Дело № 3а-960/2020

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации 

21 октября 2020 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.

при секретаре Тягай А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Автофорум Шереметьево» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Автофорум Шереметьево» (далее - административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости и просило установить кадастровую стоимость равной рыночной стоимости определенной по состоянию на 01 января 2018 года.

Представитель административного истца в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, об отложении судебного заседания не просил, уважительность неявки суду не представил. Размер стоимости подлежащей установлению в качестве новой кадастровой стоимости уточнил по результатам судебной оценочной экспертизы проведенной экспертом ФИО2. В письменных пояснениях представленных суду выводы повторной экспертизы эксперта ФИО1 подверг сомнению, считая, что заключение эксперта не может считаться допустимым доказательством по делу вследствие несоблюдения требований Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», обязательных для применения федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов, регламентирующих порядок определения рыночной стоимости объекта оценки, представил рецензию на заключение эксперта.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области (административный ответчик) в судебное заседание не явился, представил письменные пояснения, в которых удовлетворение требований оставил на усмотрение суда. Выводы и заключения повторной судебной оценочной экспертизы не оспаривал.

Представитель ГБУ Московской области «Центр кадастровой оценки» (далее - административный ответчик) в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, с заключением повторной судебной оценочной экспертизы согласился.

Иные лица участвующее в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили, отношения по требованиям не представили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что стороны извещены, информация о судебном заседании также размещена на официальном сайте Московского областного суда полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам суд, находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежит объект недвижимости здание площадью 18 486,9 кв.м с кадастровым номером 

<

данные изъяты> назначение: нежилое здание, наименование: торгово-технический центр по продаже и обслуживанию автомобилей, расположенное по адресу: 

<

данные изъяты>

В соответствии с Распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 30.11.2017 года № 13ВР-1766 была проведена в 2018 году государственная кадастровая оценка в отношении всех видов объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории Московской области.

Распоряжениями Министерства имущественных отношений Московской области от 27.11.2018 года № 15ВР-1633 и № 15ВР-1634 утверждены результаты государственной кадастровой оценки в отношении всех видов и объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории Московской области, на дату кадастровой оценки – 01 января 2018 года. 

Согласно справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости следует, что оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 01 января 2018 года и Распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 27.11.2018 года № 15ВР-1633 утверждена в размере 

<

данные изъяты> рублей. 

Административный истец в силу требований налогового законодательства Российской Федерации является плательщиком налогов в отношении спорного объекта недвижимости и уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного объекта недвижимости влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. 

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В обоснование требования административный истец представил отчет, подготовленный оценщиком ООО «Русоценка», согласно которому по состоянию на дату определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 

<

данные изъяты> рублей.

Учитывая наличие возражений относительно представленного отчета об оценке со стороны административного ответчика, по делу назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии представленного отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, и в случае несоответствия определения рыночной стоимости объекта недвижимости поименованного выше, проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Первая оценочная компания» ФИО2.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 3а-960/20/Э от 19 июня 2020 года в ходе рассмотрения отчета об оценке выявлены существенные нарушения, которые повлияли на размер рыночной стоимости объекта, что привело эксперта к выводу о несоответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки. Экспертом на дату определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 50:10:0010102:560 определена в размере 619 474 500,00 рублей.

С выводами, содержащимися в экспертном заключении эксперта ФИО2, согласился административный истец.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области с выводами экспертного заключения не согласились, указав: в качестве аналогов № 1 и № 3 в сравнительном подходе экспертом указаны объекты, расположенные в г. Москве; внесение понижающих корректировок на «удаление от метро» в сравнительном подходе некорректно, учитывая расположение объекта экспертизы в Московской области; объект экспертизы и аналоги несопоставимы по основным ценообразующим факторам; внесение корректировок на разницу в площадях при расчете арендной ставки в доходном подходе ошибочно. В связи с допущенными в экспертном заключении нарушениями представитель административного ответчика просил назначить по делу повторную судебную оценочную экспертизу.

Представитель административного ответчика ГБУ «Центр кадастровой оценки» с выводами экспертного заключения также не согласился, указав: определение вероятного ценового коридора объекта исследования на основании выборки, включающей несопоставимые объекты, некорректно и искажает представление пользователя экспертного заключения о реальных границах рыночного интервала стоимости; аналоги № 1-3 по территориальному местоположению относятся к рынку г. Москвы; даты публикаций объявлений относятся к сентябрю-октябрю 2017 года, а дата оценки 01.01.2018 года; применение понижающей корректировки в размере «-10,3%» в отношении аналога № 2 неправомерно и ведет к существенному искажению рыночной стоимости земельного участка и, следовательно, объекта исследования в процессе выделения доли земельного участка из стоимости единого объекта недвижимости; отсутствие корректировки на проходимость существенно искажает величины рыночной стоимости земельного участка; отсутствие повышающей корректировки привело к необоснованному занижению рыночной стоимости объекта исследования. В связи с допущенными в экспертном заключении нарушениями, по мнению представителя ответчика, значение рыночной стоимости нельзя признать определенной надлежащим образом.

По результатам допроса эксперта ФИО2 и ознакомления с экспертным заключением, принимая во внимание, что в ходе выборки предложений о продаже торгово-сервисных объектов усматривается достаточное наличие объектов расположенных в пределах Московской области, однако обоснованных отказов от применения данных объектов экспертом в заключении не приведено и при расчете рыночной стоимости объекта исследования в рамках сравнительного подхода к оценке экспертом применены объекты аналоги по территориальному местоположению относящиеся к рынку недвижимости г. Москвы, который имеет статус города федерального значения, не является областным центром Московской области и имеет значительную внутреннюю вариацию цен сделок с объектами недвижимости в зависимости от района расположения объекта определением суда назначена по делу повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту «Независимый центр оценки и экспертиз» ФИО1.

По выводам повторной судебной оценочной экспертизы № 119/09/2020 от 04 сентября 2020 года в ходе рассмотрения отчета об оценке выявлены существенные нарушения, которые повлияли на размер рыночной стоимости объекта, что привело эксперта к выводу о несоответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки. Экспертом определена рыночная стоимость объекта недвижимости.

С выводами, содержащимися в экспертном заключении эксперта ФИО1, не согласился представитель административного истца, представил замечания, основанные на рецензии, представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области результаты повторной судебной оценочной экспертизы не оспаривал, принятие решения по существу оставил на усмотрение суда, представитель ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» с результатами повторной судебной оценочной экспертизой согласился. 

Разрешая возникший спор суд, исходит из следующего. 

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ). 

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка, как заключению судебной оценочной экспертизы, так и заключению по результатам повторной судебной оценочной экспертизы.

Так суд критически относится к заключению судебной оценочной экспертизы проведенному экспертом ФИО2 в виду допущенных в нем нарушений по подбору объектов-аналогов принимаемых к расчетам.

В результате суд на момент рассмотрения дела обладает экспертным заключением ФИО2, которое не отражает достоверную рыночную стоимость объекта исследования, размер которой возможно установить в качестве новой кадастровой стоимости для целей, в том числе и обоснованного и справедливого налогового обложения. Указанное заключение суд, не может признать в качестве надлежащего доказательства. 

Вместе с тем оценивая заключение эксперта ФИО1 суд учитывает положениями пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. № 299, которым предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В заключении эксперта приведены суждения относительно содержания отчета оценщика (стр. 8-11 экспертного заключения). 

Суд соглашается с выводами эксперта ФИО1 о том, что установленная отчетом оценщика рыночная стоимость объекта недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчета оценщиком были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно итоговой стоимости. 

В указанной части заключение сторонами сомнению не подвергалось.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на основании заключения повторной судебной оценочной экспертизы проведенной экспертом ФИО1, поскольку заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки. 

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки (элементы сравнения). 

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. Анализируя методологию доходного и сравнительного и затратного подходов, эксперт в заключении с учетом объема и качества имеющейся информации пришел к выводу об определении рыночной стоимости путем применения сравнительного и доходного подходов, ввиду чего сделал выводы, содержащиеся в заключении. 

В качестве объектов аналогов при применении подходов экспертом был проведен сбор информации предлагаемых к продаже объектов недвижимости. Для сравнения отобраны объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с объектом оценки. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, из которой следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектом оценки по группам сравнения; введены корректировки обоснованность и расчет которых приведен в заключении. Информационной базой явились данные с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения. 

Оснований не доверять представленному заключению, проведенному в рамках повторной экспертизы экспертом ФИО1, у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, исследование проведено на строг научной основе, лицом, отвечающим требованиям, а именно специалистом в оценочной деятельности, имеющим профессиональное профильное и дополнительное образование по профилю оценочной деятельность, подтверждена квалификацию в области оценочной деятельности по направлению оценка недвижимости, имеет квалификационный аттестат эксперта саморегулируемой организации оценщиков, стаж работы в сфере определения стоимости более пяти лет.

Соглашаясь с заключением повторной судебной оценочной экспертизы, суд исходит, в том числе, из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении. 

По результатам ознакомления с экспертным заключением эксперта ФИО3 представитель административного истца представил возражения, рецензию, в которых указано, что: экспертом не проведен анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки; отсутствует анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен; отсутствует анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости; не представлены основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта; отсутствуют ссылки на источник информации в части краткого обзора рынка автосалонов, автосервисов, а приведенную информацию не представляется возможным проверить; экспертом не приведены критерии отбора аналогов; аналоги подобранные в сравнительном и доходном подходах некорректны и не могут быть использованы в расчетах; неверный расчет арендной ставки в рамках доходного подхода. Таким образом, по мнению представителя административного истца и рецензента в связи с допущенными в ходе проведения расчетов ошибками экспертное заключение № 119/09/2020 от 04 сентября 2020 года является недопустимым доказательством по делу. 

Суд, изучив заключение судебной оценочной экспертизы, выслушав пояснения эксперта ФИО1 в судебном заседании с доводами административного истца, а также основаниями приведенными рецензентом относительно недопустимости экспертного заключения как доказательства рыночной стоимости объекта оценки согласиться не может, исходя из следующего. 

Эксперт ФИО1 полностью поддержал данное им заключение судебной оценочной экспертизы, указав, что в нем не имеется ошибок в расчетах, влияющих на полученный в выводах результат. Рыночная стоимость объекта получена по результатам расчетов, примененных методик и подходов, является действительной стоимостью объекта на дату проведенного исследования.

В частности эксперт пояснил, что проведенный на стр. 16-20 заключения анализ рынка автосалонов/автотехцентров, а также торговых объектов, отражает необходимую информацию для проведения последующих расчетов стоимости исследуемого объекта. Данный анализ показывает интервалы стоимости аналогичной недвижимости в Московской области, на сопоставимом удалении от МКАД и направлении. При этом полученная стоимость исследуемого объекта в рамках подходов, соответствуют представленным рыночным интервалам.

На стр. 26 заключения экспертом приведены цены предложений по продаже аналогичной исследуемому объекту недвижимости. Экспертом была проанализирована большая выборка коммерческой недвижимости Подмосковья, при этом для расчетов использовались наиболее сопоставимые с исследуемым объектом аналоги. Так, из большой выборки были исключены объекты, имеющие сопоставимые характеристики, такие как: актуальность информации на дату оценки, масштаб объектов (объекты, имеющие экстремальные значения площади), объекты производственно-складского назначения, объекты несопоставимые по местоположению с исследуемым объектом и с прочими характеристиками, значительно отличающимися от исследуемого объекта.

На стр. 28 заключения экспертом приведены элементы сравнения, по которым происходил анализ сравниваемых объектов. 

На стр. 28-34 заключения экспертом приведен анализ ценообразующих факторов.

Как пояснил эксперт в судебном заседании, анализ автосалонов/автотехцентров приведен им исходя из опыта, знаний и имеющейся в его распоряжении информации, полученной путем анализа рынка, интервьюирования маклеров по недвижимости и других профессиональных участников рынка, а также на основании информации, полученной от других оценщиков, имеющих значительный опыт работы в данной области.

При этом эксперт отметил, что в рамках отчета об оценке № 19/0183-О от 23.12.2019 г., оценщиком были подобраны объекты, расположенные в черте г. Москва, что с учетом достаточно развитого рынка данной недвижимости в Московской области несопоставимо с местоположением объекта, корректировки, примененные на местоположение для объектов-аналогов, внесение корректировок приводит к искажению итогового результата.

Вопреки мнения представителя административного истца, экспертом проанализирована большая выборка объектов коммерческой недвижимости Подмосковья и для дальнейшего расчета были использованы экспертом наиболее сопоставимые по ценообразующими факторам объекты. 

На стр. 26 заключения экспертом приведены критерии отбора объектов-аналогов.

Из заключения также следует, что автосалоны/автотехцентры по классификации Справочника оценщика недвижимости относятся к офисно-торговой недвижимости, поэтому к исследуемому объекту применялись соответствующие корректирующие коэффициенты Справочника, учитывающие данную специфику объекта.

Так стр. 35 заключения экспертом приведено описание корректировки на долю стоимости земельного участка. На данной странице указано: «Наиболее оправданным представляется расчет, основанный на среднерыночных показателях о доле земельного участка в стоимости ЕОН для аналогичных коммерческих объектов. Исследование рынков недвижимости застроенных и свободных участков городов и поселков с различной численностью населения, проведенное Ассоциацией развития рынка недвижимости «СтатРиелт», выявило вполне определенные и устойчивые во времени соотношения стоимости земельных участков и расположенных на них улучшений».

Как видно из представленного заключения экспертом была вычтена доля земельного участка в составе стоимости единого объекта недвижимости, которая не предполагает анализа передаваемых прав на земельные участки, поскольку как указано выше, основана на среднерыночных показателях размера доли.

Кроме того, некоторые корректировки (корректирующие коэффициенты) могут иметь схожее или аналогичное влияние на те, или иные объекты недвижимости. Примером является корректировка на назначение и на инженерно-техническое состояние для аналогичной исследуемому объекту недвижимости. Разница в стоимости между автосалоном и автотехцентром является наличие хорошо отделанных помещений, а также качество отделки фасадов здания, в остальном разница незначительна.

Так, на стр. 37 заключения, при расчете стоимости исследуемого объекта, экспертом применена корректировка на состояние объекта-аналога № 2, что как указано выше отражает, в том числе разницу на различие в использовании (назначении).

Также при проведении расчетов стоимости исследуемого объекта (стр. 36-37 заключения) экспертом было проанализировано и отражено не только назначение объектов, но и наличие вспомогательной площади у исследуемого объекта (паркинг).

На стр. 33 заключения экспертом приведено описание корректировки на тип объекта, в данном описании указано: «Объект-аналог № 3 является встроенным помещением (частью здания), необходимо внесение корректировки, которая вводилась на основе данных Справочника оценщика недвижимости (корректирующие коэффициенты по цене предложений на тип объектов), с учетом масштаба объекта-аналога, составила (1/0,95-1)*100%=5,3%». 

Далее на стр. 37 заключения, при расчете стоимости исследуемого объекта, экспертом применена корректировка на тип объекта-аналога № 3.

Как указано выше, разница в состоянии исследуемого объекта и объекта-аналога № 3 не имеется, оба объекта имеют как помещение с хорошей отделкой, так и автосервисные части. При этом конструктивные особенности объекта-аналога № 3 не могут препятствовать его использованию для продажи автотранспортных средств.

Таким образом, суд соглашается, что подобранные экспертом объекты аналоги сопоставимы с исследуемым объектом, введение дополнительных корректировок не требуется.

При описании характеристик сопоставимых объектов-аналогов на стр. 40 заключения экспертом была допущена описка, так объект-аналог № 3 имеет хорошее (рабочее) состояние, что подтверждается данными стр. 62 заключения. У эксперта были основания полагать, что объект-аналог № 4 находится в состоянии под отделку, требует ремонта.

Поскольку объект-аналог № 4 не сопоставим с исследуемым объектом в части инженерно-технического состояния, экспертом данный объект в расчетах не применялся.

При оценке критерия сопоставимости, также следует учитывать, что корректировка на состояние, согласно данным Справочника оценщика недвижимости, составляет порядка 30%, в то время как, корректировка на местоположение определена экспертом в размере 21,7%, что значительно меньше. Таким образом, применение корректировки на местоположение в данной ситуации наиболее корректно и оправдано.

На стр. 61 заключения экспертом приведена ссылка на источник по объекту-аналогу № 2, согласно которой аналог находится в хорошем (рабочем) состоянии, на фотографиях в объявлении указано, что на дату близкую к дате оценки в данном помещении ведется деятельность сходная с деятельностью автосалона (выставочно-автосервисный объект). Таким образом, введение корректировки экспертом на назначение для данного объекта нецелесообразно.

Кроме того, эксперт в судебном заседании настаивал, что арендная ставка определена им без методологических ошибок пояснив, что на стр. 46 заключения им указано: «Все рассматриваемые объекты представляют собой помещения в составе ОСЗ, с возможностью аренды как объектов целиком, так и отдельных помещений, следовательно, корректировка по данному фактору составит 0%». Эксперт также не согласился с выводом представителя административного истца о том, что автосалоны сдаются в аренду целое здание, пояснив, что данный вывод не соответствует сложившейся рыночной практике на рынках автосалонов/автотехцентров, поскольку автосалоны являются сложноструктурными объектами (в их состав входят как торговые, складские, офисные и автосервисные помещения), имеющими значительную площадь зданиями, сдача в аренду чаще всего происходит частями, так в одном здании может располагаться несколько арендаторов.

Относительно представленной административным истцом рецензии на заключение эксперта суд считает необходимым отметить, что представленные сторонами в материалы дела внесудебные рецензии, являются субъективным мнением частного лица, вследствие чего, не могут являться допустимым доказательством, опровергающим достоверность проведенной в рамках дела судебной экспертизы.

Кроме того, рецензия на экспертное заключение дана по инициативе одной из сторон, заинтересованной в исходе судебного разбирательства. Поскольку рецензент не предупреждается об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, такая рецензия силы экспертного заключения не имеет. В силу вышеизложенного, суд не может признать допустимыми доказательствами по делу рецензию специалиста ООО «СпецФинКонсалтинг» ФИО4 Изложенное в рецензии также не позволяет суду усомниться в правильности экспертного заключения и не является основанием для назначения по делу повторной или дополнительной судебной экспертизы. 

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Проанализировав выводы повторного заключения судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими доказательствами по делу, суд принимает его в качестве достоверного и допустимого доказательства.

Исходя из изложенного в настоящем решении, суд, согласившись с заключением эксперта, не усмотрел оснований согласиться с позицией стороны административного истца о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы, поскольку все возражения административного истца сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта ФИО1, имеющего значительный опыт как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебной оценочной экспертизы. 

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Учитывая изложенное выше с учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы эксперта ФИО1 установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащих административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного данным заключением.

При этом суд не находит правовых оснований для установления в отношении объекта кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости в размере определенном оценщиком в отчете об оценке, а также по выводам эксперта ФИО2, поскольку отчет оценщика и заключение эксперта является ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости объекта, так как не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. 

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости следует считать 30 декабря 2019 года.

На основании изложенного руководствуясь ст.ст.177-178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Автофорум Шереметьево», поданное в Московский областной суд 30 декабря 2019 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости здания площадью 18 486,9 кв.м с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, назначение: нежилое здание, наименование: торгово-технический центр по продаже и обслуживанию автомобилей, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> равной рыночной определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 

<

данные изъяты> рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение принято в окончательной форме 30 октября 2020 года

Судья М.Ю. Елизарова