Дело №–1871/2024

УИД 26RS0№-52

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 апреля 2024 г. 

<

адрес>

Промышленный районный суд 

<

адрес> в составе: председательствующего судьи Калашниковой Л.В., при секретаре судебного заседания Беличенко Ю.А., с участием представителя истца ФИО1, ответчика ФИО2, представителя ответчика ФИО2 – ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к ФИО5, ФИО6, ФИО2, ФИО7 о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности, обязании заключить договор,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО5, ФИО6, ФИО2, ФИО7, в котором просила признать недействительным договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств и средств целевого жилищного займа от дата, заключенный между ФИО5 и ФИО7, применить последствия его недействительности, обязать ФИО5 (или его представителя ФИО6) заключить основной договор купли-продажи недвижимости на условиях предварительного договора купли-продажи недвижимости от дата, заключенного между ФИО5 и ФИО4, обязать ФИО2 подготовить основной договор купли-продажи недвижимости на условиях предварительного договора купли-продажи недвижимости от дата, заключенного между ФИО5 и ФИО4

Исковые требования мотивированы следующим.

дата между истцом и ответчиком ФИО5 был заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 86/2, 

<

адрес>Б, в котором стороны установили основные условия, подлежащие внесению в основной договор, определив стоимость квартиры – 5 500 000 рублей. При этом стороны обязались в срок до дата заключить основной договор купли-продажи. 

В момент подписания предварительного договора истец передала ответчику ФИО5 в обеспечение исполнения обязательства по заключению основного договора задаток в размере 50 000 рублей.

Однако, продавец нарушил условия договора, отказался заключать основной договор купли-продажи объекта недвижимости, произвольно изменил стоимость квартиры, начал вести активную рекламу по поиску других покупателей, умалчивая, что квартира находится под задатком, тем самым нарушил п.п. 3.2, 3.3 предварительного договора.

Продавец не исполнил п. 1.2 предварительного договора, нарушил сроки подписания основного договора, сорвал сделку и отказался возвращать задаток.

Истец обратилась к оформлявшему данную сделку юристу ФИО2 о недобросовестном поведении продавца, однако ФИО2 отказалась каким-либо образом содействовать разрешению данной ситуации. Получив от истца 10 000 рублей за ведение сделки по купле-продаже данной недвижимости, ответчик свои обязательства не исполнила.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 исковые требования поддержал, ссылаясь на основания, предусмотренные ст. 174.1 ГК РФ, просил признать недействительным договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств и средств целевого жилищного займа от дата, заключенный между ФИО5 и ФИО7, применить последствия его недействительности, а также обязать ФИО5 заключить основной договор купли-продажи недвижимости на условиях предварительного договора купли-продажи недвижимости от дата, обязать ФИО2 подготовить основной договор купли-продажи недвижимости на условиях предварительного договора купли-продажи недвижимости от дата.

Ответчик ФИО2 и её представитель ФИО3 исковые требования не признали, полагая, что оснований для их удовлетворения не имеется, истец сама нарушила условия предварительного договора от дата уклонилась от заключения основного договора, и заключила договор купли-продажи другой квартиры, находящейся в этом же доме, в другим продавцом, при этом вопросы о том, по чьей вине не был подписан основной договор купли-продажи являлись предметом рассмотрения другого гражданского дела, по которому принято решение об отказе в удовлетворении требований ФИО4 к ФИО5, ФИО6, ФИО2 о признании действия ФИО5 по факту нарушения условий договора недобросовестным, признании незаконным отказа ФИО5 в возврате задатка, признании недействительным ч.5 предварительного договора купли-продажи, признании действия ФИО2 по ведению сделки купли-продажи недвижимости недобросовестными, о взыскании денежной суммы в возмещение понесенных расходов, двойного размера задатка, денежных средств в счет понесенных расходов по аренде квартиры, расходов, понесенных на строительные материалы, компенсации морального вреда, признании солидарной ответственность по возмещению убытков в причинении вреда истцу.

Ответчики ФИО5, ФИО6 и ФИО7, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не уведомили.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле.

Выслушав объяснения представителя истца, ответчика и представителя ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 168 ГПК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 1 ст. 167 ГПК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 1 ст. 10 ГК РФ закреплена недопустимость действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

В пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от дата № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что, если совершение сделки нарушает запрет, установленный п. 1 ст. 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (п.п. 1 или 2 ст. 168 ГПК РФ).

В соответствии с п. 8 того же постановления к сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений ст. 10 и п.п. 1 или 2 ст. 168 ГК РФ. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (например, по правилам ст. 170 ГК РФ).

Согласно специальной норме ст. 174.1 ГК РФ сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности из законодательства о несостоятельности (банкротстве), ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом (ст. 180).

Сделка, совершенная с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора или иного управомоченного лица, не препятствует реализации прав указанного кредитора или иного управомоченного лица, которые обеспечивались запретом, за исключением случаев, если приобретатель имущества не знал и не должен был знать о запрете.

Согласно п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что дата между ФИО5 (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости.

В соответствии с п. 1.1 предварительного договора продавец обязуется продать, а покупатель обязуется купить квартиру, находящуюся по адресу: 

<

адрес>, 86/2, 

<

адрес>Б, общей площадью 65,5 кв. м, на условиях, предусмотренных настоящим договором.

Согласно п. 1.2 предварительного договора стороны обязуются в срок до дата заключить основной договор купли-продажи права на объект, указанный в п. 1.1 настоящего договора.

Стороны оценили недвижимость в 5 500 000 рублей (п. 2.1 предварительного договора).

Согласно п. 2.3 предварительного договора в момент подписания предварительного договора покупатель передал продавцу обеспечение обязательства по заключению договора купли-продажи в срок, указанный в п. 1.2 настоящего договора денежную сумму в размере 50 000 рублей в качестве задатка.

Также стороны предварительного договора в п.п. 5.1, 5.2 определили право каждого в случае нарушения условий настоящего договора и уклонения другой стороны от заключения основного договора обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, при этом покупатель, необоснованно уклоняющийся от подписании основного договора, оставляет пользу продавца денежную сумму в размере 50 000 рублей в соответствии с п. 2.3 предварительного договора, продавец, необоснованно уклоняющийся от подписания основного договора, выплачивает в пользу покупателя денежную сумму в размере 100 000 рублей, то есть двойную сумму задатка.

Судом установлено и признается сторонами, что основной договор купли-продажи между ФИО5 и ФИО4 в срок, установленный в п. 1.2 предварительного договора, заключен не был.

Предусмотренным в п.п. 5.1 и 5.2 предварительного договора правом понудить другую сторону заключить договор стороны не воспользовались.

дата между ФИО5 (продавец) и ФИО7 (покупатель) заключен договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств и средств целевого жилищного займа.

Согласно условиям договора от дата покупатель покупает в собственность у продавца объект недвижимости, находящийся адресу: 

<

адрес>, 86/2, 

<

адрес>Б, в квартале 530, кадастровый №. Объект недвижимости имеет общую площадь 65,5 кв. м, продается по цене 5 200 000 рублей.

Полагая, что в отношении спорной квартиры имеется запрет на распоряжение ввиду полученного ФИО5 от ФИО4 задатка в размере 50 000 рублей, истец, ссылаясь на основания, предусмотренные ст. 174.1 ГК РФ, просит признать сделку от дата, заключенную между ФИО5 и ФИО7 недействительной.

Однако, суд таких оснований не усматривает.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4).

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 названного Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (п. 5).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6).

В соответствии с п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от дата № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

До окончания предусмотренного предварительным договором срока заключения основного договора купли-продажи – дата договор купли продажи спорной недвижимости между ФИО5 и ФИО4 заключен не был, до указанного срока – дата ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить основной договор купли-продажи, с требованиями о понуждении заключить договор купли-продажи не обращалась.

Доводы представителя истца о том, что задаток является мерой запрета или ограничения на распоряжение имущества, основаны на неправильном понимании норм права.

Так, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором (п. 1 ст. 329 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственная сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственная сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Задаток - согласно ст. 329 ГК РФ является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. 

Основная цель задатка предотвратить неисполнение договора. Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа. 

При этом ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ (потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора).

Однако, задаток, в отличие, к примеру, от обеспечительных мер или залога не предполагает наложения ограничения на право собственника распоряжаться своим имуществом.

Таким образом, ФИО5, заключая с ФИО7 дата договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, 86/2, 

<

адрес>Б, в квартале 530, не был лишен права реализовать свое право по отчуждению объекта недвижимости иному лицу, а не истцу, поскольку в силу действующего законодательства наличие задатка само по себе не может препятствовать заключению договора купли-продажи.

Обстоятельства, связанные с вопросом по чьей вине не произошло заключение основного договора между ФИО5 и ФИО4, и возращения задатка были предметом рассмотрения иного гражданского спора по иску ФИО4 к ФИО5, ФИО6, ФИО2 о признании действий ФИО5 по факту нарушения условий договора недобросовестными, признании незаконным отказа ФИО5 в возврате задатка, признании недействительным ч. 5 предварительного договора купли-продажи, признании действий ФИО2 по ведению сделки купли-продажи недвижимости недобросовестными, о взыскании денежной суммы в возмещение понесенных расходов, двойного размера задатка, денежных средств в счет понесенных расходов по аренде квартиры, расходов, понесенных на строительные материалы, компенсации морального вреда, признании солидарной ответственность по возмещению убытков в причинении вреда истцу.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения исковых требований ФИО4 к ФИО5, ФИО6, ФИО7 о признании недействительным договора купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств и средств целевого жилищного займа от дата, заключенного между ФИО5 и ФИО7, и применении последствий его недействительности не имеется.

По обстоятельствам, указанным выше суд также не усматривает оснований для удовлетворения требований ФИО4 об обязании ФИО5 (или его представителя ФИО6) заключить основной договор купли-продажи недвижимости на условиях предварительного договора купли-продажи недвижимости от дата, заключенного между ФИО5 и ФИО4, и об обязании ФИО2 подготовить основной договор купли-продажи недвижимости на условиях предварительного договора купли-продажи недвижимости от дата.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО4 к ФИО5, ФИО6, ФИО7 о признании недействительным договора купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств и средств целевого жилищного займа от дата, заключенного между ФИО5 и ФИО7, и применении последствий его недействительности отказать.

В удовлетворении исковых требований ФИО4 к ФИО5, ФИО6 об обязании заключить основной договор купли-продажи недвижимости на условиях предварительного договора купли-продажи недвижимости от дата, заключенного между ФИО5 и ФИО4, отказать.

В удовлетворении исковых требований ФИО4 к ФИО2 об обязании подготовить основной договор купли-продажи недвижимости на условиях предварительного договора купли-продажи недвижимости от дата, заключенного между ФИО5 и ФИО4, отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в 

<

адрес>вой суд через Промышленный районный суд 

<

адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено дата

Судья подпись Л.В.Калашникова