Дело № 2-2768/2025

УИД 50RS0016-01-2025-003405-55

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 сентября 2025 года Королёвский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Бортулевой С.П.,

при секретаре Троповой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ИП ФИО2 к ФИО4, ФИО3 о признании сделки купли-продажи недействительной и по встречному иску ФИО4 к ИП ФИО2, ФИО3 о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества и освобождении имущества от ареста,

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда Московской области от 06.08.2024 года с ООО «ОРГАНИКА» в пользу ИП ФИО2 взыскана задолженность по договору поставки в размере 3 100 500 руб., пени в размере 219 205 руб., а также пени, начиная с 03.02.2024 года по день фактической оплаты долга по савке 0,1% за каждый день просрочки, судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 150 000 руб., государственная пошлина в размере 39 599 руб.

На основании указанного решения 01.11.2024 г. Королевским ГОСП ГУФССП России по Московской области было возбуждено исполнительное производство №

Ввиду того, что должник ООО «ОРГАНИКА» решение Арбитражного суда Московской области не исполнило, недвижимое имущество на которое может быть обращено взыскание отсутствует, истец обратился в суд с иском к ФИО3, как к поручителю по договору поставки, о взыскании денежных средств.

Заочным решением Королевского городского суда от 23.04.2025 г. исковые требования ИП ФИО2 полностью удовлетворены.

В рамках указанного гражданского дела был наложен арест на 2/3 доли квартиры, принадлежащие ФИО3, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Также истцу стало известно, что на основании решения суда ответчик ФИО3 вступил в наследство на 1/3 долю в квартире.

Вместе с тем 02.12.2024 г. ФИО3 продал квартиру ФИО4, однако продолжает проживать в спорной квартире, зарегистрирован в ней.

Истец полагает, что сделка по отчуждению недвижимого имущества имеет цель сокрытия имущества от обращения на него взыскания, что нарушает права истца, в связи с чем, просит признать договор купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ в отношении квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> недействительной.

ФИО4 обратился в суд со встречным иском к ИП ФИО2, ФИО3 о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества и освобождении имущества, квартиры, от ареста, ссылаясь на то, что квартира была приобретена на основании договора купли продажи с предварительным задатком от ДД.ММ.ГГГГ, стоимость которой составляла на тот момент 6 700 000 руб., что соответствовало рыночной стоимости квартиры. При этом ФИО4 отмечает, что на момент заключения предварительного договора купли-продажи квартиры обременений на квартире не имелось.

Истец ИП ФИО2 не явился, для представления своих интересов направил своего представителя, которая исковые требования поддержала, против удовлетворения встречных исковых требований возражала.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен о слушании дела в установленном законом порядке.

Ответчик ФИО4 в судебном заседании встречные исковые требования поддержал, против удовлетворения первоначальных исковых требований возражал.

Суд, изучив письменные материалы, выслушав представителей сторон, приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ и п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №25 от 23.06.2015 г. "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ).

В силу ч. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В п. 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано: согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно п. 1, 2 т. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу п. 1, 2 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Ст. 170 ГК РФ устанавливает, что мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (п. 1).

Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила (п. 2).

В судебном заседании установлено, что решением Арбитражного суда Московской области от 06.08.2024 года с ООО «ОРГАНИКА» в пользу ИП ФИО2 взыскана задолженность по договору поставки в размере 3 100 500 руб., пени в размере 219 205 руб., а также пени, начиная с 03.02.2024 года по день фактической оплаты долга по савке 0,1% за каждый день просрочки, судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 150 000 руб., государственная пошлина в размере 39 599 руб.

На основании указанного решения 01.11.2024 г. Королевским ГОСП ГУФССП России по Московской области было возбуждено исполнительное производство №-ИП.

Ввиду того, что должник ООО «ОРГАНИКА» решение Арбитражного суда Московской области не исполнило, недвижимое имущество на которое может быть обращено взыскание отсутствует, истец обратился в суд с иском к ФИО3, как к поручителю по договору поставки, о взыскании денежных средств.

Заочным решением Королевского городского суда от 23.04.2025 г. исковые требования ФИО7 полностью удовлетворены.

В рамках указанного гражданского дела был наложен арест на 2/3 доли квартиры, принадлежащие ФИО3

Также истцу стало известно, что на основании решения суда ответчик ФИО3 вступил в наследство на 1/3 долю в квартире.

Вместе с тем 02.12.2024 г. ФИО3 продал квартиру ФИО4

Обращаясь в суд с иском о признании договора купли-продажи недействительным, ФИО2 указывает на нарушение оспариваемым договором его прав взыскателя по договору поставки.

Согласно п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В силу ст. 302 ГК РФ добросовестным приобретателем является лицо, которое не знало и не могло знать, что приобрело имущество у лица, не имеющего права на отчуждение.

В пункте 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 12.12.2023) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что в соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

Для целей применения пунктов 1 и 2 статьи 302 ГК РФ приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения.

В то же время возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя.

В соответствии с п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Как следует из материалов дела 11.07.2024 г. между ФИО3 и ФИО4 был заключен предварительный договор купли продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Согласно условиям договора стоимость квартиры составляет 4 000 000 руб. и производится в следующем порядке, сумма в размере 2 700 000 руб. оплачивается ФИО4 до подписания настоящего договора, сумма в размере 1 300 000 руб. оплачивается в течении 5 дней после оформления наследственных прав и государственной регистрации права общей долевой собственности. (л.д.115-117)

В тот же день между сторонами был заключен договор займа на сумму 2 700 000 руб. сроком до 30.11.2024 г., а также расписка о получении ФИО3 указанных денежных средств. (л.д.118-121)

Между сторонами также оформлен договор ипотеки спорной квартиры, в залог ФИО4 передано 2/3 доли спорной квартиры.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 1 Постановления Пленума ВС РФ №25 от 23.06.2015 г. "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ" оценивая действия сторон как добросовестные ши недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны - пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Исходя из смысла приведенных выше правовых норм и разъяснений, под злоупотреблением правом понимается поведение лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 ГК РФ пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лип причиняющее им вред или создающее для этого условия.

Как видно из вышеизложенного, на момент заключения договора купли продажи от 11.07.2024 г. и договора ипотеки от 11.07.2024 г. вышеуказанный объект недвижимости не был обременен никакими правами третьих лиц. Никаких арестов или иных запретов на регистрацию перехода права собственности не имелось.

В свою очередь ФИО4 полностью оплатил стоимость указанного объекта недвижимости, частично произведя выплату на сумму 2 700 000 руб., и выплатив ему оставшуюся часть стоимости квартиры после заключения основного договора купли-продажи. Перевод денежных средств на счет ФИО3 подтвержден выписками.

Указанные предварительный договор купли-продажи и залога не оспорены, не признаны недействительными.

В п. 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ №25 от 23.06.2015 г. "О применении судами некоторых положений раздела части первой ГК РФ" разъяснено, что сделка, нарушающая запрет, установленный п. 1 ст. 10 ГК РФ, и посягающая на права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна (ст. 168 ГК РФ).

В свою очередь взыскатель (его правопреемник) при должной степени осмотрительности и заботливости о своевременном взыскании задолженности должен был получить информацию относительно наличия в собственности должника какого-либо имущества, а также о состоявшихся в отношении этого имущества сделках, и имел такую возможность, в рамках возбужденного и действующего исполнительного производства.

Доказательств мнимости или притворности оспариваемой сделки стороной истца в силу ст. 56 ГК РФ также не представлено.

Доводы истца о том, что ответчик ФИО3 сохраняет регистрацию в спорной квартире, что свидетельствует о мнимости сделки, опровергаются заочным решением от 29.05.2025 г., которым ФИО3 снят с регистрационного учета.

При указанных обстоятельствах, учитывая положения ст. 302 ГК РФ, а также положения п. п. 37, 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", суд полагает, что ФИО4 является добросовестным приобретателем вышеуказанного недвижимого имущества. Следовательно, оно не может быть истребовано из его владения.

Суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований ИП ФИО2, встречный иск ФИО4 находит подлежащим удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных исковых требований ИП ФИО2 к ФИО4, ФИО3 о признании сделки купли-продажи недействительной, отказать.

Встречные исковые требования ФИО4, удовлетворить.

Признать ФИО4 добросовестным приобретаем квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, снять арест с квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, кадастровый №.

Снять запрет Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области производить регистрационные действия в отношении квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> 

<

адрес> кадастровый номер №

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Королёвский городской суд Московской области в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья: С.П. Бортулева

Мотивированное решение составлено 22 сентября 2025 года.

Судья: С.П. Бортулева