Дело № 3а-112/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

г. Ярославль 30 ноября 2017 года

Ярославский областной суд в составе 

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,

при секретаре Амелиной Я.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Ринг Премьер Отель» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) «Ринг Премьер Отель» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 6 262 кв.метра, с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации здания гостиницы с паркингом, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 20 382 810 рублей. 

Административное исковое заявление обоснованно следующим: ООО «Ринг Премьер Отель» на праве собственности принадлежит данный земельный участок. На основании результатов государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года №704-п, кадастровая стоимость земельного участка установлена по состоянию на 1 января 2015 года в размере 30 345 213, 66 рубля.

ООО «Ринг Премьер Отель» произведена оценка рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2015 года. В отчете ООО «Судебная экспертиза и оценка» № 69.1Р-05.2017 рыночная стоимость земельного участка определена в размере 20 382 810 рублей. 

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ), статьей 66 ЗК РФ и статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель ООО «Ринг Премьер Отель» по доверенности ФИО2 административное исковое заявление поддержала в полном объеме.

Представители заинтересованных лиц Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области по доверенности ФИО3 и мэрии города Ярославля по доверенности ФИО4 в удовлетворении административного иска просили отказать, указывая на несоответствие представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка законодательству об оценочной деятельности. 

Административный ответчик Управление Росреестра по Ярославской области представило суду отзыв на административный иск ООО «Ринг Премьер Отель», в котором просило разрешить административное дело в отсутствие своего представителя, указав, что кадастровая стоимость земельного участка установлена по состоянию на 1 января 2015 года в размере 30 345 213, 66 рубля на основании результатов государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года №704-п.

Административный ответчик ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» представило суду отзыв на административный иск ООО «Ринг Премьер Отель», в котором оставило разрешение административного дела на усмотрение суда.

Административный ответчик Правительство Ярославской области своего представителя в судебное заседание не направило, мнения по административному исковому заявлению ООО «Ринг Премьер Отель» не представило суду. 

Судом допрошена в качестве свидетеля оценщик ООО «Судебная экспертиза и оценка» ФИО, которая отчет оценки рыночной стоимости земельного участка поддержала.

Кроме того, по делу проведена судебная экспертиза на предмет установления рыночной стоимости земельного участка и допрошена проводившая экспертизу ФИО1. 

Заслушав лиц, участвующих в деле, допросив свидетеля и эксперта, исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что административное исковое заявление ООО «Ринг Премьер Отель» подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 245, статье 246 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Суд принимает во внимание, что в соответствии с частями 6 и 7 статьи 24 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» положения настоящего Федерального закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона. 

Государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Поскольку оспариваемая в настоящем деле кадастровая стоимость земельного участка установлена до дня вступления в силу указанного Федерального закона, в настоящем административном деле суд применят положения Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Судом установлено, что ООО «Ринг Премьер Отель» на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 6 262 кв.метра, с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации здания гостиницы с паркингом, расположенного по адресу: 

<

адрес>. 

Данный факт подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22 июня 2010 года. 

В соответствии с частями 1 и 5 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно пункту 1 статьи 390, пунктам 1 и 3 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, если иное не предусмотрено пунктами 15 и 16 настоящей статьи.

Решением муниципалитета г. Ярославля от 07.11.2005 N 146 "О земельном налоге" на территории города Ярославля установлен земельный налог. Налоговые ставки земельного налога определяются в процентном отношении к кадастровой стоимости земельных участков. 

Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога, являются публичными, вопрос определения земельного налога урегулирован НК РФ, нормативным актом представительного органа муниципального образования Российской Федерации. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости данного земельного участка. 

При таких обстоятельствах, суд полагает, что ООО «Ринг Премьер Отель» в силу статьи 24.18, части 3, части 5 статьи 24.20 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 11 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером № учтен в государственном кадастре недвижимости 8 февраля 2005 года и вошел в перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2015 года – дату проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, результаты которой утверждены Постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года №704-п.

Согласно пункту 62591 раздела I «Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов Ярославской области» данного Постановления кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 1 января 2015 года в размере 30 345 213. 66, 59 рубля. 

ООО «Ринг Премьер Отель» представлен отчет ООО «Судебная экспертиза и оценка» № 69.1Р-05.2017 оценки рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 1 января 2015 года, в котором определена рыночная стоимость земельного участка с в размере 20 382 810 рублей. 

В обоснование своей позиции ООО «Ринг Премьер Отель» представлено положительное экспертное заключение на отчет, выполненное экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, согласно которому отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Рыночная стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в отчете, подтверждается настоящей экспертизой отчета об оценке.

Вместе с тем, суд не находит оснований полагать, что указанный отчет, достоверность которого подтверждена положительным экспертным заключением, отражает действительную рыночную стоимость оцениваемого земельного участка на дату оценки.

При этом суд полагает, что существенным недостатком отчета, который не позволяет на его основании установить размер рыночной стоимости земельного участка административного истца, является несоответствие отчета Федеральному стандарту оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденному приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256, действовавшему на момент проведения оценки, а также Федеральному стандарту оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденному приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611.

Согласно пункту 14 ФСО № 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Согласно пункту 22 ФСО № 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, помимо прочего, следующие положения: 

сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. 

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Из отчета об оценке следует, что объект оценки и выбранные оценщиком объекты – аналоги не сопоставимы по существенным факторам, влияющим на его рыночную стоимость, в частности по местоположению и виду разрешенного использования.

Оценщиком проведены корректировки по данным факторам. 

Вместе с тем, как следует из отчета об оценке, данные корректировки определялись на основании усредненных значений корректировок, приведенных в соответствующих справочниках и пособиях. 

Таким образом, определение размера корректировки оп данным элементам в зависимости от вклада данного элемента в стоимость объекта оценщик не производил.

Невыполнение данного требования ФСО № 7 привело, например, к тому, что оценщиком использовалась понижающая корректировка на вид разрешенного использования к объекту аналогу № 3, предназначенному для размещения автостоянки, по сравнению с объектом – аналогом, вид разрешенного использования которого является эксплуатация гостиницы с паркингом в историческом центре города, то есть без учета потенциальной доходности данных объектов.

Такое понижение цены объекта – аналога явно указывает на то, что применение не сходных по существенным ценообразующим факторам объектов – аналогов и отсутствие обоснования корректировок применительно к оцениваемому объекту, привело к установлению в отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка недостоверной величины.

Допрос в судебном заседании оценщика, выполнившего отчет, приведенных сомнений в его достоверности не устранил. 

По изложенным основаниям суд полагает необоснованным удовлетворение требований административного иска в полном объеме путем установления кадастровой стоимости земельного участка административного истца в размере рыночной стоимости, определенной в Отчете об оценке.

Судом проведена судебная экспертиза на предмет установления рыночной стоимости земельного участка административного истца по состоянию на 1 января 2015 года.

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость установлена в размере 26 813 000 рублей. 

Судом не установлено обстоятельств, ставящих под сомнение достоверность полученной экспертом величины рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Доводы представителя административного истца о наличии нарушений законодательства об оценочной деятельности при производстве экспертизы суд полагает необоснованными.

Для проверки обоснованности данных доводов в судебном заседании допрошена эксперт ФИО1.

Исходя из анализа экспертного заключения и дополнительных данных экспертом пояснений в судебном заседании, суд приходит к выводу о том, что экспертом подобраны объекты – аналоги для сопоставления с объектом оценки, наиболее сходные с ним по основным ценообразующим характеристикам и, в первую очередь, по виду разрешенного использования.

Отличия в площади земельных участков экспертом скорректированы, обоснованность корректировки в заключении эксперта приведена.

Достоверность использованной информации об объектах – аналогах экспертом проверена, соответствующими приложениями к экспертизе подтверждена и сомнений не вызывает, в том числе в связи с указанием представителя административного истца на снятие с кадастрового учета объекта – аналога № 1 с 31 декабря 2014 года. В указанной части эксперт обоснованно исходил из того, что анализу для определения подлежащих учету характеристик объекта подлежит период 2014 года, в который земельный участок существовал. 

Доводы представителя административного истца о том, что экспертом необоснованно применена повышающая корректировка в отношении объекта – аналога № 1 по такому элементу сравнения как выход на «красную линию», обосновано опровергнуты экспертом, а также имеющимися в экспертном заключении данными публичной кадастровой карты. 

Из карты видно, что объект – аналог № 1 в большей его части (свыше 75%) закрыт другим земельным участком от прямого выхода на автодорогу, то есть от выхода на «красную линию». При этом объект оценки в полном объеме выходит на «красную линию». При таких обстоятельствах, применение повышающей корректировки обосновано.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что собранными по делу доказательствами установлено, что по состоянию на 1 января 2015 года рыночная стоимость земельного участка административного истца составляла 26 813 000 рублей. 

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков в связи с установлением в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельного участка в размере 26 813 000 рублей подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ООО «Ринг Премьер Отель» подлежит удовлетворению частично.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в данном деле является дата обращения юридического лица с заявлением в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, то есть – 20 июня 2017 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Ринг Премьер Отель» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 6 262 кв.метра, с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации здания гостиницы с паркингом, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 26 813 000 (двадцать шесть миллионов восемьсот тринадцать тысяч) рублей.

Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 26 813 000 (двадцать шесть миллионов восемьсот тринадцать тысяч) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 20 июня 2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ярославского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Щеголькова Е.Ю.

Мотивированное решение изготовлено 4 декабря 2017 года