№ 3а-112/2021 г.Рязань

УИД 62OS0000-01-2020-000454-89

РЕШЕНИЕ

именем

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 мая 2021 года Рязанский областной суд в составе:

председательствующего судьи – Воейкова А.А.,

при секретаре – Кирдянове А.С.,

с участием представителя административного истца ФИО1 - ФИО2,

представителя административного ответчика: Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области – ФИО3,

рассмотрев дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости. 

В обоснование своих требований указала, что постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 30.09.2019 № 34-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения на территории Рязанской области» утверждена кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2019 года.

Административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером №, расположенного в с/о 

<

адрес>.

В силу указанного постановления установлена кадастровая стоимость земельного участка – 5 032 020 рублей. 

Административный истец считает, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают ее права и обязанности, поскольку в соответствии со статьей 390 Налогового кодекса Российской Федерации сумма земельного налога поставлена в зависимость от кадастровой стоимости объекта налогообложения. 

Административный истец полагает, что у нее имеются правовые основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, поэтому просила удовлетворить ее требования - установить кадастровую стоимость указанного земельного участка равной рыночной по состоянию на 1 января 2019 года в размере 3 590 000 рублей.

После проведенной судебной экспертизы представитель административного истца уточнила требования, просит установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости в размере определенном в заключении эксперта ФИО7 - 4 187 400 рублей.

В судебное заседание представитель административного истца поддержала заявленные требования. 

Представитель административного ответчика – Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области заявленные требования не признала, указывая на недостатки экспертного заключения ФИО7 

Представители заинтересованных лиц - филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Рязанской области, администрации муниципального образования – Сапожковское городское поселение Сапожковского муниципального района Рязанской области, ГБУ Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» в суд не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом. 

В силу части 4 статьи 247 КАС РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие заинтересованных лиц.

Суд, исследовав материалы дела, считает возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной рыночной стоимости.

Из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, расположенного в с/о 

<

адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

В силу постановления Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 30.09.2019 № 34-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения на территории Рязанской области» по состоянию на 1 января 2019 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 5 032 020 рублей. 

На основании части 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации сумма земельного налога подлежащего уплате в бюджет налогоплательщиком, поставлена в зависимость от кадастровой стоимости объекта налогообложения. 

В силу части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В своем отзыве представитель Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области указал на несоответствие отчета, представленного административным истцом, требованиям действующего законодательства, в связи с чем судом назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2019 года, проведение которой поручено эксперту ООО «Оценка плюс» ФИО7

В соответствии с заключением эксперта ФИО7, с учетом его письменных пояснений, отчет ИП ФИО6 № от ДД.ММ.ГГГГ об определении рыночной стоимости спорного земельного участка не подтверждает указанную в отчете его рыночную стоимость. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года составляет 4 187 400 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы, суд исходит из того, что судебная экспертиза выполнена экспертом ФИО7, имеющим образование в области оценочной деятельности и обладающей правом на проведение подобного рода исследований. Материалам дела подтверждается, что эксперт имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности (21 год), был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В ходе проведения судебной экспертизы эксперт ФИО7 проверил отчет ИП ФИО6 № от ДД.ММ.ГГГГ на соответствии федеральному законодательству об оценочной деятельности. Результаты проверки оформлены в соответствующих таблицах. Несоответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности эксперт обосновал со ссылкой на федеральные стандарты оценки, указав в экспертном заключении пункты ФСО, нарушенные оценщиком.

При этом, эксперт ФИО7 выявил нарушения, существенно влияющие на стоимость объекта оценки, а именно из отчета невозможно сделать выводы о диапазоне цен на земельные участка, аналогичные оцениваемому в Рязанской области, на дату оценки; аналог № 2 не соответствует объекту оценки по виду разрешенного использования; необоснованно применена корректировка к аналогам на расположение относительно автомагистралей.

С учетом выявленных в ходе производства судебной экспертизы нарушений требований законодательства, предъявляемых к содержанию отчета о рыночной стоимости объектов оценки, суд приходит к выводу о невозможности принятия в качестве допустимого доказательства отчета об оценке ИП ФИО6 № от ДД.ММ.ГГГГ.

Одновременно экспертом ФИО7 проведены дополнительные расчеты для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №. 

Для определения рыночной стоимости земельных участков экспертом применен сравнительный подход.

Объект оценки расположен в с/о 

<

адрес>, относятся к категории земель: промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, имеет вид разрешенного использования: для размещения производственной базы, относятся к сегменту рынка «под индустриальную застройку».

Проанализировав рынок недвижимости в данном сегменте, эксперт ФИО7 установил диапазон цен в Рязанской области на земельные участки аналогичного назначения от 44 до 440 руб. за кв.м. и выбрал для объектов оценки три аналога, наиболее сопоставимых с объектом оценки по виду передаваемых прав, по условиям финансирования, по дате предложения, по наличию коммуникаций. Характеристики объекта оценки и объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.

Поскольку объекты аналоги отличаются от объекта оценки рядом характеристик, экспертом произведены корректировки: на размер и месторасположение.

При этом, анализ предложений о продаже земельных участков из сегмента рынка, к которому отнесен объект оценки, произведен экспертом ФИО7 путем изучения доступной и открытой информации в сети «Интернет», которая подтверждается скриншотами объявлений о продаже земельных участков. 

Мотивируя необходимость применения корректировки к цене предложения объектов-аналогов на условия продажи, эксперт исходил из того, что сегмент рынка, к которому относятся объекты оценки, характеризуется низким уровнем торговой активности, большим разбросом цен, ограниченным количеством продавцом и редкими сделками, следовательно корректировка на торг -17,3% является обоснованной и соответствует значению, указанному в Справочнике оценщика недвижимости под ред. Л.А.Лейфера 2017 год. 

Эксперт ФИО7 оценил объект оценки как условно-свободный на основании пункта 20 Федерального стандарта оценки № 7 и пункта 7.11 «Методических рекомендаций по оценке объектов недвижимости для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости» ООО «Российского общества оценщиков». Поскольку объекты аналоги не имеют коммуникации, корректировка на коммуникации не применялась. 

Также несостоятельным является утверждение административного ответчика о необходимости применения для объекта аналога № 1 корректировки на наличие объектов капитального строительства, поскольку их наличие не усматривается из текста объявления о продаже. Сооружения в виде кабельных линий электропередач и канализации не являются объектами капитального строительства.

Таким образом, эксперт проанализировал объекты аналоги на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки с их обоснованием на основании названных федеральных стандартов оценки и методических указаний.

Составленное экспертное заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов, содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости. Выбор экспертом сравнительного подхода к оценке соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки.

С учетом указанных обстоятельств, экспертное исследование ФИО7 является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на 1 января 2019 года.

На основании изложенного, оценив представленные доказательства, суд считает необходимым установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № равной рыночной стоимости в размере, установленном экспертом ФИО7 – 4 187 400 рублей.

Руководствуясь ст.249 КАС РФ, суд 

решил:

Удовлетворить административный иск ФИО1 к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 4 187 400 (Четыре миллиона сто восемьдесят семь тысяч четыреста) рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Датой подачи заявления считать 14 декабря 2020 года.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 25 мая 2021 года.

Судья