Дело № 3а-234/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

23 октября 2018 года, город Кострома

Костромской областной суд в составе

председательствующего Колесова Р.Н.,

при секретаре Ивановой Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Росреестра по Костромской области, администрации Костромской области о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в связи с недостоверностью сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости,

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратилась в суд с указанным административным иском по тем основаниям, что является собственником земельного участка с кадастровым номером №, находящегося по адресу: 

<

адрес>, площадью 65 200 кв.м.

Кадастровая стоимость данного земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года утверждена в размере 75 631 464,77 рублей, однако результаты кадастровой оценки земельного участка являются недостоверными и нарушают ее права вследствие методологической реестровой ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости. В частности, при сборе данных о реальных продажах земельных участков, предназначенных для размещения производственных и административных зданий, строений и сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок на 01 января 2013 года объекты выбирались с существующими улучшениями (застройкой), которые существенно увеличивали рыночную стоимость данных участков, соответственно данная выборка не репрезентативна в отношении земельных участков без застройки, как участок истца. Вкупе с тем, что не применялся доходный подход к оценке, такой расчет стоимости привел к чрезмерному увеличению кадастровой стоимости земельного участка истца, на котором отсутствуют улучшения (строения) которые могут приносить прибыль.

Завышенная кадастровая стоимость нарушает права истца, который необоснованно уплачивал в увеличенном размере земельный налог. Для восстановлении нарушенных прав необходимо исправить возникшую методологическую ошибку в расчете кадастровой стоимости участка с целью сделать перерасчет земельного налога за все время, пока он начислялся по неправомерно завышенной кадастровой стоимости.

Рыночная стоимость земельного участка в соответствии с отчетом №, выполненным ООО «Валерия», составляет 33 904 000 рублей, что также подтверждает допущенную ошибку.

Просила изменить кадастровую стоимость земельного участка в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости посредством исправления технической и (или) реестровой ошибки.

Судом к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Костромской области, департамент имущественных и земельных отношений Костромской области, администрация городского округа город Волгореченск Костромской области.

Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела уведомлена.

До судебного заседания от ее представителя ФИО2 поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства и обеспечении участия в нем посредством видеоконференц-связи, в удовлетворении которого судом было отказано.

В ранее состоявшемся судебном заседании ФИО1 поддержала заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении. 

Представитель административного ответчика администрации 

<

адрес> ФИО4 и представители заинтересованных лиц департамента имущественных и земельных отношений 

<

адрес> ФИО5 и администрации городского округа 

<

адрес> ФИО6 возражали против удовлетворения заявленных требований, отметив, что каких-либо доказательств недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, суду представлено не было.

Административный ответчик управление Росреестра по Костромской области и заинтересованное лицо ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Костромской области ходатайствовали о рассмотрении дела в отсутствие их представителей.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, ФИО1 на основании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному ею с ООО 

<

данные изъяты> является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 65 200 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: строительство производственной базы, адрес (местоположение): местоположение установлено относительно ориентира, расположенного 

<

адрес>. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 75 631 464,77 руб.

Постановлением администрации Костромской области от 22 декабря 2014 г. №543-а «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Костромской области» кадастровая стоимость указанного земельного участка утверждена исходя из девятой группы видов разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок).

Основанием для установления кадастровой стоимости в указанном размере являлся отчет № (том 10) о массовой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории 

<

адрес> для 9 группы видов разрешенного использования, в котором итоговая стоимость земельного участка определена в таблице 9.5 (пункт 144) с учетом площади в 65200 кв.м, базовой рыночной стоимости и корректировки на площадь, которая рассчитана оценщиками исходя из сведений о продаже застроенных земельных участков в г. Костроме, как ближайшему населенному пункту, в связи с отсутствием сведений о предложениях по г. Волгореченску (таблица 9.4). 

Базовая рыночная стоимость рассчитана в 1657 руб./кв.м исходя из стоимости объектов-аналогов – земельных участков, расположенных также в г. Костроме, как ближайшем населенном пункте, с применением скидки на торг в 9% и отчисткой стоимости земельного участка от стоимости расположенных на нем улучшений (таблицы 9.1, 9.2, 9.3). 

В силу ч. 1 ст. 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе по основанию выявления недостоверных сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

Исходя из требований статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе, а обязанность доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, - на заинтересованном лице, если оно возражает против удовлетворения заявления.

В качестве единственного доказательства недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, суду представлен отчет №, выполненный оценщиком ООО «Валерия» ФИО7, согласно которому рыночная стоимость земельного участка составляет 33 904 000 рублей.

Будучи опрошена в судебном заседании по вопросу об относимости данного доказательства, административный истец ФИО1 настаивала на том, что отчетом устраняется якобы допущенная при государственной кадастровой оценке «методологическая реестровая ошибка», а не определяется рыночная стоимость конкретного земельного участка.

Однако из содержания данного отчета усматривается, что он составлен для целей установления кадастровой стоимости в размере рыночной по состоянию на 01 января 2013 года, и, следовательно, не содержит каких-либо доказательств того, что в ходе массовой оценки имела место недостоверность использованных сведений о земельном участке истца. 

Оценщик ФИО7, опрошенная судом в качестве свидетеля, подтвердила указанные обстоятельства, а также признала обоснованными возражения заинтересованного лица администрации городского округа город Волгореченск Костромской области в части, подтвердив, что ею не учтено незначительное удаление г. Волгореченск от г. Костромы и расположение оцениваемого земельного участка в непосредственной близости от автодороги Кострома-Иваново.

Таким образом, каких-либо относимых и допустимых доказательств того, что в отношении земельного участка административного истца имела место недостоверность сведений, использованных при определении его кадастровой стоимости, суду не представлено. 

Что же касается доводов административного искового заявления, которые с учетом изложенного являются голословными, то суд полагает необходимым отметить следующее. 

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в реестр объектов недвижимости (кадастр недвижимости), являющийся составной частью Единого государственного реестра недвижимости, вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» содержатся разъяснения о том, что при рассмотрении дел о пересмотре кадастровой стоимости в связи с недостоверными сведениями об объекте оценки необходимо учитывать, что к недостоверным сведениям относится допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость. Например, неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, либо неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта оценки, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное состояние объекта, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории и иные условия), неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости, неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки. Кадастровые ошибки, повлиявшие на размер кадастровой стоимости, а также технические ошибки, повлекшие неправильное внесение сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, следует расценивать как недостоверные сведения об объекте недвижимости. 

Анализ отчета № не дает оснований полагать, что в нем имело место искажение данных о земельном участке, принадлежащем административному истцу. Вид разрешенного использования и категория земель определены верно, местоположение и площадь земельного участка соответствуют таковым в иных документах, имеющихся в деле. Административным истцом данный факт не оспаривался.

Следует также отметить, что понятие «кадастровая ошибка», содержавшееся в утратившей силу с 01 января 2017 года статье 28 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости) в настоящее время заменено близким понятием «реестровая ошибка», определение которого дано в статье 61 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» как воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами.

В этой же статье указанного Федерального закона дано понятие технической ошибки, под которой понимается описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка, допущенная органом регистрации прав при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости.

Таким образом, к техническим ошибкам относятся ошибки, допущенные непосредственно органом регистрации прав, а к реестровым ошибкам – ошибки, содержащиеся в документах, на основании которых этот орган внес сведения в Единый государственный реестр недвижимости. Понятия «методологическая реестровая ошибка» Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» не содержит.

При этом в пункте 2 статьи 21 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (вступил в силу с 10 августа 2017 года) приведена классификация ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, к которым отнесены: 1) единичная техническая ошибка (описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная подобная ошибка), допущенная при определении кадастровой стоимости одного объекта недвижимости и повлиявшая на величину его кадастровой стоимости (далее - единичная техническая ошибка); 2) системная техническая ошибка (описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная подобная ошибка), допущенная при определении кадастровой стоимости нескольких объектов недвижимости и повлиявшая на величину их кадастровой стоимости (далее - системная техническая ошибка); 3) единичная методологическая ошибка (несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке), допущенная при определении кадастровой стоимости одного объекта недвижимости и повлиявшая на величину его кадастровой стоимости (далее - единичная методологическая ошибка); 4) системная методологическая ошибка (несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке), допущенная при определении кадастровой стоимости нескольких объектов недвижимости и повлиявшая на величину их кадастровой стоимости (далее - системная методологическая ошибка).

Методологические ошибки, таким образом, не являются реестровыми, и в качестве реестровой не может быть исправлена методологическая ошибка. Механизм исправления таких ошибок урегулирован нормами указанного Федерального закона, однако его положения не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня его вступления в силу. Государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу данного Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (пункты 6 и 7 статьи 24 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке»). 

Исходя из смысла приведенных разъяснений высшей судебной инстанции, наличие технической или кадастровой (в настоящее время - реестровой) ошибки может являться основанием для оспаривания кадастровой стоимости по основанию недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости также лишь в том случае, если такая ошибка имела место в отношении его характеристик и привела к искажению сведений о кадастровой стоимости одного конкретного объекта недвижимости.

Вопросы же о соответствии отчета о массовой оценке требованиям закона в той части, в какой они могут привести к изменению кадастровой стоимости нескольких земельных участков, подлежат разрешению путем оспаривания акта, которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что оснований для удовлетворения административных исковых требований не имеется.

Суд также считает необходимым отметить, что по существу требования административного истца направлены на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, при этом административное исковое заявление сформулировано в существующем виде лишь в связи с тем, что административный истец ошибочно полагает, что в случае пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в связи с недостоверностью сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, он получит право на перерасчет земельного налога начиная с момента приобретения права собственности, что действующему правовому регулированию не соответствует.

Как установлено статьей 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В силу статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации (в действующей редакции) в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

При этом Федеральным законом от 03 августа 2018 года № 334-ФЗ «О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации» с 01 января 2019 года вводится иное правовое регулирование, согласно которому в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания (статья 2).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

В удовлетворении административных исковых требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в связи с недостоверностью сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости ФИО1 отказать.

На настоящее решение в течение одного месяца со дня его вынесения в окончательной форме может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Костромского областного суда через Костромской областной суд.

Председательствующий Р.Н. Колесов