Дело №

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

город Каменск-Уральский 22 июня 2017 года

Синарский районный суд города Каменска-Уральского Свердловской области в составе:

председательствующего судьи Земской Л.К.

при секретаре Табатчиковой Т.Е., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску органа местного самоуправления «Комитет по управлению имуществом города Каменска-Уральского» к ФИО1, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» о признании незаконными изменения вида разрешенного использования земельного участка, регистрации права собственности, признании жилого дома самовольной постройкой и возложении обязанности по ее сносу,

У С Т А Н О В И Л :

Орган местного самоуправления «Комитет по управлению имуществом города Каменска-Уральского» (далее по тексту ОМС «КУИ», Комитет) обратился в суд с иском к ФИО1

Исковые требования уточняли, указав в качестве соответчиков также Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (далее по тексту Управление Росреестра по СО), Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (филиал по Свердловской области, территориальный отдел № 3) (далее ФГБУ ФКП Росреестра).

С учетом уточнений в обоснование поданного иска указано, что 17.01.2005 между Комитетом и ФИО1 был заключен договор аренды № земельного участка, кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 756,4 кв.м., (далее Земельный участок), с разрешенным использованием - под ведение огородничества (индивидуальное огородничество), срок аренды по которому установлен с 26.10.2004 по 26.10.2009. В соответствии с дополнительными соглашениями от 01.10.2009 и от 03.06.2015 договор был возобновлен на прежних условиях до 26.10.2014, а затем до 26.10.2017 соответственно. 

01.11.2016 ФИО1 обратился в ОМС «КУИ» с заявлением о предоставлении земельного участка под зданиями, сооружениями, к которому были приложены: кадастровый паспорт здания от 23.08.2016 №, выписка из ЕГРП от 13.09.2016, а также кадастровая выписка о земельном участке от 07.07.2016 №, согласно которой разрешенное использование земельного участка поименовано как: отдельно стоящие жилые дома усадебного типа с земельными участками.

При выезде на место сотрудниками Комитета составлен акт осмотра, обследования № от 09.11.2016, согласно которого на Земельном участке расположено одноэтажное строение, материал стен - твин блок, кровля – профнастил (далее Жилой дом).

Комитет со ссылками на положения ст.ст.1,7,39.18,85 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст.615 Гражданского кодекса Российской Федерации полагает незаконными и необоснованными решение органа кадастрового учета об изменении вида разрешенного использования земельного участка и действия государственного регистратора Управления Росреестра по СО по регистрации права собственности ФИО1 на Жилой дом по указанному адресу, указывая при этом, что изменение разрешенного использования земельного участка и существование зарегистрированного права собственности на объект создает препятствия в реализации прав собственника земельного участка, указывая на наличие в действиях ФИО1 признаков злоупотребления правом (ст.10 ГК РФ). 

Указали, что договором аренды № от 17.01.2005 земельного участка, дополнительными соглашениями к нему Земельный участок был предоставлен ФИО1 для огородничества в соответствии с Порядком предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством, утвержденным Решением Городской Думы города Каменска № от 25.02.2009, без проведения аукциона. Поскольку земельный участок был предоставлен ФИО1 для определенных целей без проведения аукциона, изменение существующего вида его разрешенного использования для целей жилищного строительства без соблюдения особенностей, предусмотренных ст.39.18 Земельного кодекса Российской Федерации, недопустимо.

Также в связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Приняв на себя права и обязанности по указанному выше договору аренды, ФИО1 как арендатор выразил свое согласие на использование Земельного участка в соответствии с одним из видов разрешенного использования.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка.

Поскольку разрешение на строительство ФИО1 не выдавалось, в соответствии с положениями ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации полагали возведенный им Жилой дом самовольной постройкой, которая подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

На основании изложенного ОМС «КУИ», предъявляя исковые требования к ФИО1, Управлению Росреестра по СО, ФГБУ ФКП Росреестра просит:

- признать незаконным решение органа кадастрового учета – ФГБУ ФКП Росреестра об изменении вида разрешенного использования Земельного участка; 

- признать недействительной запись в государственном кадастре недвижимости (ГКН) от 15.05.2007 о смене разрешенного использования Земельного участка на «отдельно стоящие жилые дома усадебного типа с земельными участками»;

- признать незаконными действия Управления Росреестра по СО по государственной регистрации права собственности на здание - Жилой дом, расположенный на Земельном участке; 

- признать недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 13.09.2016 № о государственной регистрации права собственности за ФИО1;

- включить в резолютивную часть судебного акта запись об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о зарегистрированных правах в связи с недействительностью актов государственной регистрации права;

- признать здание (жилой дом), расположенное по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером 66:450100215:0008, самовольной постройкой;

- обязать ФИО1, в течение одного месяца с момента вступления в законную силу решения снести собственными силами и за свой счет самовольную постройку - здание (жилой дом), расположенного по адресу: 

<

адрес> с кадастровым номером 66:45:0100215:0008;

- в случае неисполнения решения суда в указанный срок предоставить ОМС «КУИ» право осуществить снос самовольной постройки за счет средств ответчиками ФИО1 со взысканием с него необходимых расходов.

В судебном заседании представитель истца ОМС «КУИ» ФИО2, действующий на основании доверенности № от 28.10.2016 сроком действия до (дата), исковые требования поддержал в полном объеме по изложенным в исковом заявлении с учетом его уточнений доводам и основаниям, дал аналогичные объяснения. 

Представители ответчика ФИО1 – ФИО3, ФИО4, действующие на основании нотариальной доверенности № от 24.03.2017 сроком действия три года, исковые требования не признали. 

В состоявшихся по делу судебных заседаниях, а также в представленном в материалы дела письменном отзыве указали, что ФИО1 является арендатором Земельного участка на основании договора аренды № от 17.11.2005. 

07.07.2016 ФИО1 на основании декларации и выписки № от 10.02.2016 из Правил землепользования и застройки муниципального образования город Каменск-Уральский, утвержденных Решением Городской Думы г. Каменска-Уральского от 28.04.2010 № (далее Правила землепользования и застройки г.Каменска-Уральского), подал заявление об изменении вида разрешенного использования данного Земельного участка на отдельно стоящие жилые дома усадебного типа с земельными участками. В соответствии с абз.2 п.2 ст.7 Земельного кодекса Российской Федерации любой вид разрешенного использования выбирается лицом, которому принадлежит земельный участок, самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Из положений ст.37 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. Аналогичные положения содержатся в п.20 Правил землепользования и застройки г. Каменска-Уральского. 

Арендатор земельного участка в силу ст.5 Земельного кодекса Российской Федерации также является его правообладателем.

Согласно полученной ФИО1 выписки № от 10.02.2016 из Правил землепользовании и застройки г. Каменска Уральского Земельный участок находится в зоне Ж-1, основными видами разрешенного использования в которой являются в том числе отдельно стоящие жилые дома усадебного типа с земельными участками. 

Не могут быть применены ссылки истца на нормы ст.29.18 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку данная норма закона распространяется на лиц, у которых каких-либо прав в отношении земельного участка не имеется, тогда как спорный Земельный участок уже находился у ФИО1 на праве аренды.

Согласно п.14 ч.2 ст.7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" разрешенное использование земельного участка относится к числу дополнительных сведений о таком объекте недвижимости как земельный участок, а соответственно внесение изменения в договор аренды об изменении вида разрешенного использования земельного участка также не носит императивного характера.

Признаки самовольной постройки установлены в ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом закон допускает признание за лицом права собственности на самовольную постройку при соблюдении определенных требований. При наличии законной возможности легализации объекта, предусмотренной Федеральным законом от 30.06.2006 № 93-Ф3 "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества", одно лишь отсутствие разрешения на строительство не может быть признано существенным нарушением градостроительных норм и правил, влекущим снос самовольной постройки.

ФИО1 произвел постановку на государственный кадастровый учет индивидуального жилого дома, произвел государственную регистрацию права собственности на него, в соответствии с п.4 ст.25.3 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которому до 01.03.2018 разрешение на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию не запрашивается и правоустанавливающий документ на земельный участок является единственным основанием для государственной регистрации прав на такой объект индивидуального жилищного строительства. 

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, что означает, что право ФИО1 на спорное жилое здание было признано государством и не нуждается в дополнительном признании в судебном порядке.

Тем самым изменение вида разрешенного использования Земельного участка, постановка на ГКУ и государственная регистрация права собственности на Жилой дом произведены в соответствии с действующим законодательством.

Представитель ответчика Управления Росреестра по СО ФИО5, действующий на основании доверенности № от 07.11.2016 сроком действия до 31.12.2017, исковые требования полагал не подлежащими удовлетворению. В состоявшихся по делу судебных заседаниях, а также представленном в материалы гражданского дела письменном отзыве указал, что полагает право собственности ФИО1 зарегистрированным в установленном порядке, во время проведения государственная экспертизы документов не было установлено препятствий для государственной регистрации права собственности. 

Основанием для регистрации права собственности в отношении Жилого дома являлась ст.25.3 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в соответствии с требованиями которой ФИО1 были предоставлены документы, подтверждающие факт создания недвижимого имущества и содержащие его описание. Поскольку право заявителя на земельный участок ранее было зарегистрировано в установленном Федеральным законом порядке, то правоустанавливающий документ на Земельный участок не истребовался у заявителя.

В соответствии с п.6 ст.12 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в подразделе I содержится описание каждого объекта недвижимого имущества в объеме сведений, определенных Правилами ведения Единого государственного реестра прав. При этом сведения о характеристиках объекта недвижимого имущества, содержащиеся в ГКН, считаются сведениями подраздела I Единого государственного реестра прав. Из этого следует, что при регистрации права на Жилой дом, вид разрешенного использования земельного участка кадастровым № соответствует требованиям регистрации права на жилой дом.

Представленные ФИО1 на государственную регистрацию прав документы являлись необходимыми и достаточными для проведения указанной регистрации и соответствовали по форме и содержанию требованиям действующего законодательства. Предусмотренных Законом оснований для отказа в государственной регистрации права, ее приостановления не имелось.

Учитывая изложенное, оспариваемые действия государственного регистратора Каменск-Уральского отдела Управления Росреестра по СО нельзя признать незаконными.

Кроме того Управление Росреестра по СО, государственный регистратор не может являться надлежащим ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения. Также действующим законодательством не предусмотрен такой способ защиты, как признание действительным зарегистрированного права, признание незаконной записи в ЕГРП. 

Представитель ответчика ФГБУ ФКП Росреестра ФИО6, действующая на основании доверенности № от 13.02.2017 сроком действия до 31.12.2017, требования ОМС «КУИ» не признала. В состоявшихся по делу судебных заседаниях и в представленном в материалы дела письменном отзыве указала, что с 01.03.2008 до 31.12.2016 ФГБУ ФКП Росреестра осуществляло свою деятельность в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в редакции, действующей до 31.12.2016. Согласно ч.5 ст.4 названного Закона сведения вносились в ГКН (ныне - единый государственный реестр недвижимости) органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном законом порядке документов.

28.06.2016 с заявлением № об изменении вида разрешенного использования Земельного участка на вид разрешенного использования, предусмотренный зонированием территории с кадастровым номером, обратился ФИО3, действующий в интересах ФИО1, представив декларацию о смене вида разрешенного использования земельного участка от 28.06.2016, письмо Органа местного самоуправления «Комитет по архитектуре и градостроительству г.Каменска-Уральского» (ОМС «КАиГ») от (дата) №, доверенность №. 

04.07.2016 в результате рассмотрения представленных документов, на основании ст. 23 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» ФГБУ ФКП Росреестра принято решение об осуществлении кадастрового учета, поскольку необходимые для кадастрового учета документы по содержанию соответствуют требованиям закона. Основания для приостановления или отказа в осуществлении кадастрового учета отсутствовали. 

В письме ОМС «КАиГ» от 10.02.2016 № сообщалось, что Земельный участок находится в территориальной зоне Ж-1 (зона индивидуальной и блокированной жилой застройки). Одним из основных видов разрешенного использования зоны Ж-1 является «отдельно стоящие жилые дома усадебного типа с земельным участком». Таким образом, у филиала отсутствовали правовые основания для отказа в учете изменения вида разрешенного использования Земельного участка.

В соответствии с ч.1 ст.23 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», п. 18 Порядка ведения государственного растра недвижимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ № 42 от 04.02.2010, зарегистрированного в Минюсте РФ 31.03.2010, (далее - Порядок ведения ГКН), выполнение кадастровых процедур: внесение сведений о ранее учтенных объектах недвижимости; постановка на государственный кадастровый учет объекта недвижимости; учет изменений объекта недвижимости; снятие с кадастрового учета объекта недвижимости; исправление технических и кадастровых ошибок в кадастровых сведениях, осуществляется после принятия соответствующего решения органом кадастрового учета. Таким образом, внесение в ГКН сведений о земельных участках осуществляется в соответствии с представленными документами на основании решения органа кадастрового учета, при отсутствии оснований для приостановления и отказа в проведении государственного кадастрового учета.

Органом кадастрового учета не были нарушены какие-либо права и законные интересы истца, поскольку при рассмотрении документов и принятии решения об учете изменений осуществления государственного кадастрового учета земельных участков ФГБУ ФКП Росреестра осуществляло действия, возложенные на него в силу прямого указания Закона. Орган кадастрового учета не был наделен полномочиями по правовой экспертизе представленных документов, в настоящее время также не уполномочен на проведение государственного кадастрового учета объектов недвижимости.

Представитель третьего лица ОМС «КАиГ» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом и в срок. За подписью Председателя ОМС «КАиГ» ФИО7 в материалы гражданского дела представлен письменный отзыв на иск, в котором представитель третьего лица оставляет решение по иску на усмотрение суда, просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Заслушав явившихся участников судебного разбирательства, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам:

Согласно статье 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В силу ст.ст.55,56 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст.ст.59,60 ГПК РФ суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела. Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

На основании ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Из материалов гражданского дела и объяснений представителей сторон в судебных заседаниях судом установлено, что 17.01.2005 между арендодателем ОМС «КУИ» и арендатором ФИО1 был заключен договор аренды № земельного участка, в отношении спорного Земельного участка с кадастровым номером №, срок аренды определен с 26.10.2004 по 26.10.2009. Указанным договором (п.п.1.3,1.4), а также явившимся основанием для предоставления Земельного участка Постановлением Главы города Каменска-Уральского № от 26.10.2004, определено, что Земельный участок отнесен к категории земель: земли поселений, участок предоставлен под ведение огородничества (индивидуальное огородничество).

Дополнительными соглашениями от 01.10.2009 и от 03.06.2015, копии которых представлены в материалы дела, договор аренды был возобновлен на прежних условиях до 26.10.2014, а затем до 26.10.2017 соответственно. По соглашению сторон изменений относительно вида разрешенного использования земельного участка в договор аренды не вносилось.

Указанные договор аренды и дополнительные соглашения к нему в установленном законом порядке прошли государственную регистрацию, сведений об оспаривании договора суду не представлено.

При изложенных обстоятельствах суд полагает не имеющими правового значения для разрешения заявленного иска довода представителей ответчика ФИО1 о том, что непонятно в связи с чем Земельный участок изначально был предоставлен ФИО1 под огородничество, тогда как ранее с 1937 года на нем располагался жилой дом, который сгорел в 90-х годах 20 века.

15.04.2015 ФИО1 обратился в ОМС «КАиГ» с заявлением о выдаче дубликата разрешения на строительство индивидуального жилого дома на Земельном участке. Письмом ОМС «КАиГ» от 17.04.2015 № ФИО1 на его заявление дан ответ о том, что разрешение на строительство на названном участке не выдавалось, разъяснено что для установления права собственности на строение у него имеется право обращения в суд.

08.10.2015 ФИО1 (в лице представителя по доверенности К.) обратился в ОМС «КАиГ» с заявлением, в котором просил рассмотреть вопрос об изменении вида разрешенного использования Земельного участка с «ведение огородничества (индивидуальное огородничество)» на «ИЖС». На обращение ответчика ОМС «КАиГ» 26.10.2015 за № дан ответ, из которого следует, что по данным ГКН Земельный участок имеет вид разрешенного использования «ведение огородничества (индивидуальное огородничество)», и именно с таким видом разрешенного использования предоставлен ФИО1 Поскольку между ОМС «КУИ» и ФИО1 имеется договор аренды, стороной которого ОМС «КАиГ» не является, решение об изменении вида разрешенного использования Земельного участка ОМС «КАиГ» принято быть не может. Также вид разрешенного использования не может быть изменен на «ИЖС», поскольку действующим законодательством предусмотрена специальная процедура предоставления земельных участков для жилищного строительства.

Решением Городской Думы г. Каменска-Уральского от 28.04.2010 № в муниципальном образовании город Каменск-Уральский утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования город Каменск-Уральский.

10.02.2016 за № представителю ФИО1 по доверенности ФИО4 ОМС «КАиГ» было выдано письмо, в соответствии с которым Земельный участок согласно Правил землепользования и застройки г.Каменска-Уральского расположен в территориальной зоне Ж-1 (Зона индивидуальной и блокированной жилой застройки) в границах ценного культурного слоя на конец XIX века. Зона Ж-1 выделена для обеспечения правовых условий формирования жилых районов с размещением индивидуальных жилых домов с неполным инженерным благоустройством и минимально разрешенным набором объектов повседневного обслуживания. Основные виды разрешенного использования: отдельно стоящие жилые дома усадебного типа с земельными участками; образовательные учреждения (дошкольные, общеобразовательные, дополнительного образования и т.п.); мачты и башни связи, предназначенные для размещения технологического оборудования (при наличии санитарно-эпидемиологического заключения); суды, нотариальные и адвокатские конторы, прочие юридические учреждения; огороды менее 1000 кв. м; объекты инженерной инфраструктуры, обслуживающие данную зону (тепловые пункты, газораспределительные пункты, центральные распределительные пункты, трансформаторные подстанции, насосные станции и т.д.). Вспомогательные виды разрешенного использования: площадки детские, площадки хозяйственные, площадки для отдыха и (или) спортивных занятий; отдельно стоящие или встроенные в жилые дома гаражи или открытые автостоянки (не более чем на два машино-места на одном земельном участке); хозяйственные постройки (индивидуальные бани, теплицы, надворные туалеты, строения для содержания домашнего скота и птицы, навесы, беседки, бассейны); сады, огороды, палисадники; индивидуальные резервуары для хранения воды; скважины, индивидуальные колодцы (при условии организации зоны санитарной охраны не менее 30 - 50 м выше по потоку грунтовых вод); площадки для выгула собак; площадки для сбора мусора; объекты пожарной охраны (гидранты, резервуары и т.п.). Условно разрешенные виды использования: блокированные жилые дома с земельными участками; административные и офисные здания; объекты торговли общей площадью не более 150 кв. м; предприятия общественного питания; временные объекты торговли и обслуживания; объекты бытового обслуживания населения; лечебно-профилактические учреждения (кроме психиатрических, инфекционных); объекты религиозного назначения (часовни, молельные дома и т.п.); спортзалы, спортклубы, залы рекреации (с бассейном или без); залы, клубы, центры многоцелевого и специализированного назначения с ограничением по времени работы; библиотеки; общественные бани, сауны; отделения связи; жилищно-эксплуатационные и аварийно-диспетчерские службы; кредитно-финансовые учреждения; отделения полиции; ветлечебницы без содержания животных; автошколы; спортивные и детские площадки.

(дата) представитель ФИО1 на основании доверенности ФИО3 обратился в ФГБУ ФКП Росреестра (филиал по Свердловской области, территориальный отдел № 3) с заявлением № об изменении вида разрешенного использования Земельного участка с «ведение огородничества (индивидуальное огородничество)» на «отдельно стоящие жилые дома усадебного типа с земельными участками». С заявлением согласно объяснений представителей сторон в судебном заседании, имеющегося в материалах дела в копии указанного заявления от 28.06.2016, были представлены декларация о смене вида разрешенного использования земельного участка от 28.06.2016, письмо ОМС «КАиГ» от 10.02.2016 №, доверенность №. 

04.07.2016 ФГБУ ФКП Росреестра принято решение об осуществлении кадастрового учета, вид разрешенного использования спорного Земельного участка изменен на «отдельно стоящие жилые дома усадебного типа с земельными участками», соответствующие изменения внесены в ГКН. 

В последующем ФИО1 обратился в ФГБУ ФКП Росреестра с заявлением о постановке на государственный кадастровый учет Жилого дома, предоставив соответственно с заявлением декларацию об объекте недвижимости, а также документы на Земельный участок (вышеуказанные договор аренды с дополнительными соглашениями к нему), 18.08.2006 в ГКН была внесена запись о постановке Жилого дома на кадастровый учет с присвоением кадастрового №, ФИО1 выдан кадастровый паспорт на названный объект недвижимого имущества. 

В последующем Управлением Росреестра по СО (Каменск-Уральский отдел) при обращении ФИО1 и предоставлении им документов, подтверждающих создание недвижимого имущества, за ним было зарегистрировано право собственности на Жилой дом, о чем в ЕГРП 13.09.2016 внесена запись №.

01.11.2016 ФИО1 обратился в ОМС «КУИ» с заявлением о предоставлении земельного участка под зданиями, сооружениями, к которому были приложены: кадастровый паспорт здания от 23.08.2016 №, выписка из ЕГРП от 13.09.2016, а также кадастровая выписка о земельном участке от 07.07.2016 №, согласно которой разрешенное использование земельного участка поименовано как: отдельно стоящие жилые дома усадебного типа с земельными участками. Сотрудниками Комитета был организован выезд на адрес 

<

адрес>, в результате которого установлено наличие на Земельном участке одноэтажного строения, материал стен - твин блок, кровля – профнастил, что отражено в составленном 09.11.2016 акте осмотра, обследования №, копия которого представлена в материалы гражданского дела. 

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения Комитета в суд с рассматриваемым иском об оспаривании решения об изменении вида разрешенного использования Земельного участка, регистрации за ФИО1, права собственности на Жилой дом.

Как указано в ч.2 ст.30 Градостроительного Кодекса Российской Федерации, правила землепользования и застройки включают в себя: порядок их применения и внесения изменений в указанные правила; карту градостроительного зонирования; градостроительные регламенты.

Подпунктом 8 п.1 ст.1 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земли делятся по целевому назначению на категории, и правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и из разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

В силу абзаца 1 п.2 ст.7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

В соответствии с ч.2 ст.37 Градостроительного кодекса Российской Федерации применительно к каждой территориальной (в том числе жилой зоне) устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков.

В силу положений п.п.1-5 ст.85 Земельного кодекса Российской Федерации в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: 1) жилым; 2) общественно-деловым; 3) производственным; 4) инженерных и транспортных инфраструктур; 5) рекреационным; 6) сельскохозяйственного использования; 7) специального назначения; 8) военных объектов; 9) иным территориальным зонам. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если: виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

При этом согласно п.1 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации по общему правилу изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу требований п.п.1,3 ст.615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Как верно указано стороной ответчика, согласно абзаца 2 ч.2 ст.7 Земельного кодекса Российской Федерации любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Аналогичная норма содержится в п.20 Правил землепользования и застройки г.Каменска-Уральского.

Земельный участок согласно Правил землепользования и застройки г.Каменска-Уральского расположен в зоне Ж-1, одним из основных видов разрешенного использования которого являются отдельно стоящие жилые дома усадебного типа с земельными участками.

Вместе с тем, невозможность произвольного изменения вида разрешенного использования земельного участка, в том числе, в рамках предусмотренного зонированием, в случаях, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель, следует из ст. 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации.

Существенным обстоятельством, имеющим значение для рассматриваемого дела, является то, что Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрен особый порядок предоставления земельных участков под строительство объектов жилого назначения. Решение вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка напрямую связано с установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

Процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентируется ст.39.18 Земельного кодекса Российской Федерации, которая вопреки ошибочному мнению представителей ответчика ФИО1 подлежит применению как к правоотношениям сторон (ФИО1, и Комитета), так и при рассмотрении заявленного иска.

Как следует из указанной нормы предоставление гражданам земельных участков для целей жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется с соблюдением определенной конкурсной процедуры, на аукционах, за исключением прямо предусмотренных случаев. 

Анализ приведенных законоположений позволяет сделать вывод о том, что земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, может быть предоставлен для индивидуального жилищного строительства без проведения аукциона только в случае, когда при соблюдении открытости и публичности намерение о приобретении данного участка выразило только одно лицо. Эта процедура направлена на соблюдение баланса прав и законных интересов собственника земельного участка и граждан, заинтересованных в приобретении соответствующих прав на земельный участок.

При таких обстоятельствах участок, находящийся в государственной собственности и муниципальной, может быть приобретен для целей жилищного строительства только посредством торгов.

Изменение вида использования участка, предоставленного без торгов в аренду для определенной в договоре цели (в том числе индивидуальное огородничество), прямо противоречит закону и по сути, направлено на обход процедур, установленных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей жилищного строительства.

Поскольку действия по изменению вида разрешенного использования связаны с распоряжением данным участком, указанные распорядительные действия не могут быть выполнены уполномоченным органом без учета норм Земельного кодекса Российской Федерации, регламентирующих такое распоряжение.

Тем самым изменение вида разрешенного использования Земельного участка на основании заявления исключительно ФИО1 в рассматриваемой ситуации не может быть признано законным, а соответственно подлежит признанию незаконным решение ФГБУ ФКП Росреестра от 04.07.2016 об изменении вида разрешенного использования Земельного участка на «отдельно стоящие жилые дома усадебного типа с земельными участками», а также соответствующая запись в ГКН о смене вида разрешенного использования указанного земельного участка.

На основании ч.ч.1,3 ст.25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции действующей на момент совершения оспариваемых действий до внесения изменений Федеральным законом от 03.07.2016) право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения. В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство. Разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в данном документе) запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе, выдавшем разрешение на строительство, если заявитель не представил указанный документ по собственной инициативе.

Согласно ч.1 ст.25.3 названного Федерального закона основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются: документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание; правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества. Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Тем самым поскольку из проанализированных выше доказательств усматривается, что изменение в ГКН вида разрешенного использования Земельного участка было произведено незаконно, разрешения же на строительство в порядке ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации не выдавалось, равно как не имелось у ответчика и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, оснований как для постановки Жилого дома на государственный кадастровый учет, так и для государственной регистрации за ФИО1 права собственности на указанный объект недвижимого имущества не имелось. Вследствие изложенного исковые требования Комитета о признании незаконными действий Управления Росреестра по СО по государственной регистрации права собственности ФИО1 на Жилой дом, а также записи в ЕГРП от 13.09.2016 № также подлежат удовлетворению. 

При этом однако суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований Комитета о признании Жилого дома самовольной постройкой и возложении на ФИО1, обязанности по его сносу.

По смыслу ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации содержащаяся в ней санкция может быть применена, если доказана вина лица в осуществлении самовольной постройки. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из условий, перечисленных в п.1 ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку вины ответчика в нарушении градостроительных норм при строительстве Жилого дома в ходе судебного разбирательства с достоверностью не установлено, так как изменение вида разрешенного использования участка произведено не ответчиком, а уполномоченным органом, указанная постройка не может быть признана самовольной, исходя из чего ФИО1 в предусмотренном Гражданским кодексом Российской Федерации и Земельным кодексом Российской Федерации может принять установленные законом меры к ее легализации, в том числе путем обращения в суд.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 12, 194 – 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования органа местного самоуправления «Комитет по управлению имуществом города Каменска-Уральского» к ФИО1, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» о признании незаконными изменения вида разрешенного использования земельного участка, регистрации права собственности, признании жилого дома самовольной постройкой и возложении обязанности по ее сносу, удовлетворить частично.

Признать незаконным решение Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (филиал по Свердловской области, территориальный отдел № 3) от 04 июля 2016 года об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым № расположенного по адресу 

<

адрес>, с «под ведение огородничества (индивидуальное огородничество)» на «отдельно стоящие жилые дома усадебного типа с земельными участками», а также соответствующую запись от 12 августа 2016 года в Государственном кадастре недвижимости о смене вида разрешенного использования указанного земельного участка.

Признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области по государственной регистрации права собственности ФИО1 на жилой дом, кадастровый №, расположенный по адресу 

<

адрес>, а также запись № от 13 сентября 2016 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации на указанный жилой дом за ФИО1.

Настоящее решение является основанием для исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи № от 13 сентября 2016 года о государственной регистрации за ФИО1 права собственности на жилой дом, кадастровый №, расположенный по адресу 

<

адрес>.

В удовлетворении оставшейся части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Синарский районный суд г.Каменска-Уральского.

Судья: Земская Л.К.