Дело № 2-3900/2019

УИД 28RS0004-01-2018-003796-53

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 июля 2019 года город Благовещенск

Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Гоковой И.В.,

при секретаре Саниной Д.Н.,

с участием ответчика ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании задатка, компенсации морального вреда,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, в обоснование, указав, что 06 декабря 2017 года, между нею и ответчиком, заключен предварительный договор купли-продажи квартиры расположенной по адресу: ***. По условиям предварительного договора купли-продажи, продавец обязуются передать в собственность с соблюдением всех установленных законодательством процедур по оформлению данной категории сделок, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями данного договора недвижимое имущество-квартиру по адресу: ***.По условиям п.1.4 предварительного договора, стороны установили, что плановая дата заключения основного договора купли-продажи квартиры по адресу: ***, состоится не позднее 25 декабря 2017года (включительно). Стороны договорились, что настоящий договор будет пролонгирован на новый срок, в случае если одна из сторон не уведомила друг друга о его расторжении за пять дней до его окончания.В соответствии с п.2.1 предварительного договора, истец (покупатель) передал в качестве задатка ответчику (продавцу) денежную сумму в размере 50000рублей, что подтверждается распиской от 06 декабря 2017года.Согласно п.1.3 предварительного договора, продавец заявляет, что квартира в споре и под арестом (запрещением) не будет состоять.В соответствии с п.4.1.1 предварительного договора, продавец обязан на момент подписания основного договора купли-продажи снять ограничение с объекта недвижимости. 19 декабря 2017 года ответчик уведомлен об отказе в пролонгации предварительного договора на новый срок, в случае не выполнения п.4.1.1 предварительного договора от 06 декабря 2017года и невозможности заключения основного договора купли-продажи в срок до 25 декабря 2017 года (включительно). 23 декабря 2017 года истцом отправлено приглашение на регистрацию перехода права собственности на квартиру на условиях предварительного договора от 06 декабря 2017 года, что подтверждается телеграммой от 23 декабря 2017 года, полученной ответчиком 24 декабря 2017 года. Для совершения регистрации перехода права на квартиру, истец ФИО1 записалась по предварительной записи 12 декабря 2017 года, что подтверждается талоном МАУ МФЦ г.Благовещенска. 25 декабря 2017 года на момент регистрации перехода прав истцу стало известно о неисполнении ответчиком своих обязательств по предварительному договору от 06 декабря 2017 года, а именно: на квартире имелось ограничение на совершение сделки, залог в силу закона в пользу ПАО«Сбербанк России», что подтверждается выпиской из ЕГРН от 25 декабря 2017 года.Учитывая условия предварительного договора купли-продажи от 06 декабря 2017 года и то обстоятельство, что основной договор не был заключен по вине ответчика, задаток истцу не возвращен, истец обратился с требованием(претензией) к ответчику. Согласно п.5.3 предварительного договора, в случае неисполнения обязательств, продавцом по предварительному договору, продавец обязуется вернуть покупателю сумму задатка в двойном размере. Требование истца от 18 января 2018 года о возвращении задатка в двойном размере в срок до 18 февраля 2018 года осталось без ответа, что истец рассматривает, как отказ в добровольном удовлетворении его требований. Действиями ответчика истцу причинен моральный вред. Истец вынужден вести с ответчиком бесполезные переговоры, затрачивать время, средства для защиты своих нарушенных прав. Причиненный моральный вред истец оценивает в 10000 рублей.За составление претензии, искового заявления представления и защиты своих интересов в суде истец заключил договор с представителем, расходы по оплате услуг представителя составили 15000рублей. Просит суд взыскать с ответчика в пользу истца сумму задатка, уплаченную по предварительному договору купли-продажи от 06 декабря 2017 года в двойном размере в сумме 100000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 10000 рублей, судебные расходы по оплате услуг представителя в сумме 15000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины за подачу иска в сумме 3500 рублей. 

В ходе судебного разбирательства, представитель истца на заявленных требованиях настаивал в полном объеме, пояснил об обстоятельствах, изложенных в иске. Дополнительном пояснив, что ответчик не исполнила условия договора, не передала жилое помещение свободное от прав третьих лиц, вследствие чего сделка не была совершена.

В судебном заседании ответчик ФИО2 исковые требования не признала, в обоснование возражений указала, что 06 декабря 2017 года в компании «Три-А» между нею и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи принадлежащей ФИО2 квартиры, расположенной по адресу: ***. По договору ФИО1 внесла задаток в сумме 50000 рублей, указанная сумма осталась на хранении в компании ООО «Три-А». При этом соглашения о задатке, акта приема-передачи денег составлено не было. С документов ФИО2 были сняты копии: свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру, документ об экспликации площади квартиры, ее паспорт, техпаспорт на квартиру. Составлением предварительного договора купли-продажи занимался юрист компании. Она ответила на вопросы юриста о том, находилась ли она в браке на момент приобретения квартиры, имеются ли прописанные в квартире лица. Договор на оказание ей услуг компанией «Три-А» не составлялся. Перед составлением предварительного договора переговоры по всем вопросам о продаже квартиры велись с риелторами. При первой встрече она сразу сообщила о том, что квартира находится в залоге у банка (ипотека в силу закона) и что остаток по выплате ипотечного кредита составляет немного более 1000000 рублей (согласно графику платежей, задолженность составляла 1140829 рублей 49 копеек от суммы 2000300 рублей, взятых у банка). Риелторы заявили, что никакой проблемы с этим вопросом нет, обременение будет снято в банке из средств покупателя одновременно с совершением сделки-основного договора купли-продажи. Предварительно ФИО1 дважды в ноябре 2017 года осматривала квартиру, сказала, что квартира ей очень понравилась, и твердо заверила, что она будет ее покупать, попросив еще раз показать квартиру ее отцу через неделю, и до этого времени никому ее не предлагать и не показывать. 05 декабря 2017 года она приехала с отцом и риэлтором в третий раз посмотреть квартиру. Отец истца одобрил ее выбор, тщательно осмотрев квартиру и задав интересующие его вопросы. Перед этим, в течение нескольких дней риелтор неоднократно звонила ей (ФИО2) от имени ФИО1, просила снизить цену еще на 100000 рублей, мотивируя это тем, что у покупателя нет денег на оплату услуг риелтора и компании. К тому моменту она уже снижала цену квартиры на 100000 рублей, после первого осмотра в порядке торга. Между тем, она приняла решение и снизила стоимость квартиры еще на 100000 рублей, в итоге стоимость квартиры была снижена с 5100000 рублей до 4900000 рублей. В течение этого времени она отказывала другим людям в осмотре квартиры и потеряла реального покупателя квартиры. 07 декабря 2017 года риелтор по имени Т. по телефону в 16 часов сообщила ей, что ФИО1 отказалась покупать квартиру, потому что ее (ФИО1) мать нашла ей другую квартиру по ул.*** в районе вокзала. В ходе телефонного разговора риелтор спросила о задатке, пояснила, что по закону и согласно договору задаток забирает она (ФИО2). Она поинтересовалась, знает ли об этом ФИО1, на что риелтор пояснила, что она сказала об этом ФИО1, и что в договоре есть такое условие. Риелтор предложила приехать в ООО «Три-А», сказала «разорвем предварительные договора купли-продажи и все». Она (ФИО2) не успела собрать необходимые документы: согласие супруга на продажу квартиры, справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам, справку об отсутствии зарегистрированных в квартире лиц. 07 декабря 2017 года в 18 часов она с супругом и сыном пришла в компанию ООО «Три-А» по адресу ***. Ее пригласили в кабинет юриста, который пояснил, что он будет «составлять очень хитрый и умный документ». Позже пришла ФИО1 В это время в кабинете юриста находились: она, ФИО1, помощник юриста, и одна из риелторов. На вопрос юриста, почему ФИО1 отказывается от своих обязанностей по предварительному договору купли-продажи от 06 декабря 2017 года, последняя ответила, что отец отказался покупать ей эту квартиру. Тем же юристом был составлен документ, который он дал прочитать и подписать ФИО1 Далее юрист спросил ФИО1 о судьбе задатка, на что последняя пояснила, что это не ей решать и ушла. Юрист забрал документ, ФИО2 не ознакомили с этим документом. Когда ФИО1 ушла, из кабинета вышли помощник юриста и риелтор. Тогда юрист стал вымогать у нее деньги в размере 15000-20000 рублей из суммы задатка, которые находились на хранении в компании ООО «Три-А», якобы «за свою работу, да и девочки (риелторы) тоже нуждаются в поощрении». ФИО2 пояснила, что не понимает, за что она должна отдать ему деньги. На что он начал давить на нее, пояснив, что сейчас он принял ее (ФИО2) сторону, а мог принять сторону ФИО1 и легко может взять с ФИО2 двойную сумму задатка. На ее вопрос - на основании чего он может сделать, он пояснил, что за свое представительство в суде он берет 15000-20000 рублей. Когда она отказалась отдать ему деньги, он достал из сейфа задаток в сумме 50000 рублей, отдал их ей. Она написала расписку о получении задатка в сумме 50000 рублей. Документ, который подписала ФИО1 - уведомление об отказе от покупки квартиры, юрист ей не показывал и не отдавал, пояснил, что документы будут у него, а она должна завтра позвонить ему и сообщить о своем решении, отдаст ли она деньги. Когда она вышла из кабинета, она в холле обратилась к риэлтору Татьяне, которая приводила ФИО1 на осмотр квартиры, звонила ей, отвечала за проведение сделки в компании ООО «Три А» с вопросом, почему с нее требуют деньги. Она сказала, что А. (так она назвала юриста) хочет получить деньги за свою работу. Риелтор Татьяна сказала, что поговорит с юристом, пояснила, что они с напарницей тоже потратили много времени, сил и бензина за полтора месяца работы по поиску квартиры для ФИО1 На следующий день она позвонила риелтору Татьяне, задала вопрос, почему ей не выдали никакого документа, а только необоснованно требовали деньги. Она ответила, что все вопросы к юристу, что он ждет ее звонка о ее решении насчет денег. 15 декабря 2017 года она обратилась в НП «Гильдия риелторов Приамурья», на что ей посоветовали обратиться с письменным заявлением в ООО «Три-А» о предоставлении документа о расторжении предварительного договора купли-продажи от 06 декабря 2017 года. 18 декабря 2017 года она приехала в компанию ООО «Три-А» с письменным заявлением, в котором просила выдать ей уведомление от 07 декабря 2017 года от имени ФИО1, адресованное ей. Ей ответили, что руководства нет, журнал входящей документации отсутствует, печати нет, никаких полномочий у девушки на отвечающей ей на вопрос не имеется. Тогда они просто оставили заявление. Сделать копию ее заявления также отказались, мотивируя тем, что вся техника находится в кабинете у юриста. Риэлтор заверила, что заявление обязательно будет вручено руководителю. Тогда они сделали копию заявления на фотокамеру телефона. 19 декабря 2017 года ей позвонила риелтор и пригласила в офис компании ООО «Три А» в 18 часов за ответом на заявление. Ей опять дали уведомление от 18 декабря 2017 года, а не от 07 декабря 2017 года когда ФИО1 его читала и подписывала, на основании которого юрист отдал ей (ФИО2) задаток. Ей выдали документ совершенно другого содержания. В уведомлении от 18 декабря 2017 года было указано, что ФИО1 отказывается от пролонгации предварительного договора купли-продажи от 06 декабря 2017 года и считает невозможным заключить основной договор купли-продажи в виду неисполнения продавцом обязательства по снятию ограничения с квартиры. 24 декабря 2017 года в воскресенье в 08 часов 30 утра ей пришла телеграмма следующего содержания: «Жду в офисе нр 3 МАУ МФЦ г.Благовещенска 25 декабря 2017 года в 13.30 очередь П 14 на регистрацию перехода права собственности квартиры на условиях предварительного договора от 06 декабря 2017 года = ФИО1». 25 декабря 2017 года она утром позвонила по телефону ФИО1, указанному в предварительном договоре купли-продажи, она на звонок не ответила. Тогда она позвонила по телефону, указанному в уведомлении от 18 декабря 2017 года, ответила ей женщина, представившаяся матерью ФИО1. На вопрос - будет ли присутствовать в МФЦ сама ФИО1, она ответила, что там будет юрист, все вопросы к нему. В 12 часов ей позвонил Степанюк А.А., сказал, что ее будут ждать в МФЦ на сделку. В МФЦ она пришла с супругом ФИО3, сыном ФИО4, знакомыми ФИО4, ФИО5, ФИО6. В МФЦ на регистрацию перехода права собственности квартиры ФИО1 не явилась, пришла ее мать и юрист Степанюк А.А.. На ее вопрос - где сама ФИО1, и есть ли у явившихся лиц доверенность от имени ФИО1, ей пояснили, что ФИО1 сидит с детьми, и «все у них есть». Мать ФИО1 сказала, что все вопросы к юристу. Никаких документов, подтверждающих, что имеется доверенность от ФИО1, предоставлено не было. На вопрос будут ли они покупать квартиру, мать ФИО1 сказала, что будут. Тогда она предложила пойти в банк оформлять куплю-продажу квартиры, где будет снято обременение с квартиры из средств, полученных за квартиру, на что не было получено ответа. Никто из представителей покупателя не собирался совершать сделку по приобретению квартиры. Юрист Степанюк А.А. оказался знаком с их знакомым ФИО4, занимающимся юридической практикой, и попросил ФИО4 отойти и поговорить. В это время назвали их очередь к специалисту, но Степанюк А.А. был занят переговорами. После их разговора ФИО4 вернулся и пояснил, что или они возвращают деньги, или будет подано заявление с суд. Договор поручения на имя Степанюка А.А. датируется 26 декабря 2017 года, между тем, 25 декабря 2017 года Степанюк А.А. пытался решать вопросы от имени ФИО1 Она предложила пойти в Сбербанк и оформить сделку купли-продажи, согласно услуге онлайн, на что Степанюк А.А., указал, что она не выполнила пункт предварительного договора о снятии ограничения с продаваемой квартиры. Она заранее (в октябре 2017 года), когда решила продавать квартиру, заказала в банке письменным заявлением закладную на квартиру, которая находилась в головном офисе Сбербанка в Хабаровске. Они попытались узнать номер банковского счета ФИО1, на котором должна была быть в наличии сумма в размере 4850000 рублей (за минусом задатка в размере 50000 рублей). Также заранее она получила консультацию в ПАО Сбербанк у менеджера ипотечного отдела о возможностях и порядке продажи квартиры, находящейся в ипотеке. Затем ей позвонили и уведомили, что закладная доставлена в Благовещенск. Все эти вопросы проговаривались с риэлторами ООО «Три-А» в присутствии продавца и покупателя, а затем и в офисе компании в кабинете юриста. В свидетельства на квартиру, копия которого была снята в офисе компании, было указано: ипотека в силу закона. Ее ввели в заблуждение, заведомо не прописав в договоре процедуру снятия ограничения с квартиры: о том, что ограничение снимается за счет средств покупателя, а остальная сумма от стоимости квартиры с учетом внесенного задатка передается покупателем до подписания основного договора купли-продажи путем перечисления на счет продавца в ПАО Сбербанк в офисе банка. ФИО1 еще при заключении предварительного договора интересовалась, устроит ли ее (ФИО2) перевод денег на счет в «Россельхозбанке». Она ответила, что деньги за квартиру нужно будет перевести на ее счет, открытый в ПАО Сбербанк. Предварительный договор содержит противоречащие пункты, в пункте 1.3 указано, что «квартира не заложена», пункт 4.1.1 «снять ограничение с объекта недвижимости». Также в договоре имеется ссылка на несуществующий п.3.5, не прописанный в договоре. 27 декабря 2017 года она обратилась с заявлением в прокуратуру г.Благовещенска. 13 января 2018 года поступил ответ из прокуратуры, согласно которому ее обращение направлено для проверки изложенных фактов в МО МВД «Благовещенский». В дальнейшем она была допрошена сотрудником полиции, которому пояснила об этой ситуации, а также по имеющимся у нее сведениям. 18 января 2018 года она получила заказное письмо от представителя ФИО1 - юриста ООО «Три А» Степанюка А.А. с требованием уплатить двойную сумму задатка в размере 100000 рублей в срок до 18 февраля 2018 года. 13 февраля 2018 года она получила уведомление из МО МВД России «Благовещенский», о том, что ее обращение рассмотрено и ей отказано в возбуждении уголовного дела по факту совершения мошеннических действий со стороны Степанюка А.А. в отношении нее. Уведомление, подписанное ФИО1 07 декабря 2017 года в ее присутствии в компании ООО «Три-А» ей до сих пор не представлено. В уведомлении от 18 декабря 2017 года содержатся недостоверные данные о причинах расторжения предварительного договора купли-продажи. До настоящего времени ее квартира не продана, она готова продать ее на ранее оговоренных условиях.

В судебное заседание не явились истец ФИО1, представитель истца, представитель третьего лица ООО «Три-А», о дате, времени и месте рассмотрения дела извещались судом надлежащим образом, истец уведомлена надлежащим образом, представитель истца, представитель третьего лица уведомлялись надлежащим образом вместе с тем судебная корреспонденция адресованная в их адрес возвращена с указанием «истек срок хранения». При таких обстоятельствах, суд с учетом мнения сторон, на основании ч.3 ст.167 ГПК РФ, ст.165.1 ГК РФ, ст.35, 154 ГПК РФ, определил рассмотреть дело при имеющейся явке.

При этом судом учитывается, что при рассмотрении настоящего дела ответчик настаивала на рассмотрении дела по существу в отсутствие не явившегося истца.

Позиция третьего лица ООО «Три-А» относительно заявленных требований изложена в письменном отзыве на иск, согласно которому 06 декабря 2017 года ООО «Три-А» приняло участие в подготовке предварительного договора купли-продажи квартиры между ФИО1 и ФИО2 Все обязательства и условия отчуждения квартиры стороны оговорили в предварительном договоре купли-продажи. В соответствии с п.2 договора, истец ФИО1 передала в качестве задатка денежную сумму в размере 50000 рублей, стороны оставили деньги на хранение в ООО «Три-А». 07 декабря 2017 года по требованию. ФИО2 задаток был передан ей на хранение, с согласия ФИО1 После заключения предварительного договора между сторонами ООО «Три-А» иных договоров с ответчиком ФИО2 не заключало. Между ООО «Три-А» и ФИО1, заключался договор об оказании юридических услуг, подбором квартир для ФИО1 занимался риелтор ФИО7, заключением предварительного договора занимался юридический отдел. ФИО1 07 декабря 2018 года уведомлена о том, что задаток по требованию ФИО2 будет храниться у нее. От ФИО2 истребована расписка, от ФИО1 истребовано согласие. 

Выслушав доводы сторон, исследовав представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам. 

В соответствии с п.1 ст.421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу п.4 ст.421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст.422).

Согласно ст.429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п.4 ст.445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно п.4 ст.445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В соответствии со ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу п.1 ст.310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Задаток в силу положений ст.329 ГК РФ является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. Гражданский Кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст.429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной в п.2 ст.381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора. 

В соответствии со ст.380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного п.2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст.429 ГК РФ).

В силу п.1 ст.381 ГК РФ, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст.416 ГК РФ) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное (п.2). 

Из материалов дела следует, что 06 декабря 2017 года между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого договор заключен с целью дальнейшего заключения основного договора купли-продажи между продавцом и покупателем квартиры, расположенной по адресу: ***.

В силу п.1.1 указанного договора, продавец обязался передать в собственность с соблюдением всех установленных законодательством процедур по оформлению данной категории сделок, а покупатель принять и оплатить продавцу в соответствии с условиями договора объект недвижимости. 

В п.1.4 договора стороны согласовали, что плановая дата заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимости - не позднее 25 декабря 2017 года (включительно). Стороны договорились, что настоящий договор будет пролонгирован на новый срок, в случае если стороны не уведомили друг друга о его расторжении за 5 дней до его окончания.

Согласно п.2.1 договора, стоимость жилого помещения определяется по соглашению сторон и составляет 4900000 рублей, которые покупатель оплачивает продавцу в следующем порядке: сумма в размере 50000 рублей будет передана в качестве задатка при подписании настоящего договора. Стороны договорились, что задаток остается на хранении в компании ООО «Три-А». Сумма в размере 4850000 рублей оплачивается до подписания основного договора купли-продажи в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области. 

В силу п.3.1 договора, передача квартиры продавцом и ее принятие покупателем на момент подписания договора не осуществлена, что по соглашению сторон не является препятствием для регистрации сделки и перехода права. Продавец обязуется передать, а покупатель принять указанную квартиру в течение 7-ми дней с момента полного расчета за объект. 

Права и обязанности сторон установлены разделом 4 договора купли-продажи в соответствии с которым продавец обязан: снять ограничение с объекта недвижимости; предоставить справки об отсутствии зарегистрированных лиц и об отсутствии задолженности в указанной квартире перед подписанием основного договора купли-продажи; предоставить и передать техническую документацию перед подписанием основного договора купли-продажи; передать покупателю в собственность квартиру, являющуюся предметом договора, указанную в п.1.1 в срок, указанный в п. 1.4.; совершить все необходимые действия для государственной регистрации перехода права собственности; покупатель обязан: оплатить квартиру, указанную в п.1.1 договора в полном объеме и в указанные в п.2 сроки; предоставить необходимую документацию для заключения основного договора указанной квартиры; принять квартиру на условиях, предусмотренных договором. 

06 декабря 2017 года ФИО2 составлена расписка, согласно которой она получила сумму в размере 50000 рублей в качестве задатка за квартиру, расположенную по адресу: *** от ФИО1

В материалах дела имеется согласие ФИО1 от 07 декабря 2017 года о том, что она уведомлена и согласна, что задаток в сумме 50000 рублей будет находиться на хранении у ФИО2 до совершения сделки купли-продажи квартиры. 

Право собственности ФИО2 на квартиру № *** по ул.*** в г.Благовещенске Амурской области подтверждается представленной выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, а также материалами регистрационного дела, согласно которой ФИО2 является собственником указанной квартиры с 01 июля 2014 года; в качестве ограничения прав и обременения недвижимости указано: залог в силу закона, дата государственной регистрации 01 июля 2014 года, № 28-28-01/413/2014-069; лицо, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости ПАО «Сбербанк России». 

18 декабря 2017 года ФИО1 составлено уведомление на имя ФИО2 о том, что она отказывается от пролонгации предварительного договора купли-продажи квартиры от 06 декабря 2017 года, расположенной по адресу: ***. В случае невыполнения п.4.1.1 предварительного договора от 06 декабря 2017 года и невозможности заключения основного договора купли-продажи в срок до 25 декабря 2017 года (включительно) просит считать недействующим (расторгнутым) предварительный договор купли-продажи квартиры от 06 декабря 2017 года. Указанное уведомление, согласно имеющейся в материалах дела расписке, получено ФИО2 19 декабря 2017 года. 

23 декабря ФИО1, направлена ФИО2 телеграмма, в которой просит прибыть в офис № 3 МАУ МФЦ г.Благовещенск 25 декабря 2017 года в 13 часов 30 минут, очередь П 14 на регистрацию перехода права собственности квартиры, на условиях предварительного договора от 06 декабря 2017 года. Указанная телеграмма получена ФИО2 24 декабря 2018 года.

Кроме того, в материалы дела представлен талон офиса № 3 МАУ МФЦ г.Благовещенска, номер очереди П 14, дата приема: 25 декабря 2017 года в 13 часов 30 минут, группа услуг: прием документов. Указанный талон получен 12 декабря 2017 года ФИО1 

18 января 2018 года ФИО1 в лице представителя Степанюка А.А. в адрес ФИО2 направлено требование о возврате задатка в двойном размере за неисполнение обязательства, согласно которому ФИО2 нарушен п.4.1 предварительного договора от 06 декабря 2017 года. Ограничение прав и обременение объекта недвижимости препятствовало совершению перехода права собственности на квартиру по адресу: ***. Просит в связи с неисполнением предварительного договора от 06 декабря 2017 года и, в соответствии с п.2 ст.381 ГК РФ, возвратить уплаченную денежную сумму в двойном размере в срок до 18 февраля 2018 года. 

Обращаясь в суд с настоящим иском, о взыскании двойного размера задатка, истец ссылается на то, что договор купли-продажи квартиры не был заключен по вине продавца, не исполнившего свои обязательства согласно п.4.1 предварительного договора купли-продажи квартиры, согласно которому продавец обязался снять ограничение с объекта недвижимости, что явилось препятствием для совершения сделки.

Не согласившись с заявленными требованиями, ответчик ссылается на то обстоятельство, что совершение сделки стало невозможным по вине покупателя, знавшего о наличии обременений на квартиру. При подписании предварительного договора купли-продажи в компании ООО «Три-А», где подписывался договор, ей пояснили, что обременение на квартиру будет снято в банке из средств покупателя одновременно с совершением сделки - основного договора купли-продажи. 07 декабря 2017 года от риелтора ООО «Три-А» она узнала о том, что ФИО1 отказывается от покупки ее квартиры, в связи с тем, что она нашла другую квартиру. После этого, она не занималась сбором необходимых документов, оговоренных в предварительном договоре купли-продажи, в том числе снятием обременения с квартиры. 07 декабря 2017 года в ООО «Три-А» на вопрос ФИО2 о причинах отказа от приобретения квартиры ФИО1 пояснила, что отец отказывается покупать ей эту квартиру. 07 декабря 2017 года в офисе ООО «Три-А» ФИО1 подписывала какие-то документы, которые ей не были представлены. Из суммы задатка, переданного ФИО2 в офисе ООО «Три-А», юрист требовал оплатить услуги компании, работу риелторов, на что был получен отказ. 19 декабря 2017 года ФИО2 в офисе ОО «Три-А» получила уведомление от имени ФИО1 об отказе от пролонгации предварительного договора купли-продажи, и расторжении предварительного договора купли-продажи в случае невыполнения продавцом п.4.1 указанного договора. 25 декабря 2018 года ФИО2 по вызову ФИО1, явилась на регистрацию сделки в МАУ МФЦ г.Благовещенска, где не присутствовала ФИО1, был только юрист ООО «Три-А» Степанюк А.А., который не предоставил доверенность действовать от имени ФИО1, а также мать ФИО1 На предложение ФИО2 пройти в банк для оформления купли-продажи квартиры, где будет снято обременение с квартиры из средств, полученных за квартиру, ответа не последовало. По мнению ответчика, 25 декабря 2018 года сторона истца не имела намерения совершать сделку купли-продажи, а хотела получить денежные средства из суммы задатка за работу сотрудников ООО «Три-А». 

Из материалов дела следует, что 29 декабря 2017 года ФИО2 обратилась к прокурору г.Благовещенска с заявлением по факту проверки деятельности ООО «Три-А», по факту совершения в отношении нее мошеннических действий. Указанное обращение 10 января 2018 года было передано из прокуратуры г.Благовещенска в МО МВД России «Благовещенский».

Постановлением МО МВД России «Благовещенский» от 09 февраля 2018 года в возбуждении уголовного дела в отношении Степанюка А.А. отказано, в связи с отсутствием в деянии состава преступления, предусмотренного ч.3 ст.30, ч.2 ст.159 УК РФ; в возбуждении уголовного дела в отношении ФИО2 отказано в связи с отсутствием в деянии состава преступления, предусмотренного ч.1 ст.306 УК РФ. 

В соответствии со ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При рассмотрении настоящего дела юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению, является определение стороны предварительного договора, ответственной за незаключение основного договора. 

В судебном заседании по ходатайству ответчика в качестве свидетелей были допрошены ФИО4, ФИО4, ФИО3. ФИО4 

Так, свидетель ФИО4 пояснил, что он является сыном ФИО2 В квартире, которую намеревалась продавать его мать, проживает он. В конце ноября 2017 года позвонила риелтор Т. и сказала, что есть заинтересованный покупатель на их квартиру. Вечером после 18 часов приехала риелтор Т. и ФИО1 Они осмотрели квартиру, обсудили вопросы, сказали что перезвонят. Через два дня перезвонила Т., сказала, что ФИО1 понравилась квартира, она намерена ее покупать, но так как деньги на покупку квартиры дает ее отец, то нужно показать квартиру отцу, который может посмотреть квартиру только через неделю. Он пояснил, что собственник квартиры его мама, и все вопросы будут решаться с ней. В дальнейшем риелтор связывалась с его матерью. С Т. они разговаривали о том, что квартира випотеке, его уверили, что это не проблема, ограничение будет снято за счет средств покупателя. В МФЦ 25 декабря 2017 года присутствовали он, его мать, мать ФИО1, юрист - представитель ФИО1 по настоящему делу. Самой ФИО1 там не было, им было сказано, что она сидит в машине с детьми. Доверенности у представителя ФИО1 они не видели. Продавец не отказывался от совершения сделки, они предлагали пройти в банк, снять обременение, оформить сделку-купли-продажи, но представитель ФИО1 сказал, что ими нарушен пункт договора, не снято обременение. После того, как они потребовали у представителя доверенность от имени ФИО1, представитель сказал, что сделку они совершать отказываются, и что они встретятся в суде. 

Свидетель ФИО4 пояснил, что 25 декабря 2017 года семья В-вых попросила его присутствовать при встрече, о деталях сделки он уже знал, попросили поприсутствовать, может как-то повлиять на людей, продлить договорные отношения. Это был последний день действия предварительного договора купли-продажи квартиры. В указанное время пришел А., из разговора он понял, что он стал представителем покупателей, тех, которые отказались от покупки. Он заявил, что они готовы покупать, что деньги у них с собой, что намерены проводить сделку на условиях предварительного договора. ФИО2 сказала о том, что была договоренность, что какая-то часть суммы пойдет на погашение ипотеки. Это была договоренность в устном порядке. А. сказал, что они готовы сегодня заключить сделку. Они отошли с А. в сторону, А. сказал, пусть вернут сумму задатка и никаких претензий не будет. На вопрос о продлении договорных отношений, А. пояснил, что они будут придерживаться предварительного договора. Денежные средства он не показывал, просто показал на свой портфель. Также сообщил, что у него есть доверенность от ФИО1, но не показывал ее. 

Свидетель ФИО3 пояснил, что является супругом ФИО2, 06 декабря 2017 года его супруга заключила предварительный договор купли-продажи квартиры. Договор заключался в офисе ООО «Три-А» после 18 часов, где присутствовали они с сыном, ФИО1 07 декабря позвонила риэлтор, сказала, что ФИО1 отказывается от приобретения квартиры, так как ее мама, якобы подобрала ей другую квартиру. Предложили явиться для расторжения договора после 17 часов в агентство ООО «Три-А». При этом был задан вопрос, будут ли они забирать задаток. Они посовещались и решили, что будут забирать задаток. Вечером они приехали в агентство ООО «Три-А», туда приехала ФИО1, она была с детьми. Они с сыном находились в холле, а его супруга и ФИО1 в кабинете юриста. По его мнению, они подписывали документы о расторжении договора. В это время риелторы обсуждали между собой, что, несмотря на то, что риелторы долго работали с ФИО1, около двух месяцев возили ее по квартирам, она без объяснения причин отказалась покупать квартиру, решила купить квартиру в районе железнодорожного вокзала. ФИО1 ушла, ФИО2 осталось с юристом, потом она вышла в шоковом состоянии и сказала, что юрист требовал у нее деньги за работу 15000 - 20000 рублей. За какие конкретно услуги было не ясно, мотивировал это тем, что если они откажутся сотрудничать, придется отдавать не только задаток, а 100000 рублей, то есть двойную цену. Тогда они не приняли никакого решения. 18 декабря 2017 года в офисе ООО «Три-А» куда они накануне подали заявление о выдаче документа о расторжении предварительного договора купли-продажи и документа о том, что ФИО1 отказывается от пролонгации договора. Позже они получили телеграмму от ФИО1, где 25 декабря 2017 года их приглашали на заключение сделки. Поскольку они чувствовали подвох, они попросили, чтобы знакомые поприсутствовали там. Они пришли в МФЦ, туда пришел также юрист ООО «Три-А», который представлял интересы ФИО1, но доверенности у него от ФИО1 не было. Самой ФИО1 там не было, им пояснили, что она сидит в машине с детьми. На вопрос заданный матери ФИО1 намерены ли они приобретать их квартиру, последняя пояснила, что да. Тогда они предложили пройти в Сбербанк и погасить остаток ипотеки и пролонгировать договор, на что последовал отказ, пояснили, что их квартиру приобретать не будут. Согласия на продажу квартиры они не подготовили ввиду того, что покупатель ранее отказался от приобретения квартиры. 06 декабря 2017 года они были намерены продать квартиру, но 07 декабря 2017 года эти планы были нарушены. В МФЦ им не предлагалось добровольно вернуть задаток в размере 50000 рублей. 

Свидетель ФИО5 пояснил, что он присутствовал в МФЦ, куда его пригласил ФИО8, он попросил приехать в МФЦ, поприсутствовать на сделке. Они зашли в третье отделение, возле столика стоял А., он сказал, что сейчас должна происходить сделка купли-продажи. Потом они ждали покупателя, покупатель не приехал, приехал представитель, А. его знает. Они с представителем отошли, там уже было понятно, что сделки не будет, покупатель не приехал. Представитель сказал, что квартира находилась в ипотеке, продавец и покупатель должны были вместе съездить в банк и снять это обременение, но покупатель не приехал в банк, и это не произошло, и на сделке уже в МФЦ сказали, что обременение не снято и сделки не будет. Был талон на регистрацию, там был номер и дата, но покупатель не приехал. 

В ходе судебного разбирательства был исследован материал проверки по заявлению ФИО2 по факту совершения мошеннических действий, представленный МО МВД России «Благовещенский». В указанном материале проверки имеется протокол допроса ФИО1 от 04 февраля 2018 года, из которого следует, что местом ее жительства является: ***, которая пояснила, что ранее она хотела приобрести квартиру, которую продавала ФИО2 Точный адрес квартиры она не помнит, помнит, что квартира расположена по ул.***. От ФИО2 ей стало известно, что за указанную квартиру до конца не выплачена ипотека. 06 декабря 2017 года между нею и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры. Одним из условий договора явилось то, что до заключения основного договора купли-продажи ФИО2 должна была погасить оставшуюся задолженность по ипотеке. Основной договор должен был быть заключен 25 декабря 2017 года. До заключения предварительного договора, она оставила задаток в размере 50000 рублей. Спустя некоторое время после заключения предварительного договора купли-продажи она уведомила ФИО2 о том, что если она не погасит ипотеку, квартиру приобретать у нее она не будет. Задаток в размере 50000 рублей передан юристом Степанюком А., который помогал составить предварительный договор, для хранения ФИО2 До 25 декабря 2017 года ипотека со стороны ФИО2 не погашена, в связи с чем, она отказалась приобретать квартиру, а предварительный договор продлевать не стала. В настоящее время, в связи с тем, что сделка купли-продажи квартиры сорвалась по причине того, что ФИО2 не выполнила свои обязательства по предварительному договору купли-продажи квартиры, она хочет вернуть задаток который она внесла за эту квартиру в размере 50000 рублей. Ее интересы по этому вопросу представляет Степанюк А.А, который помогал составить указанный договор. Никаких устных договоренностей с ФИО2 в части погашения ипотеки у них не было, все обязанности, возникающие со стороны покупателя и продавца, были прописаны только в предварительном договоре купли-продажи квартиры. 

Кроме того, судом в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области истребовано регистрационное дело в отношении объекта недвижимого имущества - квартиры № *** по ул.*** в г.Благовещенске Амурской области, согласно которому собственником указанной квартиры является ФИО1 Основанием для регистрации права собственности на квартиру явился договор купли-продажи, заключенный между продавцом ФИО9 и покупателем ФИО1 11 декабря 2017 года. Стоимость вышеуказанной квартиры составила по соглашению сторон 5000000 рублей. 11 декабря 2017 года ФИО1 в МАУ г. Благовещенска «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг» были представлены документы на регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в отношении квартиры, расположенной по адресу: ***, в том числе, заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество от 11 декабря 2017 года, договор купли-продажи квартиры от 11 декабря 2017 года, чек от 11 декабря 2017 года. Плановая дата выдачи документов по результатам оказания государственной услуги 22 декабря 2017 года. 

Во исполнение Постановления Президиума Амурского областного суда от 25 марта 2019 года судом исследован вопрос о наличии перепланировки в жилом помещении, расположенном по адресу: ***.

Согласно решению Благовещенского городского суда от 16 декабря 2008 года, жилое помещение – квартира № *** дома *** по ул. *** в г. Благовещенске сохранена в перепланированном и переустроенном состоянии.

В силу ст.55 ГПК РФ, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов. 

В силу ч.1 ст.67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Оценивая представленные доказательства в их совокупности, с учетом положений ст.67, 12,56 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что стороны предварительного договора от 06 декабря 2017 года не исполнили обязательств по данному договору, вследствие чего доводы истца о том, что ответственной стороной за не заключение договора купли продажи жилого помещения является ответчик, судом не могут быть приняты во внимание.

Обязанности сторон предусмотрены предварительным договором купли-продажи, а именно его п.4.

Так согласно п.4.1.1. предварительного договора от 06 декабря 2017 года на продавца была возложена обязанность по снятию обременения с жилого помещения до даты заключения основного договора. 

Вместе с тем п.4.2.1. вышеназванного договора на покупателя была возложена обязанность по передаче денежных средств до заключения основного договора купли-продажи, в соответствии с п.2 договора.

Таким образом, пункт 4 договора возлагает одновременно встречные обязанности, как на покупателя жилого помещения, так и на продавца жилого помещения в совершении определённых действий.

Кроме того, судом учитывается, что предварительный договор купли-продажи не содержит условий о том, в каком порядке будет проведена процедура по снятию обременения с объекта недвижимости, находящегося в залоге у банка, будет ли ипотека погашена за счет средств покупателя или продавца. 

При этом как следует из уведомления от 18 декабря 2017 года, истец отказывается от пролонгации предварительного договора купли-продажи. 

Впоследствии направляет уведомление о необходимости совершить действия связанные с заключением основного договора.

Вместе с тем, материалы настоящего гражданского дела не содержат доказательств того, что на 25 декабря 2017 года у истца имелась необходимая сумма для заключения договора купли-продажи, и данная сумма не была передана продавцу ввиду отсутствия доказательств снятия обременения с жилого помещения. 

Кроме того, из показаний, допрошенных в судебном заседании свидетелей, следует, что 25 декабря 2017 года ФИО1 фактически не явилась на заключение сделки в МАУ МФЦ, учитывая, что доверенности от имени ФИО1 на имя Степанюка А.А., либо иного лица, уполномоченного от ее имени заключать договор купли-продажи квартиры истцом, в нарушение ст.56 ГПК РФ, суду не представлено. Имеющаяся в материалах дела доверенность на имя Степанюка А.А., выданная ФИО1, датирована 26 декабря 2017 года и содержит в себе полномочия на судебное представительство. 

Показания свидетелей судом принимаются во внимание как допустимое доказательство, поскольку их показания последовательны, не противоречат друг другу. Свидетели предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного показания.

Таким образом, с учетом совокупности представленных доказательств, суд приходит к выводу о том, что истцом не представлены доказательства того, что по вине ответчика не был заключен договор купли-продажи жилого помещения и уклонения ФИО2 от заключения договора купли-продажи спорного жилого помещения. 

Учитывая, что ФИО1 фактически отказалась от заключения договора купли-продажи в течение непродолжительного времени после заключения предварительного договора, заключив договор купли-продажи квартиры с иным лицом, что согласуется с показаниями ответчика о том, что от приобретения квартиры ФИО1, отказалась 07 декабря 2017 года, а договор купли-продажи иного жилого помещения заключен 11 декабря 2017 года, суд приходит к выводу, об отсутствии оснований для возложения на ответчика обязанности по возврату двойной суммы задатка.

Судом также принимается во внимание, что денежные средства, находящиеся на хранении в ООО «Три-А» переданные ФИО1, в качестве задатка по предварительному договору купли-продажи, 07 декабря 2017 года были переданы ФИО2, что также подтверждает, что на тот момент ФИО1 утратила заинтересованность в заключении договора купли-продажи с ФИО2 

Доводы истца относительно отказа от совершения сделки ввиду наличия перепланировки не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства. 

С учетом изложенных обстоятельств, а также того, что суд приходит к выводу, что как истец, так и ответчик не исполнили своих обязательств по предварительному договору купли-продажи, переданная сумма в размере 50000 рублей является задатком, поскольку в настоящем случае обеспечивалось уже возникшее и существующее из предварительного договора обязательство сторон, в том числе и истца, заключить основной договор - договор купли-продажи конкретного объекта недвижимости, на согласованных условиях о цене и в определенный срок до 25 декабря 2017 года (включительно). 

Применительно к условиям заключенного сторонами предварительного договора, реализация обеспечительной функции задатка как санкции за нарушение обязательств обусловлена виновными действиями одной из сторон, связанными с уклонением от заключения основного договора. В данном же случае, при том положении, когда обе стороны нарушили условия предварительного договора, не обратилась с требованиями о понуждении к заключению договора, оснований для применения обеспечительной функции задатка, как меры ответственности за неисполнение обязательства, не имеется.

Исследовав представленные доказательства в их совокупности, проанализировав пояснения представителя истца Степанюка А.А., ответчика ФИО2, показания допрошенных в судебном заседании свидетелей, учитывая положения ч.3 ст196 ГПК РФ, предусматривающую обязанность суда вынести решение по заявленным истцом требованиям, суд приходит к выводу, что истцом не представлено бесспорных доказательств наличия вины ответчика в неисполнении договора, обеспеченного задатком, в связи с чем, требования истца о взыскании с ответчика двойного размера суммы задатка, компенсации морального вреда, судебных расходов, не подлежат удовлетворению. 

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о взыскании задатка, компенсации морального вреда – отказать.

Решение может быть обжаловано в Амурский областной суд, через Благовещенский городской суд путем подачи апелляционной жалобы в течение одного месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Председательствующий И.В. Гокова

решение в окончательной форме принято 16.07.2019 года