Дело №

66RS0№-18

Мотивированное 

решение

 изготовлено 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

 Ленинский районный суд города Екатеринбурга 

<

адрес> в составе председательствующего судьи Васильковой О.М., при секретаре Малышевой К.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Лесные дачи», Н. Е. Н. о расторжении договора купли-продажи, взыскании суммы,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Лесные дачи» (ИНН № о расторжении договора купли-продажи № года земельного участка, взыскании уплаченной по договору суммы в размере 1 695 008 рублей.

В обоснование заявленного иска указано, что 

 между ООО «Лесные дачи», выступавшим в качестве продавца и Н. Е.Н., ФИО1, являвшимися покупателями, был заключен договор купли-продажи земельного участка по адресу: 

<

адрес>, городской округ Сысертский, 

<

адрес>, квартал Малахит, земельный участок №, стоимостью 5 085 024 рубля. Право собственности подлежало признанию за Н. Е.Н. в размере 2\3 долей, истцом 1\3 доли. Несмотря на условия договора Н. Е.Н. и ООО «Лесные дачи» на регистрацию договора не явились, соответствующие заявления не подали, что является существенным нарушением условий договора, влекущим по основаниям ст. 450 Гражданского кодекса российской Федерации для расторжения сделки и возврате уплаченной суммы.

В ходе подготовки дела к судебному разбирательству в качестве ответчика привлечена сторона по договору Н. Е.Н.

В судебном заседании истец на иске настаивала, указав, что ранее стороны состояли в зарегистрированном браке. На момент заключения сделки брак расторгнут. При приобретении земельного участка сумма равная 856 000 рублей была передана Н. Е.Н. наличными, а 744 000 рублей перечислено на его банковский счет. В настоящее время Н. Е.Н. утверждает, что им была получена только часть денежных средств. Поскольку в договоре купли-продажи указано на то, что обязательства по передаче денежных средств исполнены, соответственно соразмерно 1\3 доли 1 695 008 рублей подлежат возврату истцу. С Н. Е.Н. брачные и фактические брачные отношения прекращены, сам Н. Е.Н. указывает на нежелание совестно пользоваться земельным участком, документы на регистрацию не передает, соответственно использование объекта недвижимости не представляется возможным.

В судебное заседание ответчик Н. Е.Н. не явился.

В судебном заседании представитель Н. Е.Н. просила в удовлетворении иска отказать, поскольку ФИО1 денежные средства в размере 856 000 рублей не передавала, ответчик был вынужден внести всю сумму, за исключением 744 000 рублей, за счет собственных средств. Истцом неверно был избран способ судебной защиты.

В судебное заседание не явился представитель ООО «Лесные дачи», направил в суд заявление о проведении судебного разбирательства без его участия.

Изучив материалы дела и оценив представленные суду доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч.1 ст.3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

По общим правилам и требованиям гражданского судопроизводства истец самостоятельно определяет соответствующий его интересам способ судебной защиты, в том числе предмет и основания заявляемого им иска.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ч. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства (ст.ст. 309, 310 Кодекса).

В соответствии со ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

К купле-продаже ценных бумаг и валютных ценностей положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если законом не установлены специальные правила их купли-продажи.

В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом или иным законом, особенности купли и продажи товаров отдельных видов определяются законами и иными правовыми актами.

К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

В силу ст.ст. 549, 550, 551, 554, 555, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 - 566).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Судом установлено, что 

 между ООО «Лесные дачи» (продавец) и Н. Е.Н., ФИО1 (покупатели) был заключен договор № МА18-ЕМ купли-продажи земельного участка по адресу: 

<

адрес>, городской округ Сысертский, 

<

адрес>, квартал Малахит, земельный участок №.

Стороны определили, что 2\3 доли подлежит передаче в собственность Н. Е.Н., а 1\3 доли ФИО1

В силу п. 3.1 договора стоимость объекта составила 5 085 024 рубля. Оплата произведена в полном объеме.

В соответствии с п. 4.3 договора в случае если переход права собственности по договору на объект недвижимости, указанный в п. 1.1 договора не будет зарегистрирован в установленном законом порядке в надлежащий срок по причинам, не зависящим от воли сторон, продавец обязан в течение 30 дней с момента выставления соответствующего требования покупателями вернуть последним все денежные средства, полученные по договору.

Пунктом 2.3 договора стороны определили, что они обязуются в течение 10 рабочих дней с даты подписания договора самостоятельно, либо через своих представителей (полномочия которых оформлены в соответствии с действующим законодательством РФ) прибыть в регистрирующий орган для выполнения всех необходимых действий по государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.

Продавец считается выполнившим свои обязательства по передаче объекта недвижимости в собственность покупателей после передачи его и регистрации перехода права собственности на объект недвижимости на имя покупателей. Право собственности на объект недвижимости у покупателей возникает с момент его государственной регистрации (п. 2.6).

Согласно п. 5.2, 5.3 договора в случае неявки покупателей в регистрирующий орган в течение срока, указанного в п. 2.3 договора, продавец имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке и стороны обязаны вернуть друг другу все исполненное по нему до момента его расторжения. При этом продавец уведомляет об этом покупателей заказными письмами по адресам, указанным в договоре. Договор будет считаться расторгнутым с момента вручения заказных писем любым лицам, находящимся по указанным адресам, либо с момента возврата конвертов с отметкой о невручении по любым обстоятельствам. В этом случае продавец вправе удержать с покупателей сумму в размере 20 % лот стоимости объекта недвижимости. Указанной в п. 3.1 договора в качестве штрафных санкций за расторжение договора.

Договор может быть расторгнут по инициативе покупателей на основании соглашения сторон и стороны обязаны вернуть друг другу все исполненное по нему до момента его расторжения, при этом продавец вправе удержать с покупателей сумму в размере 2-0 % от стоимости объекта недвижимости, указанной в п. 3.1 договора, в качестве штрафных санкций за отказ покупателей от договора.

Стороны подтвердили, что до настоящего времени договора на государственную регистрацию перехода права собственности передан не был. Как указывает истец, это вызвано уклонением от исполнения сделки со стороны Общества и Н. Е.Н.

Ранее представитель ООО «Лесные дачи» указала, что препятствия для государственной регистрации перехода права отсутствуют. При этом имеется исключительно частно-правовой спор между ФИО1 и Н. Е.Н.

Представитель ответчика указала, что на регистрацию перехода он не обращается, поскольку ФИО1 не передала 856 000 рублей.

Истец также заявляет о существенном характере нарушения обязательства по сделке со стороны ответчика ООО «Лесные дачи» и просит взыскать с него 1\3 части уплаченной суммы – 1 695 008 рублей.

ООО «Лесные дачи» не оспорили тот факт, что стоимость земельного участка выплачена в полном объеме.

В качестве основания для расторжения данного кредитного договора истец, со ссылкой на ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, указал на существенное нарушение обязательств покупателем в связи с уклонением от обращения в регистрирующий орган.

В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Нормой ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Исходя из содержания данной нормы права лицо, требующее расторжения действующего договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении.

Кроме того, в силу ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

При этом ч. 3 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Кроме того, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абз. 7 ст. 12 ГК РФ, ст. 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Вышеизложенное не позволяет удовлетворить требование о расторжении договора купли-продажи при согласовании всех его условий, оплате, передаче, только уклонение других участников договора от государственной регистрации не является основанием для предъявления требования о расторжении договора, а влечет предъявление иных требований.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с пунктом 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

В соответствии с пунктом 3 указанной статьи, договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Как указано ранее, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 

 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Договор купли-продажи недвижимости по своей правовой природе является консенсуальным договором, то есть, является заключенным с момента его подписания сторонами, а не с момента передачи предмета договора от продавца к покупателю.

Сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность, поскольку по смыслу статей 164, 165, пункта 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о переходе права собственности на недвижимое имущество.

Из материалов гражданского дела следует, что договор купли-продажи по своей форме и содержанию соответствует требованиям действующего законодательства, в том числе, в части согласования сторонами существенных условий договора, таких как предмет договора и цена отчуждаемого имущества.

Договор не содержит указаний на иные условия, которые стороны признали существенными.

Вопреки доводам истца, нарушения правовых требований со стороны ООО «Лесные дачи» отсутствуют, расторжение же договора при отсутствии согласия продавца повлечет и для него определенные правовые последствия, которые могут быть и негативными в зависимости от той или иной ситуации. Сама ФИО1 инициировала иск в связи с наличием спора с Н. Е.Н., то есть с одним из покупателей, соответственно как таковой спор между покупателями не может влиять на права продавца.

ФИО1 утверждает, что 856 000 рублей она передала наличными Н. Е.Н. Последний же настаивает на том, что ему были переданы лишь 744 000 рублей, которые и перечислены совместно с его личными оставшимися денежными средствами продавцу. Сам договор в части оплаты исполнен. Продавцом готовы документы для государственной регистрации и более того, Общество не оспаривает право на приобретение объекта обоими покупателями. Таким образом, сам по себе спор между Н-выми по вопросу наличия или отсутствия взаимных обязательств по вопросу оплаты цены договора не влечет за собой расторжение сделки, с учетом того, что в связи с этим будут затронуты права и законные интересы продавца.

Достоверные доказательства передачи наличных средств Н. Е.Н. не представлены. Иск о государственной регистрации перехода права собственности, как и о признании права собственности, взыскании денежной суммы не заявлен. Основания, предусмотренные вышеуказанными правовыми нормами для расторжения договора, как и виновность продавца, не установлены.

Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований о расторжении договора купли-продажи, поскольку отказ одного из покупателей от обращения в регистрирующий орган, не свидетельствует о таком существенном нарушении условий договора, которое повлекло для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Кроме того, являясь лицом, заинтересованным в скорейшем получении приобретенного по договору купли-продажи имущества, и надлежащем оформлении своих имущественных прав, истец в силу прямого указания в законе наделена правом на защиту своих прав.

Руководствуясь ст.ст. 12, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца в Свердловский областной суд с подачей апелляционной жалобы через Ленинский районный суд г.Екатеринбурга.

Судья: О.М.Василькова