Дело № 2-732/2025

УИД 69RS0037-02-2024-003085-40

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 апреля 2025 года г. Тверь

Калининский районный суд Тверской области в составе:

председательствующего судьи Лазаревой М.А.,

при секретаре Новожиловой-Вакуленко Ю.А.,

с участием представителей истца ФИО1, ФИО2,

представителя ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по исковому заявлению ФИО4 к индивидуальному предпринимателю ФИО5 чу о взыскании задатка, компенсации морального вреда, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратился в Калининский районный суд Тверской области с исковым заявлением к ИП ФИО5 о взыскании задатка, компенсации морального вреда. В обоснование заявленных требований указано, что 16.01.2024 между ФИО4 и ИП ФИО5 было заключено соглашение о задатке при купле-продаже жилого дома и земельного участка. 

Согласно п.1, 2 Соглашения ФИО4 передал ИП ФИО5 1 000 000 руб. в качестве задатка за покупку жилого дома с хозяйственными постройками, общей площадью помещения 294,56 кв.м, кадастровый номер № и земельного участка с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>. 

Согласно п. 3 Соглашения жилой дом с земельным участком должны были быть проданы ФИО4 не позднее 31.01.2024 за цену в размере 22 000 000 руб. 

Договор купли-продажи жилого дома с земельным участком был направлен в адрес ФИО4 только 21.02.2024, при этом стоимость дома и земельного участка была указана в размере 8000 000 руб. Также в адрес ФИО4 был направлен договор купли-продажи неотделимых улучшений, стоимость которых составила 16 000 000 руб. и касалось работ по благоустройству земельного участка и отделки жилого дома. 

Предложенные ИП ФИО5 условия существенно отличались от тех, которые стороны согласовали в день подписания соглашения о залоге. 

Во-первых, ИП ФИО5 в одностороннем порядке увеличил покупную стоимость на 2 000 000 руб.

Во-вторых, ИП ФИО5 в одностороннем порядке изменил условие о порядке оплаты суммы по договору: дробление сделки; не указание в договоре купли-продажи реальной стоимости дома и земельного участка; передачу 16 000 000 руб. наличными денежными средствами по расписке, без предоставления фискального документа в нарушение ФЗ «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении расчетов в Российской Федерации» от 22.05.2003г. 

При разговоре с ИП ФИО5 относительно необходимости соблюдения ранее достигнутых договоренностей был получен ответ, что имеется покупатель на дом и земельный участок, готовый оплатить 24 000 000 руб., поэтому он не хочет терять в деньгах, а дробление сделки необходимо для ухода от уплаты налогов. 

В процессе ведения переговоров, а также позиции истца относительно подачи иска в суд о понуждении к заключению сделки на согласованных условиях, ИП ФИО5 возвратил 1 000 000 руб. и сообщил, что дом и земельный участок проданы третьему лицу. 

Таким образом, ответчик уклонился от продажи жилого дома и земельного участка за согласованную цену, в согласованном порядке и в установленный срок, осуществил их отчуждение третьему лицу. 

06.03.2024 ИП ФИО5 возвратил сумму задатка в размере 1 000 000 руб. на расчетный счет истца.

Истец направил в адрес ответчика претензию с требованием в срок до 31.03.2024 года вернуть ФИО4 сумму задатка в размере 1 000 000,00 руб., а также уплатить проценты по ст. 395 ГК РФ из расчета на день фактической оплаты.

Ответчик с претензией не согласился, оспорил свое уклонение от заключения сделки.

С данной позицией ответчика нельзя согласиться по следующим основаниям.

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми

В соответствии с ч. 1, 3 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительна договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Согласно ч. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (ч. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Как следует из ч. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу ч.ч. 1-2 ст.. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (ч. 3 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Частью 1 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (ч. 2 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из правового анализа приведенных выше норм Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Таким образом, основная цель задатка - предотвращение неисполнения договора (статья 329 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа. При этом Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Исходя из буквального толкования заключенного между сторонами договора, сумма в размере 1 000 000 рублей является задатком, поскольку в данном случае указанными денежными средствами обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, то есть продавца ИП ФИО5 и покупателя ФИО4 заключить основной договор купли-продажи конкретных объектов недвижимости на согласованных условиях в определенный срок.

Факт получения ИП ФИО5 задатка в размере 1 000 000,00 руб. сторонами не оспаривается.

Приведенные выше условия договора свидетельствуют, что задаток в данном случае выступает как обеспечение договора купли-продажи в будущем, что позволяет сделать вывод об обоснованности требований о взыскании двойной суммы задатка, как это предусмотрено нормами материального права.

Таким образом, поскольку уплаченная истцом денежная сумма ответчику является задатком причитающихся с него по договору платежей ИП ФИО5 в соответствии с ч. 2 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, ввиду отсутствия доказательств того, что основной договор купли-продажи не был заключен по вине истца, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма в размере 1 000 000,00 рублей.

Основным видом деятельности ответчика является строительство жилых и нежилых зданий. ФИО4 указанные выше объекты недвижимости планировались к приобретению для личных нужд (постоянное проживание с семьей).

Изложенное свидетельствует о том, что на правоотношения сторон распространяет свое действие Закон РФ «О защите прав потребителей».

На основании изложенного, просит взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО5 Н.ча в пользу ФИО4 1 000 000 рублей задатка; моральный вред в размере 5 000 рублей; штраф в размере пятидесяти процентов от взысканной суммы. 

Истец ФИО4 извещен о судебном заседании надлежащим образом, в судебное заседание не явился, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращался, обеспечил явку представителей.

Представителя истца ФИО1 и ФИО2 в судебном заседании заявленные требования поддержали по основаниям, изложенным в иске, требования просили удовлетворить. 

Ответчик ИП ФИО5 извещен о судебном заседании надлежащим образом, в судебное заседание не явился, обеспечил явку представителя.

Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований.

Третьи лица ФИО6, ФИО7 извещены о судебном заседании надлежащим образом, в судебное заседание не явились, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращались.

На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд счёл возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса. 

Выслушав представителей истца и ответчика, изучив доводы искового заявления, исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующему. 

В соответствии со ст. 12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения;

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4).

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором, может быть обеспечено задатком.

В соответствии со ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (пункт 1 статьи 380).

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (пункт 2 статьи 380).

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (пункт 3 статьи 380).

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429) (пункт 4 статьи 380).

Статьей 381 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком.

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (пункт 1 статьи 381).

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное (пункт 2 статьи 381).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключён, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (ч.6 ст.429 ГК РФ).

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416 ГК РФ) задаток должен быть возвращен (ч.1 ст.381 ГК РФ). Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (ч.2).

Судом установлено, и подтверждено материалами дела, что 16 января 2024 г. между ИП ФИО5 (сторона 1) и ФИО4 (сторона 2) заключено соглашение о задатке при купле-продаже жилого дома и земельного участка, согласно которого «Сторона 2» передала «Стороне 1» 1000 000 руб., а «Сторона 1» приняла в качестве задатка за покупку жилого дома с хозяйственными постройками, общей площадью помещения 294,56 кв.м, кадастровый номер № и земельного участка с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, именуемый в дальнейшем как «Объект недвижимости». Сумма задатка входит в цену дома и участка, указанной в п.3 настоящего Соглашения (п.1 Соглашения).

Указанный жилой дом расположен на земельном участке, общая площадь которого составляет 2290 +/-33 кв.м, кадастровый номер участка №, категория земель: земли населенных пунктов (п.2 Соглашения). 

Указанный выше «Объект недвижимости», должен быть продан «Стороне 1» или лицу указанному «Стороной 2», в срок до 31 января 2024г., за цену в размере 22 000 000 руб. (п.3 Соглашения). 

В случае неисполнения соглашения о задатке «Стороной 2» (отказа, уклонения от заключения договора купли-продажи жилого дома, либо неявки до 31 января 2024г. включительно в установленное предварительным договором место его, либо доверителя для подписания договора купли-продажи жилого дома на условиях установленных предварительным договором купли-продажи жилого дома) сумма задатка в размере 1 000 000 руб. остаётся у «Стороны 1» в порядке ст. 381 Гражданского кодекса РФ. 

Соглашение о задатке от 16 января 2024г., заключенное между сторонами, по своей правовой природе является предварительным договором.

Как следует из материалов дела, ни одна из сторон не представила суду доказательств, что до истечения срока, в который следовало заключить основной договор, она направила другой стороне предложение заключить этот договор либо требование о понуждении к заключению договора.

Из положений ст.429 ГК РФ следует, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

По смыслу указанной нормы закона, не направление предложения одной из сторон предварительного договора другой стороне с целью заключить основной договор не является противоправным поведением, а относится к их бездействию.

Из положений данной нормы закона так же следует, что из предварительного договора может возникнуть лишь обязательство заключения сторонами в будущем договора о передаче имущества, выполнения работ или оказания услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором. Какие-либо денежные обязательства сторон из предварительного договора по расчетам за имущество, являющееся предметом основного договора, не могут возникнуть ввиду отсутствия обязательства передать такое имущество. Поскольку заключенный между истцом и ответчиком предварительный договор возлагает на покупателя обязанность заключить с продавцом в будущем основной договор, то назначение задатка, предусмотренного п.1 предварительного договора, состоит в обеспечении исполнения будущего обязательства покупателя по оплате объекта. Иное законное основание владения и распоряжения внесенной суммы задатка отсутствует.

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон задаток в соответствии с п.1 ст.381 ГК РФ должен быть возвращен.

В судебном заседании сторонами не опровергался факт ведения переговоров относительно приобретения жилого дома и земельного участка, что подтверждается, в том числе представленной перепиской из мессенджера WhatsApp между сторонами, тем самым, судом усматривается попытка заключения основного договора как истцом, так и ответчиком. Односторонний отказ ни со стороны истца, ни со стороны ответчика судом не усматривается. В последующем объекты недвижимости были проданы по договору купли-продажи объектов недвижимости заключенному между ответчиком и третьими лицами 01.03.2024, то есть по истечению срока заключения основного договора между сторонами.

Разрешая спор, суд, исследовав представленные доказательства, исходит из того, что в предусмотренный предварительным договором купли-продажи срок, основной договор не заключен, при этом ни истец, ни ответчик до 31 января 2024г. включительно не направляли друг другу предложение заключить этот договор, в связи с чем, предварительная договоренность сторон утратила силу.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что задаток по предварительному договору от 16 января 2024г. в размере 1000 000 рублей должен быть возвращен ответчиком истцу. 

06 марта 2024г. ответчик перевел ФИО4 денежную сумму в размере 1 000 000 руб., что подтверждается чеком по операции ПАО Сбербанк онлайн, сторонами не оспаривалось данное обстоятельство. 

С учетом изложенного оснований для удовлетворения заявленных истцом требований не имеется.

Задаток в сумме 1 000 000 руб. был возвращен ответчиком в адрес истца до обращения с иском в суд.

Наличие в материалах дела проекта договора купли-продажи от 22 февраля 2024г., свидетельствует, что стороны не изъявили желание по заключению основного договора в срок до 31 января 2024г. включительно.

Данный проект договора не подписан сторонами, составлен после прекращения действия предварительного договора.

Таким образом, в связи с прекращением обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон задаток в соответствии с п.1 ст.381 ГК РФ должен быть возвращен, что и было исполнено ответчиком, оснований для взыскания задатка в двойном размере не имеется.

Доводы стороны ответчика о том, что основной договор не был заключен по причине отсутствия денежных средств у истца правового значения в данном случае не имеют, поскольку до истечения срока заключения основного договора ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить основной договор, что свидетельствует о прекращении обязательств до начала его исполнения по соглашению сторон.

Истец просит взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в размере 5000 руб. в соответствии со ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей».

Статья 15 Закона РФ от 07 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей» предусматривает, что моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

Вместе с тем, в ходе судебного разбирательства не установлено нарушение прав истца, как потребителя, со стороны ответчика, в связи с чем, оснований для взыскания компенсации морального вреда не имеется. 

В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Принимая во внимание, что в удовлетворении требований ФИО4 отказано, оснований для взыскания штрафа не имеется. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

заявленные требования ФИО4 к индивидуальному предпринимателю ФИО5 чу о взыскании задатка, компенсации морального вреда, штрафа оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Калининский районный суд Тверской области.

Судья М.А. Лазарева

Мотивированное решение составлено 15 мая 2025 года.