Дело № 2-589/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

26 сентября 2018 года п. Целина Ростовской области

Целинский районный суд Ростовской области в составе: 

председательствующего судьи Скороваров И.А. единолично,

при секретаре Киселевой Л.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности,

УСТАНОВИЛ

ФИО1 обратился в суд с указанным иском, указав в нем, что в начале 1999 года он купил у ФИО11 и ФИО3 1/2 долю жилого дома (после инвентаризации и присвоения адреса – квартиру № 2 в двухквартирном жилом доме) на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 1000 кв. м, расположенную по адресу: 

<

адрес>, за 4000 рублей, произведя с ними полный расчет. 18.04.1999 года между ними был составлен договор купли-продажи 1/2 доли данного дома, он уплатил продавцам деньги, а они передали все имеющиеся в наличии правоустанавливающие документы на квартиру и землю. Также он купил у ФИО12 принадлежащий ему земельный участок площадью 0,9 га (9000 кв. м), кадастровый номер №, предназначенный для ведения ЛПХ, расположенный по адресу: 

<

адрес>, за 500 рублей, о чем была сделана запись в договоре от 18.04.1999 года. 06.06.1999 года ФИО10 умер. Его наследником является сын – ФИО2, проживающий постоянно 

<

адрес>, который до настоящего времени никаких наследственных прав на спорное имущество не оформил, а этим летом при встрече сказал ему, что нотариус ему отказала выдать наследство, что чинит ему во внесудебном порядке зарегистрировать право собственности за собой на приобретенное имущество. Он, как собственник, больше 19 лет пользуется и владеет данной недвижимостью, оплачивает налоги, проживает со своей семьей в жилом помещении, на земле, предоставленной для ведения ЛПХ, огородничает, выращивает сельхозкультуры. За все это время наследники ФИО13 не заявляли свои права на данное имущество. Так как он со своей стороны все обязательства по сделке выполнил, цену сделки оплатил, имущество принял во владение, пользуется им, а смерть ФИО14 является для него препятствием для регистрации права, уточнив требования, просит суд: зарегистрировать за ним, ФИО1, 

<

данные изъяты>, переход права собственности на квартиру № 2 общей площадью 78,1 кв. м, кадастровый номер №, расположенную на земельном участке площадью 1000 кв. м категории земель населенных пунктов, предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства по адресу: 

<

адрес>, и на земельный участок категории земель сельскохозяйственного назначения, предназначенный для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 9000 кв. м, кадастровый номер №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, и прекратить права ФИО15, 

<

данные изъяты>, и ФИО3, 

<

данные изъяты>, на указанные объекты недвижимости.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, был надлежаще извещен о времени и месте судебного разбирательства (л.д. 34), подал в суд заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, поддержав уточненные исковые требования. В отсутствие истца дело рассмотрено в силу положений ч. 5 ст. 167 ГПК РФ.

Ответчики ФИО3 и ФИО2 в судебное заседание не явились, были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства (л.д. 41, 42), ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие (л.д. 27, 28), указав, что исковые требования признают.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по Ростовской области в судебное заседание не явился, надлежащим образом были уведомлены о времени и месте слушания дела, в отзыве на исковое заявление, направленном в суд, содержится ходатайство заместителя начальника правового обеспечения о рассмотрении гражданского дела в отсутствие представителя Управления. Суд рассмотрел дело в отсутствие третьего лица в силу положений ч. 5 ст. 167 ГПК РФ.

Изучив материалы дела, обозрев материалы инвентарного дела № 6549, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли- продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ч. 2 ст. 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что на основании договора купли-продажи домовладения от 12.07.1997 года (л.д. 7) ФИО16. и ФИО3 приобрели в собственность по 1/2 доле каждый 1/2 долю жилого домовладения, находящегося в 

<

адрес>, расположенного на земельном участке размером 2137,6 кв. м. 

18.04.1999 года ФИО17, ФИО3 с одной стороны и ФИО1 – с другой заключили договор купли-продажи 1/2 доли дома инвентарный номер 6549 в 

<

адрес>, принадлежащей продавцам на основании договора от 12.07.1997 года. стоимость продаваемого имущества стороны определили в 4000 рублей, которые продавцы получили в полном объеме, отчем сделали записи в договоре (л.д. 3).

По результатам инвентаризации и внесения изменений в адресное хозяйство 1/2 доля жилого дома, приобретенного А-выми, стала квартирой № 2, расположенной по адресу: 

<

адрес> что подтверждается техническим паспортом, выполненным по состоянию на 07.07.1997 года (л.д. 3).

Приобретенная ФИО1 квартира располагается на земельном участке площадью 1000 кв. м, принадлежащем ФИО18, что подтверждается выпиской из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок № 36 от 28.06.2018 года (л.д. 13)

Кроме того, ФИО19 принадлежал земельный участок общей площадью 9000 кв. м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из похозяйственной книги № 37 от 28.06.2018 года (л.д. 52). Вид права, на котором земельный участок принадлежал ФИО20, указан как постоянное (бессрочное) пользование.

В силу ч. 2 ст. 9 Конституции РФ земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

Согласно ст. 15 ЗК РФ граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность.

В силу п. 9.1 Федерального Закона от 25.10.2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации», если земельный участок предоставлен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

Пунктом 9 названного закона установлено, что государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что догектарный земельный участок площадью 9000 кв. м, предоставленный ФИО21, принадлежал ему на праве собственности, в регистрации которого в учреждении Росреестра ему отказао быть не могло.

Указанный земельный участок был поставлен 01.01.1998 года на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера №, сведения о зарегистрированных правах на него в ЕГРН отсутствуют, о чем в материалы дела представлена выписка из ЕГРН (л.д. 50-51), и был продан ФИО22 ФИО1 за 500 рублей 18.04.1999 года, о чем сторонами была составлена расписка.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу совокупности ст.ст. 549, 550 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. 

Согласно тексту договора, продавцы передали отчуждаемую недвижимость покупателю в день подписания договора.

Суд приходит к выводу, что при заключении договоров (1/2 доли жилого дома и земельного участка 0,9 га) купли-продажи от 18.04.1999 года его стороны согласовали все существенные условия, предусмотренные положениями параграфа 7 главы 30 ГК РФ, сам договор составлен в письменной форме, как того требует ст. 550 ГК РФ, продавцы обладали правомочиями собственника на спорное недвижимое имущество, в связи с чем были наделены правом его отчуждать. 

В отзыве на исковое заявление представитель третьего лица Управления Росреестра указал на отсутствие правовых оснований для принятия судом решения о государственной регистрации перехода права собственности по тому основанию, что права продавцов на отчуждаемые объекты недвижимого имущества в ЕГРН зарегистрированы не были.

Указанные доводы третьего лица суд отклоняет в силу следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Как было отмечено выше, права на спорные объекты недвижимости в ЕГРН не зарегистрированы.

Как разъяснено в п. 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав (далее - постановление Пленума № 10/22), если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Суд соглашается с правовым значением государственной регистрации прав на недвижимое имущество для возникновения вещных прав в соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ, а также ч. 5 ст. 1 Закона № 218-ФЗ, действующего с 01.01.2017 года, устанавливающим, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Вместе с тем, нельзя не принимать во внимание особенности государственной регистрации прав, возникших, в том числе, до вступления в действие указанного Закона.

Согласно ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон № 122-ФЗ) в редакции, действующей до 01.01.2017 года, права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав производится по желанию их обладателей.

Аналогичные положения содержатся в ч. 1 ст. 69 Закона № 218-ФЗ, в соответствии с которой права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Закона № 122-ФЗ (объекты недвижимости, являющиеся ранее учтенными), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Закрепляя положение о действительности ранее возникших прав, Закон № 122-ФЗ определил, что государственная регистрация такого права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества (часть 2 статьи 6).

Исходя из действительности ранее возникших прав, указанный Закон № 122-ФЗ предусмотрел, что заявление на государственную регистрацию ранее возникшего права может быть подано вместе с заявлением на государственную регистрацию перехода этого права, его обременения или сделки с соответствующим недвижимым имуществом.

Стороны заключаемого ими договора, направленного на переход вещных прав, вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к приобретателю одновременно с оформлением ранее возникшего права в установленном законом порядке за лицом, который отчуждает недвижимость. При этом право собственности приобретателя на объект недвижимости, согласно статье 223 ГК РФ, возникает с момента его государственной регистрации.

Однако ФИО23 ДД.ММ.ГГГГ умер, что подтверждается свидетельством о смерти (л.д. 8).

Истец обратился с исковыми требованиями к наследнику умершей стороны сделки.

В силу п. 3 ст. 551 ГК РФ, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности. 

Согласно п. 1 ст. 16 ГК РФ, в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

С учетом того что действующим законодательством не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности в случае смерти стороны договора до подачи заявления о переходе права, суд приходит к выводу о применении к данным правоотношениям положений п. 3 ст. 551 ГК РФ по аналогии закона.

При таких обстоятельствах, учитывая, что отсутствие государственной регистрации права собственности на квартиру и земельный участок у ФИО24 на дату заключения договора купли-продажи от 18.04.1999 года само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства и передаваемых по нему прав, доводы Управления Росреестра о наличии в этой связи препятствия перехода к ФИО1 права собственности, нельзя признать соответствующими приведенным выше нормам материального права, вопреки данным доводам, истцом избран надлежащий способ защиты своего права. В этой ситуации ФИО1 лишен возможности заявить иск о признании права (пункт 59 Постановления № 10/22). 

При рассмотрении иска, предъявленного одной из сторон в соответствии с названной правовой нормой, суд оценивает законность сделки, проверяет наличие у продавца полномочий на отчуждение имущества, поскольку сделка, не соответствующая требованиям закона, не может служить основанием для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Учитывая установленные в судебном заседании обстоятельства, суд приходит к выводу, что ФИО1 является собственником спорного недвижимого имущества на основании договоров купли-продажи, однако не может зарегистрировать свое право, поскольку один из продавцов ФИО25 умер, в связи с чем истец был вынужден обратиться в суд за защитой своих прав, и считает его требования обоснованными и подлежащими удовлетворению, учитывая при этом также признание ответчиками исковых требований.

В силу ч. 1 ст. 103 ГПК РФ, издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Учитывая изложенное, с ответчиков подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой был освобожден истец ФИО1, в равных частях.

Руководствуясь ст. ст. 12, 39, 56, 194-198, 209 ГПК РФ, суд, 

РЕШИЛ

Зарегистрировать за ФИО1, 05

<

данные изъяты>, переход права собственности на квартиру № 2 общей площадью 78,1 кв. м, кадастровый номер №, расположенную на земельном участке площадью 1000 кв. м категории земель населенных пунктов, предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства по адресу: 

<

адрес>, и на земельный участок категории земель сельскохозяйственного назначения, предназначенный для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 9000 кв. м, кадастровый номер №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, прекратив права ФИО26, 

<

данные изъяты>, и ФИО3, 

<

данные изъяты>, на указанные объекты недвижимости.

Взыскать с ФИО2 и ФИО3 государственную пошлину в доход бюджета муниципального образования «Целинский район» государственную пошлину в размере 300 рублей – по 150 рублей с каждого.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Целинский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

Решение в окончательной форме принято 1 октября 2018 года.