Дело №2-10916/2017г. Дело № 2-4632/2017г. 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

05 декабря 2017 года Вахитовский районный суд г. Казани в составе:

председательствующего судьи Л.Х. Рахматуллиной,

при секретаре А.А.Садыковой,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ИК МО г.Казани, МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений» о признании права собственности на самовольную постройку,-

УСТАНОВИЛ :

Истец обратился в суд с иском к ответчикам в вышеизложенной формулировке, указывая в обоснование иска, что между Комитетом земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета г.Казани и ЗАО «Лагартос» заключен договор аренды ... от .... земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... кв.м.

На основании распоряжения Исполнительного комитета г.Казани ...р от .... «О разрешении ЗАО «Лагартос» передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка по ...» истец заключил с ЗАО «Лагартос» договор от .... о передаче прав и обязанностей по договору аренды ... от .... вышеуказанного земельного участка.

Постановлением Исполнительного комитета г.Казани №5425 от 30.12.2016г. «Об установлении вида разрешенного использования земельного участка по ...» был установлен вид разрешенного использования земельного участка ...

В соответствии с протоколом заседания Градостроительного Совета г.Казани №4 от .... на основании представленной истцом проектной документации, ... по ....

18.04.2017г. утвержден градостроительный план земельного участка.

19.04.2017г. Управлением архитектуры и градостроительства Исполнительного комитета г.Казани рассмотрен представленный истцом сводный план сетей в составе трас электрокабеля, кабельной канализации, водопровода, хозяйственно-бытовой канализации, тепловода, электрокабеля наружного освещения для объекта гостиничного сервиса по ....

Органом технического учета выполнен технический паспорт на объект незавершенный строительством: административное здание, первая очередь строительства по адресу: ... ... кв.м.

Истцом в период действия договора аренды на указанном объекте возведен объект незавершенный строительством – административное здание первая очередь строительства.

Однако в выдаче разрешения на строительство истцом получен отказ.

Истец считает, что право собственности на указанный объект недвижимости подлежит признанию, т.к. истцом предприняты все возможные действия для получения разрешительной документации, изготовлена и согласована проектная документация, земельный участок находится у истца на праве аренды с разрешенным использованием - «административное здание с киноконцертным залом; объекты гостиничного сервиса (код 4.7)», объект возведен с соблюдением условий договора аренды, целевого назначения и разрешенного использования, без нарушения градостроительных и строительных норм и правил, его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В связи с этим истец просит признать за ним право собственности на объект незавершенный строительством - административное здание, первая очередь строительства по адресу ..., площадь ... кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером .... 

Представитель истца в судебном заседании иск поддержал. 

Представитель ответчика ИК МО г.Казани в судебном заседании с иском не согласился, просил в иске отказать.

Представитель соответчика МКУ Комитет земельных и имущественных отношений г.Казани в судебное заседание не явился, поступил отзыв на иск и заявление о рассмотрении дела в их отсутствие. 

Представитель третьего лица Администрации Вахитовского и Приволжского районов г.Казани в судебном заседании с иском не согласился. 

Представитель третьего лица ЗАО «ЛАГАРТОС» в судебное заседание не явился, о дне и месте рассмотрения дела извещен. 

Представитель третьего лица МКУ Управление градостроительных разрешений ИК МО г.Казани в судебном заседании с иском не согласился.

Представитель третьего лица МКУ Управление архитектуры и градостроительства ИК МО г.Казани в судебное заседание не явился, о дне и месте рассмотрения дела извещен. 

Суд, стороны, изучив доказательства, имеющиеся в материалах гражданского дела, приходит к следующему. 

В соответствии с ч. 1 и 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно п. п. 3, 26 ст. 16 Федерального закона от 6 октября 2003 года N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения городского округа относится, помимо прочего, владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности городского округа; осуществление муниципального земельного контроля за использованием земель городского округа.

В соответствии с ч. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Основания прекращения договора аренды указаны в ст. 46 Земельного кодекса РФ, в соответствии с которой аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Законом предусмотрена возможность признания права собственности на самовольную постройку, соответствующие основания закреплены в пункте 3 статьи 222 ГК РФ, в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, согласно которому право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010, суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В силу п. 3 ст. 222 ГК РФ с учетом разъяснений, содержащихся в Обзоре Верховного Суда РФ судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 года), право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

Из указанных правовых норм и разъяснений следует, что признание судом права собственности на самовольно возведенное строение возможно в случае установления наличия у строения единственного признака самовольной постройки - отсутствия разрешения на строительство и\или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию.

Судом установлено, что между Комитетом земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета г.Казани и ЗАО «Лагартос» заключен договор аренды ... от .... земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... кв.м. сроком до ...., разрешенное использование, ... (Л.д.9-13).

По истечении срока аренды каких-либо требований о расторжении договора аренды и возврате земельного участка КЗИО не предъявлено. Истец продолжает вносить арендную плату за пользование земельным участком, соблюдает иные условия договора аренда.

На основании распоряжения Исполнительного комитета г.Казани №... от .... «О разрешении ...» передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка по ...» истец заключил с ЗАО «Лагартос» договор от 08.12.2016г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды ... от 28.10.2014г. вышеуказанного земельного участка. (Л.д.14-16).

Постановлением Исполнительного комитета ... ... от 30.12.2016г. «Об установлении вида разрешенного использования земельного участка по ...» был установлен вид разрешенного использования земельного участка «...

В соответствии с протоколом заседания Градостроительного Совета ... ... от .... на основании представленной истцом проектной документации, одобрено ... ....

18.04.2017г. утвержден градостроительный план земельного участка. (л.д.17-25)

19.04.2017г. Управлением архитектуры и градостроительства Исполнительного комитета г.Казани рассмотрен представленный истцом сводный план сетей в составе трас электрокабеля, кабельной канализации, водопровода, хозяйственно-бытовой канализации, тепловода, электрокабеля наружного освещения для объекта гостиничного сервиса по ....

Истцом в период действия договора аренды на указанном объекте возведен объект незавершенный строительством – ....

Органом технического учета выполнен технический паспорт на объект незавершенный строительством: ... ..., площадь ... кв.м. (л.д.74-86).

Однако в выдаче разрешения на строительство истцом получен отказ.

По ходатайству представителя истца по вышеуказанному делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам ...». (Л.д.134-135)

Согласно выводам экспертизы установлено, что объект недвижимости, расположенный на земельном участке с кадастровым номером ... соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, а также находится в работоспособном техническом состоянии, угрозу жизни и здоровью граждан не создает. 

Суд считает необходимым руководствоваться заключением данной экспертизы, поскольку она проведена по определению суда, эксперт предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК РФ, о чем отобрана подписка. Каких-либо оснований не доверять заключению данной экспертизы у суда не имеется.

В соответствии со взаимосвязанными положениями пп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Доводы ответчика о том, что срок аренды истек суд считает несостоятельными, поскольку вступившие в законную силу с 01.03.2015 на основании ФЗ от 23.06.2014 N 171 "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" изменения Земельного кодекса РФ не содержат положений о продлении срочного договора аренды на неопределенный срок при отсутствии возражений сторон. Однако, новые положения земельного законодательства не противоречат в этой части действующим нормам гражданского законодательства, не содержат какого-либо запрета, а приведенные судом положения ст. 39.6 ЗК РФ регулируют условия заключения нового договора аренды, а не продления старого. Кроме того, согласно ч. ч. 1, 2 ст. 46 ЗК РФ предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (п. 1). Кроме того, наряду с указанными в п. 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 настоящего Кодекса (п. 2).

Таким образом, изменения в земельном законодательстве не отменяют положений ст. ст. 610, 621 ГК РФ и в том случае, если изменения вступили в силу до истечения срока аренды. Такая правовая позиция усматривается и из Определения Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2017 г. по делу N ....

Так, согласно п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ... или такой земельный участок предоставлен до ... в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

По смыслу названной нормы правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до ..., так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до ..., независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. Для завершения строительства данное лицо может заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном ст. ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

Кроме того, согласно правовой позиции, изложенной в п. 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды", даже истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства. Регистрация в этом случае производится в соответствии со ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 217-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее закон о регистрации недвижимости). Согласно п. 2 ст. 40 Закона о государственной регистрации недвижимости государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение осуществляется также в случае, если на момент государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение истек срок действия договора аренды или безвозмездного пользования земельным участком, предоставленным для цели строительства указанных объектов недвижимости, при этом на момент ввода в эксплуатацию указанных объектов недвижимости срок действия соответствующего договора не истек. Ранее до 01.01.2017 регистрация осуществлялась на основании ст. 25 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Поскольку в рассматриваемом случае возражения арендодателя отсутствовали, возобновленный на неопределенный срок договор расторгнут в порядке, предусмотренном ст. ст. 619, 452 ГК РФ, не был, договор аренды до настоящего времени считается продленным на неопределенный срок. Таким образом, условия для признания права на самовольный объект в части наличия у ФИО1 вещного права на земельный участок соблюдены.

Также, по мнению суда, не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на объект незавершенный строительством тот факт, что ФИО1 своевременно до начала строительства не получил разрешение на строительство.

В настоящее время государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости (п. 10 ст. 40 Ф. закона о государственной регистрации недвижимости).

Таким образом, отсутствие разрешения на строительство лишает истца возможности зарегистрировать свое право собственности во внесудебном порядке на возведенный им объект, но не лишает возможности признать такое право в судебном порядке, предусмотренном ст. 222 ГК РФ. Как указывалось выше, в соответствии с разъяснениями Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Данное условие относится и к объектам незавершенного строительства.

Отсутствие существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил при возведении спорного объекта подтверждено заключением ... которое сторонами не оспаривалось.

При таких обстоятельствах, отсутствие исходно-разрешительной градостроительной документации не может являться единственным основанием для отказа в удовлетворении иска о праве собственности на самовольную постройку.

С учетом вышеизложенных норм материального права и доказательств, имеющихся в материалах дела, принимая во внимание, что незавершенный строительством объект создан на предоставленном истцу в установленном законом порядке земельном участке, строительство осуществлено без нарушения вида разрешенного использования земельного участка, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд приходит к выводу о наличии оснований для признания права собственности на незавершенный строительством объект. 

Поскольку объект недвижимости создан на предоставленном истцу в установленном законом порядке земельном участке, строительство произведено в соответствии с разработанным и утвержденным проектом без нарушения вида разрешенного использования земельного участка, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан суд приходит к выводу о возможности удовлетворения требований истца.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд,- 

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить. 

Признать за ФИО1 право собственности на объект незавершенный строительством - ... по адресу ..., площадь ... кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером .... 

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Татарстан в течение месяца со дня составления мотивированного решения через Вахитовский районный суд г.Казани. 

Судья: Л.Х. Рахматуллина

Мотивированное решение составлено 11.12.2017г.

Судья: Л.Х. Рахматуллина