Дело №2-2153/2025

УИД: 26RS0012-01-2025-003610-58

Решение

Именем Российской Федерации

"20" ноября 2025 года город Ессентуки

Ессентукский городской суд Ставропольского края 

в составе председательствующего судьи Ивановой Е.В.,

при секретаре судебного заседания Носкове А.А.,

с участием:

помощника прокурора г. Ессентуки Свиридовой О.В.,

представителя ответчика - Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки - ФИО1,

представителя ответчика ФИО2 – ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора города Ессентуки в защиту интересов неопределенного круга лиц и публично-правового образования города-курорта Ессентуки к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки, ФИО2 о признании договора аренды недействительным в силу ничтожности, возложении обязанности,

установил:

прокурор города Ессентуки обратился в суд в защиту интересов неопределенного круга лиц, публично-правового образования города-курорта Ессентуки с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки, ФИО2 о признании недействительной (ничтожной) сделкой договора аренды земельного участка, возложении обязанности, указав в обоснование требований, что прокуратурой Ставропольского края в ходе проведенной проверки выявлены нарушения требований земельного законодательства, допущенные при предоставлении ФИО2 в аренду земельного участка для использования под огород.

В ходе проверки установлено, что 04.10.2024 г. между руководителем Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки ФИО4 и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка № 265-з, на основании которого последней предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером *****, площадью 553,8 кв.м., находящийся по адресу: 

<

адрес>, для использования в целях: под огород.

Срок аренды 3 года, с 20.06.2024 по 19.06.2027. Размер арендной платы за участок в годовом исчислении с 2024 года составляет 6 251,28 рублей.

Согласно карте градостроительного зонирования города-курорта Ессентуки, утвержденной постановлением администрации города Ессентуки от 11.09.2024 № 1137 земельный участок с кадастровым номером ***** расположен в зоне «Ж-3. Зона малоэтажной жилой застройки».

В соответствии со ст. 51 Правил землепользования и застройки муниципального городского округа города-курорта Ессентуки Ставропольского края, утверждённых постановлением администрации города Ессентуки от 28.01.2022 № 141 (в редакции от 21.12.2022 (с изменениями от 11.09.2024 № 1137), в зоне «Ж-3. Зона среднеэтажной жилой застройки» в основных, условно разрешенных и вспомогательных видах разрешенного использования – под огород не предусмотрен.

Таким образом, установлено, что в нарушение требований ст.ст. 7, 85 ЗК РФ, ст. 51 Правил землепользования и застройки муниципального городского округа города-курорта Ессентуки Ставропольского края, утвержденных постановлением администрации города Ессентуки от 28.01.2022 № 141 (в редакции от 21.12.2022 № 2790, с изменениями от 11.09.2024 № 1137), в отсутствие законных оснований, поскольку вид разрешенного использования – ведение огородничества отсутствует в градостроительных регламентах территориальной зоны «Ж-3. Зона среднеэтажной жилой застройки», земельный участок с кадастровым номером ***** предоставлен в пользование на праве аренды в целях использования «под огород» ФИО2 

В силу положений 4.4.2 Договора аренды № 265-з арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Согласно акту осмотра земельного участка с кадастровым номером 26:30:040205:52, арендатором земельный участок не использовался и не используется в соответствии с его разрешенным видом - под огород, указанным в договоре аренды.

В силу пункта 4 статьи 3 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» под огородным земельным участком понимается земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур.

Аналогичные виды возможного использования земельного участка в целях «ведения огородничества» отражены в классификаторе видов разрешенного использования земельных участков, утвержденном Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412.

В абз.3 п.1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что при оценке действий сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе, в получении необходимой информации.

По результатам проведенной проверки установлено, что фактически целью предоставления земельного участка с кадастровым номером 26:30:120102:5, в нарушение требований земельного законодательства, являлось его приобретение для извлечения экономической прибыли, в обход норм земельного законодательства, ограничивающих возможность получения земельных участков без проведения торгов, в ущерб публичным интересам и интересам неопределенного круга лиц.

В силу положений ст. 60 ЗК РФ нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях: признания судом недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, повлекших за собой нарушение права на земельный участок; самовольного занятия земельного участка; в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В соответствии с ч.ч. 2, 6 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В соответствии со ст. 1065 ГК РФ опасность причинения вреда в будущем может являться основанием для принятия судом решения о приостановлении или запрещении деятельности, создающей такую опасность, если прекращение или приостановление такой деятельности не противоречит общественным интересам.

Статьей 12 ГК РФ установлен перечень защиты гражданских прав, в том числе путем пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения и изменения правоотношений.

Согласно Постановлению Пленума Верховного Арбитражного суда Российской Федерации № 22 и Пленума Верховного суда Российской Федерации № 10 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии со ст. 212 ГК РФ имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. Права всех собственников подлежат судебной защите равным образом (п. 1).

В силу положений п.2 ст.125 и п.2 ст.215 Гражданского кодекса Российской Федерации права собственника от имени муниципального образования осуществляют органы местного самоуправления.

В данном случае прокурор в порядке ч.1 ст. 45 ГПК РФ обратился в суд с исковым заявлением в защиту интересов муниципального образования – городского округа города-курорта Ессентуки, с учетом предмета спора и обстоятельств, установленных в ходе проведения проверки, поскольку оспариваемые прокурором зарегистрированные права и сделки посягают на публичные интересы, поскольку нарушают принцип распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, государством в лице уполномоченных им органов.

Исковое заявление подано прокурором в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц ввиду того, что заключение с ФИО2 договора аренды земельного участка, не предназначенного для ведения огородничества, на льготных условиях, в нарушение требований земельного законодательства, лишило иных лиц, круг определить которых не представляется возможным, использовать свое право на приобретение в установленном законом порядке земельного участка и использовать его в соответствии с разрешенными видами использования, предусмотренными градостроительными регламентами.

На основании вышеизложенного, просит суд признать недействительной (ничтожной) сделкой, заключенный 09.10.2024 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки и ФИО2 договор аренды земельного участка *****-з, на основании которого предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером *****, площадью 553,8 кв.м, находящийся по адресу: 

<

адрес>, для использования в целях: под огород; Возложить на ФИО2 обязанность в течение месяца с даты вступления решения суда в законную силу передать по акту приема-передачи комитету по управлению муниципальным имуществом 

<

адрес> земельный участок с кадастровым номером *****.

Помощник прокурора г.Ессентуки Свиридова О.В. в судебном заседании поддержала исковые требования, просила их удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении. 

Представитель ответчика - Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки, уполномоченная доверенностью ФИО1, в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, пояснив, что целевое использование земельного участка, являющегося предметом спорного договора аренды, ответчиком не нарушено, т.к. к моменту обращения ФИО2 с заявлением о предоставлении спорного земельного участка, он был поставлен на кадастровый учет с видом разрешенного использования: под огород. 

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, по основаниям, изложенным в письменных возражениях на иск.

Третьи лица - администрация г. Ессентуки, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, надлежаще извещенные о дате, месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не вились, о причинах неявки суд не уведомили, ходатайств об отложении не поступало. 

Суд с учетом мнения сторон, считает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц.

Выслушав пояснения участников процесса, исследовав материалы дела, представленные доказательства, проанализировав доводы сторон, суд приходит к следующему.

В силу ст. 1 ГК РФ, гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

На основании ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствие со ст.12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Из ст. 46 Конституции Российской Федерации, гарантирующей каждому судебную защиту его прав и свобод, во взаимосвязи со ст.ст. 17, 18, 19 и 120 Конституции Российской Федерации, ст. 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, следует, что участники судопроизводства имеют право на справедливое и публичное разбирательство дела в разумный срок независимым и беспристрастным судом, созданным на основании закона. Реализация права на судебную защиту предполагает правильное и своевременное рассмотрение дела, на что указывается и в ст. 2 ГПК РФ, закрепляющей задачи и цели гражданского судопроизводства.

На основании пункта 3 статьи 35 Федерального закона от 17 января 1992 г. № 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" прокурор в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации вправе обратиться в суд с заявлением или вступить в дело в любой стадии процесса, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства.

В части 1 статьи 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Согласно статьи 9 ЗК РФ, Российская Федерация осуществляет управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности Российской Федерации (федеральной собственностью).

Статья 22 ЗК РФ устанавливает, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. 

Согласно ч. 1 ст. 39.1 ЗК РФ, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

В силу ст. 39.2 ЗК РФ, предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

В силу ч. 1 п. 7 ст. 39.14 ЗК РФ предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов путем заключения договора купли-продажи, договора аренды земельного участка, договора безвозмездного пользования земельным участком, принятие уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно, в постоянное (бессрочное) пользование.

Из материалов дела следует, что в ходе проверки, проведенной прокуратурой Ставропольского края, установлено, что между руководителем Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ессентуки ФИО4 и ФИО2 04.10.2024 г. был заключен договор аренды земельного участка № 265-з.

В соответствии с указанным договором, ФИО2 предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером *****, площадью 553,8 кв.м, находящийся по адресу: 

<

адрес>, для использования в целях: под город. 

Срок аренды составляет 3 года, с 20.06.2024 по 19.06.2027. Размер арендной платы за участок в годовом исчислении с 2024 года составляет 6 251,28 рублей.

Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на несколько категорий, в число которых входят самостоятельные категории: земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов. Земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (статья 7 Земельного кодекса Российской Федерации).

Разрешенное использование земельного участка является составным элементом правового режима земельного участка и определяется на основании зонирования территории.

Установление правового режима использования земель, ограничение прав собственников земельных участков, как и иных категорий землепользователей, обуславливается необходимостью соблюдения прав и законных интересов иных лиц, а также обеспечения публичных (государственных, общественных) интересов, выражающихся в защите основ конституционного строя, окружающей среды, нравственности, здоровья, государственной безопасности (части 2, 3 статьи 36, часть 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации, подпункты 8, 10, 11 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства указываются в градостроительном регламенте. Карта градостроительного зонирования и градостроительные регламенты входят в состав правил землепользования и застройки. Правила землепользования и застройки, наряду с прочим, включают в себя положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (часть 1 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (часть 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В силу статей 1, 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации правилами землепользовании и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее положения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков. Виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, а равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружения. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

На момент заключения спорного договора аренды, Постановлением администрации г. Ессентуки Ставропольского края от 28.01.2022 № 141 (в редакции от 21.12.2022 № 2790, с изменениями от 11.09.2024 № 1137) "Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования городского округа город-курорт Ессентуки Ставропольского края" были утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования городского округа город-курорт Ессентуки Ставропольского края.

Правила землепользования и застройки муниципального образования городского округа город-курорт Ессентуки Ставропольского края применяются в качестве правового основания для решения различных вопросов на территории городского округа, в том числе связанных с реализацией прав и обязанностей физических и юридических лиц, а также полномочий органов местного самоуправления в области регулирования отношений по вопросам землепользования и застройки.

Судом установлено и не оспаривалось ответчиками, что согласно карте градостроительного зонирования города-курорта Ессентуки, утвержденной постановлением администрации города Ессентуки от 11.09.2024 № 1137, земельный участок с кадастровым номером 26:30:120102:5 расположен в зоне «Ж-3. Зона малоэтажной жилой застройки».

В соответствии с п. 5 ст. 85 ЗК РФ земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.

В соответствии со ст. 51 Правил землепользования и застройки муниципального городского округа города-курорта Ессентуки Ставропольского края, утверждённых постановлением администрации города Ессентуки от 28.01.2022 № 141 (в редакции от 21.12.2022 (с изменениями от 11.09.2024 № 1137), в зоне «Ж-3. Зона среднеэтажной жилой застройки» в основных, условно разрешенных и вспомогательных видах разрешенного использования вид использования – под огород не предусмотрен.

Правила землепользования и застройки подготовлены применительно ко всей территории городского округа и включают в себя:

1) порядок применения Правил и внесения в них изменений;

2) карту градостроительного зонирования;

3) градостроительные регламенты.

Таким образом, судом установлено, что в нарушение требований ст.ст. 7, 85 ЗК РФ, ст. 51 Правил землепользования и застройки муниципального городского округа города-курорта Ессентуки Ставропольского края, утвержденных постановлением администрации города Ессентуки от 28.01.2022 № 141 (в редакции от 21.12.2022 № 2790, с изменениями от 11.09.2024 № 1137), в отсутствие законных оснований, поскольку вид разрешенного использования – под огород отсутствует в градостроительных регламентах территориальной зоны «Ж-3. Зона среднеэтажной жилой застройки», земельный участок с кадастровым номером 26:30:040205:52 предоставлен в пользование на праве аренды в целях использования «под огород» ФИО2 

Согласно ст. 51 Правил, Зона Ж-3 предназначена для застройки среднеэтажными жилыми домами высотой не выше 8 этажей, а также для размещения необходимых для обслуживания жителей данной зоны объектов социальной инфраструктуры и социального обслуживания, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, иных объектов согласно градостроительному регламенту.

Во вспомогательных видах разрешенного использования земельных участков в указанной зоне, вид использования «под огород» не предусмотрен.

Кроме того, в настоящее время классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Росреестра от 10 ноября 2020 года № П/0412, предусмотрен вид разрешенного использования «под огородничество», который предполагает осуществление отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур.

Между тем, в нарушение действующего классификатора, спорный земельный участок предоставлен ФИО2 под огород, что является самостоятельным основанием для признания сделки недействительной в силу ничтожности.

При этом, не имеют правового значения доводы представителей ответчиков о том, что согласно позиции Верховного Суда РФ, изложенной в определении от 03.06.2019 г. по делу № 301-КГ18-25680, законодательство о кадастром учете и регистрации прав на сегодняшний день не содержит запрета на внесение в ЕГРН сведений о фактическом разрешенном использовании земельного участка, но не предусмотренным градостроительным регламентом, установленным в отношении территориальной зоны.

Из указанного определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 03.06.2019 по делу N 301-КГ18-25680, А43-47603/2017 следует, что в данном случае предметом спора выступали объект недвижимого имущества, возведенный до утверждения градостроительного регламента, а также земельный участок, сформированный для эксплуатации этого объекта.

Однако в настоящем случае, ответчик ФИО2 не является собственником каких-либо объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке с кадастровым номером 26:30:120102:5, площадью 553,8 кв.м, находящемся по адресу: 

<

адрес>, что могло бы являться основанием для оформления прав на земельный участок с фактическим разрешенным использованием, но не предусмотренным градостроительным регламентом, установленным в отношении территориальной зоны.

По мнению суда, доводы ответчиков основаны на неверном толковании действующего законодательства и правовой позиции, изложенной в приведенном выше Определении Верховного Суда РФ, в котором речь шла о земельном участке и прочно связанном с ним объекте недвижимости, не соответствующем установленному градостроительному регламенту территориальной зоны, вид использования которого не входил в перечень видов разрешенного использования.

Верховный Суд РФ указал, что такие земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости (право на которые возникло в установленном законом порядке) могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры

Следовательно, приведенная выше позиция Верховного Суда РФ на правоотношения, возникшие при заключении договора аренды между КУМИ г.Ессентуки и ФИО2, не распространяется.

Согласно пункту 1 статьи 1 ГрК РФ градостроительная деятельность - это деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства, эксплуатации зданий, сооружений.

При территориальном планировании осуществляется планирование развития территорий, в том числе для установления функциональных зон, определения планируемого размещения объектов федерального, регионального и местного значения (пункт 2 статьи 1, глава 3 ГрК РФ).

Градостроительное зонирование представляет собой зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов (пункт 6 статьи 1, глава 4 ГрК РФ).

Пунктом 9 статьи 1 ГрК РФ определено, что градостроительный регламент устанавливает в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.

В соответствии с пунктом 1 части 6 статьи 30 ГрК РФ виды разрешенного использования земельного участка определяются в градостроительном регламенте, входящем в состав правил землепользования и застройки.

Правила землепользования и застройки разрабатываются применительно ко всем территориям поселений и городских округов (часть 1 статьи 31 ГрК РФ).

Согласно статье 85 Земельного кодекса в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: 1) жилым; 2) общественно-деловым; 3) производственным; 4) инженерных и транспортных инфраструктур; 5) рекреационным; 6) сельскохозяйственного использования; 7) специального назначения; 8) военных объектов; 9) иным территориальным зонам (пункт 1);

Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений (пункт 2 статьи 85 Земельного кодекса).

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Рассматривая обращение ФИО2 о предоставлении ей земельного участка и принимая по нему решение, комитет по управлению муниципальным имуществом г.Ессентуки обязан был провести комплекс мероприятий по приведению вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с Правилами землепользования и застройки муниципального образования городского округа город-курорт Ессентуки и классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Росреестра от 10 ноября 2020 года № П/0412.

Однако, как указано ранее, вид разрешенного использования – под огород отсутствует в градостроительных регламентах территориальной зоны «Ж-3. Зона среднеэтажной жилой застройки».

Изменение одного вида разрешенного использования на другой осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. Правилами землепользования и застройки города вид разрешенного использования земельных участков под огород не предусмотрен. 

Испрашиваемый земельный участок находится в зоне, предназначенной для застройки среднеэтажными жилыми домами, а также для размещения необходимых для обслуживания жителей данной зоны объектов социальной инфраструктуры и социального обслуживания, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, иных объектов согласно градостроительному регламенту.

Предоставление земельного участка под огород в данной зоне не предусмотрено 

В связи с изложенным, не имеют правового значения доводы стороны ответчиков о том, что земельный участок с кадастровым номером ***** поставлен на кадастровый учет 26.07.2000 г. с видом разрешенного использования «под огород» и данные сведения об участке, содержащиеся в ЕГРН, никем не оспаривались. 

В соответствии с требованиями подпункта 14 статьи 39.16 ЗК РФ орган местного самоуправления обязан отказать в предоставлении гражданину в аренду либо в собственность земельного участка, испрашиваемого для целей, не предусмотренных действующей документацией территориального планирования и градостроительного зонирования.

На основании изложенного, договор аренды *****-з земельного участка с КН ***** расположенного по адресу: 

<

адрес>, для использования в целях под огород, от 04.10.2024 года, заключенный 09.10.2024 г. между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки и ФИО2 обладает признаками недействительной (ничтожной) сделки с момента ее совершения.

Кроме того, по мнению суда, заслуживают внимания и доводы истца о неиспользовании ответчиком ФИО2 спорного земельного участка по следующим основаниям.

Из содержания подпункта 8 пункта 1 статьи 1, пункта 2 статьи 7, статьи 85 Земельного кодекса РФ, пункта 9 статьи 1, частей 1, 2 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ следует, что разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему участке.

В силу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

Согласно представленным в материалы дела сведениям, 30 мая 2025 г., СО по г. Ессентуки СУ СК РФ по СК возбуждено уголовное дело № 12502070006000067, по признакам преступления, предусмотренного ч.1 ст. 286 УК РФ. В рамках предварительного расследования был проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером ***** Основанием для возбуждения дела послужило незаконное заключение руководителем Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ессентуки с ФИО2 в нарушение Правил землепользования и застройки муниципального образования городского округа город-курорт Ессентуки Ставропольского края, договора аренды № 265-з от 04.10.2024 г. земельного участка с кадастровым номером 26:30:120102:5.

Из материалов дела следует, что в рамках возбужденного уголовного дела, 16 мая 2025 г. был проведен осмотр места происшествия. По результатам осмотра составлен протокол, согласно которому территория земельного участка огорожена металлической сеткой, на участке произрастает трава, кустарники и деревья, участок по целевому назначению не используется, объектов строительства не установлено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

Пунктом 1 статьи 167 ГК РФ предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно пункту 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из разъяснений указанных в пунктах 74 и 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Поскольку судом было установлено что, в указанной зоне жилой застройки не предусмотрено размещение земельных участков с видом разрешенного использования - "под огород", то указанная сделка по аренде земельного участка является ничтожной сделкой так как, цель аренды земельного участка не соответствует закону.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений, если иное не предусмотрено Федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. 

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Анализируя представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований о признании недействительной (ничтожной) сделкой договор аренды земельного участка № 265-з от 04.10.2024 г. заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ессентуки и ФИО2

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Исходя из вышеназванных норм закона, требование прокурора о возложении обязанности на ФИО2 в течение месяца с даты вступления решения суда в законную силу передать по акту приема-передачи комитету по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки земельный участок с кадастровым номером *****, также подлежат удовлетворению. Испрашиваемый срок представляется разумным исходя из правоотношений сторон и конкретных обстоятельств дела.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования прокурора города Ессентуки в защиту интересов неопределенного круга лиц, публично-правового образования города-курорта Ессентуки к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки, ФИО2 о признании договора аренды недействительным в силу ничтожности, возложении обязанности, - удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) договор № 265-з от 09.10.2024 г., аренды земельного участка с кадастровым номером *****, пл.553.8 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки и ФИО2.

Возложить на ФИО2 обязанность в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу передать по акту приема-передачи Комитету по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки земельный участок с кадастровым номером *****

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда через Ессентукский городской суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 04 декабря 2025 года.

Председательствующий Е.В. Иванова