Дело ...

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

... 08 ноября 2017 года 

Нижнекамский городской суд Республики Татарстан РФ в составе: председательствующего судьи Мингалиева Р.М., при секретаре Адиятовой Л.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Жилищная инвестиционная компания – НК» к ФИО1 и публичному акционерному обществу «Татфондбанк» о признании обременения отсутствующим в виде залога права требования квартиры (ипотека в силу закона) и погашения регистрационной записи, 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Жилищная инвестиционная компания – НК» (далее по тексту ООО «ЖИК-НК») обратилось в Нижнекамский городской суд РТ с иском к ФИО1 и ПАО «Татфондбанк» о признании обременения отсутствующим в виде залога права требования квартиры (ипотека в силу закона) и погашения регистрационной записи. В обоснование требований указав, что между ООО «ЖИК-НК» и ФИО1 ... заключен Договор ... об участии в долевом строительстве зарегистрированного за ... от ..., по условиям которого Застройщик обязуется передать в собственность участнику долевого строительства ... расположенную по адресу: РТ, ..., жилой ... микрорайон .... Данная квартира приобретена ФИО1 за счет своих и кредитных средств предоставленных ПАО «Татфондбак» по Кредитному договору ... от .... Нижнекамским отделом Росреестра одновременно с регистрацией Договора об участии в долевом строительстве произведена регистрация ипотеки в силу закона, номер регистрации ... от .... ... между ООО «ЖИК-НК» и ФИО1 заключено соглашение о расторжении Договора ... от .... Денежные средства, оплаченные по договору долевого участия, полностью возвращены ФИО1 В связи с заключением соглашения о расторжении договора долевого участия и возвратом денежных средств, ООО «ЖИК-НК» направил ФИО1 требование с просьбой не позднее ..., снять ограничение с земельного участка, наложенное в пользу (ПАО) «Татфондбанк» и обеспечить государственную регистрацию вышеуказанного соглашения. ООО «ЖИК-НК» полностью исполнил свои обязательства по возврату денежных средств ФИО1, тогда как ответчики свои обязательства по снятию ограничения не исполнили. Обязательства ФИО1 перед ПАО «Татфондбанк» по кредитному договору ... от ..., в связи с полным погашением кредита залог утратил свою обеспечительную функцию. Считают, что сохранение залога права требования квартиры, переданное банку в связи с кредитными обязательствами дольщика при расторжении договора долевого строительства приводит к нарушению прав застройщика. Пока регистрационная запись об ипотеке не погашена, Росреестр не может не учитывать это обременение при совершении сделок с объектом. Поэтому невозможно зарегистрировать соглашение о расторжении договора долевого участия, оформить права собственности, а также квартира не может стать объектом новой сделки. До сегодняшнего дня Ответчики так и не подали заявление в Нижнекамский отдел Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Татарстан о снятии обременения с земельного участка. Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от ... по делу № ... ПАО «Татфондбанк» признано несостоятельным (банкротом). Просят признать об-ремение отсутствующим в отношении объекта долевого строительства и обязать Нижнекамский отдел федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Татарстан произвести действия по снятию и погашению регистрационной записи об ипотеке.

Представитель истца ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, повторив доводы, изложенные в исковом заявлении, уточнив, что просят не обязать Нижнекамский отдел федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по ... произвести действия по снятию и погашению регистрационной записи об ипотеке, а прекратить регистрационную запись об ипотеке ... от ... с земельного участка общей площадью ... кв.м., кадастровый ....

Ответчик ФИО1 в судебном заседании исковые требования истца признала в полном объеме, пояснив, что обращалась к ПАО «Татфондбанк» с требованием снятия обременения, однако работники банка уклонялись от выполнения данной обязанности. 

Ответчик ПАО «Татфондбанк» будучи надлежащим образом извещенный о дате и месте рассмотрения дела, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, отложить рассмотрение дела не просил, в связи с чем, суд считает возможным рассмотреть дело без участия представителя данного ответчика.

Третье лицо, не заявляющий самостоятельные требования-государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов» будучи надлежащим образом извещенный о дате и месте рассмотрения дела, явку своего представителя в судебное заседание так же не обеспечил, отложить рассмотрение дела не просил, в связи с чем, суд считает возможным рассмотреть дело без участия его представителя.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований - управления Росреестра Республики Татарстан ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования оставила на усмотрение суда.

Выслушав явившиеся стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему: 

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.

Согласно пункту 3 ст. 488 ГК РФ в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (п. 5 ст. 488 ГК РФ).

Как предусмотрено п. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренные настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

В соответствии с п. 1 ст. 19 указанного Федерального закона ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее ФЗ о государственной регистрации прав).

В судебном заседании установлено, что ... между истцом и ФИО1 заключен Договор ... об участии в долевом строительстве зарегистрированного за ... от ..., по условиям которого Застройщик обязуется передать в собственность Участнику долевого строительства ... расположенную по адресу: ... ..., жилой ... микрорайон .... 

Квартира приобретена ФИО1 за счет своих и кредитных средств, предоставленных ей ПАО «Татфондбак» по Кредитному договору ... от ....

Согласно ст. 13 п. 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" В обеспечение исполнения обязательств застройщика по договору является залог земельного участка предназначенного для строительства жилого дома, поэтому с момента государственной регистрации договора долевого участия, право требования, принадлежащее Участнику долевого строительства по договору, считается находящимся в залоге (ипотеке) у Банка на основании п.5 ст.5 п.2 ст.Н и ст.77 Федерального закона 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от .... 

Нижнекамским отделом Росреестра одновременно с регистрацией Договора об участии в долевом строительстве, произведена регистрация ипотеки в силу закона, номер регистрации ... от ....

... между ООО «ЖИК-НК» и ФИО1 заключено соглашение о расторжении Договора ... от ... об участии в долевом строительстве. 

Денежные средства, в размере 1 387 114 рублей, оплаченные по договору долевого участия, полностью возвращены ФИО1, что подтверждается платежным поручением ... от ... и платежным поручением ... от ... (л.д.14-15). 

Согласно расчета задолженности ФИО1 по кредитному договору ... от ..., сумма задолженности составляет ... рублей (л.д. 16). 

В связи с заключением соглашения о расторжении договора долевого участия и возвратом денежных средств, ООО «ЖИК-НК» направил ФИО1 требование Исх. ... от .... с просьбой не позднее ...., снять ограничение с земельного участка, наложенное в пользу (ПАО) «Татфондбанк», и обеспечить государственную регистрацию вышеуказанного соглашения (л.д. 18).

В соответствии со статьей 453 Гражданского кодекса РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В свою очередь ООО «ЖИК-НК» полностью исполнил свои обязательства по возврату денежных средств ФИО1 согласно соглашения о расторжении договора долевого участия, тогда как Ответчики свои обязательства по снятию ограничения не исполнили.

Статьей 408 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что надлежащее исполнение прекращает обязательство. 

Обязательства ФИО1 перед ПАО «Татфондбанк» по кредитному договору ... от ..., исполнены надлежащим образом в полном объеме, что подтверждается расчетом задолженности по кредитному контракту (л.д. 16). В связи с полным погашением кредита залог утратил свою обеспечительную функцию.

В силу требований статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного им обязательства. При этом о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован данный договор (п. 2 ст. 352 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или указанной статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку ее владельца об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего арбитражного суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/12 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Сохранение залога права требования квартиры, переданное банку в связи с кредитными обязательствами дольщика при расторжении договора долевого строительства приводит к нарушению прав застройщика, так как пока регистрационная запись об ипотеке не погашена, Росреестр не может не учитывать это обременение при совершении сделок с объектом. 

До сегодняшнего дня Ответчики так и не подали заявление в Нижнекамский отдел Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по РТ о снятии обременения с земельного участка.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от ... (дата объявления резолютивной части) по делу № ... Публичное акционерное общество «Татфондбанк» (ПАО «Татфондбанк»), далее - Банк, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес регистрации: ..., ..., признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Функции конкурсного управляющего возложены на государственную корпорацию «Агентство по страхованию вкладов.

Таким образом, из системного толкования указанных норм права следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя, запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

иск удовлетворить.

Признать обременения в виде залога права требования квартиры (ипотеки в силу закона) в отношении объекта долевого строительства ..., расположенной по адресу: Республики Татарстан, ..., жилой ..., микрорайон ... отсутствующим, прекратив регистрационную запись об ипотеке ... от ... с земельного участка общей площадью ... кв.м., кадастровый ..., принадлежащий обществу с ограниченной ответственностью «Жилищная инвестиционная компания– НК» на основании договора ... уступки прав и обязанностей (перенайма) от ..., по Договору ... аренды земельных участков К..., К... от .... 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан, путем подачи апелляционной жалобы, через Нижнекамский городской суд РТ в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Судья 

Нижнекамского городского суда РТ Р.М. Мингалиев