РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

3 декабря 2018 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Ракуновой Л.И.

при секретаре Машковцевой Е.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-948/18 по административному исковому заявлению акционерного общества «СОЛИД Менеджмент» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Солид-Земельный» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

АО «СОЛИД Менеджмент» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Солид-Земельный» (далее - административный истец) обратилось в Московский областной суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве общей долевой собственности объектов недвижимости и просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 8 мая 2014 года расположенных по адресу: 

<

данные изъяты> категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: дачное строительство с правом возведения жилого дома с правом регистрации проживания в нем, с кадастровыми номерами: 

<

данные изъяты>, площадью 36 520 кв.м.

В судебном заседании представитель административного истца в соответствии со статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее-КАС РФ) уточнив требования, просила определить рыночную стоимость объектов недвижимости в размере, определенном судебной оценочной экспертизой.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области поддержала письменные пояснения в полном объеме, заявила ходатайство о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы. Вопрос об удовлетворении требований оставила на усмотрение суда. 

Представитель административного истца возражала против назначения повторной судебной оценочной экспертизы.

Эксперт ФИО1 поддержал экспертное заключение в полном объеме.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей не направили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Выслушав явившихся лиц, заслушав заключение эксперта ФИО1, пояснившего, что при определении рыночной стоимости объектов недвижимости им были учтены все ценообразующие факторы, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве общей долевой собственности принадлежат объекты недвижимости, в отношении которых установлена кадастровая стоимость, которая, по мнению административного истца, превышает их рыночную стоимость, что влечет за собой не обоснованное возложение на него обязанности по уплате налога в завышенном размере.

В обоснование требования административный истец представил отчет, составленный оценщиком 

<

данные изъяты>

Определением Московского областного суда была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту 

<

данные изъяты> 

С выводами, содержащими в экспертном заключении, согласилась представитель административного истца.

Согласно пунктам в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон «Об оценочной деятельности»).

Абзацем 4 статьи 24.18 Закона «Об оценочной деятельности» установлено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ). 

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка заключению судебной оценочной экспертизы.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объектам оценки. 

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов оценки (элементы сравнения): местоположение объекта, площадь, время продажи/предложения, факт сделки (уторговывание), передаваемые права, условия продажи (чистота сделки), условия финансирования, инфраструктура, использование или назначение объекта, транспортная доступность, наличие рядом аналогичных объектов.

Для сравнения эксперт выбрал объекты-аналоги, сопоставимые с объектами оценки.

Информационной базой явился архив эксперта, данные из периодической печати и с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Из таблицы сравнения следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектами оценки по следующим единицам сравнения: площади, цене предложения, рыночной стоимости 1 кв. м, имеющимся правам, условиям финансирования, категории и вида разрешенного использования земель. 

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, сравнительного и затратного подходов к оценке и методов оценки в рамках каждого из них к определению рыночной стоимости объектов экспертизы и пришел к выводам, изложенным в заключении.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объектов недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату определения их кадастровой стоимости.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд исходит из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении. 

Доводы представителя административного ответчика о том, что заключение эксперта ФИО1 является недопустимым доказательством, являются надуманными, противоречат содержанию экспертного заключения, подробный анализ которого приведен в настоящем решении.

В судебном заседании экспертом ФИО1 даны исчерпывающие ответы на все возражения представителя ответчика.

Возражения представителя административного ответчика о том, что экспертом необоснованно применен только один подход, суд находит несостоятельными.

В пункте 24 приказа Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» указано, что оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Таким образом, применение всех трех подходов к оценке не является обязательным. Эксперт вправе ограничиться теми подходами и методами, применение которых оправдано, или возможно для оценки конкретных объектов, имеющихся данных и сформированного назначения оценки (предполагаемого использования результатов оценки).

Указание представителя административного ответчика на то, что «согласно копии объявления о продаже земельного участка использованного в качестве аналога №1 (стр. 59-60 Заключения), к продаже предлагается участок, имеющий назначение КФХ (крестьянско-фермерское хозяйство). Таким образом, данный участок несопоставим с объектом экспертизы» не имеет правого смысла для оценки заключения эксперта, так как в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования, утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ, назначении КФХ как вид разрешенного использования отсутствует.

Эксперт в судебном заседании относительно возражений представителя административного ответчика о неполноте информации в отношении объектов-аналогов признал факт технической ошибки при составлении экспертного заключения, по поручению суда представил использованные по объектам-аналогам 1 и 2 ссылки на объявления, размещенные в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». Ссылки судом проверены, информация в объявлениях доступна, открыта и подтверждает пояснения эксперта об объеме информации, содержащейся в объявлениях.

Доводы представителя административного ответчика о том, что методика, использованная экспертом для определения величины корректировок на местоположение в рамках применения сравнительного подхода к оценке (стр. 48-49 Заключения) некорректна, не подтверждены расчетами. В судебном заседании эксперт, сославшись на содержащийся в заключении анализ рынка земельных участков в Московской области, указал, что им составлены расчетные таблицы средней стоимости земли в зависимости от зоны удаленности на вторичном рынке от МКАД, а также приведены средние стоимости в зависимости от шоссе и зоны удаленности на вторичном рынке от МКАД, приведены исчерпывающие сведения об источников информации и их опубликовании (стр. 34-35 заключения). 

В судебном заседании представитель административного ответчика также обратил внимание суда на то, что земельные участки, принадлежащие административному истцу, экспертом оценены исходя из одинаковой величины стоимости одного кв.м. Эксперт в судебном заседании пояснил, что указанные участки образуют собой единый имущественный комплекс, используемый административным истцом для получения полезности и прибыли хозяйствующим субъектом от использования указанного имущества. Представитель административного истца в судебном заседании подтвердил обоснованность суждений эксперта в указанной части. 

Доводы представителя административного ответчика о том, что в отношении объекта-аналога 1 отсутствует достоверная информация о том, что имеющаяся для проезда к участку дорога не является проселочной, лишены правового содержания. Определение понятия «проселочная дорога» могут даваться в картографической специальной литературе, в национальных стандартах, относящихся к автомобильному транспорту и организации дорожного движения. 

Как следует из объявления земельный участок расположен в Раменском муниципальном районе, сведения о инфраструктуре, дорогах в полной мере могли быть самостоятельно изучены представителем административного ответчика в ИТС «Интернет», на официальном сайте указанной администрации, посредством изучения соответствующих разделов генерального плана, правил землепользования и застройки Раменского муниципального района для составления собственного понимания проселочной дороги в указанном районе. Кроме того, в объявлении указано, что северная граница участка примыкает к автомобильной дороге (стр. 59 экспертизы).

Административным ответчиком не представлено суду никаких доказательств иной рыночной стоимости объектов недвижимости, все возражения представителя сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта ФИО1, имеющего значительный опыт как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебной оценочной экспертизы.

Представителем административного ответчика заявлено ходатайство о назначении повторной судебной оценочной экспертизы.

Повторная экспертиза может быть назначена, если заключение эксперта вызывает сомнения в обоснованности или судом установлена противоречивость в выводах (часть 1 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Между тем предусмотренных законодательством обстоятельств, влекущих назначение повторной экспертизы, суд по настоящему делу не усматривает.

Необоснованное ходатайство представителя административного ответчика о назначении повторной судебной оценочной экспертизы с учетом того, что экспертное заключение изучено и исследовано в судебном заседании, заслушан эксперт, направлено на злоупотребление представителем административного ответчика процессуальными правами, на нарушение прав и интересов других лиц, участвующих в административном деле, на затягивание судебного разбирательства.

Исходя из изложенного в настоящем решении, суд, согласившись с заключением эксперта, не усмотрел оснований для назначения повторной судебной оценочной экспертизы.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, которая ниже их кадастровой стоимости, а также с учетом п. 3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу на праве общей долевой собственности, на дату установления их кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Поскольку абзацем 5 статьи 24.20 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, суд считает необходимым указать дату обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - 28 декабря 2017 года, с целью определения даты, с которой подлежит применению установленная судом кадастровая стоимость объектов недвижимости.

Руководствуясь ст. 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление акционерного общества «СОЛИД Менеджмент» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Солид-Земельный» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, поданное в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 28 декабря 2017 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 8 мая 2014 года расположенных по адресу: 

<

данные изъяты>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: дачное строительство с правом возведения жилого дома с правом регистрации проживания в нем, с кадастровыми номерами: 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>, площадью 36 520 кв.м., в размере 10 934 000 (десять миллионов девятьсот тридцать четыре тысячи) рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по административным делам Московского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Л.И. Ракунова

Мотивированное решение составлено 7 декабря 2018 года