Дело № 3а-83/2021

РЕШЕНИЕ

 ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 июля 2021 года            г.Ульяновск

Ульяновский областной суд в составе:

судьи Пулькиной Н.А.

при секретаре Дубровиной Л.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Керамика» к Министерству строительства и архитектуры Ульяновской области, областному государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки» о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Керамика» обратилось в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка, расположенного по адресу: ***, кадастровый номер ***, в размере рыночной стоимости. 

Требования мотивированы тем, истец является арендатором земельного участка, плательщиком арендной платы, исчисляемой из кадастровой стоимости земельного участка.

Приказом Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области от 20 октября 2020 г. № 241-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Ульяновской области»  кадастровая стоимость указанного земельного участка определена по состоянию на 1 января 2020 г. в 32 157 696 руб. 52 коп.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка             № с16561 от 12 января 2021 г., составленному оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» ФИО1, рыночная стоимость земельного участка на 1 января 2021 г. составила 5 875 602 руб. 75 коп.

Решением ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» от                17 февраля 2021 г. № ОРС-73/2021/000001 по результатам рассмотрения заявления ООО «Керамика» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости от 19 января 2021 г. отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости ввиду несоответствия отчета об оценке положениям Федерального закона от          29 июня 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

ООО «Керамика» просит признать решение ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» от 17 февраля 2021 г. № ОРС-73/2021/000001 незаконным и установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости 5 875 602 руб. 75 коп.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 заявление поддержала. Пояснила о правильности выводов оценщика об отнесении оцениваемого земельного участка к использованию его в качестве объекта производственно-складского назначения. Выводы судебных экспертов о фактическом использовании оцениваемого объекта под размещение торговой и офисной недвижимости.

Представитель ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО3 заявленные требования не признала, считая решение учреждения законным, а представленный административным истцом отчет о рыночной стоимости земельного участка подлежащим отклонению ввиду неверного определения вида разрешенного использования земельного участка и как следствие, неверного подбора объектов-аналогов.

Заинтересованное лицо ФИО1 в судебном заседании полагал административное исковое заявление подлежащим удовлетворению.

Представители Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области, Управления Росреестра по Ульяновской области, ФГБУ «ФКП Росреестра», администрации города Ульяновска, ООО «Многопрофильный деловой центр» в судебное заседание не явились, о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом.

В предварительном судебном заседании представитель администрации города Ульяновска возражал против удовлетворения административного иска.

С учетом положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Выслушав лиц, участвующих в судебном заседании, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Судом установлено, что ООО «Керамика» является арендатором земельного участка, расположенного по адресу: ***, кадастровый номер ***.

Из договора аренды, заключенного 26 июня 2015 г. между Комитетом по управлению городским имуществом, земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска и ООО «Керамика», следует, что размер арендной платы зависит от кадастровой стоимости земельного участка.

Приказом Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области от 20 октября 2020 г. № 241-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Ульяновской области»  кадастровая стоимость указанного земельного участка определена по состоянию на 1 января 2020 г. в 32 157 696 руб. 52 коп.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка             № с16561 от 12 января 2021 г., составленному оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» ФИО1, рыночная стоимость земельного участка на 1 января 2021 г. составила 5 875 602 руб. 75 коп.

Порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).

Постановлением Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 г.      № 775-П установлена дата перехода к применению на территории Ульяновской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ      «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 января    2021 г.

Согласно части 1 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3 статьи 22.1).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя.

Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).

Согласно части 11 статьи 22.1 бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1).

Как указано в части 15 статьи 22.1 приведенного закона, решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В целях определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14 декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» (далее Центр ГКО, учреждение).

Материалами дела подтверждено, что 19 января 2021 г. ООО «Керамика» обратилось в Центр ГКО с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом № 237-ФЗ документы.

Решением ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» от                17 февраля 2021 г. № ОРС-73/2021/000001 по результатам рассмотрения заявления ООО «Керамика» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости от 19 января 2021 г. отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости ввиду несоответствия отчета об оценке положениям Федерального закона от          29 июня 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

Причиной принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости в соответствии с отчетом № с16561 от 12 января 2021 г. явилась несопоставимость выбранных оценщиком объектов-аналогов № 3 с объектом оценки ввиду неверного определения вида фактического использования оцениваемого земельного участка, отнесение его к иному сегменту рынка. Оцениваемый земельный участок, расположенный в зоне Ц2 (зона делового, общественного и коммерческого назначения), имеет вид разрешенного использования - под объекты торговли, досуга и развлечений, тогда как оценщиком он неверно отнесен к сегменту производственно-складской недвижимости, что повлекло выбор несопоставимых объектов-аналогов. Нарушены требования п.п. «в» п. 11, п.п. «б» п. 22 ФСО № 7, п.5 ФСО № 3.

Порядок, сроки принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом не оспаривается.

Поскольку оспариваемое административным истцом решение Центра ОГКУ принято по результатам проверки отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, содержание и форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего дела.

Исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки», суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Поскольку административным истцом заявлено также требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании отчета № с16561 от 12 января 2021 г., судом перед судебными экспертами был поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства в области оценочной деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки».

Иное бы противоречило части 16 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, из которой следует, что при признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении рыночной стоимости по соответствующему заявлению, то есть в соответствии с представленным отчетом о рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно выводам, изложенным в заключении судебной экспертизы               № 0141/21 от 2 июля 2021 г., проведенной экспертами Союза «Ульяновской областной торгово-промышленной палаты», в отчете об оценке № с16561 от            12 января 2021 г. в отношении земельного участка, кадастровый номер 73:24:041014:18, расположенного по адресу: ***, допущены следующие нарушения требований федеральных стандартов оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости: 

- в нарушение п. 10, 11, 17, 20, 22 ФСО № 7, п. 5 ФСО № 3 анализ рынка объекта оценки, выбор объектов-аналогов и расчеты произведены оценщиком на основании выводов, сделанных в результате анализа наиболее эффективного использования объекта оценки, в основу которого легло неверное определение вида фактического использования объекта оценки;

- в нарушение п. 22 ФСО № 7, п. 5 ФСО № 3 не выявлено различие объекта оценки и объектов-аналогов по ценообразующему фактору «наличие и качество подъездных путей», а также сделан вывод о сопоставимости объектов-аналогов с объектом оценки по месторасположению, что не подтверждается результатами анализа характеристик местоположения объекта оценки и объектов-аналогов;

- в нарушение п. 5 ФСО № 3 информация о площади и цене реализации объекта-аналога № 1 не подтверждается информацией, содержащейся в объявлении о продаже.

При этом, в заключении экспертов указано следующее. 

В соответствии с п. 5 ФСО № 3 информация, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена, а содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение.

Обоснование вывода о том, что оцениваемый участок застроен производственно-складской недвижимостью, оценщиком в отчете не приведено. Указанный вывод не подтвержден результатами визуального осмотра оценщиком, а также результатами осмотра, проведенного экспертами. По результатам осмотра очевидно, что в зданиях, расположенных на оцениваемом земельном участке, располагаются преимущественно торговые организации различной направленности, то есть отсутствуют производственная база как «здания и сооружения производственно-складского назначения, объединенные между собой цепочкой производственного процесса, что вводит пользователей отчета в заблуждение и ведет к неверному определению вида фактического использования оцениваемого земельного участка как под «производственно-складской недвижимостью». Фактическим использованием земельного участка является использование его «под размещение торговой и офисной недвижимости» (коммерческое назначение).

Экспертами отмечено, что здание (производственная база), расположенное на оцениваемом земельном участке, включено в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, утвержденный Приказом Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области от 11 ноября 2020 г. № 245-пр, то есть здание определено как коммерческий объект.

Объекты-аналоги подобраны оценщиком из сегмента рынка производственно-складских объектов, что противоречит анализу наиболее эффективного использования, выполненному исходя из фактического использования объекта оценки. Кроме того, оценщиком допущены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности при работе с аналогами.

Заключение экспертов Союза «Ульяновская областная торгово-промышленная палата» № 0141/21 от 2 июля 2021 г. подготовлено лицами, обладающими правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у экспертов соответствующей специальности; эксперты предупреждены судом об уголовной ответственности. Экспертное заключение отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»; заключение экспертов содержит подробное описание проведенных исследований, обоснование сделанных в результате исследования выводов и ответы на поставленные судом вопросы. 

Оснований не доверять экспертам у суда не имеется, сторонами заключение судебной экспертизой не опорочено. Справка по распределению сданных в аренду площадей, выданная ООО «Керамика», не подтверждает безусловно доводы административного истца и заинтересованного лица о фактическом использовании оцениваемого участка как «под производственно-складскую недвижимость», так как из нее следует, что помещения сдаются также и для размещения торговли и офисов.

При изложенных обстоятельствах, учитывая несоответствие отчета об оценке требованиям федеральных стандартов, оснований для признания незаконным решения Центра ГКО от 17 февраля 2021 г. и установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости                  5 875 602 руб. 75 коп. не имеется, в связи с чем в удовлетворении административного иска ООО «Керамика» следует отказать.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Керамика» к Министерству строительства и архитектуры Ульяновской области, областному государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки» о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья                                                                              Н.А. Пулькина