УИД: 61RS0019-01-2025-004548-72

Дело № 2-3231/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 августа 2025 года г. Новочеркасск

Новочеркасский городской суд Ростовской области в составе: 

судьи Бердыш С.А., 

при секретаре Краснобаевой Т.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Управлению архитектуры и градостроительства Администрации г. Новочеркасска о сохранении квартиры в перепланированном и переустроенном состоянии, признании права собственности,

установил:

Истец обратилась в суд с указанным исковым заявлением, ссылаясь на то, что по данным кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером № сформирован уточненной площадью 800 кв.м., вид разрешенного использования «Для размещения многоквартирных домов не выше 3-х этажей».

На территории земельного участка расположены жилые дома: литера «А», литера «Б», служебные строения и сооружения.

Здание литера «А», учтенное в ЕГРН с кадастровый номером №, имеет следующие характеристики: площадь 103,1 кв.м., количество этажей 1, в том числе подземных 0, назначение многоквартирный дом.

Истец является собственником 

<

адрес>, находящейся в жилом доме литера «А» на основании договора купли-продажи квартиры от 

<

дата>.

Согласно сведениям ЕГРН 

<

адрес> имеет кадастровый №, общей площадью 26,6 кв.м.

По данным правоустанавливающих документов и технического паспорта от 

<

дата> общая площадь 

<

адрес> составляла 26,6 кв.м., в том числе жилая 26,6 кв.м.

Без соответствующего разрешения органа местного самоуправления была выполнена реконструкция жилого дома литера «А» с перепланировкой и переустройством 

<

адрес>.

В ходе реконструкции здания построена пристройка литера «а» с перепланировкой и переустройством внутренних помещений, в результате чего изменились параметры объекта капитального строительства – конфигурация, площадь и строительный объем здания. По данным технического паспорта от 

<

дата> общая площадь здания литера «А» после реконструкции составляет 144,1 кв.м.

Согласно выводам экспертного заключения ФИО2 от 

<

дата>, конструктивное решение здания литера «А» с пристройками литеры «а», «а1», «а5», «а6», «а7», по Адресу: 

<

адрес>, выполнено согласно требованиям СП 54.13330, СП 4.13130, СП 52.13330, СП 1.13130, технических регламентов в области охраны окружающей среды, природной, экологической, пожарной безопасности и соответствует типовому строению, описанному в таблицах №№а, 93а, 90в Сборника № УПВС.

Назначение здания соответствует установленному документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки.

Ограждающие и несущие конструкции исследуемого здания находятся в исправном состоянии, т.е. эксплуатация конструкций при фактических нагрузках и воздействиях возможна без ограничений.

Выполненное строительство пристройки литера «а7» к многоквартирному дому литера «А» по адресу: 

<

адрес>, с перепланировкой и переустройством внутренних помещений, в результате которых 

<

адрес> образованна в новой конфигурации, в перепланированном и переустроенном переустройством состоянии, площадью 37,4 кв.м., не ведут к нарушению прочности и разрушению несущих конструкций здания; нарушению в работе инженерных систем и /или установленного на нем оборудования; ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов здания; нарушению противопожарных устройств, не ухудшают условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан квартиры и не угрожает жизни и здоровью граждан.

Истец обратилась в УАиГ Администрации г. Новочеркасска с заявлением о сохранении жилого дома литера «А» и 

<

адрес> перепланированном, переустроенном и реконструированном виде, но получила отказ. Однако, из полученного ответа следует, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом в установленном законом порядке.

Просила суд сохранить в перепланированном и переустроенном состоянии 

<

адрес> общей площадью 37,4 кв.м., находящуюся в многоквартирном доме литера «А» по адресу: в 

<

адрес>.

Признать за истцом право собственности на 

<

адрес> общей площадью 37,4 кв.м. находящуюся в многоквартирном доме литера «А» по адресу: в 

<

адрес>.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом. Ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель УАиГ Администрации г. Новочеркасска извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ. 

Изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

По правилам п. 7 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ согласование переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме отнесено к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений.

Согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения.

В силу требований ч.ч. 1 - 2 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

В соответствии с п. 1.7.1. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170) перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Согласно п. 1.7.2. и п. 1.7.3. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда не допускается: переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, а также перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры.

В соответствии со ст. 29 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме являются самовольными, если они не согласованы с органом, осуществляющим согласование, или произведены с нарушением проекта переустройства (перепланировки). Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность. Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. 

Согласно ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (часть 1). Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. 

Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (часть 2).

В силу ч. 3 указанной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

В силу положений пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

С учетом вышеизложенного, и исходя из установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что возведенный (реконструированный) в отсутствие разрешения на строительство (реконструкцию) объект недвижимости является самовольной постройкой.

В соответствии с пунктом 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство - документ, удостоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения.

Согласно пп. 1.1 п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ не требуется выдача разрешения на проведение реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства.

В соответствии с ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 03.08.2018 года N 340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" правообладатель земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства в границах населенного пункта, на которых до дня вступления в силу настоящего Федерального закона начаты строительство или реконструкция объекта индивидуального жилищного строительства, вправе до 01.03.2021г направить в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления предусмотренное ч. 1 ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ (в редакции настоящего Федерального закона) уведомление о планируемых строительстве или реконструкции на соответствующем земельном участке объекта индивидуального жилищного строительства. В данном случае получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что на основании договора купли-продажи квартиры № от 

<

дата>, истец ФИО1 является собственником 

<

адрес> по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 26,6 кв.м., что подтверждается выпиской из ЕГРН от 

<

дата>.

Истцом за счет собственных средств произведена перепланировка, переустройство и реконструкция жилого помещения. 

Выполненные работы заключались в проведении следующих строительно-технических мероприятий, направленных на создание изменений объемно-планировочной структуры квартиры:

- на отдельном фундаменте из металлических столбов в уровне первого этажа возведены строительные конструкции пристройки литера «а7», в результате чего сформировано помещение первого этажа: № (коридор) площадью 2,8 кв.м., которое включено в состав помещений 

<

адрес>;

- в наружной ограждающей стене помещения, расположенного на первом этаже пристройки литера «а1», с западной стороны здания демонтирован оконный блок, разобрана подоконная кладка, оборудован дверной проем с его заполнением дверным блоком и усилением перемычкой, путем монтажа стянутых металлических закладных конструкций и заполнения пустот цементным раствором;

- в помещении, расположенном на первом этаже пристройки литера «а1», демонтирована лестница, оборудована ляда, установлена ненесущая перегородка с дверным блоком таким образом, что сформированы помещения первого этажа: № (кухня) площадью 5,6 кв.м.; № (санузел) площадью 2,4 кв.м., которые включены в состав помещений 

<

адрес>;

- в помещении № установлено санитарно-техническое оборудование;

- в помещении № установлено инженерно-техническое оборудование, в том числе газовое оборудование;

- оборудована входная группа с западной стороны здания, включающая в себя ступени.

Указанные работы проведены с целью улучшения условий проживания и комфортности квартиры.

Образованная в новых границах, в результате строительства пристройки литера «а7» 

<

адрес> площадью 37,4 кв.м. ограничена строительными конструкциями – стенами и имеет самостоятельный выход на территорию общего пользования приквартирный земельный участок. Площадь жилых комнат (жилая площадь) квартиры составила 26,6 кв.м.

По данным технического паспорта от 

<

дата> общая площадь квартиры после перепланировки и переустройства составляет 37.4 кв.м. Площадь жилых комнат квартиры (жилая площадь) составляет 26,26 кв.м.

Согласно выводам заключения эксперта ФИО2 от 

<

дата>, конструктивное решение здания литера «А» с пристройками литеры «а», «а1», «а5», «а6», «а7», по адресу: 

<

адрес>, выполнено согласно требованиям СП 54.13330, СП 4.13130, СП 52.13330, СП 1.13130, технических регламентов в области охраны окружающей среды, природной, экологической, пожарной безопасности и соответствует типовому строению, описанному в таблицах №№а, 93а, 90в Сборника № УПВС.

Назначение здания соответствует установленному документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки.

Ограждающие и несущие конструкции исследуемого здания находятся в исправном состоянии, т.е. эксплуатация конструкций при фактических нагрузках и воздействиях возможна без ограничений.

Выполненное строительство пристройки литера «а7» к многоквартирному дому литера «А» по адресу: 

<

адрес>, с перепланировкой и переустройством внутренних помещений, в результате которых 

<

адрес> образованна в новой конфигурации, в перепланированном и переустроенном переустройством состоянии, площадью 37,4 кв.м., не ведут к нарушению прочности и разрушению несущих конструкций здания; нарушению в работе инженерных систем и /или установленного на нем оборудования; ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов здания; нарушению противопожарных устройств, не ухудшают условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан квартиры и не угрожает жизни и здоровью граждан.

Истец обратился в УАиГ Администрации города Новочеркасска по вопросу сохранения самовольной перепланировки. Однако ей было отказано.

Принимая во внимание тот факт, что выполненные перепланировка и переустройство и реконструкция отвечают нормам СНиП, не угрожают жизни и здоровью граждан и не ущемляют права третьих лиц, суд полагает возможным исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 167, 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 

<

данные изъяты> к Управлению архитектуры и градостроительства Администрации г. Новочеркасска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о сохранении квартиры в перепланированном и переустроенном состоянии, признании права собственности удовлетворить.

Сохранить в перепланированном и переустроенном, реконструированном состоянии 

<

адрес> общей площадью 37,4 кв.м., находящуюся в многоквартирном доме литера «А» по адресу: 

<

адрес>.

Признать за ФИО1 право собственности на 

<

адрес> общей площадью 37,4 кв.м. находящуюся в многоквартирном доме литера «А» по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Новочеркасский городской суд Ростовской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: С.А. Бердыш

Решение в окончательной форме изготовлено 29 августа 2025 года.