Дело № 2-1851/2017 

02 октября 2017 года 

Решение

 

Именем Российской Федерации 

Пушкинский районный суд Санкт-Петербурга в составе: 

Председательствующего судьи 

ФИО1 

При секретаре 

ФИО2 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4, ФИО5, ФИО6 о признании сделок недействительными, 

с участием истца ФИО3, представителя истца ФИО7, действующей на основании доверенности от 08.11.2016 года, представителя ответчика ФИО4 – адвоката Собяниной О.М., действующей на основании ордера А1732637 от 18.09.2017 года, представителя ответчика ФИО5 – адвоката Дегтярева В.В, действующего на основании ордера А 17002706 от 06.07.2017 года, представителя ответчика ФИО6 – адвоката Онопко О.Ю., действующей на основании ордера №67/17 от 15.05.2017 года, 

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО4, ФИО5, ФИО6 о признании сделок недействительными, в обоснование заявленных требований указывает, что решением Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 29.10.2015 по гражданскому делу №2-650/2015 за ФИО3 признано право общей долевой собственности на 1/2 долю в праве собственности на монолитный двухэтажный жилой дом ..., а также прекращено право собственности ФИО4 на жилой дом общей ... Решение суда вступило в законную силу 24.02.2016 года. При обращении в Управление Росреестра для регистрации права собственности на 1/2 доли указанного жилого дома истцу стало известно, что право собственности ФИО4 прекращено на основании договора купли-продажи жилого лома и земельного участка от 11.01.2016 года и Дополнительного соглашения от 28.01.2016. Собственником указанного жилого дома с кадастровым № 0 и земельного участка по указанному адресу в настоящее время является ФИО6 В регистрации права собственности на 1/2 доли жилого дома истцу было отказано. 11 января 2016 года между ФИО4 и ФИО5 был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 1445 кв.м с кадастровым № 0 и жилого дома общей площадью 50,2 кв.м с кадастровым № 0, расположенных по адресу: ... 28 января 2016 года было заключено дополнительное соглашение к указанному договору от 11.01.2016 года, 29 февраля 2016 года между ФИО5 и ФИО6 был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 1445 кв.м с кадастровым № 0 и жилого дома общей площадью 50,2 кв.м с кадастровым № 0, расположенных по адресу: ... Учитывая, что в связи с заключением перечисленных сделок истец лишен возможности зарегистрировать право общей долевой собственности на 1/2 долю на монолитный двухэтажный жилой дом ..., он просит признать договор купли-продажи, заключенный 11.01.2016 между ФИО4 и ФИО5, жилого дома площадью 50, 2 кв.м с кадастровым № 0 и земельного участка с кадастровым № 0, расположенных по адресу: ..., а также дополнительное соглашение от 28.01.2016 к указанному договору - недействительными; признать договор купли-продажи, заключенный 29.02.2016 между ФИО5 и ФИО6, жилого дома площадью 50, 2 кв.м. с кадастровым № 0 и земельного участка с кадастровым № 0, расположенных по адресу: ..., недействительным; исключить из ЕГРН сведения о праве собственности ФИО6 на жилой дом с кадастровым № 0 и земельный участок с кадастровым № 0, расположенных по адресу: ...

В судебном заседании истец и его представитель заявленные требования поддержали в полном объеме, по доводам и основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчицы ФИО4 против удовлетворения иска возражала, пояснив, что все сделки совершены в соответствии в требованиями действующего законодательства, права истца заключением оспариваемых сделок не нарушены, поскольку ответчицей ФИО4 произведено отчуждение объекта, право на который за ФИО3 не признавалось.

Представитель ФИО8 также против удовлетворения иска возражал, поддержал доводы письменных возражений, приобщенных к материалам дела, заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

Представитель ответчика ФИО6 также против удовлетворения исковых требований возражала, поддержала доводы письменного отзыва на иск, приобщенного к материалам дела, также полагает отсутствие заинтересованности истца в оспаривании сделок и указывает о пропуске истцом срока исковой давности. 

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явился, о причинах неявки суду не сообщил, ранее представил правовую позицию по делу, дело просил рассмотреть в свое отсутствие. 

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, материалы гражданского дела № 2-650/2015, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, приходит к следующему.

В соответствии с п. 3 ст. 154 ГК РФ, договор является выражением согласованной воли договаривающихся лиц.

В силу ч. 1 ст. 160 ГК РФ, сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Согласно ч. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

На основании ст. 167 ч. 1, 2 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Статьей 455 ГК РФ предусмотрено, что товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьей 129 настоящего Кодекса. Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (п. 2). Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара (п. 3).

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме, путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Статьей 554 ГК РФ предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В соответствии со ст. 36 Конституции Российской Федерации граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю.

В подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что решением Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 29.10.2015 года по гражданскому делу № 2-650/2015 за ФИО3 признано право общей долевой собственности на 1/2 долю на монолитный двухэтажный жилой дом ..., а также прекращено право собственности ФИО4 на жилой дом ...

В ходе рассмотрения вышеуказанного гражданского дела судом установлено, что на земельном участке, расположенном по адресу: ... имеется двухэтажный жилой дом, огороженный с четырех сторон забором. Имеется площадка (покрытие асфальтом) въезда-выезда вдоль правой межи. В углу правой и задней межей выполнена бетонная конструкция прямоугольной формы (плита - основание под гараж). Строительство жилого дома, расположенного на земельном участке по адресу: ... завершено. Акт приема-передачи выполненных работ согласно договору подряда № 0 от 19.04.2011 подписан 12.12.2011. 

Также в ходе рассмотрения гражданского дела № 2-650/2015 судом установлено, что жилой дом общей площадью 50,2 кв.м. с кадастровым № 0 по указанному выше адресу был снесен, в соответствии со ст.235 п.1 ГК РФ судом прекращено право собственности ФИО4 на указанный жилой дом.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 24.02.2016 года указанное решение оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО4 без удовлетворения.

В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

До вступления решения суда в законную силу, 11 января 2016 года между ФИО4 и ФИО5 был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 1445 кв.м. с кадастровым № 0 и жилого дома общей площадью 50,2 кв.м. с кадастровым № 0, расположенных по адресу: ... (л.д. 58-60).

28 января 2016 года было заключено дополнительное соглашение к указанному договору от 11.01.2016 года (л.д. 67).

Право собственности ФИО5 на жилой дом и земельный участок зарегистрировано Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу 11.02.2016 года, регистрационные записи № 0, № 0. 

29 февраля 2016 года между ФИО5 и ФИО6 был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 1445 кв.м. с кадастровым № 0 и жилого дома общей площадью 50,2 кв.м. с кадастровым № 0, расположенных по адресу: ...

Право собственности ФИО6 на жилой дом и земельный участок зарегистрировано Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу 20.04.2016 года, регистрационные записи № 0, № 0 (л.д. 91). 

Объектом сделок по указанным выше договорам купли-продажи жилого дома и земельного участка являлся жилой дом со следующими характеристиками: назначение жилое, 2-этажный, общей площадью 50,2 кв. м, кадастровый № 0, расположенный по адресу: ...

Таким образом, объектом сделок является дом, который к моменту заключения сделки между ФИО4 и ФИО5 не существовал, право собственности ФИО4 было прекращено судом, и ответчице ФИО4 было об этом достоверно известно.

При разрешении заявленных требований суд учитывает, что в соответствии с п. п. 1, 2 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В силу п. 1 ст. 170 ГК РФ, мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Согласно разъяснениям, данным в п. п. 7, 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», если совершение сделки нарушает запрет, установленный п. 1 ст. 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (п. п. 1, 2 ст. 168 ГК РФ) (п. 7).

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что действия ФИО4 по отчуждению спорного имущества представляют собой злоупотребление правом, поскольку эти действия были направлены на лишение истца возможности получить удовлетворение по своим обязательствам за счет спорного имущества. В связи с этим оспариваемая истцом сделка подлежит признанию недействительной по основаниям п. 1 ст. 170 ГК РФ.

Как следствие, ФИО5, а также ФИО6, заключая спорные сделки, фактически принимали и передавали несуществующий объект недвижимости, что также свидетельствует о недобросовестности с их стороны, поскольку ответчики не проявили должной осмотрительности и осторожности при заключении договора купли-продажи и не проверили сам факт наличия имущества – жилого дома, являющегося предметом сделки.

Доводы представителей ответчиков о том, что истец не лишен права и возможности постановки на кадастровый учет вновь созданного объекта недвижимости, на который судом признано право собственности, суд считает несостоятельными, поскольку, сообщением Управления Росреестра по Санкт-Петербургу от 25.10.2016 года № 0 ФИО3 было отказано в государственной регистрации права общей долевой собственности на 1/2 долю монолитного двухэтажного жилого дома ..., в связи с наличием сведений в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении права собственности ФИО4 на жилой дом общей площадью 50,2 кв.м. с кадастровым № 0 по адресу: Санкт-Петербург, ..., на основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 11.01.2016 года и дополнительного соглашения от 28.01.2016. Собственником указанного жилого дома с кадастровым № 0 и земельного участка по указанному адресу в настоящее время является ФИО6 Кроме того, основанием для отказа в государственной регистрации права собственности истца послужило отсутствие в Государственном кадастре недвижимости сведений об учете вышеуказанного объекта недвижимости (л.д. 14).

При этом, в соответствии с п. 50 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если местоположение помещения, в отношении которого представлено заявление, в соответствии со сведениями Единого государственного реестра недвижимости частично или полностью совпадает с местоположением другого помещения.

Статьей 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрен отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в случае, если не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Таким образом, как на момент обращения с заявлением о регистрации права собственности в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу, так и в настоящее время истец лишен возможности зарегистрировать право собственности на долю в объекте недвижимости, признанное решением Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга по гражданскому делу № 2-650/2015, что однозначно свидетельствует о нарушении прав истца и наличии у него права на обращения в суд с иском о признании сделок недействительными. 

Возражения представителя ответчика ФИО6 о том, что требования истца ФИО3 не имеют ни правовых оснований, ни правовых последствий, о которых просит истец, а также о необходимости обращения истца с виндикационным иском для восстановления своих прав, являются несостоятельными, поскольку защита прав в таком порядке предполагает наличие имущества, которое было отчуждено, при этом, истец о правах на имущество (жилой дом), отчужденное по спорным сделкам не заявляет, поскольку указанное имущество на момент заключения сделок не существовало. 

Доводы представителей ответчиков о том, что основной причиной заключения спорных сделок являлось желание ответчиков приобрести в том числе земельный участок, суд находит несостоятельными, поскольку в силу статьи 130 Гражданского кодекса здание относится к объектам, прочно связанным с землей, и продажа земельного участка без здания противоречит гражданскому и земельному законодательству. С учетом пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Доводы ответчиков о пропуске истцом срока исковой давности суд находит несостоятельными, поскольку, применительно к требованиям, связанным с недействительностью ничтожных сделок, в п. 1 ст. 181 ГК РФ предусмотрена специальная норма, в соответствии с которой срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. Таким образом, течение срока исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки определяется не субъективным фактором - осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его прав, - а объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения сделки.

При этом именно такое правовое регулирование обусловлено характером соответствующих сделок как ничтожных, которые недействительны с момента совершения, независимо от признания их таковыми судом (п. 1 ст. 166 ГК РФ), а значит, не имеют юридической силы, не создают каких-либо прав и обязанностей как для сторон по сделке, так и для третьих лиц.

Поскольку право на предъявление иска в данном случае связано с наступлением последствий исполнения ничтожной сделки и имеет своей целью их устранение, то именно момент начала исполнения такой сделки, когда возникает производный от нее тот или иной не правовой результат, в действующем гражданском законодательстве избран в качестве определяющего для исчисления срока исковой давности.

Учитывая, что исполнение ни одной из сделок, оспариваемых истцом не началось, и не могло начаться, ввиду отсутствия предмета сделки, то при данных обстоятельствах оснований для применения срока исковой давности не имеется. При этом суд, суд учитывает, что истец обратился в суд с иском в течение трех лет с момента заключения сделок, то есть в пределах срока исковой давности, установленного законом. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: ... между ФИО4 и ФИО5, а также дополнительное соглашение к указанному договору купли-продажи от 28.01.2016 года.

Признать недействительным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: ..., заключенный 29.02.2016 года между ФИО5 и ФИО6.

Прекратить право собственности ФИО6 на жилой дом по адресу: ... и земельный участок, площадью 1445 кв. м, расположенный по адресу: ... 

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья