией по адресу: г. Минеральные Воды, 

<

...>», которым в соответствии со ст. ст. 29 и 35 Земельного кодекса Российской Федерации постановил:

«1. Изъять у 

<

…> Т.В. земельный участок в праве постоянного пользования площадью 808,98 кв.м по адресу: г. Минеральные Воды, 

<

...>, в связи с продажей строений.

2. Передать ФИО1, проживающей по адресу: Шпаковский район, с. Надежда, ул. 

<

…>, в аренду сроком на 15 лет земельный участок площадью 808,98 кв.м под столовой прилегающей территорией по адресу: г. Минеральные Воды, 

<

...>, из категории земель – земли поселений.

3. Обязать арендатора в 10-дневный срок заключить договор аренды на земельный участок в Комитете имущественных отношений г. Минеральные Воды и Минераловодского района.

4. Постановление главы Минераловодской территориальной государственной администрации Ставропольского края от 30.09.1998 № 1227 «О закреплении земельного участка в постоянное пользование под строением столовой за 

<

…> Т.В.» считать недействующим.

5. Комитету по земельным ресурсам и землеустройству внести соответствующие изменения в земельно-учетную документацию и выдать арендатору правоустанавливающие документы на земельный участок.

6. Право аренды на земельный участок подлежит государственной регистрации в Минераловодским филиале ГУЮ «Регистрационная палата Ставропольского края».

7. Настоящее постановление вступает в силу со дня его подписания» (л.д. 82)

11.04.2024 вынесено Постановление администрации Минераловодского муниципального округа № 859 о предоставлении в аренду сроком на 49 лет ФИО1 земельного участка из земель населенных пунктов КН 

<

…43>, площадью 808,98 кв.м, с разрешенным использованием - под строением столовой, находящийся по адресу: Российская Федерация, Ставропольский край, 

<

...>.

11.04.2024 между Управлением (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды № 34 в отношении земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> (далее – договор аренды от 11.04.2024).

Уведомлением Отдела регистрации объектов недвижимости № 3 Управления Росреестра по Ставропольскому краю от 27.04.2024 № КУВД-001/2024-160493446/1, действия по государственной регистрации договора аренды земельного участка от 11.04.2024 № 34 приостановлены в связи с наличием в ЕГРН актуальных сведений о праве постоянного (бессрочного) пользования 

<

…> Т.В. в отношении земельного участка КН 

<

…43>, расположенного по адресу: 

<

...>.

25.09.2024 ФИО1 обратилась в Минераловодский городской суд Ставропольского края с иском к 

<

…> Т.В., НАО ПКО «Первое клиентское бюро» (третьи лица: Администрация Минераловодского муниципального округа Ставропольского края, ОСП по Юго-Восточному АО, Управление имущественных отношений администрации Минераловодского муниципального округа Ставропольского края, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК) об освобождении имущества от ареста, исключении из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) записей об ограничениях прав и обременении объекта недвижимости, о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования и о государственной регистрации прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Решением Минераловодского городского суда Ставропольского края от 09.12.2024 (гр. дело № 2-3404/2024) иск ФИО1 удовлетворён частично:

объект недвижимого имущества - земельный участок КН 

<

…43>, расположенный по адресу: 

<

...>, освобожден от арестов в рамках исполнительных производств, возбужденных судебным приставом-исполнителем ОСП по Юго-Восточному АО ГУ ФССП России по г. Москве в отношении должника 

<

…> Т.В., 

<

…> г.р., уроженки г. 

<

…> Ставропольского края, паспорт гражданина Российской Федерации серии 

<

…> № 

<

…>;

исключены (аннулированы) из ЕГРН записи об ограничениях и обременениях в отношении данного объекта недвижимого имуществ - земельного участка, внесенного на основании постановлений судебных приставов-исполнителей ОСП по Юго-Восточному АО ГУ ФССП России по г. Москве, вынесенных в рамках исполнительных производств, возбужденных в отношении должника 

<

…> Т.В.

в остальной части исковых требований о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования 

<

…> Т.В. в отношении указанного земельного участка - отказано.

21.01.2025 решение Минераловодского городского суда Ставропольского края от 09.12.2024 вступило в законную силу (не было никем обжаловано).

07.02.2025 на основании постановления администрации Минераловодского муниципального округа № 859 от 11.04.2024 между муниципальным образованием Минераловодский муниципальный округ, от имени которого выступает Управление имущественных отношений администрации Минераловодского муниципального округа Ставропольского края (арендодатель), и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 4 из земель населенных пунктов КН 

<

…43>, площадью 808,98 кв.м, с разрешенным использованием - под строением столовой, находящийся по адресу местоположение): Российская Федерация, Ставропольский край, 

<

...> (далее – договор аренды от 07.02.2025).

По условиям договора аренды от 07.02.2025:

Местоположение земельного участка КН 

<

…43> установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, 

<

...>. Земельный участок находится в границах зон с особыми условиями использования территории – приаэродромная территория аэродрома Минеральные Воды; зона сильного подтопления до 0,3 метра балки Первомайская в границах с. Левокумка; зона затопления при максимальном уровне воды 1 % реки Кума в границах с. Левокумка, х. Садовый (п. 1.1).

Срок аренды участка устанавливается с 11.04.2024 по 10.04.2073 (п. 2.1).

Договор вступает в силу с даты его государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2.2).

Размер арендной платы за участок в годовом исчислении составляет 99935,95 руб. (п. 3.1).

Арендная плата вносится арендодателем путем перечисления на счет Управления имущественных отношений администрации Минераловодского муниципальн6ого округа Ставропольского края (реквизиты указаны) (п. 3.2)

Расчет арендной платы определен в приложении к договору, являющемуся его неотъемлемой частью (п. 3.3.).

Арендатор перечисляет арендную плату ежеквартально, при этом первый квартал до 20-го числа первого месяца первого квартала, последующие кварталы до 10-го числа первого месяца текущего квартала (п. 3.4).

При расчете применяются размеры ставок арендной платы за землю, утверждённые постановлением Правительства Ставропольского края. Арендная плата может быть изменена по инициативе арендодателя в одностороннем порядке при принятии нормативных правовых актов Российской Федерации и Ставропольского края, касающихся определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков ее внесения. В этом случае исчисление размера арендной платы производится в соответствии с нормативными правовыми актами, с даты, указанной в них, и не требует заключения дополнительных соглашений (п. 3.6).

Арендодатель обязан передать арендатору участок по акту приема-передачи в день подписания договора (п. 4.2.2)

Арендатор имеет право после подписания договора и изменений к нему представить его (их) на государственную регистрацию в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 4.3.3).

Арендатор обязан в случае регистрации договора в органе регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним на основании заявления арендатора представить арендодателю один экземпляр договора с отметкой о регистрации в 3-дневный срок с момента государственной регистрации (п. 4.4.10).

За нарушение срока арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пеню из расчета 0,03 % от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки (п. 5.2).

Все споры и разногласия, возникающие между сторонами по настоящему договору или в связи с ним, разрешаются путем переговоров между ними (п. 7.1).

При недостижении согласия, в зависимости от статуса арендатора, споры передаются на рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края, Минераловодский городской суд Ставропольского края или мировой суд г. Минеральные Воды (п.7.2).

Согласно Расчету арендной платы по земельному участку КН 

<

…43> под строением столовой (приложение к договору аренды № 4 от 07.02.2025), утверждённому и.о. руководителя Управления имущественных отношений администрации Минераловодского муниципального округа 

<

…> Н.В.:

категория земли - земли населенных пунктов;

кадастровая стоимость земельного участка - 2775998,69 руб.

ставка арендной платы - 3,6%

площадь земельного участка - 808,98 кв.м

размер арендной платы в годовом исчислении - 99935,95 руб. (2775998,69х3,6%), в т.ч. за квартал - 24983,99 кв.м

подлежит оплате с 11.04.2024 по 31.12.2024 - 72556,99 руб.

Размер арендной платы земельного участка определен в соответствии с:

Постановлением Правительства Ставропольского края от 26.12.2018 № 601-П «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов»;

Постановлением Правительства Ставропольского края от 08.08.2022 № 452-п «О предоставлении мер поддержки арендаторам земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов».

07.02.2025 составлен акт приема-передачи земельного участка к договору аренды земельного участка № 4 от 07.02.2025.

20.02.2025 договор аренды от 07.02.2025 зарегистрирован Управлением Росреестра по СК в ЕГРН за № 

<

…43>-26/4742025-15.

Согласно сведениям Росреестра в границах земельного участка КН 

<

…43> расположено два объекта недвижимости: КН 

<

…269> и КН 

<

…270>.

10.04.2025 истец направлял в адрес ответчика досудебное предупреждение № 48п, в котором предлагал погасить в добровольном порядке задолженность по арендной плате за землю в размере 124399 руб., в том числе:

122872,07 руб. - за период с 11.04.2024 по 30.06.2025;

1527,05 руб. - пени за просрочку арендной платы за период с 18.02.2025 по 10.04.2025.

В связи с невыполнением предупреждения № 48п от 10.04.2025 Управление имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа было вынуждено обратиться с настоящим иском в суд.

Разрешая спор, оценив фактические обстоятельства дела и представленные доказательства, допросив свидетелей, руководствуясь нормами права, регулирующими спорные правоотношения, суд первой инстанции признал установленными следующие обстоятельства и пришел к следующим выводам:

договор аренды от 07.02.2025 подписан ответчиком, факт его заключения сторонами не оспаривается;

согласно п. 2.1 договора аренды от 07.02.2025 стороны установили срок аренды земельного участка с 11.04.2024 по 10.04.2073, договор не оспорен;

толкование п. 2.1 договора аренды от 07.02.2025 по правилам, установленным ст. 431 ГК РФ, с учетом обстоятельств дела позволяет сделать вывод о том, что действительная общая воля сторон была направлена на распространение условий договора на их фактические отношения начиная с 11.04.2024 независимо от момента подписания (заключения) договора и его регистрации;

аренда земельного участка ответчиком продолжена, и в настоящее время производятся арендные платежи;

материалами дела подтвержден факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендный платы;

расчет задолженности по арендной плате, предоставленный истцом, является верным;

бремя доказывания обстоятельства отсутствия пользования спорным земельным участком лежит на ответчике, который данных доказательств в суд не представил;

акт приема-передачи от 07.02.2025 не подтверждает отсутствие пользования земельным участком ранее 07.02.2025, поскольку является приложением к договору от 07.02.2025 и не мог быть подписан ранее подписания договора;

внесение арендной платы за земельный участок только с момента регистрации, а не с момента начала фактического пользования противоречит принципу платности землепользования в Российской Федерации;

доводы представителя ответчика относительно возражений на иск – несостоятельны;

поскольку доказательств надлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей по договору земельного участка № 4 от 07.02.2025 в заявленный период не представлено, иск подлежит удовлетворению.

И постановил вышеуказанное решение.

Судебная коллегия находит, что обжалуемое решение суда от 09.09.2025 подлежит отмене, как незаконное и необоснованное, ввиду нижеследующего.

В соответствии с п.п 2 п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с п. 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального округа в отношении земельных участков, расположенных на территории муниципального округа.

Управление имущественных отношений администрации Минераловодского муниципального округа Ставропольского края является отраслевым (функциональным) органом администрации Минераловодского муниципального округа Ставропольского края, осуществляющим функции в области управления и распоряжения муниципальным имуществом (в том числе земельными участками) Минераловодского муниципального округа Ставропольского края, и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

В силу положений ст. ст. 606, 611, 614 ГК РФ, обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества во временное владение и пользование или во временное пользование, а обязанность арендатора – во внесении платы за пользование этим имуществом.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательства.

В соответствии с п. 2 ст. 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Регулирование, содержащееся в ст. 328 ГК РФ, применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в п. 4 ст. 614 ГК РФ.

Согласно этой норме, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ).

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

Данная правовая позиция изложена в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 г.

С учетом положений п. 2 ст. 328 ГК РФ, в случае непредоставления арендодателем обусловленного договором аренды исполнения по передаче объекта аренды в пользование арендатору последний вправе приостановить исполнение своего обязательства по уплате арендной платы, а арендатор вправе требовать с арендодателя внесения платы только после фактической передачи ему имущества. Сам по себе факт заключения договора аренды такого права арендодателю не даёт (п. 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66, Постановление Восемнадцатого ААС от 06.10.2021 № 18АП-10159/21, АС Московского округа от 23.08.2022 № Ф05-18663/22).

Однако и подписание арендатором акта приема-передачи предмета аренды в случае невозможности использовать предмет аренды по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, также не порождает права арендодателя требовать арендную плату (п. 27 Обзора судебной практики (2020), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020).

Пунктом 1 ст. 425 ГК РФ предусмотрено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно п. 2 этой же статьи стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора аренды применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Однако из содержания данной нормы не следует, что наличие в договоре названного условия влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно изменяет срок его действия.

Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями ГК РФ.

Согласно п. 6 Информационного письма N 66 от 11.01.2002 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора.

Таким образом, исходя из различия фактического пользования имуществом до оформления договорных отношений и момента заключения договора (возникновение договорных обязательств), акт приема-передачи не является договором аренды и не свидетельствует о возникновении арендных отношений.

Единственным подтверждением арендных правоотношений в отношении недвижимого имущества в силу п. 1 с. 651 ГК РФ является договор аренды, составленный в виде одного документа, подписанный сторонами.

Договор аренды земельного участка является правоустанавливающим документом на земельный участок.

В силу п. 2 ст. 25, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 ст. 609 ГК РФ договоры аренды земельных участков, заключенные на срок год и более, подлежат государственной регистрации.

Последствия отсутствия государственной регистрации договора установлены п. 3 ст. 433 ГК РФ, в соответствии с которым договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствии для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.

В п. 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Как указано в указанном пункте, по смыслу ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Впоследствии указанная позиция Пленума и Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ нашла отражение в уточняющем дополнении законодателем п. 3 ст. 433 ГК РФ, согласно действующей редакции которого государственная регистрация договора имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих лиц.

Вместе с тем, следует отметить, что п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" касается случаев, когда арендодатель надлежащим образом исполнял свою встречную обязанность и не касается ситуации невозможности использования земельного участка по назначению ввиду обстоятельств, за которые отвечает арендодатель.

В рассматриваемом случае спорный договор аренды от 07.02.2025 носил целевой характер (земельный участок надлежало использовать в соответствии с видом разрешенного использования – под строением столовой) и подлежал государственной регистрации по заявлению арендатора.

Создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды – использование под строением столовой, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком.

В этом случае передача по акту истцу спорного земельного участка подтверждает лишь переход во владение арендатора земельного участка, однако не исключает установления обстоятельств возможности его действительного использования.

Кроме того, наличие акта приема-передачи не исключает исследования обстоятельств дела на основании других доказательств.

При решении вопроса о взыскании арендной платы правовые последствия недействительности и незаключенности договора аренды будут идентичны, поскольку в обоих случаях для взыскания денежных средств на основании норм как ст. 167 ГК РФ, так и ст. 1102 ГК РФ необходимо установить наличие встречного предоставления со стороны арендодателя, ставшего обогащением арендатора. В отсутствие возможности пользоваться арендованным участком, по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, последний не обязан оплачивать пользование ни по договору, ни по правилам ст. 167 ГК РФ, ни по нормам гл. 60 ГК РФ.

Реализуя своё право, предусмотренное п. 4.3.3 договора аренды от 07.05.2025, ФИО1 после подписания договора сторонами представила его на государственную регистрацию в Управление Росреестра по СК, а после государственной регистрации 20.02.2025 выполнила свою обязанность, предусмотренную п. 4.4.10 договора, представив арендодателю один экземпляр договора с отметкой о регистрации в 3-дневный срок с момента государственной регистрации.

В п. 2.2 договора аренды от 07.02.2025 прямо указано, что договор вступает в силу с даты его государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, для договоров аренды земельных участков, подлежащих государственной регистрации, момент начала реализации прав и исполнения связан не с фактом его подписания сторонами, а с датой его государственной регистра и внесением соответствующих сведений в ЕГРН.

20.02.2025 в ЕГРН внесена запись № 

<

…43>-26/474/2025-16 о государственной регистрации договора аренды от 07.02.2025 № 4.

В связи с указанными нормами права и исходя из буквального толкования условий договора аренды от 07.02.2025, срок исполнения обязанности арендатора по внесению арендной платы рассчитывается с даты начала действия данного договора аренды, а именно с даты его государственной регистрации - 20.02.2025.

Во исполнение п. 3.4 договора аренды от 07.02.2025 арендатор обязан перечислять арендную плату ежеквартально, при этом, первый квартал - до 20-го числа первого месяца первого квартала,.

Исходя из норм материального права, регулирующих правоотношения в с аренды земельных участков, а также условий договора аренды от 07.02.2025, 20-м числом первого месяца первого квартала является 20.05.2025.

ФИО1 в строгом соответствии с принятыми на себя обязательствами, внесла на счет Управления денежные средства в счет оплаты арендной платы, что истцом не оспаривается.

Из материалов дела видно, что 11.04.2024 вынесено Постановление администрации Минераловодского муниципального округа № 859 о предоставлении в аренду сроком на 49 лет ФИО1 спорного земельного участка.

Затем на основании данного постановления 11.04.2024 между Управлением и (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) был подписан договор аренды № 34 в отношении спорного земельного участка.

Уведомлением Отдела регистрации объектов недвижимости № 3 Управления Росреестра по Ставропольскому краю от 27.04.2024 № КУВД-001/2024-160493446/1, действия по государственной регистрации договора аренды земельного участка от 11.04.2024 № 34 приостановлены в связи с наличием в ЕГРН актуальных сведений о праве постоянного (бессрочного) пользования 

<

…> Т.В. в отношении земельного участка КН 

<

…43>, расположенного по адресу: 

<

...>.

Следовательно, возникла ситуация невозможности использования земельного участка по назначению ввиду обстоятельств, за которые не отвечает арендатор.

Ответчик ФИО1 (арендатор) вынуждена была обращаться в суд, чтобы устранить препятствия для заключения договора аренды спорного земельного участка (обременение спорного участка правом постоянного (бессрочного) пользования 

<

…> Т.В., аресты спорного участка в рамках исполнительных производств, возбужденных судебным приставом-исполнителем ОСП по Юго-Восточному АО ГУ ФССП России по г. Москве в отношении должника 

<

…> Т.В.), тогда как арендодатель никаких действий, направленных на устранение препятствий для законного распоряжения спорным участком не предпринимал.

В соответствии с ч. 2 ст. 13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

В силу ч. 2 ст. 209 ГПК РФ после вступления в законную силу решения суда стороны, другие лица, участвующие в деле, их правопреемники не могут вновь заявлять в суде те же исковые требования, на том же основании, а также оспаривать в другом гражданском процессе установленные судом факты и правоотношения.

Аналогичные разъяснения даны в п. 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении".

Приведенные положения процессуального закона и разъяснения Верховного Суда Российской Федерации направлены на обеспечение обязательности вступивших в законную силу судебных постановлений и законности выносимых судом постановлений в условиях действия принципа состязательности.

С учетом изложенного, вышеуказанные обстоятельства, установленные решением Минераловодского городского суда Ставропольского края от 09.12.2024 (гр. дело № 2-3404/2024), вступившим в законную силу, в силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении настоящего гражданского дела (2-1791/2025), поскольку в нём участвуют те же лица.

Заслуживают внимания доводы апеллянта о том, что ФИО1 вынуждена была обратиться к юристу, оплатить его работу, государственную пошлину, понести иные судебные издержки, далее более 6 месяцев длилось судебное разбирательство. В итоге, благодаря добросовестным действиям ФИО1 (а не органа местного самоуправления) в ЕГРН была погашена запись о праве постоянного (бессрочного) пользования в отношении 

<

…> Т.В. и стало возможным зарегистрировать договор аренды земельного участка от 07.02.2025.

Договор аренды от 11.04.2024 нельзя считать заключенным между сторонами.

Соответственно, обязанность вносить арендную плату за использование спорного земельного участка не могла возникнуть у ФИО1 с 11.04.2024, как необоснованно утверждает истец.

Судебная коллегия находит необоснованным расчет истца о задолженности по арендной плате за земельный участок КН 

<

…43> по адресу: 

<

...> за период с 11.04.2024 по 30.06.2025 в размере 81172, 07 руб., а также пени за период с 18.02.2025 по 10.04.2025 в размере 1527,05 руб., поскольку договор аренды данного земельного участка был заключён между ФИО1 (арендатор) и Управлением имущественных отношений Администрации Минераловодского муниципального округа Ставропольского края (арендодатель) 07.02.2025.

В силу положений п. 2 ст. 609 ГК РФ, ч.ч. 1, 2 ст. 25 ЗК РФ, п. 2.2 договора аренды от 07.02.2025 арендная плата должна начисляться с момента вступления договора аренды № 4 от 07.02.2025 в законную силу, то есть с даты государственной регистрации договора аренды в ЕГРН – 20.02.2025 (запись № 

<

…43>-26/474/2025-16, несмотря на то, что срок договора аренды указан в п. 2.1 договора – с 11.04.2024 по 10.04.2073 и что ранее между ФИО1 (арендатор) и Управлением имущественных отношений Администрации Минераловодского муниципального округа Ставропольского края (арендодатель) был подписан договор аренды № 34 от 11.04.2024 на земельный участок КН 

<

…43> по адресу: 

<

...>, но государственная регистрация данного договора была приостановлена Управлением Росреестра по СК (уведомление от 27.04.2024 № КУВД-001/2024-160493446/1) в связи с наличием в ЕГРН актуальных сведений об обременении участка правом постоянного (бессрочного) пользования 

<

…> Т.В.

Также судебная коллегия учитывает, что согласно сообщению руководителя Управления имущественных отношений Администрации Минераловодского муниципального округа Ставропольского края о том, что платежным поручением № 111766 от 13.05.2025 ФИО1 произвела арендную плату по договору аренды № 14 от 07.02.2025 в размере 16700 руб. и какая-либо задолженность отсутствует. Судом первой инстанции данному доказательству должной правовой оценки не дано.

По запросу судебной коллегии истцом представлены и приобщены судебной коллегией к материалам дела:

копия платежного поручения № 111766 от 13.05.2025 на сумму 16700 руб.,

копия платежного поручения № 38499 от 11.06.2025 на сумму 25000 руб.,

расчет задолженности и пени за период с 07.02.2025 по 30.06.2025,

расчет задолженности и пени за период с 20.02.2025 по 30.06.2025,

расчет неосновательного обогащения за период с 11.04.2024 по 06.02.2025,

расчет неосновательного обогащения за период с 11.04.2024 по 19.02.2025.

С учетом вышеизложенного судебная коллегия принимает во внимание расчет задолженности и пени за период с 07.02.2025 по 30.06.202 и расчет задолженности и пени за период с 20.02.2025 по 30.06.2025 и приходит к выводу о том, что задолженности по арендной плате (основному долгу) и пени за ФИО1 перед истцом в спорный период не значится.

Поскольку судом первой инстанции с достаточной полнотой не исследованы обстоятельства дела, имеющие значение для правильного его разрешения, выводы суда, положенные в основу обжалуемого решения, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, не подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требования закона об их относимости и допустимости, обжалуемое решение суда нельзя признать законным и обоснованным, на основании п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ оно подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Управления имущественных отношений Администрации Минераловодского муниципального округа Ставропольского края к ФИО1 о взыскании суммы задолженности по договору аренды земельного участка, пени в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 327-1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Минераловодского городского суда Ставропольского края от 15.08.2025 отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Управления имущественных отношений Администрации Минераловодского муниципального округа Ставропольского края к ФИО1 о взыскании суммы задолженности по договору аренды земельного участка, пени оставить без удовлетворения в полном объеме.

Апелляционную жалобу ответчика ФИО1 в лице представителя – ФИО2 удовлетворить.

Апелляционное определение судебной коллегии вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий трех месяцев со дня его вступления в законную силу в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции (г. Пятигорск) по правилам, установленным главой 41 ГПК РФ через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 23.01.2026

Председательствующий:

Судьи: