Дело № 2-300/2024

УИД: 67RS0007-01-2024-000145-74 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Сафоново 22 марта 2024 года

Сафоновский районный суд Смоленской области 

В составе: 

председательствующего (судьи): Дроздова С.А.,

при секретаре : Кайченковой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к комитету по имуществу, градостроительству и землепользованию Администрации муниципального образования «Сафоновский район» Смоленской области, Администрации муниципального образования «Сафоновский район» Смоленской области о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии, перепланированном, переустроенном виде, признании права собственности на жилой дом, исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о жилых помещениях,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с вышеназванным исковым заявлением. В обоснование заявленных требований указала, что ей на праве собственности принадлежит жилой дом по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером № ххх, площадью 137,5 кв.м. Согласно сведений, содержащихся в ЕГРН, площадь жилого дома составляет 121,8 кв.м, а площадь квартир в нем составляет 45,6 кв.м (квартира № ххх с кадастровым номером № ххх) и 38,7 кв.м (

<

адрес> кадастровым номером № ххх). Таким образом, площадь настоящих квартир составляет 84,3 кв.м. В доме была произведена перепланировка, выразившаяся в демонтаже холодной пристройки и постройки пристройки, демонтаже перегородки. Считает, что указанная перепланировка не могла изменить площадь жилого дома, а изменение площадей произошло из-за расчета на основании новых требований законодательства. При обращении в органы государственной регистрации (Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области) с заявлением о регистрации права собственности на указанный объект ей было указано, что необходимо исправить реестровую ошибку в площади дома. При этом при обращении с соответствующим заявлением ей было отказано об исправлении технической ошибки. Просит признать за собой право собственности на жилой дом с кадастровым номером № ххх, расположенный по адресу: 

<

адрес>; сохранить указанный жилой дом в реконструированном состоянии и перепланированном, переустроенном виде; исключить из ЕГРН сведения о правах на квартиру № ххх и № ххх по 

<

адрес>, с кадастровыми номерами № ххх и № ххх.

Истец ФИО1 и ее представитель по доверенности ФИО2 в судебное заседание не явились, представили в адрес суда ходатайство о рассмотрении дела без своего участия.

Представители ответчика – комитета по имуществу, градостроительству и землепользованию Администрации муниципального образования «Сафоновский район» Смоленской области, Администрации муниципального образования «Сафоновский район» Смоленской области, привлеченной к участию в деле в качестве соответчика, в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомили.

С учетом изложенного, дело рассмотрено в отсутствие участников процесса на основании ст.167 ГПК РФ.

Изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Исходя из положений статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (пункт 1).

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц (пункт 2).

В частности, собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (подпункт 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации). 

Пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации определено, что реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Положениями статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации также установлено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей (часть 2).

По общему правилу разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка (часть 4 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, в соответствии с постановлением Главы администрации Сафоновского района от дд.мм.гггг № ххх «О предоставлении земель гражданам г. Сафоново» ФИО1 предоставлен в пожизненное наследуемое владение земельный участок под приусадебными землями (по фактическому использованию) – домовладение по 

<

адрес>, общей площадью 625 кв.м, в том числе под постройками – 225 кв.м, под огородом – 400 кв.м.

На основании указанного постановления ФИО1 выдано свидетельство о праве собственности на землю с указанием целевого назначения использования земель – для личного подсобного хозяйства.

На указанном земельном участке возведен жилой дом. При этом, как следует из технической документации, имеющейся в материалах дела, ФИО3 шахтой № ххх Сафоновского рудоуправления выдана ссуда в размере 700 руб. на индивидуальное жилищное строительство дома на участке, отведенном по адресу: 

<

адрес> на основании решения Горсовета от дд.мм.гггг № ххх. 

В материалах дела представлена копия определения Сафоновского городского народного суда 

<

адрес> от дд.мм.гггг, которым утверждено мировое соглашение между ФИО1 и ФИО3 Согласно данному определению по утвержденному судом мировому соглашению в собственность ФИО3 выделена одна втора западная площадью 35 кв.м часть 

<

адрес>; в собственность ФИО1 выделена одна вторая восточная площадью 37,6 кв.м часть указанного дома.

В последующем часть дома, принадлежавшая ФИО3, была продана последним ФИО4 на основании договора купли-продажи от дд.мм.гггг

От ФИО4 право собственности перешло к ФИО5 (договор купли-продажи от дд.мм.гггг), от ФИО5 – к ФИО6 (договор купли-продажи от дд.мм.гггг).

На основании договора купли-продажи от дд.мм.гггг право собственности от ФИО6 перешло к ФИО1

Таким образом, жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, полностью перешел в собственность ФИО1

Из сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, данный жилой дом с кадастровым номером № ххх расположен на земельном участке с кадастровым номером № ххх, правообладателем которого является истец.

По указанному адресу помимо индивидуального жилого дома с кадастровым номером № ххх, площадью 121,8 кв.м, в пределах данного единого объекта недвижимости зарегистрированы еще два объекта недвижимости: квартира с кадастровым номером № ххх, площадью 45,6 кв.м, и квартира с кадастровым номером № ххх, площадью 38,7 кв.м. При этом суммарная площадь квартир – 84,3 кв.м (45,6 кв.м + 38,7 кв.м) не совпадает с площадью жилого дома – 121,8 кв.м.

Исходя из уведомления Управления Росреестра по Смоленской области от дд.мм.гггг № № ххх при передаче сведений отделом технической инвентаризации могла быть допущена реестровая ошибка. В то же время в удовлетворении заявления ФИО1 об исправлении технической ошибки было отказано.

Помимо этого, в отсутствие соответствующего разрешения истцом выполнена реконструкция указанного объекта недвижимости.

Так, согласно техническому заключению ООО «Архитектурное бюро Смоленской области», в частности, произведен демонтаж тесовых перегородок в пом. № ххх, устройство дверного проема между пом. № ххх и № ххх, № ххх и № ххх, демонтаж тесовой пристройки и устройство капитальной пристройки на ленточном железобетонном фундаменте, пом. № ххх и № ххх, демонтаж кирпичных печей, пом. № ххх и № ххх.

В результате выполненной реконструкции общая площадь жилого дома увеличилась и составила 125,80 кв.м. Согласно приказу Росреестра № П/0393 от 23.10.2020, площадь здания определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен и составляет 137,50 кв.м.

Вышеуказанные изменения устроены в связи с необходимостью улучшения жилищных условий, функциональное назначение объекта при этом не изменилось.

Техническое состояние обследованных несущих и ограждающих конструкций здания жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, обеспечивает безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию по его назначению. Сверхнормативных нагрузок на несущие конструкции не создано. Осуществление изменений не затронуло конструктивные характеристики надежности и безопасности здания в целом. Нарушений строительных норм и правил при производстве работ не выявлено. Инженерные коммуникации и вентиляционные каналы не переустраивались. Несущие конструкции здания находятся в работоспособном состоянии, отсутствуют трещины, деформации и прочие дефекты. Угрозы жизни и здоровью граждан нет.

Статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (пункт 1).

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям (пункт 3).

Как разъяснено в абз. 2 п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (п. 2 ст. 260, п. 1 ст. 263 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 7, подп. 2 п. 1 ст. 40, п. 1 ст. 41 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 14 ст. 1, ст. 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», ст. 36 Федерального закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды», п. 2 ст. 12 Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», абз. 4 ст. 20 Федерального закона от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности» и другие).

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 года № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

Пунктом 1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что выдача разрешения не требуется в случае строительства, реконструкции гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства, реконструкции на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек, определенных в соответствии с законодательством в сфере садоводства и огородничества.

В силу п. 1.1 ч. 17 указанной статьи выдача разрешения не требуется также в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства (за исключением строительства объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Применительно к объектам индивидуального жилищного строительства Федеральным законом от 03 августа 2018 года № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон N 340-ФЗ) определены новые (упрощенные) правила возведения объектов индивидуального жилищного строительства.

Статьей 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в целях строительства соответствующего объекта застройщик направляет в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган уведомление о планируемом строительстве. Уполномоченным органам проверяется соответствие указанных в уведомлении параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным градостроительным параметрам и требованиям, а также правовому режиму земельного участка (части 8 - 10 статьи 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Частью 5 статьи 16 Закона № 340-ФЗ правообладателю земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства, в границах населенного пункта, на которых до дня вступления в силу названного федерального закона начаты строительство или реконструкция жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства, предоставлено право до 1 марта 2031 года направить в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган предусмотренное частью 1 статьи 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции указанного федерального закона) уведомление о планируемых строительстве или реконструкции на соответствующем земельном участке жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства.

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 3 постановления Пленума № 44 от 12 декабря 2023 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой (часть 13 статьи 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, часть 12 статьи 70 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о государственной регистрации недвижимости), часть 5 статьи 16 Федерального закона от 3 августа 2018 года № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Судам следует учитывать, что до 1 марта 2031 года возведение (создание) таких объектов на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, без соблюдения порядка, предусмотренного статьей 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и регистрация на них права собственности на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, и правоустанавливающего документа на земельный участок являются законными действиями застройщика (часть 11 статьи 24, часть 12 статьи 70 Закона о государственной регистрации недвижимости). 

В силу пункта 10 указанных выше разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда (пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации) или на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией, установленной законом (пункт 3.1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации), если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения.

Как указано в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 44 от 12 декабря 2023 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», в силу положений пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки. Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

В совместном постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее – правообладатель земельного участка). 

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка (пункт 25). 

Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (пункт 28).

Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 26).

Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В этой связи при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (пункт 31).

Таким образом, закон устанавливает возможность признания права на самовольную постройку за собственником земельного участка в случае, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При таких установленных по делу обстоятельствах оснований для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований не усматривается. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Сохранить жилой дом с кадастровым номером № ххх, расположенный по адресу: 

<

адрес>, площадью 137,5 кв.м, в реконструированном состоянии и перепланированном, переустроенном виде.

Признать за ФИО1 (паспорт № ххх) право собственности на жилой дом с кадастровым номером № ххх, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о жилых помещениях – квартирах, местоположение: Российская Федерация, 

<

адрес>; Российская Федерация, 

<

адрес> кадастровыми номерами № ххх и № ххх соответственно. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Смоленский областной суд через Сафоновский районный суд Смоленской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: /подпись/ С.А. Дроздов

Копия верна.

Судья Сафоновского районного суда 

Смоленской области С.А. Дроздов