УИД 77RS0006-02-2025-001273-48

Мотивированное 

решение

 изготовлено 27.11.2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

07 ноября 2025 года адрес

Дорогомиловский районный суд адрес

в составе председательствующего судьи Овчинниковой В.И.,

при секретаре судебного заседания фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4256/2025 по иску фио фио к ФИО1, ФИО2 о регистрации ипотеки путем внесения записи в ЕГРН об ограничении (обременении) права в виде ипотеки на квартиру на основании договора залога,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО3 обратился в суд с иском к ответчикам ФИО1, ФИО2, в котором просил произвести государственную регистрацию ипотеки в виде обременения, путем внесения в ЕГРН записи об ограничении (обременении) права в виде ипотеки на основании договора залога (ипотеки) квартиры от 19 февраля 2015 года, заключенного между ФИО2 действовавшим через представителя фио и фио в отношении квартиры с кадастровым номером № 77:07:0005006:2157 расположенной по адресу: адрес.

В обоснование иска указано, что 22 января 2022 года истец заключил с ответчиком ФИО1 договор займа, по условиям которого истец передал ФИО1 заем в сумме сумма в день подписания договора, а ФИО1. обязался возвратить заем в установленный договором срок 23.01.2023 г. и уплатить проценты за пользование займом, договор займа одновременно является договором залога по условиям которого обеспечение возврата денежных средств по указанному Договору займа на основании нотариальной доверенности от имени ответчика ФИО2. заемщик передал квартиру, расположенную по адресу: адрес в залог. Необходимые для государственной регистрации Договора залога документы стороны договора передали в регистрирующий орган 21.02.2022 г., однако государственная регистрация произведена не была, поскольку ответчик ФИО1 направил в регистрирующий орган заявление об отказе от регистрации ипотеки, в связи с чем в регистрации было отказано. ФИО1 добровольно по доверенности от имени фио заключил договор ипотеки, на указанных в нем условиях, предъявив его для регистрации в регистрирующий орган, тем самым самостоятельно и добровольно распорядился имуществом, впоследствии необоснованно уклонился от регистрации договора, подав заявление о приостановлении регистрации, чем нарушил права истца. С января 2023 года ФИО1 прекратил платить денежные средства по договору займа, отсутствие записи в ЕГРН об ипотеке лишает права заемщика в судебном порядке обратить взыскание на предмет залога. 

Истец ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен, обеспечил явку представителя по доверенности фио, который доводы иска поддерживал.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен, обеспечил явку представителя по доверенности фио, которая просила в удовлетворении иска отказать.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, обеспечил явку представителя по доверенности фио, который просил исковые требования оставить без удовлетворения, ходатайствовал о применении срока исковой давности.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав явившихся лиц, оценив представленные доказательства в их совокупности, с учетом требований ст. 67 ГПК РФ, приходит к следующему выводу.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии со ст. 809 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов с суммы займа.

Согласно ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В соответствии с пунктом 1 статьи 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В силу пункта 2 названной статьи к отношениям по кредитному договору применяются те же правила, что и о договоре займа, если иное не предусмотрено правилами параграфа 2 главы 42 ГК РФ и не вытекает из существа кредитного договора.

В соответствии с пунктом 3 статьи 810 ГК РФ если иное не предусмотрено договором займа, сумма займа считается возвращенной в момент передачи ее заимодавцу или зачисления соответствующих денежных средств на его банковский счет.

Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами (пункт 2 статьи 811 ГК РФ).

В ходе судебного заседания установлено, что 22 января 2022 года между ФИО3 (Займодавец) и ФИО2 в лице представителя фио (заемщик) был заключен договор процентного займа, согласно условиям которого заимодавец передает в собственность Заёмщика наличные денежные средства в размере сумма.

Заёмщик обязуется возвратить Заимодавцу деньги в сумме сумма с обязательной выплатой ежемесячно 24% (двадцать четыре) процентов годовых от суммы займа.

По договоренности Сторон выплата процентов производится Заемщиком путем перечисления ежемесячно суммы процентов на Сберкарту Заимодавца № 4279020010154890.

В силу п.2 договора займа сумма займа в размере сумма передается Заимодавцем Заёмщику в момент подписания настоящего договора. Факт передачи денежных средств подтверждается распиской выданной Заемщиком Заимодавцу в момент получения денежных средств.

Заем предоставляется Заёмщику сроком на 1 (один) гой с момента подписания настоящего договора Заёмщик обязуется возвратить сумму займа наличными денежными средствами в полном объеме в срок до 23 января 2023 года. (п. 3 договора займа).

Исполнение обязательства Заёмщиком по настоящему договору обеспечивается предоставлением Заимодавцу в залог недвижимого имущества Заёмщика, а именно:

Жилая квартира с кадастровым номером: 77:07:0005006:2157, площадь л 34,4 кв.м., наименование. назначение; жилое помещение, номер этажа: этаж № 1, вид жилого помещения; квартира, адрес: адрес.

Как следует из пояснений истца и по тексту иска, договор займа одновременно является договором залога, по условиям которого обеспечение возврата денежных средств по указанному Договору займа на основании нотариальной доверенности от имени ответчика ФИО2. заемщик передал квартиру, расположенную по адресу: адрес в залог.

Необходимые для государственной регистрации Договора залога документы стороны договора передали в регистрирующий орган 21.02.2022 г., однако государственная регистрация произведена не была, поскольку ответчик ФИО1 направил в регистрирующий орган заявление об отказе от регистрации ипотеки, в связи с чем в регистрации было отказано.

Договор залога заключен в надлежащей форме, содержит предмет ипотеки, его оценку, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, сторонами согласованы в надлежащей форме все предусмотренные законом условия договора.

Вместе с тем, ответчики уклоняются от регистрации ипотеки на основании договора залога, несмотря на неоднократно направленные в их адрес требования.

В свою очередь, истец лишен возможности зарегистрировать заключенный с ответчиком договор об ипотеке самостоятельно, так как в силу закона государственная регистрация носит заявительный характер, с соответствующим заявлением должны обратиться в регистрирующий орган обе стороны договора залога.

Так, согласно ст. 341 ГК РФ, права залогодержателя в отношениях с залогодателем возникают с момента заключения договора залога, если иное не установлено договором, настоящим Кодексом и другими законами.

Согласно ст. 9 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также ст. 339 ГК РФ, в договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, дата государственной регистрации и номер регистрации этого права залогодателя в Едином государственном реестре недвижимости.

Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьей 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Так, согласно ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации" от 01.12.2013 года N 367-ФЗ, правила о государственной регистрации договора ипотеки, не подлежат применению к договорам ипотеки, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Таким образом, договор залога заключен в установленном законом порядке при его подписании и не подлежит государственной регистрации.

Государственной регистрации в порядке ст. ст. 8.1 и 339.1 ГК РФ, подлежит обременение в виде залога (ипотека), и возникает с момента такой регистрации.

Стороны договора залога обязаны оформить государственную регистрацию ипотеки.

Государственная регистрация обременения в виде ипотеки осуществляется Управлением Росреестра по Москве на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

Так, в п. 7 ст. 15 ФЗ N 218-ФЗ от 13.07.2015 "О государственной регистрации недвижимости", указано, что при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

В соответствии с п. 2 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Вместе с тем, законодательством РФ прямо не урегулирован порядок государственной регистрации обременения в виде ипотеки на основании решения суда, в случае уклонения одной из сторон от регистрации.

Так, согласно ст. 6 ГК РФ, в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Таким образом, в отношении требования истца о государственной регистрации обременения в виде ипотеки на основании Договора залога подлежит применять аналогию закона, а именно, п. 7 ст. 15 ФЗ N 218-ФЗ от 13.07.2015 г. "О государственной регистрации недвижимости", п. 2 ст. 165 ГК РФ.

Истец, как сторона договора залога, вправе требовать вынесения судебного решения о государственной регистрации обременения в виде ипотеки, поскольку нарушаются права истца, как залогодержателя.

В силу п. 4 ст. 165 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о государственной регистрации сделки составляет один год. Указанная норма применяется к правоотношениям, возникшим после 01.09.2013 (ФЗ от 07.05.2013 N 100-ФЗ).

В силу п. 2 ст. 199 ГК РФ, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

В ходе судебного разбирательства ответчики возражали против удовлетворения исковых требований, заявили о пропуске истцом срока исковой давности.

В соответствии с п. 59 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса РФ", если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Годичный срок исковой давности по указанному требованию исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что другая сторона уклоняется от государственной регистрации (пункт 4 статьи 165, пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

В соответствии с п. 15 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса РФ об исковой давности", если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

С учетом предусмотренного в договоре займа срока возврата суммы займа, истец должен был понимать последствия несоблюдения этого срока и при пассивном поведении другой стороны предпринять меры к государственной регистрации сделки, к коим могут относиться: обращение в суд с соответствующим иском. Такое право могло быть защищено им в течение года после истечения срока исполнения обязательства, то есть до 01 февраля 2023 года.

Как пояснили в суде представитель истца, истец свое право реализовал впервые 29.01.2025 года, обратившись с настоящим иском в суд. Иных действий не предпринимал, в адрес регистрационного органа обратился 22 января 2022 года, решение об отказе в регистрации которого было вынесено 01.02.2022 г., т.е. с такой даты, истец достоверно знал о своем нарушенном праве.

Между тем о нежелании ответчика фио возвращать суммы займа, а соответственно и осуществлять регистрацию договора залога истцу было известно уже январе 2023 года, поскольку таким периодом истцом отмечено начало неисполнения заемщиком своих обязательств по заключенному 22.01.2022 года, договору займа. 

Таким образом, уже в январе 2023 года истец не мог не знать о науршении стороной ответчиков исполнения обязательств по договору. Вместе с тем, суд отмечает, что течение срока исковой давности необходимо исчислять с момента приостановлении регистрации ипотеки, т.е. с 01.02.2022 года, когда истцу в такой регистрации было отказано по основаниям не обращения стороны заемщика совместно с истцом в регистрирующий орган. Тем не менее, обратился в суд с иском о государственной регистрации договоров лишь в январе 2025 года. Уважительных причин пропуска срока исковой давности стороной истца представлено не было. Соответственно, оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

Таким образом, суд приходит к выводу об отказе ФИО3 в удовлетворении исковых требований в связи с пропуском срока исковой давности.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований фио фио к ФИО1, ФИО2 о регистрации ипотеки путем внесения записи в ЕГРН об ограничении (обременении) права в виде ипотеки на квартиру на основании договора залога – отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение одного месяца с момента вынесения решения в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Дорогомиловский районный суд адрес.

Судья В.И. Овчинникова