Дело № 2-28/2026

39RS0010-01-2025-001075-72

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 января 2026 г. г. Гурьевск

Гурьевский районный суд Калининградской области в составе:

председательствующего судьи Курташовой И.Ю. при помощнике ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Агентства по имуществу Калининградской области к ФИО2, третьи лица Служба государственной охраны объектов культурного наследия Калининградской области, Финансовый управляющий ФИО3 о расторжении договора аренды и возвращении в пригодном состоянии государственного имущества Калининградской области, являющегося объектом культурного наследия,

УСТАНОВИЛ:

В собственности субъекта РФ - Калининградской области находится объект культурного наследия регионального значения 

<

данные изъяты>, в пос. 

<

адрес >

Положением охранного обязательства, утвержденным приказом Службы государственной охраны объектов культурного наследия Калининградской области № 5 от 11.01.2016, на владельца указанного объекта культурного наследия обязанность по обеспечению сохранности объекта культурного наследия и разработан план выполнения этих работ в редакции акта технического состояния, утвержденного 11.01.2016 руководителем Службы, являющегося приложением к охранному обязательству.

В отношении единого недвижимого комплекса 

<

данные изъяты> по результатам проведенного аукциона между Агентством по имуществу Калининградской области и ФИО4 был заключен договор аренды № 2622 от 04.10.2017 сроком на 49 лет за плату, по условиям которого арендатор обязан обеспечить проведение работ по восстановлению и современному использованию объекта культурного наследия в соответствии с техническим заданием № 2 к договору.

Данный техническим заданием предусмотрены основные 3 этапа ввода в эксплуатацию объекта и сроки исполнения: первый этап сроком реализации 2017-2018г.г.: очистка территории от поваленных деревьев, вывоз мусора, очистка территории от самосевных насаждений; очистка водяного рва, проведение мероприятий по разминированию; восстановление дренажных сооружений; ремонт ограждений; обеспечение охраны территории; ремонт помещения под размещение музея ретро-авто-мото-техники; подготовка открытой площадки для размещения средне и крупногабаритной техники; ремонт помещений; второй этап сроком реализации 2018-2019г.г.: открытие экспозиции музея авто-мото-техники; открытие экспозиции музея авто-бронетехники; организация базы клубов военно-исторической реконструкции, ремонт помещений под склады реквизита; создание экспозиции «Казарма Советской Армии 70-х годов» и «Ленинская комната»; третий этап сроком реализации 2019-2020г.г.: ремонт и восстановление центрального сооружения Форта; создание тематических экспозиций «Фортовое кольцо и история Форта 1а», «Советская артиллерия», «Материально-техническое обеспечение Советской армии», «Демобилизационная служба в Советской армии Калининградской области», «Работа поисковых отрядов, экспозиция найденных оружия, предметом, истории поиска родственников погибших воинов РККА», «Стрелковое оружие, униформа и снаряжение Советской армии», «Инженерная техника Советской армии», «Эхо войны – обнаружение и обезвреживание боеприпасов в Калининградской области»; создание музея – хранилища охолощенного оружия советского периода».

Арендатор также обязался выполнять требования, предусмотренные охранным обязательством собственника или иного владельца объекта культурного наследия.

По условиям акта технического состояния объекта культурного наследия, утвержденного руководителем Службы государственной охраны объектов культурного наследия Калининградской области 11.01.2022, предусмотрены следующие виды работ и срок их исполнения: март-ноябрь 2022 г. научно-исследовательские и изыскательские работы по сохранению объекта культурного наследия, декабрь 2022 г. – май 2023г. проектные работы по сохранению объекта культурного наследия; 2023-2027г.г. производственные работы по сохранению объекта культурного наследия, на постоянной основе - содержание, использование и ремонт объекта культурного наследия, иные виды работ (противоаварийные, консервационные работы (при необходимости), февраль – апрель 2022 г. установка информационной таблички.

Агентство по имуществу Калининградской области, ссылаясь на нарушение срока разработки проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, заключения договора страхования имущества, непредставление в Службу документов для получения разрешения на производство работ подрядной организацией, обратилось в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора аренды № 2622 от 04.10.2017 государственного имущества – единого недвижимого комплекса «

<

данные изъяты> и его возращении арендодателю в пригодном для дальнейшей эксплуатации состоянии.

В судебном заседании представитель истца Агентства по имуществу Калининградской области ФИО5, действующая на основании доверенности от 03.09.2025, исковые требования поддержала, просила их удовлетворить, дополнительно пояснила, что техническое задание к договору аренды объекта культурного наследия разрабатывалось Службой государственной охраны объектов культурного наследия Калининградской области, однако в охранном обязательстве работы по ремонту и восстановлению данного объекта не указаны. Поскольку ответчиком несвоевременно подготовлена проектная документация, заключен договор страхования имущества, третий этап в техническом задании не выполнен, часть экспозиций отсутствует, договор аренды подлежит расторжению.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО6, действующий на основании доверенности от 23.06.2025, в судебном заседании просил отказать в удовлетворении заявленных требований, поскольку техническое задание к договору аренды со Службой государственной охраны объектов культурного наследия Калининградской области не согласовывалось, тогда как Агентство не обладает полномочиями по выдаче таких заданий. Сроки и состав работ, предусмотренный в технической задании, не согласуется с этими же составляющими, указанными в охранном обязательстве объекта культурного наследия, тогда как в техническом задании должны быть указаны перечень и сроки работ, аналогичные охранному обязательству, поскольку все работы в отношении объектов культурного наследия согласуются со Службой. В этой связи п. 1.9 договора аренды является ничтожным. Приложенные к иску акты проверок от 2019-2021г.г. не отвечают требованиям относимости доказательств, поскольку настоящий иск подан в суд в 2025 г. Более того, Агентство по имуществу Калининградской области не обладает информацией относительно того, какие работы по восстановлению центрального сооружения форта должны быть произведены в соответствии с 3 этапом технического задания, в то же время, несмотря на данное обстоятельство, в акте от 10.12.2025 истец указывает на то, что соответствующие работы не выполнены. По существу заявленных требований обратил внимание на то, что арендатором с момента заключения договора аренды осуществлены работы по водолазному обследованию водного рва на предмет наличия взрывоопасных предметов, организована охрана с видеонаблюдением территории, зданий и сооружений, проведены историко-архивные и библиографические исследования, получены ТУ на подключение к электрическим сетям и осуществлено технологическое присоединение, произведено разминирование местности, проведены работы по очистке внутренних помещений зданий и сооружений от строительного и бытового мусора, очищена территория от самосевной растительности, поваленных деревьев, демонтированы остатки бетонного замощения в целях размещения средне и крупногабаритной техники, установлена детская и спортивная площадки, сцена для проведения мероприятий, проведены ремонтные работы по приспособлению для современного использования под офисные помещения с устройством внутренних инженерных сетей в помещениях склада, на площадке перед зданием-складом выставлены образцы автомобильной, сельскохозяйственной техники и оборудование начала XIX века советского и зарубежного производства, собраны истерические технические устройства и предметы, образцы домашней утвари и посуда, проведено предварительное обследование технического состояния конструкций зданий и сооружений, территории межфортового сооружения, расчищены колодцы и коммуникации, в том числе находящиеся в центральной казарме, ливневая канализация и дренажная система, проведено географическое исследование защитного рва Форт № 1 «Гребен», проведен ремонт ограждений по периметру земельного участка, на котором расположен единый недвижимый комплекс, а также ремонт кровельного покрытия в нежилых помещениях, созданы экспозиции «Казарма Советской Армии 70-х годов», «Фортовое кольцо и история Форта 1а», «Советская артиллерия», «Материально-техническое обеспечение Советской Армии», «Стрелковое оружие, униформа и снаряжение Советской армии», «Охолощенное оружие советского периода». Также в социальной сети создано сообщество в целях продвижения работы музейно-рекреационного комплекса на базе межфортового сооружения «Форт № 1а «Гребен», в котором публикуется информация обо всех проведенных мероприятиях на его территории, функционирует сайт, получен Президентский грант. Кроме того, арендатором осуществлено страхование имущества, 07.08.2023 получено задание на проектирование по сохранению объекта культурного наследия, которое было утверждено Службой, в 2024 г. ООО «ДАЭР Строй Сервис» разработана проектная документация на выполнение работ по сохранению указанного объекта, производство которых Службой до настоящего времени не согласовано ввиду наличия в суде настоящего спора. Таким образом, арендатором исполняются условия договора аренды.

В судебное заседание иные участвующие в деле не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Заслушав участвующих в деле лиц, исследовав представленные доказательства и дав им оценку, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Согласно п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ст. 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ.

Исходя из смысла приведенных нормы права арендодатель обязан представить суду допустимые и достаточные доказательства нарушений арендатором условий договора, которые квалифицируются как существенные.

Факт передачи по результатам аукциона Агентством по имуществу Калининградской области ФИО4 в аренду находящегося в собственности Калининградской области объекта культурного наследия регионального значения «

<

данные изъяты>, в 

<

адрес > сроком на 49 лет за плату подтверждается договором № 2622 от 04.10.2017.

В соответствии с п. 1.9 договора арендатор обеспечивает проведение работ по восстановлению и современному использованию объекта культурного наследия регионального значения «

<

данные изъяты> в соответствии с техническим заданием согласно приложению № 2, содержащего вышеприведенные судом этапы и сроки выполнения работ.

Пунктом 3.3.12 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора заключить договор страхования имущества в пользу арендодателя в течение одного месяца на весь срок действия договора аренды.

Также п. 3.3.17 договора аренды арендатор обязан выполнять требования, предусмотренные охранным обязательством собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия, утвержденным приказом Службы государственной охраны объектов культурного наследия Калининградской области от 11.01.2016 № 5, а также порядок и условия их выполнения, предусмотренные указанным охранным обязательством, являющимся приложением к договору аренды.

Договор аренды подлежит расторжению по требованию арендодателя в случаях, в частности, если арендатор не использует имущество или использует его не в целях создания музейно-рекреационного комплекса на базе 

<

данные изъяты> (п. 6.2.1, п. 1.8 договора); более одного месяца не заключает договор страхования имущества в пользу арендодателя (п. 6.2.4 и 3.3.12 договора); использования имущества не по назначению, неиспользования имущества по вине арендатора более одного года в указанных выше целях (п. 6.4 договора аренды).

Согласно указанному охранному обязательству в редакции приказа Службы государственной охраны объектов культурного наследия Калининградской области от 26.01.2022 № 11 и являющемуся приложением к данному приказу акту технического состояния объекта культурного наследия, утвержденному руководителем Службы 11.01.2022, предусмотрены следующие виды работ и срок их исполнения: март-ноябрь 2022 г. научно-исследовательские и изыскательские работы по сохранению объекта культурного наследия, декабрь 2022 г. – май 2023г. проектные работы по сохранению объекта культурного наследия; 2023-2027г.г. производственные работы по сохранению объекта культурного наследия, постоянно - содержание, использование и ремонт объекта культурного наследия, иные виды работ (противоаварийные, консервационные работы (при необходимости), февраль – апрель 2022 г. установка информационной таблички.

29.01.2025 в адрес директора Агентства по имуществу Калининградской области прокурором Калининградской области внесено представление, согласно которому арендатором в предусмотренный охранным обязательством срок проектные работы не произведены, проектная документация на проведение работ по сохранению Объекта согласована Службой лишь 12.12.2024, задания и разрешения на производство работ не выдавалось. Ряд мероприятий, предусмотренных техническим заданием к договору аренды, не реализован, ремонт помещений и приспособление их к современному использованию не проведены, объект в качестве музейно-рекреационного комплекса не используется. В этой связи прокурор требовал безотлагательно рассмотреть представление, незамедлительно принять конкретные меры по устранению допущенных нарушений закона, их причин и условий, им способствовавших.

Результатом рассмотрения Агентством по имуществу Калининградской области представления прокурора явилось направление в адрес арендатора претензии от 24.02.2025 о нарушении условий договора аренды от 04.10.2017 № 2622, в которой ФИО2 предлагалось в срок до 10.03.2025 представить в Агентство договор страхования, а также документы, подтверждающие проведение работ по восстановлению и современному использованию объекта культурного наследия в соответствии с техническим заданием к договору аренды и выполнение работ по сохранению данного объекта в соответствии с охранным обязательством.

Одновременно с претензией Агентство 18.02.2025 направило в адрес Службы государственной охраны объектов культурного наследия Калининградской области запрос о выдаче заключения о выполнении арендатором работ по сохранению спорного объекта.

Из сообщения от 17.03.2025 № ОКН-446 Службы государственной охраны объектов культурного наследия Калининградской области следует, что 12.12.2024 Службой согласована проектная документация на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, разработанная ООО «ДАЭР Строй Сервис», однако на дату подготовки указанного сообщения заявление на получение разрешения на проведение работ на данном объекте в соответствии с согласованной проектной документацией в Службу не поступало. Срок проведения работ по сохранению объекта, указанный в плане, предусмотренных охранным обязательством, не истек. Арендатор на регулярной основе осуществляет охрану объекта культурного наследия, поддерживает его территорию в благоустроенном состоянии, проводит историко-образовательные мероприятия в помещениях памятника, получает гранты для оснащения выставочных пространств.

Изложенные в указанном выше сообщении обстоятельства подтверждаются проектной документацией, разработанной в 2024 г. ООО «ДАЭР Строй Сервис» по заказу ФИО2, представленными последней фотоматериалами о расчистке территории и помещений объекта культурного наследия, создании экспозиций, проведении культурно-массовых мероприятий на территории объекта культурного наследия. Указанная проектная документация согласована Службой государственной охраны объектов культурного наследия Калининградской области, что подтверждается сообщением от 12.12.2024 № ОКН-1193-П.

Также между САО «ВСК» и ФИО2 в отношении объекта культурного наследия заключен договор страхования от 06.03.2025 с периодом страхования с 07.03.2025 по 06.03.2026.

Согласно акут проверки сохранности и использования по назначению объекта культурного наследия регионального значения 

<

данные изъяты> в пос. Малое Исаково Гурьевского района Калининградской области, проведенному по запросу суда от 23.12.2025 совместно Агентством по имуществу Калининградской области и Службой государственной охраны объектов культурного наследия Калининградской области в целях проверки исполнения ФИО2 обязательств по договору аренды № 2122 от 04.10.2017 в соответствии с охранным обязательством и техническим заданием к этому договору, по заключению Агентства реализация проекта объекта в качестве музейно-рекреационного комплекса характеризуется неравномерным выполнением предусмотренных техническим заданием работ. На первом этапе реализации технического задания к договору аренды выполнены основные подготовительные работы. Территория объекта очищена от поваленных деревьев и мусора, проведена очистка от самосевных насаждений, осуществлены мероприятия по очистке водяного рва и разминированию территории. Восстановлены дренажные сооружения, отремонтировано ограждение, организовано обеспечение охраны территории. Также была подготовлена открытая площадка для размещения средне-и крупногабаритной техники. Однако на этом этапе не был реализован запланированный ремонт помещения под размещение музея ретро авто- и мототехники. Мероприятия, предусмотренные втором и третьим этапами технического задания, реализованы частично, часть экспозиций выполнена преимущественно в формате информационных стендов и видеорядов, имеются существенные отклонения от технического задания по наполнению основных экспозиций и реализации отдельных тематических зон, не выполнен ремонт и восстановление центрального сооружения форта. По заключению Службы государственной охраны объектов культурного наследия Калининградской области арендатором в соответствии с охранным обязательством выполнены научно-исследовательские и изыскательские работы в рамках разработки проекта ремонтных работ по сохранению объекта культурного наследия и охранного обязательства; разработан проект ремонта объекта культурного наследия, согласован со Службой в 2024г.; до настоящего времени производственные работы по сохранению объекта культурного наследия не начаты в связи с отсутствием согласования с Агентством проекта по ремонту объекта культурного наследия, 10.10.2025 арендатором заключен договор с лицензированным подрядчиком на выполнение ремонта памятника, срок исполнения этого пункта охранного обязательства 31.12.2027. Охранное обязательство в части содержания, использования и ремонта объекта культурного наследия выполняется, проводятся текущие работы, содержание и использование. Относительно иных видов работ установлено, что размещена информационная табличка, отсутствует допуск посторонних лиц на территорию Памятника, объект охраняется, что препятствует возникновению несчастных случаев с гражданами и причинению вреда объекту культурного наследия; очищены цоколи центрального сооружения, примыкающей площадки, покрытой булыжником; очищен колодец в продольной потерне центрального сооружения; проросшие в швах и полостях кирпичной кладки стен сооружений Памятника трава и кустарник удалены; очищены от хлама и битого кирпича казематы центрального сооружения и казематированных траверсов; удалена с обвалований сооружений самосевная поросль деревьев, разрушающая кладку перекрытий казематов; вскрыта и очищена открытая дренажная система центрального сооружения и казематированных траверсов; очищен от грунта проезд, устроенный ниже уровня боевого вала, соединяющий казематированные траверсы. Удален значительный объем грунта, сползшего с обвалований сооружений форта; очищена водоотводная система опоясывающего водного рва, уровень воды существенно понижен, регулируется, убраны гниющие стволы деревьев из водного рва. По результатам осмотра Служба пришла к выводу, что возложенные на арендатора охранные обязательства в сфере сохранения и популяризации объекта культурного наследия выполняются.

Анализируя вышеустановленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу, что объект культурного наследия используется по целевому назначению, в период с 2023 года на территории Памятника на постоянной основе проводятся культурно-массовые мероприятия, арендатором обеспечивается выполнение работ по его содержанию, использованию и ремонту в целях обеспечения надлежащего его состояния, требования охранного обязательства ответчиком исполняются, а потому существенных нарушений условий договора аренды, влекущих его расторжение арендатором не допущено.

Несвоевременное заключение договора страхования имущества является существенным нарушением условий договора аренды, в то же время данное нарушение, равно как и нарушение срока разработки проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия было устранено еще до подачи в суд иска, не повлекло неблагоприятных последствий, в связи с чем не может влечь расторжение договора аренды по данному основанию.

Равным образом непредставление в Службу документов для получения разрешения на производство работ подрядной организацией не повлекло негативных последствий для объекта культурного наследия, при этом Службой установлено, что 10.10.2025 арендатором заключен договор с лицензированным подрядчиком на выполнение ремонта памятника, срок исполнения охранного обязательства в указанной части еще не истек.

В этой связи ссылки Агентства по имуществу Калининградской области на невыполнение ремонта и восстановления центрального сооружения Форта как на одно из оснований для расторжения договора аренды, судом во внимание не принимаются.

Частичное отсутствие экспозиций, по мнению суда, также не может быть отнесено к числу существенных нарушений условий договора аренды и не свидетельствует о неиспользовании имущества либо использовании его не в целях создания музейно-рекреационного комплекса на базе 

<

данные изъяты>; (п. 6.2.1, п. 1.8 договора).

Поскольку относимых, допустимых, достоверных и достаточных доказательств, которые в их совокупности подтверждали бы существенные нарушения ответчиком условий договора аренды, истец суду не представил, постольку оснований для удовлетворения настоящих требований суд не находит.

руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Агентства по имуществу Калининградской области к ФИО2 о расторжении договора аренды № 2622 от 04.10.2017 государственного имущества – единого недвижимого комплекса 

<

данные изъяты> и его возращении арендодателю в пригодном для дальнейшей эксплуатации состоянии оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Калининградского областного суда через Гурьевский районный суд Калининградской области в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной мотивированной форме.

Судья: Курташова И.Ю.

Мотивированное решение суда изготовлено 27 февраля 2026 г.