№

Дело №

Р Е Ш Е Н И Е

 ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

06 июля 2020 года п. Лежнево

Ивановский районный суд Ивановской области в составе:

председательствующего судьи Реброва А.А.,

при секретаре Крутовой Т.Е.

с участием: 

истца-ответчика – ФИО1 

представителей истца-ответчика адвокатов Бочериковой И.Н. и Гришина В.В.

представителя ответчика-истца адвоката Корнилова Э.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании выплаченных денежных средств авансовыми платежами и взыскании авансовых платежей, встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о признании предварительного договора купли-продажи действующим, понуждении заключить основной договор купли-продажи и взыскании денежных средств в счет покупной цены объекта недвижимого имущества, 

У С Т А Н О В И Л

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2., в котором, после неоднократных уточнений, изменений в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), просила суд признать денежные средства, переданные ФИО2 по распискам от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ в сумме 

<

данные изъяты> рублей и 

<

данные изъяты> рублей авансовыми платежами, взыскать в свою пользу с ФИО2 указанные денежные средства в качестве неосновательного обогащения. 

Требования ФИО1 мотивированы тем, что в период с сентября по октябрь 2019 года между ней и ФИО2. была достигнута договоренность о продаже нежилого помещения по адресу: 

<

адрес> за 

<

данные изъяты> рублей. О передаче денежных средств в счет продажи объекта недвижимости оформлены расписки о получении ФИО2. от ФИО1 денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 

<

данные изъяты> рублей и от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 

<

данные изъяты> рублей. Вместе с тем впоследствии выяснилось, что к спорному нежилому помещению ФИО2 отношения не имеет, его собственником в действительности является ФИО3 

ФИО2 в свою очередь, обратилась к ФИО1 с встречным иском, в котором просила суд о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ действующим, понуждении ответчика-истца заключить с ней основной договор купли-продажи недвижимого имущества – помещения № в 

<

адрес>, взыскании 

<

данные изъяты> рублей в счет покупной цены недвижимого имущества с ФИО1

Истец-ответчик ФИО1 и ее представители на основании доверенности и ордеров адвокаты Бочерикова И.Н. и Гришин В.В. заявленные в окончательной редакции требования поддержали в полном объеме. В обоснование ссылались на введение истца-ответчика ФИО2. в заблуждение, указав, что является собственником спорного помещения. Если бы ФИО1 знала, что это не так, то она не стала бы приобретать данное имущество, она считает данную сделку недействительной как совершенную под влиянием обмана. Полагали, что стороны предусматривали переданные ответчиком-истцом истцу-ответчику денежные средства не в качестве обеспечительного платежа, а как аванс по смыслу п. 3 ст. 380 ГК РФ, который подлежит возврату покупателю.

Ответчик-истец, извещенный о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом в порядке гл. 10 ГПК РФ, в судебное заседании не явился, направив в суд своего представителя.

Представитель ответчика-истца на основании доверенности и ордера адвокат Корнилов Э.Г. поддержал встречные исковые требования с учетом их последней редакции, возражал против удовлетворения первоначального иска.

Суд, руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, полагал возможным рассмотреть дело при имеющейся явке лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения сторон, суд приходит к следующему.

На основании ч. 3 ст. 196 ГПК РФ решение принимается судом по заявленным требованиям.

Согласно ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Ст. 218 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу положений ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

П. 4 ст. 445 ГК РФ предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 года N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ). Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Согласно положениям ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

На основании п. 1 ст. 487 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому стороны договорились о подготовке и обязуются заключить в будущем не позднее ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи недвижимого имущества – нежилого помещения № общей площадью 60.8 кв.м по адресу: 

<

адрес> соответствующей ему долей в праве собственности на земельный участок общей площадью 11974 кв.м с кадастровым номером № Общая цена договора купли-продажи (нежилое помещение вместе с оборудованием и доля в праве собственности на земельный участок) согласована в размере 

<

данные изъяты> рублей. Оплата объекта купли-продажи производится покупателем перечислением денежных средств в следующем порядке: 

<

данные изъяты> рублей со сберегательного счета на счет продавца в банке в качестве обеспечительного платежа и 

<

данные изъяты> рублей переводом через Сбербанк-онлайн; 

<

данные изъяты> рублей в день подписание основного договора. При заключении сторонами основного договора обеспечительный платеж, переданный покупателем продавцу, засчитывается в счет уплаты части цены объекта купли-продажи. Обеспечением исполнения покупателем своих обязательств по договору является обеспечительный платеж. Указанные условия стороны договорились считать существенными условиями основного договора. Объект передается продавцом покупателю в момент подписания основного договора (л.д. №

Указанное выше имущество приобретено ФИО2 у ФИО3. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. №

Денежные средства в счет оплаты обеспечительного платежа в размере 

<

данные изъяты> рублей, а также 

<

данные изъяты> рублей согласно условиям предварительного договора купли-продажи переданы ФИО1 ФИО2 согласно распискам от ДД.ММ.ГГГГ года и ДД.ММ.ГГГГ года соответственно (л.д. №

Таким образом, неоплаченной по договору остается сумма 

<

данные изъяты> рублей.

В обоснование своих требований истец-ответчик ссылается на то обстоятельство, что на момент заключения предварительного договора купли-продажи ФИО2 не являлась собственником жилого помещения.

Действительно, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. №) спорное нежилое помещение, являющееся предметом предварительного договора, было зарегистрировано на ДД.ММ.ГГГГ на праве собственности за ФИО3

Вместе с тем, согласно выпискам по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и помещения, и доля в праве собственности на земельный участок были зарегистрированы на праве собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ за ФИО2. (л.д. 

<

данные изъяты>

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 направила ФИО1 уведомление о готовности заключить основной договор.

Руководствуясь приведенными выше нормами, установив указанные доказательства, суд полагает, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества. Данным договором предусмотрен порядок оплаты покупателем продавцу цены объектов купли-продажи, срок заключения основного договора купли-продажи. Поскольку из договора явно следует, что уплачиваемая сумма в размере 

<

данные изъяты> рублей является обеспечительным платежом, а вторая часть суммы в размере 

<

данные изъяты> рублей не является существенной частью цены товара, суд не усматривает оснований не применить к данному договору положения ст. 429 ГК РФ. Каких-либо оснований полагать переданные ФИО1 ответчику-истцу платежи авансовыми у суда не имеется, поскольку указанное опровергается содержанием предварительного договора. Следовательно, отсутствие у продавца права собственности на товар на момент заключения предварительного договора, с учетом того, что до истечения установленного предварительным договором срока (ДД.ММ.ГГГГ) продавец право собственности на продаваемое недвижимое имущество оформил на себя, не препятствовало заключению предварительного договора.

Доводы о том, что истцу-ответчику не было известно, что право собственности на спорное имущество не зарегистрировано за ответчиком-истцом, опровергаются и тем фактом, что согласно объяснениям ФИО1 полученным в ходе судебного разбирательства, они с ФИО2 работали в указанном нежилом помещении, который оборудован под парикмахерский салон, при этом не лишена была возможности проверить до заключения предварительного договора наличие у ФИО2 гражданских прав на отчуждаемое имущество. Более того, в дело стороной истца-ответчика представлен экземпляр предварительного договора, подписанный только ФИО1 согласно которому (п. 1.3.3) установлено, что помещение не свободно от прав третьих лиц: на момент подписания настоящего предварительного договора купли-продажи помещение находится в залоге у гр. ФИО3 

<

…>. Несмотря на то, что предварительный договор в данной редакции заключен сторонами не был, наличие в данном документе подписи ФИО1, подтверждает ее осведомленность о наличии прав на недвижимое имущества у шЕИНА в.а. Доказательств подложности данного документа вопреки доводам истца-ответчика суду не представлено. При этом следует отметить, что с сентября 2019 года ответчик-истец несла осуществляла права и обязанности собственника жилого помещения, в частности, на содержание, уборку, ремонт, что подтверждается представленными в дело актами и выставленными счетами ООО «Шоколад» на имя ФИО2., договором управления и эксплуатации ТРЦ «Шоколад», заключенным между ООО «Шоколад» и ФИО2 

При установленных обстоятельствах оснований полагать, что основная сделка не состоится, еще до момента окончания срока, установленного предварительным договором, у покупателя возникнуть не могло.

Одна из сторон (продавец) в установленный предварительным договором срок направила покупателю предложение заключить основной договор, а следовательно, в силу п. 4 ст. 445 ГК РФ вправе требовать в судебном порядке понуждения покупателя заключить договор. Условия основного договора, в частности, о предмете, цене предусмотрены предварительным договором. Таким образом, поскольку обстоятельства, предусмотренные предварительным договором, возникли, основной договор купли-продажи должен быть заключен, и не подлежат возврату ни обеспечительный платеж в размере 

<

данные изъяты> рублей по расписке от ДД.ММ.ГГГГ и платеж в размере 

<

данные изъяты> рублей по расписке от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку они должны быть зачтены в покупную цену спорного имущества. Напротив, одновременно с понуждением истца-ответчика заключить основной договор купли-продажи, суд полагает необходимым взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 денежные средства в размере 

<

данные изъяты> рублей согласно предварительному договору в качестве оставшейся невыплаченной цены.

Устанавливая срок для заключения основного договора, суд полагает возможным принять во внимание доводы стороны истца о предоставлении сторонам разумного 10-дневного срока со дня вступления настоящего решения в законную силу.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 отказать.

Исковые требования ФИО2 к ФИО1 удовлетворить.

Признать действующим предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО1.

Обязать ФИО1 заключить с ФИО2 на условиях предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ основной договор купли-продажи недвижимого имущества –нежилого помещения площадью 60,8 кв. м в 

<

адрес> с кадастровым номером № и 26/10000 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № по цене 

<

данные изъяты> рублей в течение 10 дней с момента вступления настоящего решения суда в законную силу.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 денежные средства в размере 

<

данные изъяты> рублей.

Решение может быть обжаловано в Ивановский областной суд через Ивановский районный суд Ивановской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий судья А.А. Ребров

Мотивированное решение составлено 13.07.2020 года.