Дело №2-488/2018 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 ноября 2018 года р.п.Краснозерское 

Краснозерский районный суд Новосибирской области в составе председательствующего – судьи Марьиной О.М.,

при секретаре Глок М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к администрации рабочего поселка Краснозерское Краснозерского района Новосибирской области о признании прекращенным действие договора аренды земельного участка и внесении в ЕГРН записи о прекращении аренды,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с иском к администрации рабочего поселка Краснозерское Краснозерского района Новосибирской области о признании прекращенным действие договора аренды земельного участка и внесении в ЕГРН записи о прекращении аренды.

17 июля 2018 года истцами был приобретен жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес> р.

<

адрес>, о чем между ними и продавцом ФИО11 был заключен договор купли-продажи в простой письменной форме, на основании которого 20 июля 2018 года в Управлении Росреестра по 

<

адрес> за ними было зарегистрировано право общей совместной собственности на указанный жилой дом. Пробретенный истцами дом расположен на земельном участке, площадью 683 кв.м., кадастровый №, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства, который был предоставлен собственникам жилого дома, расположенного на указанном земельном участке, на основании договора аренды земельного участка №75 от 28 июля 2005 года. Согласно условиям договора купли-продажи жилого дома от 17 июля 2018 года продавец обязался выполнить все необходимые действия, направленные на расторжение договора аренды земельного участка №75 от 28 июля 2005 года, однако до настоящего времени данный договор аренды не расторгнут.

Ссылаясь на положения ч.1 ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации, ч.2 ст.271, ч.3 ст.552 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснения содержащиеся в п.13,14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 года №11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указывает, что, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка. При этом покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Из изложенного следует, что правоотношения между арендодателем и прежним собственником недвижимости прекращаются, в связи с переходом прав арендатора к покупателю недвижимости.

Просят признать прекращенным действие договора аренды земельного участка №75 от 28 июля 2005 года, заключенного между ФИО12. и администрацией муниципального образования рабочего поселка Краснозерское Краснозерского района Новосибирской области и внести в ЕГРН запись о прекращении аренды, зарегистрированной 21 октября 2005 года, номер регистрации №, в отношении земельного участка №, местоположение: 

<

адрес>, р.

<

адрес>. 

В судебное заседание истцы ФИО1, ФИО2 не явились, извещены надлежащим образом, просили рассмотреть дело в их отсутствие. 

Представитель ответчика администрации рабочего поселка Краснозерское Краснозерского района Новосибирской области ФИО3 в судебное заседание не явилась, представила заявление, в котором исковые требования признает в полном объеме, просит суд о рассмотрении дела в её отсутствие.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области ФИО4 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие. 

Суд приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие истцов, представителя ответчика, представителя третьего лица, что не противоречит ст.167 ст.3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав доводы сторон, исследовав и оценив в соответствии со ст.67 ст.3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации относимость, допустимость, достоверность каждого представленного ими доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему выводу.

Согласно ч.1 ст.3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов. 

Согласно ч.1 ст.56 ст.3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствие с требованиями ст.55 ст.3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Согласно ст.8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которого, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 года №11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним этого договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

В силу пункта 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 №11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Судом установлено, что 28 июля 2005 года на основании постановления администрации рабочего поселка Краснозерское Краснозерского района Новосибирской области №291 от 28 июля 2005 года между администрацией муниципального образования рабочего поселка Краснозерское Краснозерского района Новосибирской области (арендодатель) и ФИО10, ФИО6 (арендаторы) был заключен договор аренды №75 земельного участка с кадастровым номером 54:13:010808::0025, расположенного по адресу: 

<

адрес>, р.

<

адрес>, общей площадью 712 кв.м., для ведения личного подсобного хозяйства, на участке имеется жилой дом, площадью 60,4 кв.м., сроком аренды с 28.07.2005 года по 28.06.2054 года. Договор аренды земельного участка зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области 21 октября 2005 года, номер регистрации 54-54-14/005/2005-540. (л.д.5-12).

Согласно п.6.2 Договора аренды №75 от 28 июля 2005 года стороны согласовали, что с момента государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, от Арендатора к другому лицу, договор считается расторгнутым. 

17 июля 2018 года между ФИО9, действующим на основании доверенности, удостоверенной нотариусом нотариального округа Краснозерского района Новосибирской области от 16.07.2018 года, в интересах ФИО10 (продавца) и ФИО1, ФИО2 (покупателями) заключен договор купли-продажи №1, согласно которому продавец обязуется передать в общую совместную собственность покупателей, а покупатели принять в общую совместную собственность и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора, принадлежащий на праве собственности продавцу, индивидуальный жилой дом, со всеми надворными постройками, ограждением, сооружениями, расположенный по адресу: 

<

адрес>, р.

<

адрес>, расположенный на земельном участке, площадью 683 кв.м., с кадастровым номером № Данный договор купли-продажи №1 жилого дома зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области 20 июля 2018 года. (л.д.13-16).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости индивидуальный жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, р.

<

адрес>, находящийся на рассматриваемом земельном участке, находится в общей совместной собственности ФИО1, ФИО2 на основании договора купли-продажи №1 жилого дома от 17.07.2018 года, о чем свидетельствует запись от ДД.ММ.ГГГГ №.

Таким образом, став собственниками индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, р.

<

адрес>, на арендуемом земельном участке с кадастровым номером №, на основании договора купли-продажи №1, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области 20 июля 2018 года, покупатели ФИО1, ФИО2 приобрели право пользования указанным земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, тогда как прежний собственник объекта недвижимости (продавец), перестав быть собственником объекта недвижимого имущества, расположенного на арендуемом земельном участке, в силу прямого указания закона, выбыл из спорных правоотношений.

Из изложенного следует, что при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка. В названной ситуации имеет место одновременный переход в силу закона всех прав и обязанностей арендатора к другому лицу (приобретателю объекта недвижимости).

Суд исходит из того, что прежний собственник объекта недвижимости, при продаже указанного объекта, в силу закона теряет право на использование земельного участка на праве аренды. Покупатель объекта недвижимости вне зависимости от волеизъявления арендодателя принимает на себя права и обязанности арендатора земельных участков, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательств по их аренде.

В соответствии с требованиями ч.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований, признании прекращенным действие договора аренды земельного участка №75 от 28 июля 2005 года, заключенного администрацией муниципального образования рабочего поселка Краснозерское Краснозерского района Новосибирской области с ФИО10, ФИО6 и внесении в ЕГРН записи о прекращении аренды, зарегистрированной 21 октября 2005 года, номер регистрации 54-54-14/005/2005-540, в отношении земельного участка №, местоположение: 

<

адрес>, р.

<

адрес>. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 удовлетворить.

Признать прекращенным действие договора аренды земельного участка №75 от 28 июля 2005 года, заключенного администрацией муниципального образования рабочего поселка Краснозерское Краснозерского района Новосибирской области с ФИО10, ФИО6 и внести в ЕГРН запись о прекращении аренды, зарегистрированной ДД.ММ.ГГГГ, номер записи № в отношении земельного участка с кадастровым номером №, местоположение: 

<

адрес> р.

<

адрес>. 

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Новосибирского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи жалобы в суд, вынесший решение.

Решение в окончательной форме принято 27 ноября 2018 года.

Судья