дело № 3а-334/2020

Ставропольский краевой суд

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 декабря 2020 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Мекеровой С.Р.,

при секретаре судебного заседания Матвиенко В.В., 

с участием: 

представителя административного истца ООО Некоммерческого партнерства Санаторий «Зори Ставрополья» ФИО11

представителя заинтересованного лица ГБУ Ставропольского края «Ставкрайимущество» ФИО12

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Некоммерческого партнерства Санаторий «Зори Ставрополья» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

Некоммерческое партнерство Санаторий «Зори Ставрополья» обратилось с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка.

В обоснование иска административный истец указал, что ему на праве собственности принадлежит земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, вид разрешенного использования: под зданиями и сооружениями санатория, площадью 29 138 кв.м, расположенный по адресу, установленному относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка, ориентир нежилое здание, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года установлена в размере 151 689 514,20 рублей.

Административный истец, считая оспариваемую кадастровую стоимость принадлежащего ему земельного участка недостоверной, существенно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает его права как плательщика земельного налога за указанное имущество, поскольку ведёт к неправомерному увеличению размера налоговых платежей, исчисляемых из кадастровой стоимости указанного объекта, просит установить его кадастровую стоимость недвижимости, равной его рыночной по состоянию на 01 января 2019 года в соответствии с отчетом об оценке 

<

данные изъяты>. от 25 марта 2020 года № ОЦ-015/20 в размере 86 327 000,00 рублей.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края ФИО13 извещенная о слушании дела надлежащим образом, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю ФИО14 в представленных ранее возражениях на административный иск, просила рассмотреть дело в соответствии с действующим законодательством, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие. 

В судебное заседание представители заинтересованных лиц: Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, администрации г. Пятигорска, извещенные надлежащим образом о слушании дела, не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащих образом.

В судебном заседании представитель административного истца Некоммерческого партнерства Санаторий «Зори Ставрополья» ФИО15 поддержала исковые требования, с учетом выводов судебной оценочной экспертизы уточнила исковые требования, просила установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной по состоянию на 01 января 2019 года в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы 

<

данные изъяты> 

Представитель заинтересованного лица ГБУ Ставропольского края «Ставкрайимущество» ФИО16 с административным иском не согласилась, просила отказать в его удовлетворении, указав, что снижение кадастровой стоимости объекта недвижимости повлечет снижение размера земельного налога, поступающего в местный бюджет, исчисляемого из его кадастровой стоимости. Каких-либо замечаний относительно проведенной по делу судебной оценочной экспертизы не высказала.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, допросив эксперта ФИО17., суд пришел к выводу об удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 388 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 данного Кодекса, на праве собственности.

Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог (пункт 1 статьи 389 названного Кодекса).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ).

В соответствии с ч. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, административный истец 22 июля 2020 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

Статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что административному истцу на праве собственности принадлежит земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, вид разрешенного использования: под зданиями и сооружениями санатория, площадью 29 138 кв.м, расположенный по адресу, установленному относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка, ориентир нежилое здание, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес> свидетельство о государственной регистрации права от 23 января 2008 года № 26-АЕ 273801.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 01 января 2019 года.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года установлена в размере 151 689 514,20 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 20 марта 2020 года № 26/ИСХ/20-181814.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил составленный оценщиком 

<

данные изъяты> отчет об оценке от 25 марта 2020 года № ОЦ-015/20 в котором рыночная стоимость названного земельного участка определена по состоянию на 01 января 2019 года в размере 86 327 000,00 рублей.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, учитывая значительную разницу между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы 

<

данные изъяты> от 25 октября 2020 года № 098-20-ОК рыночная стоимость объекта недвижимости определена в размере 113 325 000,00 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость земельного участка.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки. 

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход, метод сравнительных продаж.

Экспертом проведен анализ рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта, по результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости объекта оценки. 

В рамках экспертного исследования экспертом ФИО18 подобрано 3 объекта-аналога, расположенные в г. Ессентуки: объект-аналог № 1 в северной части города, р-н ст. Золотушка, по ул. Иглина (между дорогой Пятигорск-Кисловодск и полосой отвода железной дороги); объект-аналог № 2 по ул. Пятигорской в районе санатория Нива; объект-аналог № 3 в восточной части города, вдоль автомобильной дороги Ессентуки-Пятигорск.

В соответствии с пунктом 11 «б» Федерального стандарта оценки, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта.

Содержание приведенного пункта, позволяет эксперту подбирать объекты-аналоги за пределами населенного пункта, в котором расположен объект оценки.

На имеющиеся различия местоположения объекта оценки от объектов-аналогов относительно населенного пункта экспертом применена соответствующая повышающая корректировка в отношении всех объектов-аналогов в размере 10,2%. При расчете данной корректировки экспертом использованы сведения о соотношении численности населения и сведения о средней заработной плате работников организаций в г. Пятигорске и г. Ессентуки, учтен статус этих населенных пунктов. Расчет и обоснование этой корректировки приведен в экспертном заключении.

В соответствии с планетарной моделью, приведенной в справочнике оценщика ФИО1, 2018 года экспертом также учтено локальное местоположение объекта оценки и объектов-аналогов, так локальное местоположение объекта оценки и объекта-аналога № 2 отнесено экспертом к культурному и историческому центру, а локальное местоположение объектов-аналогов № 1 и № 3 отнесено им к району крупной автомагистрали города. С учетом различий локального местоположения объекта оценки и объекта-аналога № 2 от объектов-аналогов № 1 и № 3 применена соответствующая повышающая корректировка в отношении последних в размере 35,1 %.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, где проанализирован каждый сравниваемый объект-аналог, выявленные отличия откорректированы, с приведением обоснований применения этих корректировок.

Эксперт указал, что одним из основных ценообразующих факторов на рынке земельных участков является их площадь. Поскольку объекты с меньшей площадью являются более ликвидными, следовательно, более дорогостоящими (по удельному показателю), чем объекты с большей площадью.

Поправка на масштаб применяется при условии отличия общей площади объектов-аналогов от общей площади объекта оценки.

Эксперт указал, что одним из основных ценообразующих факторов на рынке земельных участков является их площадь. Поскольку объекты с меньшей площадью являются более ликвидными, а, следовательно, более дорогостоящими (по удельному показателю), чем объекты с большей площадью. Корректировка на размер площади вводится на основании обобщенных рыночных данных, отражающих зависимость стоимости земельного участка от его площади в расчете на единичный показатель. Коэффициент торможение для поправки на размер объекта, учитывающий нелинейный характер изменения цены объекта при увеличении его площади, используемый при расчете поправки на площадь объекта определен экспертом по формуле ФИО2, приведенной в его статье «Результаты экспертных оценок величин значимых параметров, используемых в оценочной деятельности в 3 квартале 2018». Исчисленные экспертом понижающие корректировки на площадь составили: в отношении объекта-аналога № 1 в размере 16,4%, в отношении объекта-аналога № 2 в размере 25,6%, в отношении объекта-аналога № 3 в размере 20,5%.

При расчете рыночной стоимости земельных участков экспертом учтен такой ценообразующий фактор как рельеф участка. Эксперт ФИО19 указал, что объект оценки имеет особенность формы участка, а именно часть участка, имеет существенные перепады высоты. 

Для учета особенности формы оцениваемого земельного участка использованы данные Ассоциации развития рынка недвижимости «Статриелт», ссылка на который представлена в заключении эксперта. Согласно которым цены участков, менее пригодных для строительства, имеющих, например, уклоны или изрезанную форму (как у объекта оценки), в среднем на 18% ниже чем цены участков, не имеющих изъянов формы.

Так как информация об особенностях рельефа объектов-аналогов №№ 1-3 экспертом не выявлена, им обоснованно применена понижающая корректировка на рельеф в отношении всех объектов-аналогов в размере 18%.

Анализ рынка недвижимости в г. Ставрополе в исследуемый период времени приведен в разделе 2.7 экспертного заключения, проанализировав который, эксперт пришел к выводу о его неактивности, в связи с чем, им в рамках сравнительного подхода при определении рыночной стоимости земельного участка применена скидка на торг для неактивного рынка земельных участков под коммерческую застройку в размере среднего значения 15,7 %.

Объекты-аналоги предложены к продаже в предшествующий период к дате оценки: апрель 2018 года.

Вся необходимая информация о характеристиках объектов-аналогов экспертом получена из объявлений о продаже имущества, размещенных в архиве объявлений на общедоступном Интернет-сайте https://www.avito.io/ (https://ruads.org/), что подтверждается представленными в заключении скриншотами интернет страниц о продаже объектов-аналогов, содержащими сведения о местоположении, категории, размере, стоимости объекта и иных характеристиках. Отдельная информация о характеристиках объектов-аналогов уточнялась в порядке телефонного интервьюирования и по данным публичной кадастровой карты.

Основания сомневаться в правильности выводов эксперта у суда отсутствуют, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Отдельные описки, допущенные экспертом, на итоговую величину рыночной стоимости земельного участка не повлияли.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемого объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

Доказательств о недостоверности выводов и результатов экспертного заключения не представлено. Ходатайств о проведении по делу повторной судебной оценочной экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлялось. 

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО20 дал пояснения относительно проведенного экспертного исследования, ответил на вопросы.

Отчет об оценке ФИО21 от 25 марта 2020 года № ОЦ-015/20 не может быть принят в качестве доказательства, объективно подтверждающего реальную рыночную стоимость земельного участка на дату государственной кадастровой оценки, поскольку его результаты опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы.

Доводы представителя заинтересованного лица ГБУ Ставропольского края «Ставкрайимущество» ФИО22. о том, что снижение кадастровой стоимости земельного участка приведет к уменьшению размера налоговых платежей, поступающих в городской бюджет, в данном случае не имеют правового значения, поскольку административный истец, реализуя свои права, гарантированные земельным законодательством и законодательством об оценочной деятельности, правомерно обратился с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка, находящегося у него на праве собственности в размере его рыночной стоимости.

Отличие от кадастровой стоимости объекта недвижимости величины его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости земельного участка административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данного объекта недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых платежей, в связи с их завышением, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанного земельного участка по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушений установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика аренды.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования административного истца в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной на дату его государственной кадастровой оценки, подлежат удовлетворению. 

На основании изложенного, административный иск Некоммерческого партнерства Санаторий «Зори Ставрополья» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости подлежит удовлетворению в размере, определенном заключением судебной оценочной экспертизы.

Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона № 135-Ф3 установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Заявление административного истца Некоммерческого партнерства Санаторий «Зори Ставрополья» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости поступило в суд 22 июля 2020 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск Некоммерческого партнерства Санаторий «Зори Ставрополья» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером № вид разрешенного использования: под зданиями и сооружениями санатория, площадью 29 138 кв.м, расположенного по адресу, установленному относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка, ориентир нежилое здание, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес> по состоянию 01 января 2019 года в размере 113 325 000,00 (сто тринадцать миллионов триста двадцать пять тысяч) рублей.

Заявление административного истца Некоммерческого партнерства Санаторий «Зори Ставрополья» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости поступило в суд 22 июля 2020 года.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда судов общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья подпись

Копия верна.

Судья С.Р. Мекерова