Дело № 3а-78/2021

РЕШЕНИЕ

 ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 июля 2021 года            г.Ульяновск

Ульяновский областной суд в составе:

судьи Пулькиной Н.А.

при секретаре Дубровиной Л.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Министерству строительства и архитектуры Ульяновской области, областному государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки» о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка, расположенного по адресу: ***, кадастровый номер ***, в размере рыночной стоимости. 

Требования мотивированы тем, истец является собственником земельного участка, плательщиком земельного налога.

Приказом Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области от 20 октября 2020 г. № 241-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Ульяновской области»  кадастровая стоимость указанного земельного участка определена по состоянию на 1 января 2020 г. в 15 292 892 руб. 05 коп.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка             № с16950 от 27 января 2021 г., составленному оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» ФИО2, рыночная стоимость земельного участка на 1 января 2021 г. составила 6 751 915 руб. 62 коп.

Решением ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» от 1 марта 2021 г. № ОРС-73/2021/000034 по результатам рассмотрения заявления ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости от 29 января 2021 г. отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости ввиду несоответствия отчета об оценке положениям Федерального закона от 29 июня 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

ФИО1 просил признать решение ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» от 1 марта 2021 г. № ОРС-73/2021/000034 незаконным и установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости 6 751  915 руб. 62 коп.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО3 заявление поддержала, дополнительно пояснив о несогласии с выводами, изложенными в решении, о несопоставимости объекта-аналога № 3 с объектом оценки по виду разрешенного использования. Вид разрешенного использования земельного участка, принадлежащего ФИО1, - для административного здания управления, объект-аналог № 3, имеющий вид разрешенного использования «под водозаборным кустом скважин № 210»  находится в соответствии с Правилами землепользования и застройки г. Димитровграда в зоне коммерческого назначения О1), то есть, может использоваться под коммерческую недвижимость. С учетом возможности правообладателя земельного участка на изменение вида разрешенного использования объект-аналог № 3 сопоставим с объектом оценки. Также полагала незаконным решение в части выводов Центра ГКО о несопоставимости объекта-аналога № 2 с видом разрешенного использования для строительства мастерских автосервиса, станции технического обслуживания и автомобильной мойки, находящегося в зоне П1 и относящегося для использования в коммерческой деятельности (для оказания бытовых услуг).

Представитель ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО4 заявленные требования не признала, считая решение учреждения законным, а представленный административным истцом отчет о стоимости земельного участка подлежащим отклонению ввиду неверного подбора объектов-аналогов. Полагала, что при выборе объектов-аналогов необходимо исходить из данных, содержащихся в ЕГРН, в том числе, о виде разрешенного использования земельных участков. 

Заинтересованное лицо ФИО2 в судебном заседании полагал административное исковое заявление подлежащим удовлетворению, поддержал позицию представителя административного истца.

Представители Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области, Управления Росреестра по Ульяновской области, ФГБУ «ФКП Росреестра», администрации города Димитровграда, ООО «Многопрофильный деловой центр» в судебное заседание не явились, о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом.

С учетом положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Выслушав лиц, участвующих в судебном заседании, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах (пункт 2 статьи 65 ЗК РФ).

В силу пункта 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения.

Судом установлено, что ФИО1 является собственником земельного участка, расположенного по адресу: ***, кадастровый номер ***.

Приказом Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области от 20 октября 2020 г. № 241-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Ульяновской области»  кадастровая стоимость указанного земельного участка определена по состоянию на 1 января 2020 г. в 15 452 103 руб. 72 коп.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка             № с16950 от 27 января 2021 г., составленному оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» ФИО2, рыночная стоимость земельного участка на 1 января 2021 г. составила 6 751 915 руб. 62 коп.

Порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).

Постановлением Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 г.      № 775-П установлена дата перехода к применению на территории Ульяновской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ      «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 января    2021 г.

Согласно части 1 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3 статьи 22.1).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя.

Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).

Согласно части 11 статьи 22.1 бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1).

Как указано в части 15 статьи 22.1 приведенного закона, решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В целях определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14 декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» (далее Центр ГКО, учреждение).

Материалами дела подтверждено, что 29 января 2021 г. ФИО1, действуя через представителя, обратился в Центр ГКО с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом № 237-ФЗ документы.

Решением ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» от 1 марта 2021 г. № ОРС-73/2021/000034 по результатам рассмотрения заявления ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости от 29 января 2021 г. отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости ввиду несоответствия отчета об оценке положениям Федерального закона от 29 июня 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

Причиной принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости в соответствии с отчетом № с16950 от 27 января 2021 г. явилась несопоставимость выбранных оценщиком объектов-аналогов № 2 и № 3 с объектом оценки. Объект-аналог № 2  имеет вид разрешенного использования: для строительства мастерских автосервиса, станции технического обслуживания  и автомобильной мойки, относится к сегменту производственной деятельности. Данный объект не относится к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка земельных участков – для размещения недвижимости коммерческого (торгово-офисного) назначения и несопоставим с ним по ценообразующим факторам. Объект-аналог № 3 относится к землям населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования – под водозаборным кустом скважин № 210, также несопоставим по ценообразующим факторам с объектом оценки. Нарушены требования п.15, п.п. «б» п.22 ФСО № 7, п.5 ФСО № 3.

Порядок, сроки принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом не оспаривается.

Поскольку оспариваемое административным истцом решение Центра ОГКУ принято по результатам проверки отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, содержание и форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего дела.

Исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки», суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Поскольку административным истцом заявлено также требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании отчета № с16950 от 27 января 2021 г., судом перед судебными экспертами был поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства в области оценочной деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки».

Иное бы противоречило части 16 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, из которой следует, что при признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении рыночной стоимости по соответствующему заявлению, то есть в соответствии с представленным отчетом о рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно выводам, изложенным в заключении судебной экспертизы               № 0140/21 от 2 июля 2021 г., проведенной экспертами Союза «Ульяновской областной торгово-промышленной палаты», в отчете об оценке № с16950 от            27 января 2021 г. в отношении земельного участка, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***, допущены следующие нарушения требований федеральных стандартов оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости: в нарушение п.22е ФСО № 7 при сравнении объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения не учтен вид использования и (или) зонирования одного из аналогов.

При этом, в заключении экспертов указано следующее. 

Одним из основных ценообразующих факторов, проанализированных оценщиком, является вид использования и (или) зонирование. В отчете оценщик указывает, что аналоги и объект оценки сопоставимы и не требуют корректировки по данному ценообразующему фактору.

В ходе исследования аналогов была выявлена следующая информация: аналог № 2 представляет собой земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием по документу: для строительства мастерских автосервиса, станции технического обслуживания и автомобильной мойки.

Объект-аналог № 2 находится в зоне П2 (коммунально-складская зона) согласно карте градостроительного зонирования МО «город Димитровград».

В соответствии со статьей 37 Правил землепользования и застройки города Димитровграда виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства зоны П2 установлены следующие:

- основные виды разрешенного использования: коммунальное обслуживание, склады, обслуживание автотранспорта, рынки, бытовое обслуживание, коммунальное обслуживание;

- условно разрешенные виды использования: общественное питание, торговые центры (торгово-развлекательные центры), обеспечение научной деятельности;

- вспомогательные виды использования: общее использование территории.

Объект оценки располагается в зоне О2 – зона размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения с разрешенным использованием для административного здания управления. При этом фактическое использование объекта совпадает с разрешенным. 

Использование земельного участка объекта-аналога № 2 в зоне П2 под административное здание не разрешено, в связи с чем для аналога № 2 необходимо введение корректировки на вид разрешенного использования, которая не была произведена оценщиком при использовании данного аналога. Наличие данной корректировки приведет к изменению рыночной стоимости.

Заключение экспертов Союза «Ульяновская областная торгово-промышленная палата» № 0140/21 от 2 июля 2021 г. подготовлено лицами, обладающими правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у экспертов соответствующей специальности; эксперты предупреждены судом об уголовной ответственности. Экспертное заключение отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»; заключение экспертов содержит подробное описание проведенных исследований, обоснование сделанных в результате исследования выводов и ответы на поставленные судом вопросы; несмотря на отличия выбранного для расчетов объекта-аналога № 2 и оцениваемого объекта по виду разрешенного использования корректировка по данному ценообразующему фактору не применена, что привело экспертов к выводу о неправильном определении рыночной стоимости земельного участка. 

Оснований не доверять экспертам у суда не имеется, сторонами заключение судебной экспертизой не опорочено.

Доводы представителя административного истца ФИО3 и заинтересованного лица ФИО2 об ошибочном выводе экспертов о необходимости введения корректировки  на вид использования объекта-аналога    № 2 суд находит основанными на неверном толковании законодательства.

По мнению указанных участников дела, объект-аналог № 2, имеющий вид разрешенного использования «для строительства мастерских автосервиса, станции технического обслуживания и автомобильной мойки», в соответствии с Перечнем кодов видов деятельности в соответствии с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности, относящихся к бытовым услугам, может быть использован в коммерческой деятельности (для оказания бытовых услуг). Вид использования объекта оценки и объекта-аналога № 2 одинаков – земельные участки торгово-офисного назначения.

С данным суждением суд не может согласиться, поскольку в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 г. № П/0412, разрешенное использование земельного участка в целях бытового обслуживания предусматривает размещение на нем объектов капитального строительства, предназначенных для оказания населению или организациям бытовых услуг (мастерские мелкого ремонта, ателье, бани, парикмахерские, прачечные, химчистки, похоронные бюро), код 3.3. Административные здания в указанном пункте классификатора не поименованы.

Таким образом, поскольку размещение административных зданий согласно Правилам землепользования и застройки города Димитровграда в зоне П2, в которой расположен объект-аналог № 2, не предусмотрено, при использовании данного аналога являлось необходимым введение корректировки на вид разрешенного использования земельного участка.

Кроме того, суд соглашается с доводами представителя административного ответчика Центра ГКО о несопоставимости объекта-аналога № 3 с объектом оценки по ценообразующему фактору, одновременно отклоняя доводы ФИО2 об отсутствии необходимости введения корректировки на вид использования участка.

Как указано в п.п. «е» п. 22 ФСО № 7, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик использует вид использования и (или) зонирование.

Согласно п.п. «б» п. 22  ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Вид разрешенного использования объекта-аналога № 3 (под водозаборным кустом скважин № 210) не соответствует разрешенному использованию оцениваемого объекта (для административного здания управления). То есть объект оценки и объект-аналог № 3 относятся к разным сегментам рынка, поэтому оценщиком неправомерно не применена корректировка по виду разрешенного использования.

При изложенных обстоятельствах, учитывая несоответствие отчета об оценке требованиям федеральных стандартов, оснований для признания незаконным решения Центра ГКО от 27 января 2021 г. и установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости                        6 751 915 руб. 62 коп. не имеется, в связи с чем в удовлетворении административного иска ФИО1 следует отказать.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении административного искового заявления ФИО1 к Министерству строительства и архитектуры Ульяновской области, областному государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки» о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья                                                                              Н.А. Пулькина