Гражданское дело № 2-34/2025

УИД 23RS0001-01-2024-003001-05

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 января 2025 года город Абинск

Абинский районный суд Краснодарского края в составе председательствующего – судьи Сотникова Е.Д., протокол судебного заседания ведет секретарь Колесник С.П., с участием истца ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к муниципальному образованию Абинский район Краснодарского края о сохранении нежилого помещения в реконструированном виде, признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском, в котором просит сохранить за ней право собственности после проведенной реконструкции на нежилое помещение кадастровый № помещения № № в 

<

адрес> с измененной общей площадью 102,6 кв.м до 98,8 кв.м.

В обоснование указано, что нежилое помещение № № кадастровый № в 

<

адрес> принадлежит ей на праве собственности на основании договора дарения от 19 февраля 2019 г. Поскольку нежилое помещение нуждалось в ремонте иреконструкции, были проведены соответствующие работы. Согласно выводам представленного технического заключения, после проведенной реконструкции указанного нежилого помещения его площадь уменьшилась на 3,8 кв.м с 102,6 кв.м до 98,8 кв.м. Основные несущие конструкции многоквартирного жилого 

<

адрес> не нарушены и не были затронуты. Произведенные работы не оказали негативного влияния на несущую способность здания многоквартирного жилого дома, был убран тамбур, который пристроен прежними собственниками, в первоначальном техническом паспорте 1988 года его не было. В соответствии с техническим паспортом от 30 ноября 2023 г., указанное нежилое помещение имеет общую площадью 98,8 кв.м, состоит из комнат: № (кабинет) 19,9 кв.м, № (кабинет) 12,2 кв.м, № (коридор) 16,2 кв.м, № (коридор) 5,7 кв.м, № (служебное помещение) 6,7 кв.м, № (кабинет) 27,9 кв.м, № (хозяйственное помещение) 1,5 кв.м, № (санитарное помещение) 2,0 кв.м, № (подсобное помещение) 1,1 кв.м, №Г (коридор) 5,6 кв.м. Изменение общей площади нежилого помещения с 102,6 кв.м до 98,8 кв.м произошло в результате выполненной реконструкции, разрешение на которую не ею получено. При обращении в Росреестр для регистрации права собственности на нежилое помещение и постановки на кадастровый учет, было рекомендовано обратиться в администрацию Абинского района. При обращении в администрацию Абинского района рекомендовано обратиться в суд с данным иском. Полагает, что поскольку изменения, произошедшие в результате выполненных работ не нарушают права и законные интересы других лиц и собственников помещений жилого многоквартирного дома, нежилое помещение отвечает необходимым санитарно-эпидемиологическим, строительным, нормам и правилам, а также нормам пожарной и экологической безопасности, собственники соседних квартир и помещений каких-либо претензий к проведенной реконструкции не имеют – возможно признать за ней право собственности на указанные помещения после проведенной реконструкции без получения соответствующего разрешения. Просит учесть, что в результате выполнения работ по реконструкции помещения границы общего имущества в многоквартирном жилом доме не уменьшились.

В судебном заседании истец ФИО1 и ее представитель поддержали исковые требования и настаивала на их удовлетворении, пояснив, что разрешение на реконструкцию истец не получала, в настоящее время реконструкция проведена и узаконить помещение кроме как в судебном порядке – не представляется возможным.

Представитель ответчика администрации муниципального образования Абинский район в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, поскольку реконструкция проведена истцом самовольно, в нарушение действующего законодательства, без получения соответствующего разрешения и всей процедуры оформления реконструкции.

Представитель третьего лица – Россреестр, в судебное заседание не явился, просив рассмотреть исковое заявление без его участия.

Выслушав участников процесса, исследовав и оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему выводу.

Из материалов дела следует, что нежилые помещения № № кадастровый № в 

<

адрес> принадлежат истцу на праве собственности на основании договора дарения от 19 февраля 2019 г. 

В 2017 г. на тот момент собственником помещений Р.Г.П. на основании постановления администрации МО Абинский район от 12 декабря 2017 г. и проекта осуществлена перепланировка и переустройство указанного нежилого помещения, по результатам которой утвержден акт межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда на территории сельских поселений Абинского района о приеме завершенного переустройства и перепланировки нежилого помещения, зарегистрировано право собственности на помещения.

В 2023 г. нынешний собственник помещений – истец ФИО1 осуществила самовольную реконструкцию помещений без получения соответствующего разрешения на реконструкцию и ввода объекта в эксплуатацию, что следует из пояснений истца, представленным администрацией Абинского района сведениям.

Требование о признании права собственности на помещение, образованное в результате самовольной реконструкции дома, подлежит рассмотрению с учетом положений статьи 222 ГК РФ (пункт 8 Обзора ВС РФ от 13 декабря 2023 г.).

С учетом рассматриваемого предмета исковых требований, судом по ходатайству истца назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ГУП КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по Абинскому району.

Согласно выводам представленного суду экспертного заключения от 10 декабря 2024 г., на дату осмотра, рассматриваемое нежилое помещение №, общей площадью 98,8 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное на первом этаже двухэтажного 14-ти квартирного жилого дома с кадастровым номером № в границах земельного участка с кадастровым номером № площадью 3440 кв.м, по адресу: 

<

адрес> № – отвечает нормам пожарной безопасности, находится в хорошем техническом состоянии, соответствует действующим требованиям СНиП, требования СанПиН соблюдены, соответствует нормам пожарной безопасности.

Строительные конструкции обследуемого реконструированного нежилого помещения № находятся в работоспособном состоянии, при проведении строительных работ, требования СНиП не нарушены, реконструированное нежилое помещение № отвечает требованиям механической безопасности, также требованиям безопасных для здоровья человека, условий пребывания в зданиях, приведенным в «Техническом регламенте о безопасности зданий и сооружений». Реконструированное нежилое помещение № не нарушает целостность несущих конструкций двухэтажного 14-ти квартирного жилого дома. Реконструированное нежилое помещение № не нарушает права и законные интересы собственников иных помещений в 12-ти квартирном доме и не создает угрозу их жизни и здоровью при её эксплуатации.

В ходе производства экспертизы было установлено, что реконструкция нежилого помещения № произведена без получения разрешения на реконструкцию.

В результате реконструкции нежилого помещения №, заключающейся в демонтаже пристройки лит.а1, размером 2,5x1,85 м, состоящей из помещения № (коридор) площадью 4,1 кв.м, демонтаже перегородки между помещениями № (кабинет) площадью 14,5 кв.м и № (кабинет) площадью 13,1 кв.м, закладке дверного проема между помещениями № (коридор) площадью 5,7 кв.м и № (кабинет) площадью 14,5 кв.м, демонтаже на пристройке лит.а части наружных стен и замена их на металлический каркас с остеклением металлопластиковыми оконными и дверными блоками – уменьшились площадь застройки, строительный объем, общая площадь и площадь двухэтажного здания 14-ти квартирного жилого дома лит.А с кадастровым номером №. Необходимо произвести внесение сведений в ЕГРН с учетом изменения площади двухэтажного 14-ти квартирного жилого дома. При реконструкции нежилого помещения № не были затронуты иные помещения и имущество, относящееся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.

Оснований не доверять заключению судебной экспертизы у суда не имеется, экспертное исследование проводилось экспертами, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеющим необходимую квалификацию и стаж работы, заключение экспертизы соответствует ст.86 ГПК РФ, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответ на поставленный судом вопрос. Экспертное заключение изложено в доступной форме, ясно для понимания, противоречий между исследовательской частью и выводами не содержит, соответствует ФЗ «Об экспертной деятельности в РФ», а экспертиза была проведена в соответствии с требованиями статей 79, 80 ГПК РФ.

Суд принимает указанное экспертное заключение в качестве доказательства по делу, оценивая его наряду с иными имеющимися в деле доказательствами.

При рассмотрении исковых требований о сохранении нежилого помещения в реконструированном виде и признании права собственности на него, суд определяет предмет доказывания, в который входят обстоятельства:

- установление вида осуществленных работ в отношении помещений (перепланировка / переустройство / реконструкция);

- наличие признаков самовольного осуществления истцом работ в отношении нежилых помещений при отсутствии соответствующего разрешения, процедуры согласования и ввода в эксплуатацию, нарушения проекта.

Согласно пункту 6 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1-3 части 1 статьи 36 настоящего Кодекса. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома.

Понятие «реконструкция» установлено пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) применительно к объектам капитального строительства, в соответствии с которым реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

К объектам капитального строительства относятся здание (в том числе многоквартирный дом), строение, сооружение и объекты незавершенного строительства, кроме некапитальных строений, сооружений (пункт 10 статьи 1 ГрК РФ и часть 6 статьи 15 ЖК РФ).

Помещение в многоквартирном доме является обособленной частью здания (многоквартирного дома), но не является самостоятельным объектом капитального строительства (пункт 1 статьи 1414 ГК РФ и пункт 10 статьи 1 ГрК РФ).

Часть 2 статьи 40 ЖК РФ допускает возможность реконструкции не всего многоквартирного дома, а отдельных помещений в нем. При этом действующее законодательство понятие «реконструкция помещения в многоквартирном доме» не содержит.

На основании изложенного при разрешении вопроса об отнесении работ, выполненных собственником помещения в многоквартирном доме, к реконструкции следует применять положения пункта 14 статьи 1 ГрК РФ (часть 1 статьи 7 ЖК РФ).

Указанное согласуется с позицией Верховного Суда РФ, отраженной в пункте 5 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 13 декабря 2023 г. (далее – Обзор ВС РФ от 13 декабря 2023 г.).

Основным отличием перепланировки от реконструкции является объект, в отношении которого осуществлены изменения. Так, перепланировка выполняется в помещениях (как в жилых, так и нежилых), расположенных в многоквартирном доме, а работы, проводимые в отношении здания (сооружения) или помещения, которое в нем находится, и в результате которых изменены параметры самого дома (его части) либо произведена замена, восстановление несущих конструкций, является реконструкцией.

Как указано в пункте 3 Обзора ВС РФ от 13 декабря 2023 г., изменение внутренних параметров помещения в многоквартирном доме с одновременным изменением внешних параметров этого дома за счет пристройки подлежит квалификации как реконструкция многоквартирного дома.

Тем самым с учетом осуществленных в результате проведенных истцом работ, частичного использования внешней стены дома и части придомовой территории для оборудования отдельного входа в помещение, как результат изменение площади застройки, строительного объема, общей площади двухэтажного здания 14-ти квартирного жилого дома – суд приходит к выводу об осуществлении истцом реконструкции жилого дома.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном ГрК РФ. В частности, реконструкция объектов капитального строительства проводится на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных статьей 51 ГрК РФ (часть 2 статьи 51 ГрК РФ); реконструкция объекта капитального строительства – многоквартирного дома, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, требует согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 6.2 части 7 статьи 51 ГрК РФ).

Требование о признании права собственности на помещение, образованное в результате самовольной реконструкции дома, подлежит рассмотрению с учетом положений статьи 222 ГК РФ (пункт 8 Обзора ВС РФ от 13 декабря 2023 г.).

В силу положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Как указано в пункте 27 Постановления Пленума N 44 от 12 декабря 2023 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», для реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений в таком доме, принятое в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации. 

Проведение реконструкции многоквартирного дома, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества (например, частичного использования внешней стены дома (ограждающей несущей конструкции) и части придомовой территории для оборудования отдельного входа в помещение) – требует согласия всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме (части 1 - 3 статьи 36, часть 2 статьи 40, пункт 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ). 

Такое решение или согласие является необходимым основанием для выдачи соответствующего разрешения на строительство (пункт 6.2 части 7 статьи 51 ГрК РФ). Осуществление реконструкции многоквартирного дома в отсутствие соответствующего решения или согласия, а равно в отсутствие разрешения на строительство является основанием для признания ее самовольной и возложения на ответчика обязанности осуществить приведение объекта в состояние, существовавшее до начала такой реконструкции.

Согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации, изложенным в Постановлении от 11 марта 1998 г. N 8-П, определениях от 19 октября 2010 г. N 1312-О-О, от 13 октября 2009 г. N 1276-О-О, от 3 июля 2007 г. N 595-О-П, от 25 марта 2004 г. N 85-О, закрепленные в статье 35 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях. 

Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 ГК РФ.

В соответствии с нормами статьи 51 ГрК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

Согласно положениям статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51 и 55 ГрК РФ при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

С учетом приведенных требований законодательства, для решения вопроса о возможности признания права собственности на самовольно реконструированный объект требуется предоставление доказательств соблюдения прав и интересов собственников помещений в многоквартирном доме, которым является согласие всех собственников помещений на реконструкцию многоквартирного дома, а также доказательства обращения в установленном законом порядке за получением разрешения на реконструкцию и ввода спорного объекта в эксплуатацию, что выполнено истцом не было.

Суд, принимая во внимание отсутствие доказательств принятых истцом мер по получению разрешения на реконструкцию и ввода объекта в эксплуатацию, приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме, 

Учитывая изложенное и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении искового заявления ФИО1 к муниципальному образованию Абинский район Краснодарского края о сохранении нежилого помещения в реконструированном виде, признании права собственности на реконструированное нежилое помещение кадастровый номер № помещения № № 1-7 в доме № 7 по ул. Рудничной в ст. Холмской Абинского района Краснодарского края – отказать.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Абинский районный суд в течении одно месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме вынесено 20 января 2025 года.

Председательствующий Е.Д. Сотников