Дело № 3а-15/2019 

Р Е Ш Е Н И Е

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 08 февраля 2019 года 

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего – судьи Морозковой Е.Е.,

при секретаре Епифанцевой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ДНП «Кристалл» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ДНП «Кристалл» обратилось в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить в отношении земельного участка общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель -земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для ведения дачного хозяйства, с кадастровым номером №, кадастровую стоимость, равную рыночной стоимости в размере 

<

данные изъяты> рублей на дату установления кадастровой стоимости по состоянию на 23.03.2018 г.

В обоснование требований указано, что партнерство является собственником названного земельного участка, кадастровая стоимость которого составляет 

<

данные изъяты> руб., что значительно превышает его рыночную стоимость, определенную оценщиком по состоянию на 23.03.2018 и составляющую 

<

данные изъяты> рублей. Таким образом, установленный размер кадастровой стоимости земельного участка нарушает права административного истца, так как приводит к чрезмерному размеру налоговый платежей. Ссылаясь на положения ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ч.1 ст.245 КАС РФ, разъяснения, содержащиеся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», административный истец полагал, что имеет право на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца ДНП «Кристалл» ФИО1 представил уточненное административное исковое заявление, в котором просит установить в отношении указанного земельного участка кадастровую стоимость, равную рыночной стоимости в размере 

<

данные изъяты> рублей, определенную по результатам проведения судебной экспертизы.

К участию в деле привлечены в качестве административных ответчиков Управление Росреестра по Ленинградской области, правительство Ленинградской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии». 

К участию в деле в качестве заинтересованного лица-администрацию муниципального образования Селезневское сельское поселение Выборгского района Ленинградской области.

В письменных возражениях представитель административного ответчика правительства Ленинградской области ФИО2 указала, что правительство Ленинградской области является ненадлежащим ответчиком, представив замечания по отчету об установлении рыночной стоимости(в том числе относительно корректировок по факторам: численность населения, статус населенного пункта, местоположению, инженерно-геологическим условиям; порядку подсчета суммарной корректировки) и требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости оставила на усмотрение суда. 

В судебном заседании представитель административного ответчика правительства Ленинградской области ФИО2 оставила рассмотрение заявленных требований на усмотрение суда, с учетом стоимости, установленной в результате проведенной судебной экспертизы.

В судебном заседании представитель административного ответчика ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» ФИО3 требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости оставляет на усмотрение суда. 

В письменном возражении представитель административного ответчика Управления Росреестра по Ленинградской области ФИО4 указала, что кадастровая стоимость земельного участка установлена на основании п.2.1.17 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 №222. Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 23.03.2018 на основании удельного показателя (741,60 руб./кв.м.), утвержденного постановлением правительства Ленинградской области от 30.12.2010 №383 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан на территории Ленинградской области». Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Управление не уполномочено определять достоверность рыночной стоимости объектов недвижимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости. Так как Управление не имеет самостоятельных возражений по существу предъявленных требований, просит рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления.

Представители административного ответчика Управления Росреестра по Ленинградской области, заинтересованного лица в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом.

Изложенное в силу ч.4 ст.247 КАС РФ не препятствует рассмотрению дела по существу в отсутствие названных представителей.

Изучив материалы дела, заслушав явившихся лиц, исследовав и оценив собранные по делу доказательства, в том числе показания свидетеля, согласно ст.84 КАС РФ в их совокупности, суд приходит к следующему.

Одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (п/п 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости земельного участка либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого земельного участка.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ).

Согласно ст.24.19 Федерального закона №135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что датой определения кадастровой стоимостью объектов недвижимости, указанных в ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) закреплено право юридического лица и гражданина на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости. 

Постановлением правительства Ленинградской области от 30.12.2010 №383 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан на территории Ленинградской области.

В частности, среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земель дачных объединений по Выборгскому району составляет 741,60 руб./кв.м.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 26.03.2018 земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения дачного хозяйства, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположен по адресу: 

<

адрес>, является собственностью ДНП «Кристалл» и имеет кадастровую стоимость 

<

данные изъяты> руб.

В выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости от 31.01.2018 указано, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 23.03.2018 (дата утверждения кадастровой стоимости 23.03.2018) и составляет 

<

данные изъяты> руб.

Отчетом №146/ОА-2018 от 19.10.2018, составленным оценщиком Ш, являющейся членом общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, определена в размере 

<

данные изъяты> рублей по состоянию на 23.03.2018.

В названном отчете об оценке проведен анализ рынка и диапазона значений ценообразующих факторов, дано описание объекту оценки, изложены принятые допущения и ограничительные условия, приведены применяемые стандарты; проведен анализ наиболее эффективного использования. Оценщиком сделан вывод о том, что наиболее эффективным использованием объекта оценки, обеспечивающем его максимальную стоимость, является использование его для дачного строительства. Оценщиком для оценки земельного участка отобран сравнительный подход (метод сравнения продаж). Приоритетным критерием выбора являлось местоположение аналогов как наиболее значимый ценообразующий фактор; оценщиком принято, что по остальным факторам, в том числе по фактору масштаба аналоги могут иметь различия с объектом оценки. В качестве объектов-аналогов отобрано 5 земельным участков, расположенных в Выборгском районе Ленинградской области, отличающихся по площади от объекта оценки. Корректировка проведена по следующим ценообразующим факторам: условия сделки; статус населенного пункта; близость федеральной трассы; окружение; площадь; степень разработки, рельеф сприсвоениям объектам-аналогам весовых коэффициентов. В рамках сравнительного подхода рыночная стоимость земельного участка установлена в 

<

данные изъяты> рублей; итоговая рыночная стоимость определена в 

<

данные изъяты> рублей.

Допрошенная в качестве свидетеля оценщик Ш показала, что оценку земельного участка проводила сравнительным подходом, в рамках которого использовала метод сравнения продаж. При отборе объектов-аналогов исходила из местоположения и площади. С учетом конкретных обстоятельств полагала допустимым, что по одному из объектов-аналогов суммарная корректировка превысила 30 процентов; объекты –аналоги относятся к одному сегменту рынка. Разницу между кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью объяснила состоянием рынка. Действительно часть объектов сравниваются по удаленности от Выборга, а часть по удаленности от Санкт-Петербурга (в зависимости от местонахождения аналога). Понятие «пешая доступность» взято из объявления продавца. Минимальная корректировка по увлажненности территории взята из-за того, что объект оценки граничит с болотом, необходимо его осушение, достаточно большая часть участка заболочена. В отчете указаны только целые цифры. Исходя из общей практики, результат округляется до шестой цифры.

По ходатайству представителя административного ответчика правительства Ленинградской области с учетом ходатайства представителя административного истца о выборе экспертного учреждения административного истца на основании ст.ст.77, 78 КАС РФ определением суда от 21.12.2018 по делу назначена судебная экспертиза с постановкой перед экспертом вопроса об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, по состоянию на 23.03.2018 г.

Проведение судебной экспертизы поручено экспертному учреждению К расположенному по адресу: 

<

адрес>, №.

Согласно заключения эксперта С от 31.01.2019г. №112/ЭН-2019 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, по состоянию на 23.03.2018 составляет - 

<

данные изъяты> рублей.

Для проведения оценки земельного участка экспертом отобран сравнительный подход (метод сравнения продаж). При отборе аналогов эксперт исходил из следующих требований: аналоги должны относится к землям сельскохозяйственного назначения, иметь вид разрешенного использования: ДНП, иметь площадь от 10 до 100 га, должны быть расположены в Выборгском районе Ленинградской области, не иметь произведенных на них улучшений. В качестве аналогов отобрано 4 объекта, расположенных в Выборгском районе Ленинградской области, относящиеся к той же категории земель, имеющие такой же вид разрешенного использования, сопоставимые по ценообразующим факторам. При проведении оценки экспертом произведена корректировка по первой группе элементов сравнения: по фактору «тип сделки», «рыночные условия»; по второй группе элементов сравнения: по факторам «общая площадь», расстояние до КАД. В рамках сравнительного подхода рыночная стоимость земельного участка определена в 

<

данные изъяты> рублей. В результате согласования с применением правил округления рыночная стоимость земельного участка установлена в 

<

данные изъяты> рублей.

Исследовав приведенные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

С учетом требований ст. 24.19 Федерального закона №135-ФЗ, разъяснений, содержащихся в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», выписок из ЕГРН, пояснений лиц, участвующих в деле, суд полагает, что кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 23.03.2018 г.

Соответственно, по состоянию на указанную выше дату оценщиком в отчете №№146/ОА-2018 от 19.10.2018, а также судебным экспертом в заключении №112ЭН-2019 от 31.01.2019 определена рыночная стоимость земельного участка. 

В отношении даты, по состоянию на которую судебным экспертом в заключении установлена рыночная стоимость земельного участка, у участников процесса возражений не имеется.

Представленный отчет об оценке №146/ОА-2018 от 19.10.2018 как одно из доказательств подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

Исследуя представленный отчет об оценке, суд учитывает, что при проведении оценки земельного участка оценщиком допущены недостатки, которые вызвали у участников процесса определенные сомнения в правильности проведения оценки, что повлекло за собой необходимость проведения по делу судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка. 

В связи с чем, представленный административным истцом отчет об оценке №146/ОА-2018 от 19.10.2018 суд не может признать надлежащими доказательством, подтверждающими с достоверностью размер рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

Оценивая заключение судебного эксперта №112/ЭН-2019, суд отмечает следующее.

В силу ст.59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертизы. Эксперт, проводивший экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК РФ, обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности, что подтверждено соответствующими документами.

Заключение эксперта №112/ЭН-2019 от 31.01.2019 мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта соответствует требованиям, предусмотренным законодательством об оценочной деятельности, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь ст.82 КАС РФ и положениями Федерального закона №135-ФЗ, суд признает названное выше заключение эксперта №112/ЭН-2019 от 31.01.2019 надлежащим доказательством, подтверждающим с достоверностью размер рыночной стоимости названного выше земельного участка по состоянию на 23.03.2018 г.

Согласно требованиям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона №135-ФЗ в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В данном случае сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в ЕГРН 23.03.2018, заявление ДНП «Кристалл» поступило в комиссию 23 октября 2018 года. Следовательно, установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 23 марта 2018 (а не с 1 января 2018 года).

С учетом требований ч.2 ст.247 КАС РФ суд не может также согласиться с обоснованностью утверждения представителя правительства Ленинградской области о том, что правительство Ленинградской области не является надлежащим административным ответчиком по настоящему делу.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ДНП «Кристалл» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., категория земель- земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование-для ведения дачного хозяйства, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости равном 

<

данные изъяты> рублей, по состоянию на 23 марта 2018 года, на период с 23 марта 2018 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления ДНП «Кристалл» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 23 октября 2018 года. 

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в апелляционную коллегию Ленинградского областного суда в течение 1 месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья Е.Е.Морозкова

Решение в окончательной форме изготовлено 13 февраля 2019 года.