Дело № 3а-26/2025 (3а-241/2024)

УИД 33OS0000-01-2024-000398-76

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Владимир 18 февраля 2025 года

Владимирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Завьялова Д.А.

при секретаре Муравьевой А.Е.,

с участием представителей: административного истца ФИО1 - по ордеру адвоката Сергеева А.В., административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области - по доверенности ФИО2, заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» - по доверенности ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился во Владимирский областной суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных и земельных отношений Владимирской области об установлении кадастровой стоимости, принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости - торгового павильона, с кадастровым номером ****, площадью 280,3 кв.м, адрес (местоположение) объекта: ****, назначение объекта - нежилое, в размере его рыночной стоимости 4 292 000 рублей по состоянию на 1 января 2023 года.

В обоснование ссылался на то, что кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости составляет 8 278 701 рубль 21 копейка, что не соответствует его рыночной стоимости, установленной в отчёте об оценке рыночной стоимости, составленном частнопрактикующим оценщиком С.О.В. № **** от 5 февраля 2024 года, в размере 4 292 000 рублей по состоянию на 1 января 2023 года.

По мнению административного истца, данное обстоятельство нарушает его право на установление действительной налоговой обязанности и ведёт к уплате налога на имущество в завышенном размере.

Административный истец ФИО1, извещённый надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, направил в суд своего представителя по ордеру адвоката Сергеева А.В., который настаивал на удовлетворении заявленных требований по доводам, изложенным в административном исковом заявлении, при этом не ставил под сомнение правильность и обоснованность заключения эксперта **** Г.Т.Г. № **** от 28 января 2025 года.

В судебном заседании представители административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области - по доверенности ФИО2 и заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» (далее также - ГБУ ВО «ЦГКО ВО») - по доверенности ФИО3 поддержали позицию, изложенную названными административным ответчиком и заинтересованным лицом в письменных дополнениях к отзыву и в письменных возражениях соответственно, представленных в суд, согласно которой Министерство имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО» не ставят под сомнение форму и содержание заключения эксперта **** Г.Т.Г. № **** от 28 января 2025 года, вместе с тем возражают против удовлетворения административного искового заявления и установления кадастровой стоимости в размере, определённом в заключении эксперта **** Г.Т.Г. № **** от 28 января 2025 года, поскольку названное заключение эксперта является ненадлежащим доказательством указанной в нём величины рыночной стоимости вышеназванного объекта недвижимости, в связи с тем, что проведённый экспертом анализ рынка привёл к некорректному подбору объектов-аналогов и искажению в последующем итоговой стоимости спорного объекта, что является нарушением положений статьи 4 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (т.2,л.д.125,139,140).

Заинтересованные лица - публично-правовая компания «Роскадастр» в лице её филиала по Владимирской области (далее также - филиал ППК «Роскадастр» по Владимирской области), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее также - Управление Росреестра по Владимирской области) и администрация муниципального образования город Гусь-Хрустальный Владимирской области, явка которых не признана судом обязательной, извещённые надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили, уважительных причин неявки не представили, какого-либо мнения относительно заключения эксперта **** Г.Т.Г. № **** от 28 января 2025 года, его формы и содержания, в том числе размера определенной экспертом рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ****, за исключением филиала ППК «Роскадастр» по Владимирской области, в суд не представили.

В направленном в суд письменном ходатайстве филиал ППК «Роскадастр» по Владимирской области не ставил под сомнение правильность заключения эксперта Г.Т.Г. № **** от 28 января 2025 года, его форму и содержание, а также размер, определённый экспертом рыночной стоимости упомянутого объекта недвижимости, - 6 241 370 рублей (т.2,л.д.150).

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной, поэтому суд определил, с учётом мнения представителей участвующих в деле лиц, явившихся в судебное заседание, рассмотреть настоящее административное дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, явка которых не признана судом обязательной.

Выслушав объяснения упомянутых выше представителей участвующих в деле лиц, исследовав и оценив все имеющиеся по административному делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно статьям 399, 400 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.

В силу подпункта 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации объектами налогообложения признаются расположенные в пределах муниципального образования иные здание, строение, сооружение, помещение.

Пунктом 1 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесённая в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Пунктом 2 указанной статьи определено, что в отношении объекта налогообложения, образованного в течение налогового периода, налоговая база в данном налоговом периоде определяется как его кадастровая стоимость на день внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости такого объекта; в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом и следует из материалов административного дела, ФИО1 на праве собственности принадлежит объект недвижимости - торговый павильон с кадастровым номером ****, площадью 280,3 кв.м, адрес (местоположение) объекта: ****, назначение объекта - нежилое (т.1,л.д.9-11,15-17,176,177).

Кадастровая стоимость названного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2023 года установлена приказом Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области от 11 октября 2023 года № 101-н «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства на территории Владимирской области» в размере 8 278 701 рубль 21 копейка (т.1,л.д.7,175,189).

Полагая, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером **** не соответствует рыночной стоимости, нарушает его право на установление действительной налоговой обязанности и ведёт к уплате налога на имущество в завышенном размере, ФИО1 обратился сначала, 4 марта 2024 года, в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Владимирской области, созданную при уполномоченном органе субъекта Российской Федерации - Министерстве имущественных и земельных отношений Владимирской области, решением которой от 21 марта 2024 года № 13/5-Р заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости упомянутого земельного участка было отклонено (т.1,л.д.155-159,185,186,188), а затем с настоящим административным исковым заявлением во Владимирский областной суд, сдав его в отделение почтовой связи 11 ноября 2024 года, которое поступило в суд 15 ноября 2024 года (т.1,л.д.2-5,166).

В обоснование своих требований административный истец представили в суд отчёт частнопрактикующего оценщика С.О.В. № **** от 5 февраля 2024 года, на бумажном носителе и в форме электронного документа, в котором рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером **** определена по состоянию на 1 января 2023 года в размере 4 292 000 рублей (т.1,л.д.18-154). 

В ходе рассмотрения настоящего административного дела по ходатайству административного истца судом была назначена судебная оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 года и проверки отчёта об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (т.1,л.д.226-229). 

Согласно заключению эксперта **** Г.Т.Г. № **** от 28 января 2025 года величина рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 года составляет 6 241 370 рублей. 

Относительно соответствия отчёта об оценке № **** от 5 февраля 2024 года, составленного частнопрактикующим оценщиком С.О.В., требованиям законодательства об оценочной деятельности в заключении эксперта указано следующее.

В указанном отчёте были применены сравнительный и доходный подходы. Итоговое суждение о величине стоимости объекта оценки было основано на результате согласования двух подходов - сравнительного и доходного, выбор которых, по мнению эксперта, является не обоснованным.

Для целей определения итоговой величины рыночной стоимости оценщик использовал согласование результатов, ввиду применения двух подходов.

Оценщик провёл анализ наиболее эффективного использования и сделал вывод о наиболее эффективном использовании объекта оценки, как объекта торгово-офисного (свободного) назначения (страницы 47-49 отчёта). По мнению эксперта, данный вывод является не верным, нарушен пункт 16 ФСО № 7.

В рамках выбранного сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж. Данный метод является корректным. Однако при его реализации экспертом выявлены нарушения.

Оценщиком в разделе 7.3.1 отчёта (страницы 31-32) проведён анализ рынка для объектов свободного назначение (ПСН), а в разделе 7.2. отчёта (страница 31) определён сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки, как офисно-торговое. Данные выводы являются противоречивыми и не соответствуют действительности. Объект оценки представляет собой торговый павильон (подтверждается выпиской из ЕГРН) с возможностью осуществления функций общественного питания и относится к сегменту рынка объектов торгового назначения и общепит и является его фактическим использованием. Нарушение пунктов 10, 11 б) ФСО № 7.

Оценщиком приведён рынок продажи объектов свободного назначения в ближайшем окружении объекта оценки в количестве 5 штук (таблица 7.3 страницы 34-35 отчёта), расположенных в городе Гусь-Хрустальном и городе Кольчугино, из которых 3 объекта расположены городе Гусь-Хрустальном, являющимся местоположением объекта оценки. Данный анализ рынка не является достоверным для объекта оценки, так как не отражает ценообразование в районе его нахождения. Нарушение пункта 11 в) ФСО № 7.

По результатам проведённого анализа рынка в разделе 3.1.11 заключения эксперта (Таблица 3.19 Локальный рынок продажи объектов в городе Гусь-Хрустальный, сопоставимых с оцениваемым, на дату оценки, Таблица 3.20 Локальный рынок аренды торговых объектов в городе Гусь-Хрустальный, сопоставимых с оцениваемым на дату оценки), экспертом установлено, что рынок продажи и аренды торговой недвижимости города Гусь- Хрустальный развит (имеются 12 предложений о продаже и 7 предложений об аренде аналогичных объектов). Цены предложений в городе Гусь-Хрустальный выше, чем в представленном оценщиком рынке недвижимости иных городов.

В нарушение пункта 11 д) ФСО № 7 основные выводы относительно рынка продажи недвижимости, сделанные оценщиком в районах местоположения, которые не относятся к объекту оценки и не сопоставимы с объектом оценки по назначению, неверны.

Выявленные вышеприведённые нарушения свидетельствуют о недостаточном объёме исследований, проведённых оценщиком при исследовании рынка.

В нарушение пунктов 2,5,9,10 ФСО V, пункта 22 б) ФСО № 7 оценщиком при применении сравнительного подхода были выявлены следующие нарушения.

Оценщик в качестве объектов-аналогов использовал объекты (страницы 52-53 отчёта), расположенные в несопоставимых с объектом оценки населённых пунктах. В населённом пункте, в котором расположен объект оценки, имеется достаточное количество предложений о продаже и аренде объектов аналогичного назначения.

Оценщик использует объект-аналог № 3 для расчётов стоимости с приведением скриншота его объявления о продаже (страница 114 отчёта). При проверке информации, представленной в нём, эксперт выяснил, что объект расположен вблизи города Курлово, а не в месторасположении объекта оценки городе Гусь-Хрустальный. На сайте Авито размещено объявление с точно такой же информацией (в том числе и фотоматериалы), что и в объявлении, представленном оценщиком, что позволяет судить о продаже одно и того же объекта.

Доля стоимости земли в стоимости комплекса недвижимости определена оценщиком в размере 0,11 (страницы 65,80 отчёта), что не соответствует действительности. Согласно информации, размещённой на портале СтатРиелт, которой пользовался оценщик, доля земельного участка под торговыми центрами относится к особо ценным землям, доля которых в комплексе недвижимости составляет 0,20.

В связи с этим рыночная стоимости объекта оценки определена неверно.

Вышеприведённые нарушения повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Согласно пунктам 23 а) и 23 ж) ФСО № 7 доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов; для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи.

Оценщик применял доходный подход. Доводы о применении доходного подхода, приведённые на странице 64 отчёта, по мнению эксперта, являются не обоснованными. 

Учитывая неудовлетворительное техническое состояние объекта оценки, а именно необходимость проведения капитального ремонта, он без дополнительных вложений не может быть сдан в аренду. Объект оценки не может при этих обстоятельствах приносить доход.

Поэтому в соответствии пунктом 12 ФСО V доходный подход для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта в данном случае не применим.

Оценщик же в нарушение вышеприведённых доводов доходный подход применил. В рамках выбранного доходного подхода оценщик использовал метод прямой капитализации.

Данный метод является не корректным, при его реализации, в рамках расчёта арендной ставки, экспертом выявлены нарушения.

Оценщик снизил стоимость объекта оценки, полученный доходным подходом, на 20% (величина НДС). Данное действие оценщиком не обосновано, не подтверждено и не проверяемо, так как какая-либо информация о том, что в арендной ставке объекта-аналога содержится налог на добавленную стоимость (НДС) отсутствует.

Выявленные нарушения повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Оценщик не применял затратный подход (страница 50 отчёта) что, по мнению эксперта, является обоснованным.

В нарушение пункта 28 ФСО № 7 оценщик в процессе согласования промежуточных результатов оценки недвижимости, полученных с применением сравнительного и доходного подходов, определил, что расхождения полученных результатов составляют 37%. Они оказались существенными, и повлияли на итоговую рыночную стоимость объекта оценки. Оценщик же, несмотря на это провёл согласование и присудил сравнительному подходу 90% веса, а доходному 10%, без обоснования. 

Таким образом, частнопрактикующим оценщиком С.О.В. при подготовке отчёта № **** от 5 февраля 2024 года допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчёта, к описанию объекта оценки - объекта недвижимости с кадастровым номером ****, к методам расчёта рыночной стоимости объекта оценки - объекта недвижимости с кадастровым номером ****, а также имеются иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе неверно определены факторы, влияющие на стоимость указанного объекта недвижимости, а информация использованная оценщиком, не достоверна, не достаточна, и не проверяема. Допущенные нарушения повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Нарушений, в выполненных математических действиях, не выявлено (т.2,л.д.2-116)

Экспертиза проведена сотрудником **** Г.Т.Г., имеющей соответствующее образование, стаж работы в области оценочной деятельности с 2005 года, стаж работы судебного эксперта с 2013 года, предупреждённой об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. 

Заключение эксперта № **** от 28 января 2025 года соответствует требованиям, предъявляемым статьёй 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, Федерального стандарта оценки (далее также - ФСО) № 7, утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, ФСО I, ФСО II, ФСО III, ФСО IV, ФСО V, ФСО VI, утверждённых приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, содержит полное описание объекта оценки и произведённого расчёта его рыночной стоимости, методов оценки, сведений об источниках цен, подробное описание проведённого исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в том числе относительно соответствия отчёта об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также расписку эксперта о том, что она предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Правильность заключения эксперта, отвечающего требованиям статей 49,77,79,82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации участвующими в деле лицами, за исключением Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО», и то только в части установленной экспертом рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 года, в ходе рассмотрения административного дела под сомнение не ставилась, это заключение, кроме как указанными административным ответчиком и заинтересованным лицом, в части определённой в нём величины рыночной стоимости указанного объекта недвижимости, оспорено не было, ходатайств о вызове эксперта для допроса в судебное заседание, о назначении повторной экспертизы не заявлено.

В связи возражениями Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО» относительно результатов экспертного заключения № **** от 28 января 2025 года, судом у эксперта Г.Т.Г., проводившей судебную оценочную экспертизу, были запрошены пояснения в письменном виде, в которых она настаивала на правильности и обоснованности данного ею экспертного заключения № **** от 28 января 2025 года, выполненного в соответствии с требованиями действующего законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральных стандартов оценки.

Судом доподлинно установлено, что эксперт, проводившая судебную экспертизу, обладает правом на проведение подобного рода исследования, имеет достаточный опыт работы, соответствующую квалификацию и образование в оценочной деятельности, в том числе по оценке стоимости объектов недвижимости, что подтверждено документально (т.2,л.д.109-116), предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в материалах административного дела содержится её подписка по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации (т.2,л.д.3), выводы эксперта по поставленным вопросам у других участников процесса каких-либо неясностей не вызывали, противоречий в заключении эксперта и в её письменных пояснениях, не имелось, экспертом учтены все обстоятельства при проведении судебной экспертизы, порядок проведения экспертизы экспертом не был нарушен, экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

На возникшие у представителей административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области и заинтересованного лица ГБУ ВО «ЦГКО ВО», изложенные в письменном виде, вопросы и неясности по данному заключению, в том числе относительно того, что в соответствии с отчётом об итогах государственной кадастровой оценки от 23 августа 2023 года № 08/2023 средневзвешенная величина стоимости предложений на территории Владимирской области составила 29 036,59 руб./кв.м (том 1, таблица 35, страница 147 «Предложения по продаже объектов недвижимости 4 группы»); применённые при подготовке отчёта об итогах государственной кадастровой оценки объекты-аналоги и объект недвижимости с кадастровым номером **** схожи по своим характеристикам и отнесены к 4 группе «Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения»; цена предложения по аналогам приведена без корректировок, - экспертом Г.Т.Г., в своих письменных пояснениях даны подробные и мотивированные ответы (т.2,л.д.130,131), не противоречащие выводам, содержащимся в экспертном заключении № **** от 28 января 2025 года. 

В частности в письменных пояснениях экспертом Г.Т.Г. обращено внимание на следующее.

Согласно статье 4 Федерального закона № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» государственная судебно-экспертная деятельность основывается на принципах законности, соблюдения прав и свобод человека и гражданина, прав юридического лица, а также независимости эксперта, объективности, всесторонности и полноты исследований, проводимых с использованием современных достижений науки и техники.

Эксперт при проведении экспертизы являлся независимым, так как не находился в какой-либо зависимости от органа или лица, назначивших судебную экспертизу, сторон и других лиц, заинтересованных в исходе дела.

Эксперт провёл исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объёме, что подтверждается: определённым сегментом рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект (раздел 3.1.7 Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, страница 32-34 заключения эксперта); обоснованным выбором отобранных для расчётов аналогов (раздел 3.1.11. Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесён оцениваемый объект, таблица 3.20 страницы 47-49 заключения эксперта).

Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, что подтверждается приведёнными в экспертном заключении ссылками на использованные при проведении исследования методик, скриншотов объявлений цен предложений о продаже объектов, аналогичных исследуемому, а также скриншотов информации, полученной из внешних источников.

Таким образом, приведённые Министерством имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО» нарушения Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» несостоятельны.

Представленные Министерством имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО» объекты №№ 1,2,3 и их цены предложений не могут доказывать недостоверность анализа цен предложений проведённого экспертом, так как сами являются некорректными аналогами. 

Согласно пункту 5.4 ФСО V «Подходы и методы оценки» при применении сравнительного подхода необходимо учитывать объём и качество информации о сделках с объектами, аналогичными объекту оценки, в частности - «степень сопоставимости» аналогов с объектом оценки (значимость сравнительного подхода тем выше, чем ближе аналоги по своим существенным характеристикам к объекту оценки и чем меньше корректировок требуется вносить в цены аналогов).

Объекты-аналоги №№ 2,3 представленные Министерством имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО», расположены в селе Кутуково Юрьев-Польского района (прочие населённые пункты) и в поселке Вольгинский Петушинского района (прочие населённые пункты) соответственно. Объект оценки расположен в городе Гусь-Хрустальный (районы с развитой промышленностью), что значительно отличается от выше приведённых аналогов по статусу населённого пункта.

Данное различие не сопоставимо с объектом оценки по статусу населённого пункта.

Министерством имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО» приведена средневзвешенная величина стоимости предложений на территории Владимирской области в размере 29 036,59 руб./кв.м с указанием на то, что цены предложений при этом приведены без учета корректировок.

Цены предложений продажи объектов-аналогов, использованных для расчёта экспертом, составляют от 29 668 руб./кв.м до 77 723 руб./кв.м.

Рыночная стоимость объекта оценки по результатам проведённого исследования равна 8 321 827 рублей, что соответствует 29 689 руб./кв.м (с учётом стоимости земельного участка).

Согласно пункту 1 ФСО V «Подходы и методы оценки» при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы.

Сравнительный подход применяется, когда объект оценки можно сравнить с идентичными или аналогичными объектами (аналогами).

Доходный подход применяется, когда объект оценки может приносить доход, в том числе путём сдачи в аренду.

Эксперт в своём заключении установил возможность сравнения объекта оценки с другими аналогами при продаже и невозможность получения дохода от сдачи в аренду ввиду технического состояния. В результате этого экспертом был обоснованно применён 1 подход - сравнительный.

При применении метода продаж в рамках сравнительного подхода к ценам аналогов применяются корректировки, учитывающие их различия с объектом оценки.

Исследуемый объект на дату определения стоимости находился в техническом состоянии требующего капитального ремонта (отделка, требующая замены). Фотоматериалы представлены на страницах 20-24 заключения эксперта.

При проведении расчётов экспертом было учтено данное обстоятельство и в качестве аналогов были отобраны объекты, имеющие схожее техническое состояние, а при наличии разницы была введена корректировка на это различие.

Разница в цене за 1 кв.м, о котором заявляют Министерство имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО», и цене, полученной в заключении эксперта, имеет следующие основания: применение экспертом доходного подхода; цена эксперта получена с учётом корректировок на различие в рамках сравнительного подхода; все объекты-аналоги, использованные для расчёта рыночной стоимости, представляли собой единые объекты недвижимости (ЕОН), состоящие из здания (помещения) и земельного участка, приходящегося на их площадь. Согласно вопросу суда, необходимо было определить рыночную стоимость только объекта недвижимости - здания (ОКС). В связи с этим полученная стоимость была очищена от стоимости земельного участка.

С учётом вышеизложенного, цены, указанные Министерством имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО», не являются доказательством: рыночной стоимости объекта оценки; некорректного подбора экспертом объектов-аналогов; искажения итоговой стоимости спорного объекта, представленной в заключении эксперта.

Таким образом, по мнению суда, экспертное заключение содержит исчерпывающие ответы на поставленные перед экспертом на разрешение вопросы об определении рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 года, о соответствии отчёта об оценке частнопрактикующего оценщика С.О.В. № **** от 5 февраля 2024 года требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по административному делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в административном деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по административному делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертизы, поскольку заключение эксперта № **** от 28 января 2025 года мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанное заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», суд признает заключение эксперта № **** от 28 января 2025 года надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ****, определённую по состоянию на 1 января 2023 года.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Оценив заключение эксперта в соответствии с правилами статьи 84, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает, что выводы эксперта отвечают принципам обоснованности и однозначности, а представленное заключение является объективным и допустимым доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ****.

При таком положении представленный в материалы административного дела отчёт об оценке рыночной стоимости, составленный частнопрактикующим оценщиком С.О.В. № **** от 5 февраля 2024 года, суд не принимает в качестве достоверного и относимого доказательства по данному административному делу в связи с его несоответствием требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. 

На основании изложенного суд приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 года в размере его рыночной стоимости 6 241 370 рублей.

В силу разъяснений, содержащихся в ответе на вопрос № 7 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021)», утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года, ввиду того, что в соответствии с частью 4 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, датой подачи заявления ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости следует считать 4 марта 2024 года, то есть дату его обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Владимирской области, созданную при уполномоченном органе субъекта Российской Федерации - Министерстве имущественных и земельных отношений Владимирской области, с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости упомянутого объекта недвижимости, указанная дата подлежит отражению в резолютивной части настоящего решения суда (т.1,л.д. 155-159,185,186,188).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - торгового павильона с кадастровым номером ****, площадью 280,3 кв.м, адрес (местоположение) объекта: ****, назначение объекта - нежилое, по состоянию на 1 января 2023 года, в размере его рыночной стоимости 6 241 370 (шесть миллионов двести сорок одна тысяча триста семьдесят) рублей.

Считать датой подачи заявления ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости 4 марта 2024 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Владимирский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья

Владимирского областного суда Д.А. Завьялов

Мотивированное решение изготовлено 18 февраля 2025 года.