Дело № 3а-103/2020

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Хабаровск 13 августа 2020 года

Хабаровский краевой суд в составе судьи Мороз И.Г. рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Росреестра по Хабаровскому краю, министерству имущественных отношений Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Хабаровский краевой суд с административным иском к Управлению Росреестра по Хабаровскому краю, министерству имущественных отношений Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 7 901 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2016г. в размере 9 997 000 руб. 

В обоснование заявленных требований указал, что является собственником доли данного земельного участка, кадастровая стоимость которого определена по состоянию на 01.01.2016г. в размере 28 104 884, 13 руб. Отчетом об оценке от 29.01.2020г. № 1807-11-2019-Г/27-2, выполненным ООО «Центр экспертизы и оценки «Церта», рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016г. определена в размере 9 997 000 руб., что в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Определением судьи от 03.07.2020г. к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены администрация г.Хабаровска, долевые собственники земельного участка ООО «Мечта», ФИО2, ФИО3, ФИО4. 

Из письменного отзыва административного ответчика министерства имущественных отношений Хабаровского края следует, что министерство возражает против удовлетворения административного иска по тем основаниям, что представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и не подтверждает достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости земельного участка. В нарушение пункта 14 ФСО № 1 в качестве аналогов оценщиком подобраны объекты, существенно отличающиеся от объекта оценки по ценообразующим факторам, при этом в отчете отсутствует информация и выводы оценщика о недостаточности доступных рыночных данных об объектах-аналогах наиболее схожих с объектом оценки. Оценщиком не учтены такие элементы сравнения, как транспортная доступность, инфраструктура, отказ от их применения в отчете не обоснован. В источниках информации отсутствуют сведения о кадастровых номерах объектов, использованных в качестве аналогов, что делает невозможным получение точной информации о виде разрешенного использования земельных участков. При применении корректировки на дату продажи/предложения вывод оценщика о том, что динамика изменения цен на рынке коммерческой недвижимости аналогична изменениям цен на рынке земельных участков, не обоснован. 

Из письменного отзыва административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю следует, что Управление правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда, поскольку самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеет.

Из письменного отзыва заинтересованного лица администрации города Хабаровска следует, что администрация возражает против удовлетворения административного иска по тем основаниям, что отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, поскольку оценщиком подобраны объекты-аналоги существенно отличающиеся по ценообразующим факторам, с использованием источников, которые не подтверждают характеристики указанных объектов. 

Исследовав письменные доказательства из материалов дела, суд приходит к следующим выводам. 

Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации).

Статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (абзац 2).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером №, площадью 7 901 кв.м., расположенный по адресу

<

адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для объектов общественно-делового значения, поставлен на кадастровый учет 20.04.2011г. Правообладателями земельного участка с 09.10.2012г. являются ООО «Мечта» (7115/10000 доли в общедолевой собственности) и ФИО1 (735/10000 доли в общедолевой собственности); с 26.11.2014г. ФИО2 (420/10000 доли в общедолевой собственности); с 28.11.2014г. ФИО3 (1730/10000 доли в общедолевой собственности); с 19.12.2016г. ФИО4 (420/10000 доли в общедолевой собственности). 

Кадастровая стоимость земельного участка, внесенная в государственный кадастр недвижимости 17.12.2018г., составляет 28 104 884, 13 руб., определена по состоянию на 01.01.2016г. на основании приказа министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края (правопреемником которого является министерство имущественных отношений Хабаровского края) от 21.09.2018 года № 42 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края».

Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса РФ).

Статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (абзац 2).

Согласно статье 391 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

ФИО1, являясь общедолевым собственником земельного участка, налоговой базой в отношении которого при исчислении налога на землю является кадастровая стоимость, имеет право на пересмотр кадастровой стоимости.

В суд в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка, административным истцом представлен отчет об определении рыночной стоимости земельного участка от 29.01.2020г. №1807-11-2019-Г/27-2, составленный оценщиком ООО «Центр экспертизы и оценки «Церта» ФИО5, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016г. определена в размере 9 997 000 руб.

Из указанного отчета следует, что оценка проводилась на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015г. № 299, оценщиком составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, его площади, месторасположения, вида разрешенного использования; информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость. Исследовано социально-географическое положение Хабаровского края, произведен анализ рынка объекта оценки, а также анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. 

В соответствии с требованиями подпункта «и» пункта 8 ФСО № 3 оценщиком подробно описан процесс оценки земельного участка в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного подхода (метод сравнения продаж) и отказа от применения доходного и затратного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода. 

В качестве источников информации использованы данные официального сайта Росреестра, раздел «Мониторинг рынка недвижимости» (http://portal/rosreestr.ru), сайтов «Фарпост-барахолка», «Авито», журнала «Вся недвижимость Хабаровска», журнала «Дальневосточный оценщик».

Оценщиком определены следующие основные критерии при подборке аналогов: земельные участки должны располагаться в г.Хабаровске, период поиска земельных участков с 01.01.2015г. по 01.01.2016г., тип сделки: продажа земельных участков, предназначенных под коммерческую застройку. 

Отобрано 6 объектов-аналогов, наиболее соответствующих определенным оценщиком критериям отбора. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. 

В соответствии с требованиями пункта 14 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015г. № 297, подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г. № 611, выявленные оценщиком аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка (земельные участки, предназначенные под коммерческую (офисно-торговую) застройку и сопоставимы по ценообразующим факторам. 

Оценщиком описана последовательность действий, совершенных им для проверки и анализа информации о земельных участках при отборе объектов-аналогов, для получения дополнительных сведений, позволяющих идентифицировать эти объекты. Доказательств тому, что выбранные оценщиком объекты-аналоги имеют иные характеристики, чем указано в отчете, административным ответчиком не представлено.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО № 7 оценщиком произведены корректировки стоимостей аналогов, позволяющие устранить различия по ценообразующим факторам: на передаваемые имущественные права, ограничения этих прав (для объектов-аналогов №№ 1,3,5,6); изменение цен за период между датами сделки и оценки; на условия рынка (скидки к ценам предложений (для объектов-аналогов №№ 1, 4-6)); на местоположение: по отношению к оценочным зона; по отношению к красной линии (для объектов-аналогов №№ 3, 5, 6); на площадь.

Расчет и описание корректировок приведены в Отчете, отказ от применения иных корректировок по ценообразующим факторам обоснован. 

Оценщиком установлено, что на земельном участке построено здание с магазинами и кафе, подключены инженерные коммуникации – электроснабжение, водоснабжение, отопление, канализация. Однако в соответствии с ФСО № 7 застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования, в связи с чем, не применена корректировка на наличие инженерных коммуникаций. 

При расчете корректировки изменения цен на дату продажи и на дату оценки оценщиком использованы показатели рынка земельных участков под коммерческую застройку в 2008-2015 гг., содержащиеся в аналитическом обзоре «Земельный рынок Хабаровска. Итоги 2015 года», подготовленном ООО РСО «Кредо».

Рыночная стоимость земельного участка определена в размере 9 997 000 руб.

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы различные факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.

Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости земельного участка. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

Содержание отчета опровергает доводы министерства имущественных отношений края и администрации г. Хабаровска о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности. 

Исходя из положений части 5 статьи 247 КАС РФ обязанность по доказыванию несоответствия заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта недвижимости лежит на административных ответчиках.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.

На основании изложенного, заявленное административным истцом требование подлежит удовлетворению. 

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. 

В силу пункта 2 статьи 403 Налогового кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 03.08.2018г. № 334-ФЗ) сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением, внесенные в ЕГРН, учитываются при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания. 

Таким образом, установленная настоящим решением кадастровая стоимость для целей налогообложения применяется, начиная с даты начала применения для указанных целей оспариваемой кадастровой стоимости, для остальных целей, предусмотренных законодательством – с 01.01.2020г. 

Руководствуясь статьями 175-180, 293, 294 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд, 

РЕШИЛ:

Административный иск ФИО1 удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 7 901 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2016г. в размере 9 997 000 руб. 

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости – 03.07.2020 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Хабаровский краевой суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения.

Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз