Дело № 2-145/2025

УИД 13 RS0023-01-2024-004106-42

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Саранск 10 февраля 2025 года 

Ленинский районный суд г. Саранска Республики Мордовия в составе председательствующего судьи Догоровой Е.Ю.,

при секретаре судебного заседания Абдулловой А.Х.,

с участием истца ФИО1, ее представителя ФИО2, действующего на основании доверенности от 11.11.2024 года, 

ответчика ФИО3, его представителя ФИО4, действующей на основании доверенности от 23.11.2024 года,

ответчика ФИО5,

третьего лица, не заявляющего самостоятельных исковых требований относительно предмета спора на стороне ответчика, нотариуса Саранского нотариального округа ФИО6,

третьего лица, не заявляющего самостоятельных исковых требований относительно предмета спора на стороне ответчика, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3, ФИО5 о признании преимущественного права покупки ФИО1 и перевода на нее прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи комнаты, 

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3 о признании преимущественного права покупки ФИО1 и перевода на нее прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи комнаты.

В обоснование заявленных требований указано, что ей принадлежит на праве собственности комната №, общей площадью 22,7 кв.м, с кадастровым номером №, расположенная в коммунальной квартире № с кадастровым номером №, в доме 

<

адрес>. ФИО3 принадлежала на праве собственности комната № с кадастровым номером №, общей площадью 14 кв.м., расположенная в коммунальной квартире № с кадастровым номером №, в доме 

<

адрес>.

17 октября 2024 года, при получении сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, она узнала, что ФИО3 совершил отчуждение принадлежащей ему на праве собственности комнаты № в доме 

<

адрес>.

Квартира №, расположенная в доме 

<

адрес>, является коммунальной.

В соответствии с частью 6 статьи 42 Жилищного кодекса Российской Федерации при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

ФИО1, зарегистрированная по месту своего проживания по адресу: 

<

адрес> не получала почтовое извещение о продаже комнаты и использовании преимущественного права покупки от ответчика ФИО3

Истица является финансово состоятельной и имеет возможность возместить покупателю денежную сумму, уплаченную покупателем по сделке.

Просит признать преимущественное право покупки ФИО1 и перевести на ФИО1 права и обязанности покупателя по договору купли-продажи комнаты № с кадастровым номером №, общей площадью 14 кв.м., расположенной в коммунальной квартире № с кадастровым номером №, в доме 

<

адрес>.

По ходатайству истца 18.12.2024 года к участию в деле в качестве ответчика привлечена ФИО5.

В судебном заседании истец ФИО1, ее представитель ФИО2 исковые требования поддержали по основаниям, указанным в иске.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Его представитель ФИО4 возражала против удовлетворения заявленных требований, поскольку уведомление о предстоящей продаже комнаты она направляла ФИО1, как сама лично по почте, так и через нотариуса.

Ответчик ФИО5 возражала против удовлетворения заявленных требований, поскольку при совершении сделки ФИО3 было представлено нотариальное уведомление о предстоящей продаже комнаты, направленное в адрес ФИО1 

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных исковых требований относительно предмета спора на стороне ответчика, нотариус Саранского нотариального округа ФИО6 суду пояснила, что к ней обратился ФИО3 с просьбой направить заявление о предстоящей продаже комнаты в коммунальной квартире. 02.07.2023 года она составила заявление, он его подписал, а 04.07.2023 года она направила уведомление почтовой связью в адрес ФИО1 По почтовому идентификатору отследила возврат и выдала свидетельство о направлении уведомления.

Представитель третьего лицо, не заявляющего самостоятельных исковых требований относительно предмета спора на стороне ответчика, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия, в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом.

На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле и надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания. 

Выслушав участников процесса, исследовав имеющиеся доказательства по делу, и, оценив их в совокупности, суд находит, что исковые требования не подлежат удовлетворению, по следующим основаниям.

В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно п. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ. 

В силу п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. 

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. 

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков (п. 2 ст. 250 ГК РФ) 

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ). 

В судебном заседании установлено, что ФИО1 принадлежит на праве собственности комната №, общей площадью 22,7 кв.м, с кадастровым номером №, расположенная в коммунальной квартире № с кадастровым номером №, в доме 

<

адрес>, на основании Договора передачи от 04.08.2000 года, выданной МУ «Городская служба заказчика ЖКХ г. Саранска», что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 29.08.2000 года, а также выпиской из ЕГРН от 10.12.2014 года.

Согласно представленной Роскадастром в суд информации на СД -диске, комната № в указанной квартире с кадастровым номером №, общей площадью 14 кв.м., до 01.10.2024 года принадлежала на праве собственности ФИО3 на основании Договора купли-продажи от 21.12.2013 года. 

ФИО3 продал указанную комнату ФИО5 на основании договора купли-продажи от 28.09.2024 года. Согласно п. 6 договора, стороны установили продажную цену указанной комнаты в размере 1500000 рублей. Денежную сумму в размере 1500000 рублей, в счет полной оплаты стоимости указанной комнаты в квартире, покупатель передал продавцу до подписания настоящего договора, что подтверждается подписью продавца. 

При этом при совершении сделки, согласно реестрового дела, продавцом ФИО3 представлено согласие супруги Т.Г.Н. на продажу указанной комнаты и свидетельство о направлении документов от 22.08.2024 года. 

Согласно свидетельству о направлении документов от 22.08.2024 года, следует, что нотариус Саранского нотариального округа ФИО6 удостоверяет, что 02.07.2024 года по просьбе ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, направлены по почте заказным письмом с заказным уведомлением на имя ФИО1, зарегистрированной по адресу: 

<

адрес> следующие документы: заявление от имени ФИО3 о продаже имущества, состоящего из: одной комнаты площадью 14 кв.м (за номером №) в квартире, находящейся по адресу: 

<

адрес> за 1500000 рублей.

Из представленных в суд документов нотариусом Саранского нотариального округа Республики Мордовия ФИО6 следует, что 02.07.2024 года ФИО3 обратился к нотариусу ФИО6 с заявлением о передаче ФИО1, проживающей по адресу: 

<

адрес> заявления о предстоящей продаже принадлежащей ему комнаты № в жилом помещении, расположенном по адресу: 

<

адрес> за 1500000 рублей, где также указано, что она имеет право преимущественной покупки доли, как совладелец, и связи с этим просит не позднее 30 дней со дня вручения ей настоящего заявления сообщить ФИО6, нотариусу Саранского нотариального округа о своем желании или отказе приобрести указанную комнату за 1500000 рублей. Если не осуществит право преимущественной покупки в течение месяца, указанная комната будет продана другому лицу.

Факт регистрации и проживания ФИО1 по адресу: 

<

адрес> ею не оспаривается.

На основании ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце втором п. 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума N 25), с учетом положения п. 2 ст. 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.

Гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзаце втором данного пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя (абзац третий п. 63 постановления Пленума N 25).

В силу п. 34 Приказа Минцифры России от 17.04.2023 N 382 "Об утверждении Правил оказания услуг почтовой связи" письменная корреспонденция и почтовые переводы при невозможности их вручения (выплаты) адресатам (их уполномоченным представителям) хранятся в объектах почтовой связи места назначения в течение 30 календарных дней, иные почтовые отправления - в течение 15 календарных дней, если оператором почтовой связи и пользователем услугами почтовой связи не определено иное.

04.07.2024 года нотариусом в адрес ФИО1 было направлено заявление ФИО3 о предстоящей продаже комнаты, что подтверждается конвертом с почтовым идентификатором 43003364281615, с вложенными в него документами, неполученным ФИО1 и возвращенным в адрес нотариуса ФИО6 

Согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 43003364281615, отправитель ФИО6, получатель ФИО1 прибыло в место вручения 09.07.2024 года, направлено извещение 11.07.2024 года, вручено извещение 11.07.2024 года, возврат отправителю из-за истечения срока хранения 09.08.2024 года. 

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что ФИО3 перед продажей комнаты надлежащим образом исполнил обязанность об уведомлении ФИО1 о продаже с целью реализации последней права преимущественной покупки комнаты в коммунальной квартире, однако истец таким правом не воспользовалась, то обстоятельство, что извещение возвращено за истечением срока хранения не свидетельствует о ненадлежащем извещении истца, в связи с чем, оснований для перевода на нее прав покупателя по заключенной с ФИО5 сделки не имеется.

Доводы истца о том, что она уведомление не получала, не связаны с виновными действиями ответчика ФИО3, а потому не могут повлечь неблагоприятных последствий для ответчиков и ограничивать право сособственника на распоряжение своим имуществом. 

Учитывая, что уведомление о продаже ответчиком комнаты было направлено по адресу регистрации истца по месту жительства, то оно в силу положений ст. 165.1 п. 1 ГК РФ считается полученным адресатом. 

Довод истца ФИО1 о том, что она в период времени с 01.07.2024 года по 20.07.2024 года находилась на курортно-санаторном лечении, в подтверждение чему представила билеты и обратный талон, не является основанием для удовлетворения заявленных требований, поскольку с момента приезда ФИО1 с 20.07.2024 года и по дату истечения срока хранения письма, направленного нотариусом ФИО6 о предстоящей продаже комнаты ФИО3 - 09.08.2024 года, было достаточно времени для его получения.

Кроме того, представителем ответчика представлено в суд уведомление о предстоящей продаже принадлежащей ФИО3 комнаты №, расположенной по адресу: 

<

адрес> за 1500000 рублей от 30.08.2024 года, направленное в адрес ФИО1, что подтверждается конвертом с описью вложения.

Из объяснений представителя ответчика ФИО4 следует, что комната № принадлежала ее отцу ФИО3, но она проживала в указанной комнате. После принятия решения ФИО3 о продаже этой комнаты, она неоднократно звонила истцу ФИО1 и сообщала ей о намерении ФИО3 продать комнату, предлагала ей продать квартиру полностью, на что ФИО1 сказала «подумаю».

ФИО1 пояснила, что лично ФИО3 ей не звонил и о продаже комнаты ничего не говорил. Представитель ФИО3 – ФИО4 примерно в мае или апреле 2024 года действительно ей звонила и предлагала продать квартиру вместе, на что она ответила, что подумает. ФИО4 ей не предлагала купить у них комнату.

Таким образом, ФИО1 знала о намерении ФИО3 продать свою комнату.

При указанных обстоятельствах, принимая во внимание нормы права, регулирующие спорные правоотношения, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований ФИО1 о признании права преимущественной покупки и переводе прав покупателя комнаты № в доме 

<

адрес>.

Поскольку исковые требования ФИО1 оставлены без удовлетворения, расходы по уплате госпошлины не подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Исходя из изложенного, оценивая достаточность и взаимную связь представленных сторонами доказательств в их совокупности, разрешая дело по представленным доказательствам, в пределах заявленных истцом требований и по указанным им основаниям, руководствуясь статьями 194-199 ГПК Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к ФИО3, ФИО5 о признании преимущественного права покупки ФИО1 и перевода на нее прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи комнаты № с кадастровым номером №, расположенной в коммунальной квартире, расположенной по адресу: 

<

адрес>, оставить без удовлетворения.

Вернуть ФИО1 денежные средства в размере 1500000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей, внесенные ею на счет Управления Судебного департамента в Республике Мордовия, по вступлении решения суда в законную силу. 

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Мордовия через Ленинский районный суд г. Саранска Республики Мордовия в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Ленинского районного суда 

г. Саранска Республики Мордовия Е.Ю. Догорова

мотивированное решение суда изготовлено 17 февраля 2025 года

Судья Ленинского районного суда 

г. Саранска Республики Мордовия Е.Ю. Догорова