К Р А С Н О Д А Р С К И Й К Р А Е В О Й С У Д

Дело № 3а-279/2023 (М-10/2023)

УИД № 23OS0000-01-2023-000011-16

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

19 апреля 2023 г. г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Аняновой О.П.

при ведении протокола

секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «

<

ФИО>11» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества,

установил:

27 декабря 2022 г. общество с ограниченной ответственностью «

<

ФИО>12» (далее – ООО «

<

ФИО>13»), являясь собственником и арендатором объектов недвижимого имущества, обратилось в Краснодарский краевой суд с указанным выше административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость в соответствии с отчетами об оценке от 15 декабря 2022 г. № Л-179/2022, № Л-205/2022; от 14 декабря 2022 г. № Л-39/2022; от 19 декабря 2022 г. № Л-38/2022, № Л-35/2022 (соответственно), выполненными оценщиком ООО «

<

ФИО>14» –

<

ФИО>2 (далее – отчеты об оценке):

1) земельного участка с кадастровым номером 

<

№...>; расположенного по адресу: Краснодарский край, 

<

Адрес...>; в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2020 г. равной 205 750 000,00 руб.;

2) земельного участка с кадастровым номером 

<

№...>; расположенного по адресу: Краснодарский край, муниципальное образование 

<

Адрес...>; в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2020 г. равной 270 170 000,00 руб.;

3) земельного участка с кадастровым номером 

<

№...>; расположенного по адресу: Краснодарский край, 

<

Адрес...>; в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2020 г. равной 190 890 000,00 руб.;

4) земельного участка с кадастровым номером 

<

№...>; расположенного по адресу: Краснодарский край, 

<

Адрес...>; в размере его рыночной стоимости по состоянию на 03 сентября 2021 г. равной 230 320 000,00 руб.;

5) земельного участка с кадастровым номером 

<

№...>; расположенного по адресу: Краснодарский край, 

<

Адрес...>; в размере его рыночной стоимости по состоянию на 13 июля 2021 г. равной 231 910 000,00 руб.

В обоснование заявленных требований административный истец указывает, что кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества, установленная по состоянию на даты их определения в размере 222 307 428,32 руб., 429 345 752,85 руб., 374 327 791,74 руб.,335 354 720,3 руб., 265 107 736,08 руб. (соответственно), значительно превышает их рыночную стоимость, что приводит к начислению завышенного, экономически необоснованного размера налога, а также к увеличению размера арендных платежей.

Представитель административного истца – 

<

ФИО>10 направил ходатайство об уточнении административных исковых требований, в котором просил по основаниям, в нем изложенным, в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 

<

№...>, 

<

№...> установить кадастровую стоимость в размере, определенном на основании заключения эксперта от 27 марта 2023 г. № АК-013/23, а в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 

<

№...>; 

<

№...>; 

<

№...> поддержал заявленные требования об установлении их кадастровой стоимости в размере равной рыночной на основании отчетов об оценке, выполненных оценщиком ООО «

<

ФИО>15».

Представитель ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» (далее – ГБУ КК «КТИ-Краевое» БТИ) – 

<

ФИО>3 просил в удовлетворении требований отказать, полагая заключение эксперта от 27 марта 2023 г.№ АК-013/23 недопустимым доказательством по приведенным в возражениях основаниям.

Представителями Администрации муниципального образованияг. 

<

...> – 

<

ФИО>4, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю – 

<

ФИО>5, Департамента имущественных отношений Краснодарского края (далее – ДИО КК) – 

<

ФИО>6 направлены возражения и отзывы, в которых изложена правовая позиция относительно заявленных требований.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание 19 апреля 2023 г. не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о дате, времени и месте проведения судебного заседания посредством почтового отправления, в том числе, путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 декабря 2017 г. № 57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов», ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили, какой-либо правовой позиции по административному делу не выразили.

Изучив материалы административного дела, возражения и отзывы лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи.

В силу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г.№ 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон№ 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

С административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться, в том числе, арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности в случаях, когда арендная плата исчисляется, исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, ответов филиала Публично-Правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю от 18 января 2023 г.№ 27-00724-ГС/23, а также подтверждается выписками из единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) о кадастровой стоимости объектов недвижимости и об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, административный истец является:

1) собственником земельного участка с кадастровым номером 

<

№...>; площадью: 49 744 +/- 78 кв.м; расположенного по адресу: Краснодарский край, 

<

Адрес...>; категория земель: «земли населенных пунктов»; вид разрешенного использования: «объекты по оказанию услуг и обслуживанию населения в соответствии с Общероссийским классификатором услуг населению: объекты розничной торговли»; дата постановки на государственный кадастровый учет – 02 сентября 2015 г.; оспариваемая кадастровая стоимость в размере 222 307 428,32 руб. была утверждена приказом ДИО КК от05 октября 2020 г. № 1882 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из состава земель населенных пунктов на территории Краснодарского края» (далее – приказ ДИО КК от05 октября 2020 г. № 1882) и в соответствии со статьей 18 Закона № 237-ФЗ с 01 января 2021 г. до 01 января 2023 г. применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости – 01 января 2020 г.

2) собственником земельного участка с кадастровым номером 

<

№...>; площадью: 73 143 +/- 94,66 кв.м; расположенного по адресу: Краснодарский край, муниципальное образование 

<

Адрес...>; категория земель: «земли населенных пунктов»; вид разрешенного использования: «объекты по оказанию услуг и обслуживанию населения в соответствии с Общероссийским классификатором услуг населению: объекты розничной торговли»; дата постановки на государственный кадастровый учет – 06 марта 2017 г.; оспариваемая кадастровая стоимость которого в размере 429 345 752,85 руб. была утверждена приказом ДИО КК от 05 октября 2020 г. № 1882 и в соответствии со статьей 18 Закона № 237-ФЗ с 01 января 2021 г. до 01 января 2023 г. применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости – 01 января 2020 г.

3) собственником земельного участка с кадастровым номером 

<

№...>; площадью: 42 546 +/- 72 кв.м; расположенного по адресу: Краснодарский край, 

<

Адрес...>; категория земель: «земли населенных пунктов»; вид разрешенного использования: «для размещения торгового центра»; дата постановки на государственный кадастровый учет – 25 августа 2014 г.; оспариваемая кадастровая стоимость которого в размере 374 327 791,74 руб. утверждена Приказом ДИО КК от 05 октября 2020 г. № 1882 и в соответствии со статьей 18 Закона № 237-ФЗ с 01 января 2021 г. до 01 января 2023 г. применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости –01 января 2020 г.

4) правообладателем на основании договора аренды от 26 апреля 2017 г. № 4300023055 (л/с 

<

***>) земельного участка с кадастровым номером 

<

№...>; площадью: 51 551 +/- 79 кв.м; расположенного по адресу: Краснодарский край, 

<

Адрес...>; категория земель: «земли населенных пунктов»; вид разрешенного использования: «для эксплуатации торгового центра»; дата постановки на государственный кадастровый учет – 18 августа 2014 г.; оспариваемая кадастровая стоимость которого в размере 335 354 720,30 руб. определена актом ГБУ КК «КТИ-Краевое БТИ» от08 сентября 2021 г. № АОКС-23/2021/000852 в соответствии со статьей 16 Закона № 237-ФЗ после государственного кадастрового учета изменений сведений о площади земельного участка и согласно статье 18 Закона№ 237-ФЗ с 03 сентября 2021 г. до 01 января 2023 г. применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости – 03 сентября 2021 г.

Согласно вышеуказанному договору аренды, размер арендных платежей за пользование земельным участком рассчитывается, исходя из его кадастровой стоимости.

5) собственником земельного участка с кадастровым номером 

<

№...>; площадью: 33 561 +/- 82 кв.м; расположенного по адресу: Краснодарский край, 

<

Адрес...>; категория земель: «земли населенных пунктов»; вид разрешенного использования: «объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) (код 4.2), магазины (код 4.4), общественное питание (код 4.6), развлечения (код 4.8), культурное развитие (код 3.6), бытовое обслуживание (код 3.3); дата постановки на государственный кадастровый учет – 11 января 2007 г.; оспариваемая кадастровая стоимость которого в размере 265 107 736,08 руб. определена актом ГБУ КК «КТИ-Краевое БТИ» от23 июля 2021 г. № АОКС-23/2021/000685 в соответствии со статьей 16 Закона № 237-ФЗ после государственного кадастрового учета изменений вида разрешенного использования земельного участка и согласно статье 18 Закона № 237-ФЗ с 13 июля 2021 г. до 01 января 2023 г. применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости – 13 июля 2021 г.

Приказом ДИО КК от 26 сентября 2022 г. № 2449 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из состава земель населенных пунктов на территории Краснодарского края» (далее – Приказ ДИО КК от 26 сентября 2022 г. № 2449) утверждена и в соответствии со статьей 18 Закона № 237-ФЗ применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января 2023 г. (дата определения кадастровой стоимости – 01 января 2022 г.) новая кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами:

1) 

<

№...> в размере 346 039 161,60 руб.;

2) 

<

№...> в размере 379 911 324,87 руб.;

3) 

<

№...> в размере 402 922 532,88 руб.;

4) 

<

№...> в размере 384 373 019,67 руб.;

5) 

<

№...> в размере 309 544 178,13 руб.

Таким образом, на момент рассмотрения судом настоящего административного дела оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков является архивной.

Принимая во внимание, что административный истец является собственником и арендатором земельных участков, результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика земельного налога и арендной платы за предыдущие периоды времени, в связи с чем могут быть им оспорены в установленном законом порядке (пункт 6, 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление Пленума № 28)).

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются, в обоснование своих требований и возражений.

При этом, обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

В соответствии с положениями статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами 

<

№...>; 

<

№...>; 

<

№...>; 

<

№...>; 

<

№...>, административный истец представил отчеты об оценке, в соответствии с которыми рыночная стоимость земельных участков на дату оценки определена в размере 205 750 000,00 руб., 270 170 000,00 руб., 190 890 000,00 руб., 230 320 000,00 руб., 231 910 000,00 руб. (соответственно).

Исследовав отчеты об оценке, в связи с возникшими сомнениями в их соответствии требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральных стандартов оценки, в достоверности установленной рыночной стоимости земельных участков, исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 20 Постановления Пленума № 28, суд назначил судебную экспертизу с целью проверки отчетов об оценке на их соответствие требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости земельных участков, проведение которой поручил эксперту АНО «

<

ФИО>16».

Согласно заключению судебной экспертизы от 27 марта 2023 г.№ АК-013/23, подготовленному экспертом АНО «

<

ФИО>17» – 

<

ФИО>7 (далее – заключение, заключение эксперта, заключение судебной экспертизы), при составлении отчетов об оценке оценщиком были допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к методам расчета рыночной стоимости объектов оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости. Определена рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами:

1) 

<

№...> в размере 185 258 538,00 руб.;

2) 

<

№...> в размере 346 728 011,00 руб.;

3) 

<

№...> в размере 305 031 665,00 руб.;

4) 

<

№...> в размере 278 900 960,00 руб.;

5) 

<

№...> в размере 215 762 909,00 руб.

(разница между кадастровой и рыночной стоимостью объектов оценки составляет – 16,7 %, 19,2 %, 18,5 %, 16,8 %, 18,6 % (соответственно)).

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что заключение эксперта соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г.№ 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ), частей 1, 2 и 3 статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, которые дают возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки.

Эксперт, проводивший судебную экспертизу, подробно мотивировал свои выводы по проверке отчетов об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, а также по определению рыночной стоимости объектов оценки.

Подробный анализ допущенных оценщиком нарушений приведен на страницах 11-20 экспертного заключения.

В частности, экспертом установлено, что оценщиком при определении рыночной стоимости объектов оценки в рамках сравнительного подхода использованы не сопоставимые по характеристикам объекты-аналоги, количество корректировок по модулю, в зависимости от объекта оценки, достигает 64,41 %.

С выводом эксперта в указанной части суд также соглашается, поскольку отчеты не отвечают требованиям подпункта «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября2014 года № 611 (далее – ФСО № 7), согласно которому в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом, для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Суд, изучив отчеты об оценке, отмечает, что изложенный оценщиком анализ предложений при использовании им сравнительного подхода не позволяет установить критерии, исходя из которых им были отобраны использованные объекты-аналоги, что, в свою очередь, не позволяет убедиться в полноте и объективности проведенного оценщиком исследования, результатом которого является вывод о размере рыночной стоимости земельных участков.

При таких обстоятельствах, вопреки мнению представителя административного истца, рыночная стоимость объектов оценки с кадастровыми номерами 

<

№...>; 

<

№...>; 

<

№...> не может быть определена на основании представленных им отчетов, поскольку они не могут быть признаны судом в качестве достоверных доказательств рыночной стоимости оцениваемых земельных участков.

В целом, утверждения стороны административного истца о наличии сомнений в обоснованности выводов экспертного заключения в указанной части сводятся к несогласию с выводами эксперта, имеют целью добиться установления наиболее выгодной для административного истца рыночной стоимости объектов недвижимости.

Вопреки мнению представителя административного истца, оснований не доверять представленному заключению эксперта у суда не имеется.

Эксперт (в отличие от оценщика ООО «

<

ФИО>18» –

<

ФИО>2) предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку, которая представлена вместе с заключением по результатам судебной экспертизы и приобщена к материалам дела.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений (выводов) эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит, поскольку к судебной экспертизе приложены документы, подтверждающие, что эксперт по уровню своего образования, квалификации, стажу оценочной работы отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено и таковых заявлено не было.

Суд приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы может быть принято в качестве доказательства, достоверно подтверждающего рыночную стоимость объектов оценки.

Вопреки мнению представителей административного истца,ГБУ КК «КТИ-Краевое БТИ», основанному на ошибочном толковании приведенных ими норм права, регламентирующих вопросы определения рыночной стоимости объектов недвижимого имущества при оспаривании их кадастровой стоимости, оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется.

Рыночная стоимость объектов экспертизы мотивированно определялась экспертом с использованием сравнительного подхода. Отказ эксперта от применения доходного и затратного подходов имеет соответствующее обоснование, которое приведено на страницах 70-75 заключения и не противоречит положениям абзаца 2 статьи 14 Закона № 135-ФЗ, согласно которому оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартом оценки.

Отказываясь от затратного подхода, эксперт указал, что данный подход в классическом виде не может быть применен по отношению к земельным участкам, так как их невозможно воспроизвести (построить, изготовить) и они не подвержены износу; не применяется для оценки земельных участков, которые являются природными объектами. Отказ от методов доходного подхода (предполагаемого использования, капитализации земельной ренты, остатка) мотивирован тем, что: изыскательские работы не проводились, отсутствуют проект и смета; не представляется возможным определить земельную ренту от оцениваемых земельных участков; в результате проведенного анализа рынка эксперту не представляется возможным определить стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемых земельных участков, а также учитывая, что аналогов для определения рыночной стоимости земельных участков в рамках сравнительного подхода достаточно для определения рыночной стоимости земельных участков. 

Пунктом 10 ФСО № 7 установлено, что при определении стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта, и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Разделом VII ФСО № 7 определены подходы к оценке недвижимости. Согласно пункту 22 ФСО № 7, сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений.

В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Для сравнения объектов экспертизы с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используются, в том числе, следующие элементы сравнения: вид использования и (или) зонирование; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Согласно пункту 1 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06 марта 2002 г. № 568-р, метод сравнения продаж применяется при наличии информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого; при отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса). Данный метод предполагает следующую последовательность действий: определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее – элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

При этом, наиболее важными факторами стоимости земельных участков, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Экспертом составлено точное описание объектов экспертизы. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемых объектов недвижимости.

Оцениваемые земельные участки, как указано экспертом на странице 64 заключения, отнесены к категории земельных участков под офисно-торговую застройку.

Рассчитывая стоимость земельных участков сравнительным подходом, эксперт применил метод прямого сравнительного анализа продаж.

Для определения рыночной стоимости экспертом был проанализирован рынок земельных участков в районе расположения объектов экспертизы.

Проводя анализ рынка, эксперт произвел мониторинг предложений и сформировал первоначальную выборку для земельных участков (с датой оценки по состоянию на 01 января 2020 г.) из 15 земельных участков, для земельного участка (с датой оценки по состоянию на 03 сентября 2021 г.) из 10, для земельного участка (с датой оценки по состоянию на 13 июля 2021 г.) из 10 на основании имеющихся источников информации, что отражено в таблицах, содержащихся в экспертном заключении, сведения в которых подтверждают количество исследованных предложений и используемые сравнительные характеристики (таблицы № 8-10 стр. 66-68 заключения). 

На основании полученных экспертом данных произведена итоговая выборка по 3 объекта-аналога для каждого объекта оценки (стр. 83, 86, 89, 99, 110 заключения).

В целях получения объективного результата экспертом были отобраны аналоги, наиболее сопоставимые с объектами экспертизы по следующим основным ценообразующим критериям: местоположению, площади, состоянию инфраструктуры и доступности коммуникаций; а также расположенные в 

<

Адрес...> и 

<

Адрес...>.

Для нормализации выборки экспертом исключены объекты, которые в значительной степени отличаются от исследуемых земельных участков с приведением в экспертном заключении подробного обоснования их исключения.

Суд находит данную выборку допустимой и надлежащей, поскольку, вопреки доводам представителя административного ответчика, объекты-аналоги в целом сопоставимы с объектами экспертизы по основным ценообразующим факторам, что соответствует требованиям пункта 22 ФСО № 7.

Содержащаяся в экспертном заключении информация об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной стоимости объектов экспертизы, является проверяемой и однозначной.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектами экспертизы по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам, и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объектов экспертизы. При этом, корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

При определении окончательной рыночной стоимости эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов с последовательным проведением корректировок.

Так, при определении рыночной стоимости экспертом итоговая стоимость была откорректирована с введением корректировок для земельного участка с кадастровым номером:

1) 

<

№...> – на торг, на назначение (объект-аналог № 2), на масштаб;

2) 

<

№...> – на торг, на назначение (объекты-аналоги № 1,№ 2), на масштаб;

3) 

<

№...> – на торг, на назначение, на масштаб;

4) 

<

№...> – на торг, на назначение (объект-аналог № 2), на масштаб;

5) 

<

№...> – на торг, на назначение (объект-аналог № 1), на масштаб (объекты-аналоги № 1, № 2), на местоположение.

По иным факторам корректировки не вводились ввиду того, что объекты-аналоги сопоставимы с объектами экспертизы.

Учитывая, что в силу пункта 25 ФСО № 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов – исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объектов экспертизы и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения, применение данных корректировок суд признает верным.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО №7.

В целях разъяснения заключения эксперт 

<

ФИО>7, проводивший судебную экспертизу, представил письменные пояснения, в которых дал исчерпывающие ответы с опровержением утверждений ГБУ КК «КТИ-Краевое БТИ» о порочности экспертного заключения со ссылкой на нормы действующего законодательства об оценочной деятельности, а также положения федеральных стандартов оценки, примененные при производстве экспертизы.

В частности, относительно замечаний представителя ГБУ КК «КТИ-Краевое БТИ» о том, что в экспертном заключении не применены корректировки по таким ценообразующим факторам, как расположение земельных участков относительно района города красных линий, наличие свободного, а также асфальтированного подъездного пути к участку, рельеф и другие факторы, эксперт указал, что в соответствии с данными «Справочника оценщика недвижимости. Земельные участки, под редакцией ФИО2» объекты экспертизы 

<

№...>; 

<

№...>; 

<

№...>; 

<

№...> и принятые к ним объекты-аналоги расположены в сопоставимых типовых зонах, сопоставимы по приведенным ценообразующим факторам, в связи с чем корректировка не требовалась.

При расчете стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> корректировка на местоположение введена, о чем экспертом в заключении экспертизы и в письменных пояснениях на возражения административного ответчика приведено подробное обоснование.

Рыночная стоимость земельных участков определялась как свободных от улучшений. Рассматривая вопрос о наличии возможности подключения коммуникаций земельных участков, эксперт исходил из того, что все земельные участки расположены в районах с аналогичной доступностью инженерных коммуникаций и имеют возможность подключения центральных коммуникаций.

Утверждения административного ответчика о том, что экспертом при применении корректировки на назначение при расчете рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 

<

№...>; 

<

№...>; 

<

№...> ошибочно применены укрупненные значения корректировок, усредненные по городам России (таблица № 82) «Справочника оценщика недвижимости. Земельные участки, под редакцией ФИО2» при наличии данных этого же справочника о корректирующих коэффициентах на функциональное назначение для цен земельных участков, расположенных в регионах городов с численностью от 500 до 1 000 тыс. человек (таблица 98), были опровергнуты экспертом.

Не согласиться с мнением эксперта у суда оснований не имеется.

Безусловно, выбор тех или иных предусмотренных справочниками оценщика корректировок к ценам объектов-аналогов является прерогативой эксперта, задача которого в силу требований статьи 8 Закона № 73-ФЗ обосновать их со ссылкой на соответствующую методическую литературу.

При этом, следует отметить, что справочники оценщика недвижимости содержат большой набор корректирующих коэффициентов, обеспечивающих возможность приведения цен объектов-аналогов к ценам объектов оценки по различным элементам сравнения, которые может использовать оценщик, однако обязанности применять все или конкретные корректировки федеральные стандарты оценки не содержат.

Выбирая необходимые по его по собственному усмотрению корректировки, с учетом требований абзаца 8 пункта 22 ФСО № 7, эксперт обязан мотивировать их выбор.

Как указал эксперт, корректирующие коэффициенты, представленные в таблице 98, рассчитаны по статистическим данным, тогда как корректирующие коэффициенты, представленные в таблице 82, получены по данным экспертного опроса, что, по мнению эксперта, в данном случае наиболее близко отражает сложившуюся рыночную ситуацию.

Относительно замечаний представителя ГБУ КК «КТИ-Краевое БТИ» о том, что объект-аналог № 3, принятый в расчете рыночной стоимости объекта экспертизы с кадастровым номером 

<

№...>, имеет вид разрешенного использования «для размещения объектов физической культуры и спорта», эксперт пояснил, что на основании данных «Справочника оценщика недвижимости. Земельные участки, под редакцией ФИО2» земельные участки с назначением «для размещения объектов спорта» отнесены к земельным участкам «под офисно-торговую застройку».

Опровергнуты экспертом и замечания представителя административного ответчика о том, что при расчете рыночной стоимости объекта экспертизы с кадастровым номером 

<

№...> не применена корректировка на назначение объекта-аналога № 1 с указанием о его возможном использовании под коммерцию, тогда как по назначению он относится к многоквартирному жилищному строительству. 

Согласно комментариям эксперта: земельный участок объекта-аналога № 1 расположен в зоне застройки Ж-2, где в соответствии с Правилами землепользования и застройки 

<

Адрес...> допускается строительство коммерческих объектов. Данный факт, как утверждает эксперт, был подтвержден при интервьюировании продавца по номеру телефона, указанному в объявлении.

Аналогичным образом экспертом опровергнута необходимость применения при расчете рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> корректировки на назначение к объекту-аналогу № 2, имеющего вид разрешенного использования «промышленная база». Информация об объекте-аналоге № 2 взята из архива объявлений о продаже по состоянию на 07 июля 2021 г., в котором продавец указал «продается земельный участок для коммерческого назначения». Эти сведения, взятые экспертом на дату оценки, были подтверждены продавцом при его интервьюировании продавца по номеру телефона, указанному в объявлении.

Таким образом, необходимость применения корректировок или отказ от их применения по тем или иным факторам подробно обоснованы экспертом, и сомнений у суда не вызывают.

В заключении представлена вся необходимая и проверяемая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объектов, анализ рынка, в том числе, сегментов рынка, к которым относятся объекты экспертизы, а также имеется достаточная информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость. К заключению приложены скриншоты объявлений, имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, позволяющие сделать выводы о достоверности рыночных предложений.

Учитывая, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы, а также представил обоснованные ответы, опровергающие замечания на заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы стороной ответчика не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объектов недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 КАС РФ и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено.

Само по себе несогласие с выводами судебной экспертизы без предоставления доказательств наличия иной величины рыночной стоимости не является основанием для признания заключения эксперта недопустимым доказательством и назначения судом повторной судебной экспертизы.

Оснований, предусмотренных статьей 83 КАС РФ, для назначения по административному делу повторной или дополнительной судебной экспертизы не установлено, кроме того, лица, участвующие в деле, обоснованных ходатайств не заявляли.

Доводы представителя ГБУ КК «КТИ-Краевое БТИ» о допущенных, по его мнению, нарушениях экспертом при проведении судебной экспертизы не нашли своего подтверждения, а кроме того, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Во всяком случае, таких доказательств не представлено, а судом не установлено.

Указания в ранее поданной правовой позиции ДИО КК и Администрации МО 

<

Адрес...> на то, что кадастровая оценка объектов недвижимости проведена в строгом соответствии с действующим законодательством, а в случае удовлетворения требований будут уменьшены налоговые поступления в соответствующие бюджеты, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении требований административного истца.

Действующим законодательством предусмотрено право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости, данное право не находится в прямой зависимости от наличия либо отсутствия нарушений методики проведения государственной кадастровой оценки и не может быть ограничено фактом снижения размера налоговых и арендных платежей в пользу заинтересованных лиц.

Более того, Постановлениями Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. № 20-П и от 05 июля 2016 г. № 15-П отмечено, что для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, перед кадастровой стоимостью, поскольку рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости.

При изложенных обстоятельствах, экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона № 135-ФЗ.

В пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 28 разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

При изложенных обстоятельствах, суд полагает возможным установить кадастровую стоимость:

1) земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> в размере его рыночной стоимости 185 258 538,00 (сто восемьдесят пять миллионов двести пятьдесят восемь тысяч пятьсот тридцать восемь) руб. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2020 г.;

2) земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> в размере его рыночной стоимости 346 728 011,00 (триста сорок шесть миллионов семьсот двадцать восемь тысяч одиннадцать) руб. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2020 г.;

3) земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> в размере его рыночной стоимости 305 031 665,00 (триста пять миллионов тридцать одна тысяча шестьсот шестьдесят пять) руб. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2020 г.;

4) земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> в размере его рыночной стоимости 278 900 960,00 (двести семьдесят восемь миллионов девятьсот тысяч девятьсот шестьдесят) руб. на дату определения кадастровой стоимости 03 сентября 2021 г.;

5) земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> в размере его рыночной стоимости 215 762 909,00 (двести пятнадцать миллионов семьсот шестьдесят две тысячи девятьсот девять) руб. на дату определения кадастровой стоимости 13 июля 2021 г.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Исходя из разъяснений, содержащихся в абзаце 3 пункта 25 Постановления Пленума № 28, применительно к обстоятельствам дела, такой датой является дата обращения административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением – 27 декабря 2022 г.

Принимая во внимание, что Приказом ДИО КК от 26 сентября 2022 г.№ 2449 по состоянию на 01 января 2022 г.:

- в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 

<

№...>, 

<

№...>, 

<

№...> утверждена новая кадастровая стоимость, установленная настоящим судебным актом кадастровая стоимость в размере 185 258 538,00 руб., 346 728 011,00 руб., 305 031 665,00 руб. (соответственно) подлежит применению с 01 января2021 г. до 01 января 2023 г.;

- в отношении земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> утверждена новая кадастровая стоимость, установленная настоящим судебным актом кадастровая стоимость в размере278 900 960,00 руб. подлежит применению с 03 сентября 2021 г. до 01 января 2023 г.;

- в отношении земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> утверждена новая кадастровая стоимость, установленная настоящим судебным актом кадастровая стоимость в размере215 762 909,00 руб. подлежит применению с 13 июля 2021 г. до 01 января 2023 г.

АНО «

<

ФИО>19» заявлено ходатайство о взыскании денежных средств на возмещение расходов за производство судебной экспертизы в размере 119 000,00 руб.

Понятие, состав и порядок взыскания судебных расходов регламентированы главой 10 КАС РФ, Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела».

Согласно части 1 статьи 103, пункта 1 статьи 106 КАС РФ, судебные расходы состоят, в том числе из издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 названного Кодекса эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

В силу положений части 11 статьи 49 КАС РФ эксперт или государственное судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от производства экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны, на которую судом возложена обязанность по оплате расходов, связанных с проведением экспертизы, произвести оплату экспертизы до ее проведения.

Следовательно, расходы на проведение судебной экспертизы входят в состав судебных расходов и подлежат распределению в порядке, предусмотренном главой 10 КАС РФ.

Согласно части 1 статьи 111 КАС РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 КАС РФ.

В соответствии с пунктом 31 Постановления Пленума № 28 при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем, в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

С учетом характера рассмотренного судом спора, предметом которого явилось установление кадастровой стоимости в размере рыночной, в предмет доказывания при разрешении вопроса о взыскании судебных расходов входит выяснение вопроса о том, допущена ли в результате массовой кадастровой оценки объектов недвижимости ошибка, повлекшая нарушение прав соответствующего лица, либо удовлетворение заявленных административным истцом требований сводилось к реализации в судебном порядке права заявителя на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере, равном их рыночной стоимости (пункт 31 Постановления Пленума № 28, Постановление Конституционного Суда РФ от 11 июля 2017 г. № 20-П).

Как следует из материалов настоящего административного дела, расхождение между кадастровой стоимостью земельных участков и размером их рыночной стоимости составляет от 16,7 % до 19,2 %, что укладывается в приемлемый с точки зрения существенных стандартов государственной оценки диапазон отклонений, не является многократным и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков, в связи с чем судебные расходы подлежат отнесению на административного истца.

Размер подлежащих взысканию денежных средств подтверждается отвечающим требованиям допустимости и достоверности письменными доказательствами, в том числе, документами, свидетельствующими о действительной стоимости судебной экспертизы, объеме произведенных экспертной организацией работ, их расчете и финансово-экономическом обосновании.

На основании изложенного, заявленные экспертной организацией расходы по оплате экспертного заключения подлежат взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 245 – 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «

<

ФИО>20» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества – удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

№...>; площадью: 49 744 +/- 78 кв.м; расположенного по адресу: Краснодарский край, 

<

Адрес...>; категория земель: «земли населенных пунктов»; вид разрешенного использования: «объекты по оказанию услуг и обслуживанию населения в соответствии с Общероссийским классификатором услуг населению: объекты розничной торговли»; в размере его рыночной стоимости 185 258 538,00 (сто восемьдесят пять миллионов двести пятьдесят восемь тысяч пятьсот тридцать восемь) руб. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2020 г.

Установленная судом кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> подлежит применению с 01 января 2021 г. до 01 января 2023 г.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

№...>; площадью: 73 143 +/- 94,66 кв.м; расположенного по адресу: Краснодарский край, муниципальное образование 

<

Адрес...>; категория земель: «земли населенных пунктов»; вид разрешенного использования: «объекты по оказанию услуг и обслуживанию населения в соответствии с Общероссийским классификатором услуг населению: объекты розничной торговли»; в размере его рыночной стоимости 346 728 011,00 (триста сорок шесть миллионов семьсот двадцать восемь тысяч одиннадцать) руб. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2020 г.

Установленная судом кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> подлежит применению с 01 января 2021 г. до 01 января 2023 г.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

№...>; площадью: 42 546 +/- 72 кв.м; расположенного по адресу: Краснодарский край, 

<

Адрес...>; категория земель: «земли населенных пунктов»; вид разрешенного использования: «для размещения торгового центра»; в размере его рыночной стоимости 305 031 665,00 (триста пять миллионов тридцать одна тысяча шестьсот шестьдесят пять) руб. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2020 г.

Установленная судом кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> подлежит применению с01 января 2021 г. до 01 января 2023 г.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

№...>; площадью: 51 551 +/- 79 кв.м; расположенного по адресу: Краснодарский край, 

<

Адрес...>; категория земель: «земли населенных пунктов»; вид разрешенного использования: «для эксплуатации торгового центра»; в размере его рыночной стоимости 278 900 960,00 (двести семьдесят восемь миллионов девятьсот тысяч девятьсот шестьдесят) руб. на дату определения кадастровой стоимости 03 сентября 2021 г.

Установленная судом кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> подлежит применению с03 сентября 2021 г. до 01 января 2023 г.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

№...>; площадью: 33 561 +/- 82 кв.м; расположенного по адресу: Краснодарский край, 

<

Адрес...>; категория земель: «земли населенных пунктов»; вид разрешенного использования: «объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) (код 4.2), магазины (код 4.4), общественное питание (код 4.6), развлечения (код 4.8), культурное развитие (код 3.6), бытовое обслуживание (код 3.3); в размере его рыночной стоимости 215 762 909,00 (двести пятнадцать миллионов семьсот шестьдесят две тысячи девятьсот девять) руб. на дату определения кадастровой стоимости 13 июля 2021 г.

Установленная судом кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> подлежит применению с 13 июля 2021 г. до 01 января 2023 г.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 

<

№...>, 

<

№...>, 

<

№...>, 

<

№...>, 

<

№...> считать 27 декабря 2022 г.

Взыскать с ООО «

<

ФИО>21» в пользу АНО «

<

ФИО>22» оплату за проведение судебной экспертизы в размере 119 000,00 (сто девятнадцать тысяч) руб.

Решение суда может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Краснодарского краевого суда Анянова О.П.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 25 апреля 2023 г.