УИД 50RS0010-01-2025-000106-85

производство №2-1679/2025

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

07 июля 2025 г. 

Г.о. Балашиха 

Железнодорожный городской суд Московской области в составе

председательствующего судьи Емельянова И.С.,

при секретаре Любаевой А.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 и ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Главстрой-СПб специализированный застройщик» о признании пунктов договора участия в долевом строительстве недействительными, возмещении расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

установил:

ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с иском к ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик», в котором просят с учетом уточнений признать п. 6.4 договора участия в долевом строительстве № САВБ03-01-02-02-006 в части установления гарантийного срока на отделочные работы сроком 1 год недействительным, признать п. 5.1 договора участия в долевом строительстве№ № в части освобождения ответчика от ответственности за передачу объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором недействительным, взыскать с ответчика в пользу истцов в равных долях расходы на устранение строительных недостатков в размере 449 633,94 руб., неустойку за нарушение срока передачи квартиры в размере 3 603,13 руб., неустойку за нарушение срока удовлетворения требования потребителя в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков, за каждый день, начиная с 01 января 2026 г. по дату фактического исполнения решения, компенсацию за разницу в площади передаваемого объекта долевого строительства в размере 33 626 руб., штраф в размере 5% от присужденной суммы, компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., расходы на удостоверение доверенности в размере 2 200 руб., расходы на уплату государственной пошлины в размере 934 руб., расходы на проведение досудебного исследование в размере 75 000 руб., расходы на оплату юридических услуг в размере 50 000 руб. 

В обоснование исковых требований указано, что стороны заключили договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, предметом которого является передача квартиры с отделкой. Ответчик передал истцам квартиру со строительными недостатками, стоимость устранения которых определена досудебным заключением специалиста, к которому обратились истцы. Кроме того, ответчик передал истцам объект долевого строительства (квартиру), итоговая площадь которого уменьшилась по сравнению с предусмотренной договором площадью, в связи с чем требуют взыскать с ответчика денежные средства в счет уменьшения площади квартиры. Истцы обращались к ответчику с претензией с требованием выплатить денежные средства в счет возмещения расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, ответа на которую не последовало.

ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» иск в заявленном размере требований не признало, в обоснование возражений указано, что требование о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства заявлено в пределах трехлетнего срока исковой давности. Возражает против удовлетворения требования о взыскании денежных средств в счет уменьшения реальной площади квартиры, поскольку договором участия в долевом строительстве согласован размер определенных отступлений до 1 кв.м. включительно передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади, как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения. Так же указывает, что в силу действующего постановления Правительства РФ оснований для взыскания штрафа и неустойки на будущее время не имеется. Просит применить положение Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в редакции, действующей на дату рассмотрения спора и взыскать общую сумму убытков в размере 3% от цены договора. Отказать во взыскании штрафа и неустойки. Также просит снизить размер компенсации морального вреда. Просит отказать во взыскании расходов на удостоверение доверенности, так как доверенность является общей, она не выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу. Просит отказать в удовлетворении требования о признании пп. 5.1, 6.4 договора участия в долевом строительстве недействительным. В случае взыскания судебных расходов просит снизить размер данных расходов пропорционально удовлетворенной части исковых требований. 

Участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, извещены о судебном заседании.

Изучив доводы искового заявления и возражений относительно него, исследовав доказательства, суд приходит к следующему.

Из материалов дела усматривается, что 07 февраля 2020 г. ответчик (застройщик) и истцы (участники долевого строительства) заключили договор № № участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязался своими силами и(или) с привлечением третьих лиц (подрядчиков, субподрядчиков и иных лиц) построить (создать) объект недвижимости, указанный в п. 1.1.3 договора и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости в срок, указанный в п. 2.3 договора, передать объект долевого строительства участнику, а участник обязался уплатить цену договора в размере, определенном п. 3.1 договора, и принять объект долевого строительства, указанный в п. 1.1.4 договора, в порядке, предусмотренном разделом 4 договора.

Цена договора составила 4 503 906 руб. (п. 3.1 договора).

Согласно п. 2.2 договора (строки 15 и 16) общая площадь объекта долевого строительства без учета балконов, лоджий и других летних помещений (ч. 5 ст. 15 ЖК РФ) составляет 45,24 кв.м; приведенная площадь объекта долевого строительства, включая площадь лоджий, веранд, балконов, террас с применением понижающих коэффициентов, установленных приказом Минстроя России от 25 ноября 2016 г. № 854/пр, составляет 45,54 кв.м.

Согласно п. 3.7. договора застройщик перед вводом объекта в эксплуатацию обязан организовать обмер объекта в соответствии с требованиями Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и проведения обмеров застройщик направляет участнику долевого строительства уведомление о необходимости проведения окончательных расчетов по договору в связи с увеличением/уменьшением приведенной площади объекта долевого строительства, указанной в п. 2.2 договора (строка 16).

Согласно п. 3.8 договора, если в результате обмера, проведенного во исполнение обязательств застройщика в соответствии с требованиями Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», фактическая приведенная площадь объекта долевого строительства окажется меньше приведенной площади объекта долевого строительства, указанной в п. 2.2 договора (строка 16) более чем на 1 (один) кв.м, цена договора уменьшается на сумму, определяемую как произведение указанной в п. 3.9 договора расчетной цены 1 (одного) кв.м на разницу между фактической приведенной объекта долевого строительства и приведенной площадью объекта долевого строительства, указанной в п. 2.2 договора (строка 16).

10 июля 2020 г. ответчик передал истцам объект долевого строительства по акту приема-передачи. Согласно п. 2 акта характеристики квартиры после обмеров ООО «ОЛЛВИН ГЕО»: общая площадь без учета площади балконов, лоджий и других летних помещений 44,90 кв.м, фактическая приведенная площадь с учетом помещений вспомогательного пользования (с коэф.) 45,20 кв.м.

06 декабря 2024 г. истцы направляли ответчику претензию с требованием выплатить денежные средства в счет возмещения расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства в размере 1 045 525 руб., компенсацию по разности площади переданного объекта участия в долевом строительстве в размере 33 626 руб., неустойку за нарушение срока передачи квартиры в размере 3 603,13 руб., расходы на проведение независимой экспертизы в размере 50 000 руб., расходы на оплату юридических услуг в размере 50 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб. Претензия оставлена без ответа.

По ходатайству стороны ответчика по делу назначена и проведена судебная комплексная строительно-техническая и оценочная экспертиза, в материалы дела представлено заключение ООО «Первый экспертный центр», согласно которому рыночная стоимость устранения недостатков (дефектов) качества квартиры (выполненных в ней строительных и отделочных работ) составляет 449 633,94 руб.

Как предусмотрено ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве), по договору участия в долевом строительстве (далее также – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с п. 1 ч. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, об отнесении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости к уникальным объектам, если в проектной документации таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости предусмотрена хотя бы одна из характеристик, являющаяся в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации основанием для их отнесения к уникальным объектам (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией.

На основании ч. 1 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 Закона об участии в долевом строительстве.

Согласно ч. 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном ст. 23.2 Закона об участии в долевом строительстве.

В соответствии с пп. 7 п. 2 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации недвижимости) основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права являются, в том числе технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном законом порядке.

В силу п. 7 ст. 1 Закона о регистрации недвижимости государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи.

В кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости (п. 1 ст. 8 Закона о регистрации недвижимости).

К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений (п. 2 ст. 8 Закона о регистрации недвижимости).

К таким основным сведениям, вносимым в кадастр недвижимости, относится площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание, помещение или машино-место (пп. 9 п. 4 ст. 8 Закона о регистрации недвижимости).

Кадастровая стоимость отнесена к дополнительным сведениям об объекте недвижимости (пп. 1 п. 5 ст. 8 Закона о регистрации недвижимости) и определяется с учетом площади объекта недвижимости.

Согласно ст. 401 Налогового кодекса РФ квартира является объектом налогообложения и налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости (ст. 402), может изменяться в связи с изменением кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие изменения качественных и (или) количественных характеристик этого объекта налогообложения со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости (ст. 403).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

При этом участнику долевого строительства должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащем передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе, в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. Но при этом, по смыслу ст.ст. 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве, договором могут быть установлены определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Вместе с тем только внесенные в ЕГРН сведения подтверждают площадь квартиры как объекта недвижимости и изменение ее качественных характеристик.

Для взыскания денежных средств в счет уменьшения цены договора участия в долевом строительстве по причине передачи истцам объекта долевого строительства меньшей (приведенной), чем это предусмотрено договором, площади не имеется, кроме того настоящим решением уже взыскивается денежная сумма в размере 3% от цены договора участия в долевом строительстве и взыскание денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора в силу актуальной редакции применимого законодательства не допускается.

Результаты организованного ответчиком обмера квартиры истцов отражены в сведениях ЕГРН, оснований считать их ошибочными не имеется, на ошибку в сведениях ЕГРН сторона истца не ссылается, внести какие-либо изменения в сведения ЕГРН, в т.ч. относительно площади квартиры, не просит, а организованный по заказу истцов обмер осуществлялся после выполнения отделочных работ.

При таких обстоятельствах суд исходит из того, что квартира передана истцам площадью (приведенной) 45,20 кв.м, что следует из включенных в акт приема-передачи объекта долевого строительства и внесенных в ЕГРН результатов обмера ООО «ОЛЛВИН ГЕО», указанная площадь менее предусмотренной договором площади (приведенной) объекта 45,54 кв.м на 0,34 кв.м.

Таким образом, ответчик передал истцам объект долевого строительства, площадь которого меньше предусмотренной договором площади, но в рамках погрешности, установленной договором (п. 3.8 договора), за несоблюдение которой ни одна из сторон не несет обязанности доплаты. При таких обстоятельствах участник долевого строительства не вправе требовать соразмерного уменьшения цены договора, т.к. уменьшение площади переданного помещения имеет место в предусмотренных договором пределах.

При разрешении требования о признании недействительным п. 5.1 договора, суд руководствуется следующим.

В силу ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Таким образом, поскольку истцы узнали о нарушенном праве при подписании договора, при этом с данным требованием обратились лишь 13 января 2025 г., а также учитывая то, что истцами не представлены доказательства того, что п. 5.1 договора затрагивает и ущемляет их права как потребителей, в связи с чем оснований для признания п. 5.1 договора недействительным не имеется.

При разрешении требования о признании недействительным п. 6.4 договора, суд руководствуется следующим.

В силу ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Таким образом, поскольку истцы узнали о нарушенном праве при подписании договора, при этом с данным требованием обратились лишь 13 января 2025 г., а также учитывая то, что истцами не представлены доказательства того, что п. 6.4 договора затрагивает и ущемляет их права как потребителей, в связи с чем оснований для признания п. 6.4 договора недействительным не имеется.

Разрешая требование о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве, суд руководствуется следующим.

Согласно ч. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно ч. 1 ст. 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Поскольку истцы узнали о нарушении своего права 01 апреля 2020 г., при этом с данным требованием обратились лишь 13 января 2025 г., оснований для взыскания неустойки за нарушение сроков передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве № не имеется. 

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

На основании ч. 2 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Согласно ч. 6 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

В силу ч. 7 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

На основании ч. 8 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного ч. 6 ст. 7, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени), предусмотренной настоящей частью, рассчитывается от цены договора.

Как предусмотрено ч. 1 ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Законом об участии в долевом строительстве и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные Законом об участии в долевом строительстве и договором.

Согласно ч. 2 ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных Законом об участии в долевом строительстве и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

В соответствии с ч. 3 ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

В силу ч. 4 ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных ч.ч. 2 и 2.1 ст.6 Закона об участии в долевом строительстве, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным Законом об участии в долевом строительстве.

Пунктом 1 постановления Правительства РФ от 18 марта 2024 г. № 326 с изменениями, внесенными постановлением Правительства РФ от 26 декабря 2024 г. № 1916, вступившими в силу с 01 января 2025 г., установлены, среди прочих, следующие особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве:

неустойка (штраф, пени), подлежащая с учетом ч. 8 ст. 7 и ч. 3 ст. 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляется за период с 01 января 2025 г. до 30 июня 2025 г. включительно;

неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом ч. 9 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 30 июня 2025 г. включительно.

В силу п. 3 указанного постановления особенности, установленные п.п. 1 и 2 постановления, применяются в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу постановления.

Поскольку ответчик не доказал наличие предусмотренных ч. 7 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве обстоятельств, позволяющих установить, что застройщик в настоящем случае не несет ответственность за выявленные дефекты объекта долевого строительства, суд приходит к выводу, что требование о взыскании денежных средств в счет возмещения расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства подлежит удовлетворению в размере, установленном судебной экспертизой по делу. Заключение экспертизы участвующие в деле лица под сомнение не поставили, согласились с ним. 

Вместе с тем в силу приведенных положений действующего законодательства в актуальной редакции общая взыскиваемая судом сумма расходов при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, не может превышать 3% от цены договора, в связи с чем суд взыскивает с ответчика в пользу истцов в счет возмещения расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства 135 117,18 руб., что составляет 3% от цены заключенного сторонами договора участия в долевом строительстве.

В настоящем деле причинение истцам морального вреда обусловлено исключительно нарушением их прав как потребителей, достаточных оснований полагать, что ответчик каким-либо иным образом причинил истцам нравственные или физические страдания, не имеется. С учетом установленной степени страданий истцов, степени вины ответчика и прочих значимых для дела обстоятельств, суд полагает разумным и справедливым определить размер компенсации морального вреда равным 20 000 руб. в пользу каждого из истцов. 

Оснований для взыскания штрафа не имеется, поскольку претензия истцов с требованием о возмещении расходов на устранение недостатков получена ответчиком в период действия постановления Правительства РФ от 18 марта 2024 г. № 326, срок добровольного удовлетворения претензии истек так же в период действия указанного постановления.

Неустойка на период со дня отмены особенностей и ограничений, предусмотренных постановлением Правительства РФ от 18 марта 2024 г. № 326, не может быть взыскана, поскольку настоящим решением уже взыскивается денежная сумма в размере 3% от цены договора участия в долевом строительстве и взыскание неустойки сверх этой денежной суммы в силу актуальной редакции применимого законодательства не допускается.

Как предусмотрено ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 Гражданского процессуального кодекса РФ. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Для обращения в суд с иском истцы понесли расходы на проведение досудебного исследования в размере 75 000 руб., расходы на оформление нотариальной доверенности в размере 2 200 руб., расходы на оплату юридических услуг в размере 50 000 руб., расходы на уплату государственной пошлины в размере 934 руб., которые подтверждены платежными документами, относимы к делу и подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истцы были освобождены, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Принимая решение в пользу истцов, суд взыскивает с ответчика в доход местного бюджета государственную пошлину, от уплаты которой истцы были освобождены как потребители при подаче искового заявления (за вычетом той части пошлины, которая уплачена истцами и расходы на уплату которой взысканы с ответчика в пользу истцов) в размере 13 307 руб.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 199 ГПК РФ, суд,

решил:

частично удовлетворить исковые требования ФИО1 и ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Главстрой-СПб специализированный застройщик» о признании пунктов договора участия в долевом строительстве недействительными, возмещении расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Главстрой-СПб специализированный застройщик» (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО1 (паспорт №) денежные средства в счет возмещения расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства по договору № № участия в долевом строительстве от 07 февраля 2020 г. в размере 67 558 рублей 59 копеек, компенсации морального вреда в размере 20 000 рублей, расходы на проведение досудебного исследования в размере 37 500 рублей, расходы на оформление нотариальной доверенности в размере 1 100 рублей, расходы на оплату юридических услуг в размере 25 000 рублей, расходы на уплату государственной пошлины в размере 467 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Главстрой-СПб специализированный застройщик» (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО2 (паспорт №) денежные средства в счет возмещения расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства по договору № № участия в долевом строительстве от 07 февраля 2020 г. в размере 67 558 рублей 59 копеек, компенсации морального вреда в размере 20 000 рублей, расходы на проведение досудебного исследования в размере 37 500 рублей, расходы на оформление нотариальной доверенности в размере 1 100 рублей, расходы на оплату юридических услуг в размере 25 000 рублей, расходы на уплату государственной пошлины в размере 467 рублей.

Отказать в удовлетворении остальной части исковых требований.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Главстрой-СПб специализированный застройщик» (ИНН 

<

***>) в доход бюджета Городского округа Балашиха государственную пошлину в размере 13 307 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в Московский областной суд через Железнодорожный городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме (составления мотивированного решения).

Судья

мотивированное решение

составлено 18 июля 2025 г.