Дело № 2-2012/2019

УИД 23RS0058-01-2019-003002-05

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г.Сочи 07 ноября 2019 г.

Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе

председательствующего судьи Н.А. Волковой

при секретаре В.А.Дубовой

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3, ФИО4 

<

данные изъяты> ФИО5 о признании договора недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1, ФИО6, действующие в своих интересах и в интересах 

<

данные изъяты> П. обратились в суд с иском, в котором просят признать договор купли-продажи от 11 декабря 2017 г., заключенный между ФИО3 (продавец) и ФИО7, ФИО5(покупатели), ничтожным и применить последствия недействительности ничтожной сделки.

Исковые требования мотивированы тем, что ФИО3 является матерью ФИО1 По договору купли-продажи от 19.05.2009 передала ФИО3 приобрела часть жилого дома, состоящую из жилых и нежилых помещений №№ 6, 38-48, 61-66, 79-84, расположенных на цокольном, 2-м, 3-м, 4-м этажах дома общей площадью 675,8 кв.м, и соответствующую долю в праве на земельный участок. ФИО1 с семьей был вселен ФИО3 в помещения 4-го этажа №№ 79-84 в 2012 году, где проживает по настоящее время. ФИО6 зарегистрирована по указанному адресу по месту жительства 08.09.2012, 

<

данные изъяты> П. - 14.09.2018. В августе 2018 года истцы узнали, что объект недвижимости по адресу 

<

адрес>, в котором они проживают, продан по долям по договору от 11.12.2017 и разделен на вновь образованные жилые помещения решением Хостинского районного суда г.Сочи от 07.03.2018г. В мае 2019 года ФИО7 обратился в Хостинский районный суд г.Сочи с иском к семье своего брата ФИО1 (истцам по настоящему делу) о выселении их из помещений №№ 79-84 четвертого этажа дома 

<

адрес>, обосновав свое требование тем, что он является собственником указанных помещений, а семья брата проживает там незаконно. По договору от 11 декабря 2017 г. ФИО3 продала ФИО7 и ФИО5 по 1/3 доле в праве общей собственности на помещение площадью 675,8 кв.м, расположенное на цокольном, втором, третьем, четвертом этажах дома 

<

адрес> и по 23/480 доли в праве общей собственности на земельный участок площадью 940 кв.м, при этом стороны закрепили в пользование ФИО7 помещения 4-го этажа (№№ 79-84) площадью 100,7 кв.м, в пользование ФИО5 помещения 3-го этажа (№№ 61-66) площадью 101 кв.м. При этом, в пункте 4.1 договора указаны недостоверные сведения о том, что продаваемое жилое помещение не обременено правами пользования третьих лиц, свободно от любых прав третьих лиц, а в пункте 4.3 договора продавец доводит до сведения покупателей, что лиц, фактически проживающих и имеющих право на проживание на указанной жилой площади, не имеется. Утаив в договоре купли-продажи факт проживания в продаваемом помещении семьи истцов, стороны после его заключения в судебном порядке разделили помещение на три самостоятельных объекта, решением Хостинского районного суда г.Сочи от 07.03.2018 по делу № 2-690/2018 право общей долевой собственности на помещения прекращено, произведен выдел в натуре жилых помещений, в результате которого помещения № 79-84 общей площадью 100,7 кв.м, расположенные на 4 этаже переданы в собственность ФИО7, помещения №№ 61-66 общей площадью 101 кв.м, расположенные на 3-м этаже ФИО5, помещения №№ 34-48 площадью 389,1 кв.м, расположенные на 2-м этаже и помещение общей площадью 85 кв.м, расположенное в цокольном этаже ФИО3. В результате незаконного раздела семья истцов, вселенная в 2012 году в неразделенное помещение, оказалась проживающей и зарегистрированной в формально несуществующем объекте недвижимости, поскольку после раздела он прекратил свое существование, что является грубейшим нарушением права истцов на пользование жилым помещением. В настоящее время вновь образованные помещения 3-го и цокольного этажей уже проданы третьим лицам. По мнению истцов, ответчиками при заключении договора купли-продажи нарушены требования закона о совершении сделок купли-продажи жилых помещений (ст.558 ГК РФ), поскольку в договоре не указано, что помещение обременено правами истцов на пользование жилым помещением, согласованное внесение сторонами в существенное условие договора купли-продажи недостоверных сведений посягает на права третьих лиц – истцов на жилище, что влечет недействительность (ничтожность) договора. Защитить права истцов и устранить их нарушение можно лишь путем признания договора недействительным и применения последствий его недействительности в виде реституции - возврата проданных долей в собственность ФИО3, что позволит отменить решение суда о разделе по новым обстоятельствам.

В судебное заседание истец ФИО6, ответчики ФИО3, ФИО7, ФИО5, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО8 не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежаще, обеспечив явку своих представителей.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО9 в судебное заседание не явился, судебное поручение, направленное в Центральный районный суд г.Омска по месту его жительства не исполнено ввиду его неявки в суд, при этом судебное уведомление о необходимости явки ФИО9 получено (л.д.121). 

Представитель Управления по вопросам семьи и детства администрации города Сочи в судебное заседание не явился, представив письменное заявление о рассмотрении дела в отсутствии представителя, решение просит принять с учетом интересов несовершеннолетнего ребенка.

В судебном заседании истец ФИО1, действуя в своих интересах и интересах 

<

данные изъяты> П. и представитель истцов на иске настаивают, просят удовлетворить исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, пояснив, что оспариваемый договор купли-продажи нарушает право истцов на жилище, поскольку продавец ФИО3, отчуждая 2/3 доли в праве собственности на жилое помещение, осталась собственником 1/3 доли помещения, следовательно, семья истцов, как члены ее семьи, сохраняют право проживания в нем, однако, ответчик ФИО7, основываясь на этом договоре, требует выселения семьи П-вых в рамках рассматриваемого Хостинским районным судом г.Сочи гражданского дела, производство по которому приостановлено 06.11.2019 до рассмотрения настоящего спора. 

Представитель ФИО3, ФИО7, ФИО5 иск не признал, пояснив, что данный договор не нарушает прав истцов, истцы не могут обращаться в суд с настоящим иском, поскольку не являются участниками сделки купли-продажи, регистрация ФИО6 незаконна, так как она зарегистрирована не в конкретных помещениях, а по дому в целом, требования ФИО7, как собственника помещений, о выселении истцов в рамках другого гражданского дела являются законными, отсутствие в договоре указания, что имеются лица, имеющие право пользования жилой площадью не является основанием для признания договора недействительным, права истцов при смене собственника не нарушаются, просил применить к заявленным требованиям срок исковой давности как к оспоримому договору. 

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО8 поддержал позицию ответчиков. Пояснил, что заявленные исковые требования о применении последствий недействительности договора не исполнимы, поскольку в настоящее время никаких долей в праве собственности на помещение нет, есть отдельные помещения, два из которых проданы другим лицам, в случае если суд установит основания для признания договора недействительным данный договор может быть признан недействительным лишь в части жилых помещений, которыми истцы пользуются, в остальной части он является действительным. 

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО10 оставил принятие решения на усмотрение суда, пояснив, что он является собственником помещений третьего этажа (помещения №№ 61-66) дома 

<

адрес>.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, признает иск законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом и следует из материалов дела 11 декабря 2017 г. был заключен и нотариально удостоверен договор купли-продажи, по которому ФИО3, будучи собственником жилого помещения с кадастровым номером №, площадью 675,8 кв.м, расположенного на цокольном, втором, третьем, четвертом этажах дома 

<

адрес> г.Сочи и сособственником земельного участка площадью 940 кв.м., продала ФИО7 и ФИО5 по 1/3 доле в праве собственности на жилое помещение с кадастровым номером № площадью 675,8 кв.м, расположенное на цокольном, втором, третьем, четвертом этажах в доме по адресу: г.Сочи, Хостинский район, 

<

адрес>, и по 23/480 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 940 кв.м., при этом, стороны закрепили в пользование ФИО7 помещения 4-го этажа (№№ 79-84) площадью 100,7 кв.м, в пользование ФИО5 помещения 3-го этажа (№№ 61-66) площадью 101 кв.м.. 

Управлением Росреестра по Краснодарскому краю 13.12.2017 произведена государственная регистрация права общей долевой собственности.

В оспариваемом истцами договоре (пункт 4.1) указано, что продаваемое жилое помещение не обременено правами пользования третьих лиц, свободно от любых прав третьих лиц, согласно пункту 4.3 договора по заявлению продавца и согласно представленной выписке из лицевого счета жилого помещения частного жилищного фонда №390, выданной 10.11.2017 МУП г.Сочи «ГИВЦ», в вышеуказанном жилом помещении никто не зарегистрирован, продавец доводит до сведения покупателей, что лиц, фактически проживающих и имеющих право на проживание, на указанной жилой площади не имеется.

Вместе с тем, судом бесспорно установлено, что в жилом помещении площадью 675,8 кв.м. с кадастровым номером №, расположенном на цокольном, втором, третьем, четвертом этажах дома 

<

адрес> г.Сочи, на момент заключения договора купли-продажи от 11 декабря 2017 г. фактически проживали ФИО1, ФИО6 и их 

<

данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ года рождения П. ответчик ФИО3, являясь собственником данного жилого помещения с 2009 года, в 2012 году вселила в него в качестве членов семьи своего сына ФИО1 и его супругу ФИО6, у которых впоследствии родилась дочь П. 

ФИО6 была зарегистрирована по адресу спорного жилого помещения по месту жительства 08.09.2012, что подтверждается копией домовой книги, копией ее паспорта справками УФМС.

ФИО3, продав по данному договору по 1/3 доли в праве собственности на жилое помещение ФИО7 и ФИО5, сохранила за собой 1/3 в праве собственности на помещение, то есть после совершения данной сделки не произошло перехода права собственности на все жилое помещение, следовательно, проживающие в нем истцы сохранили право пользования данным помещением как члены семьи собственника. 

Таким образом, договор купли-продажи от 11 декабря 2017 г. содержит недостоверные сведения о том, что в продаваемом жилом помещении никто не зарегистрирован, оно не обременено правами пользования третьих лиц, свободно от любых прав третьих лиц. 

В то же время, согласно пункту 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является существенным условием договора продажи жилого помещения.

Нарушение данных требований закона повлекло за собой возможность последующего раздела спорного жилого помещения между его сособственниками по решению Хостинского районного суда г.Сочи от 07.03.2018 по делу № 2-690/2018, которым право общей долевой собственности на помещение площадью 675,8 кв.м. было прекращено, произведен выдел в натуре жилых помещений, при этом помещения № 79-84 общей площадью 100,7 кв.м, расположенные на 4 этаже переданы в собственность ФИО7, помещения №№ 61-66 общей площадью 101 кв.м, расположенные на 3-м этаже ФИО5, помещения №№ 34-48 площадью 389,1 кв.м, расположенные на 2-м этаже и помещение общей площадью 85 кв.м, расположенное в цокольном этаже ФИО3. 

Поскольку на момент совершения сделки купли-продажи жилое помещение было обременено правами ФИО1, ФИО6, 

<

данные изъяты> П. на пользование им, при заключении договора купли-продажи должны были учитываться особенности продажи жилых помещений, предусмотренные статьей 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, что является основанием в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации для признания данной сделки не соответствующей закону.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, и при этом посягающая на права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно пункту 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. 

Согласно п.78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. 

ФИО1, ФИО6, 

<

данные изъяты> П. не являются сторонами сделки, в отношении которой ими заявлено о ничтожности, но являются лицами, имеющими охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной в целях защиты своего права на жилище, следовательно, имеют право на предъявление настоящего иска. 

Представитель ответчиков в судебном заседании заявил о применении судом срока исковой давности по оспоримой сделке и об отказе в удовлетворении иска по данному основанию.

Как пояснили истцы, они узнали о совершении договора купли-продажи и судебном разделе помещения в августе 2018 года, но до предъявления иска о выселении в мае 2019 года их право пользования жилым помещением не оспаривалось. 

В силу статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии со статьей 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Сделка, о недействительности которой и о применении последствий недействительности которой заявляют истцы, является ничтожной, срок давности по которой составляет три года. 

Таким образом, при обращении с настоящим иском в суд в июле 2019 года срок исковой давности истцами не пропущен, в связи с чем требования ответчиков в лице их представителя о применении исковой давности удовлетворению не подлежит. 

В соответствии со статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации нарушенные права подлежат судебной защите.

Удовлетворяя иск, суд также руководствуется положениями статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд, 

Р Е Ш И Л :

Иск ФИО1, ФИО6, действующих в своих интересах и интересах 

<

данные изъяты> П., удовлетворить.

Признать договор купли-продажи от 11 декабря 2017 г., заключенный между ФИО3 и ФИО7, ФИО5 недействительным в силу ничтожности.

Применить последствия недействительности ничтожности сделки и прекратить право общей долевой собственности ФИО4 

<

данные изъяты>, ФИО5 по 1/3 доле каждого на объект недвижимости жилое помещение с кадастровым номером № площадью 675,8 кв.м, расположенное на цокольном, втором, третьем, четвертом этажах в доме по адресу: г.Сочи, Хостинский район, 

<

адрес>, и право общей долевой собственности ФИО7, ФИО5 по 23/480 доли каждого в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 940 кв.м., восстановив право собственности ФИО3 на 2/3 доли жилого помещения с кадастровым номером № площадью 675,8 кв.м, расположенного на цокольном, втором, третьем, четвертом этажах в доме по адресу: г.Сочи, Хостинский район, ул. 

<

адрес>, и 46/480 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 940 кв.м.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня изготовления 13.11.2019 мотивированного решения суда путем подачи апелляционной жалобы через Хостинский районный суд г.Сочи.

Председательствующий: Н.А. Волкова

На момент публикации решение суда не вступило в законную силу.

СОГЛАСОВАНО: СУДЬЯ Н.А. ВОЛКОВА