Дело № 2-1228/2020 г.

27RS0005-01-2020-001771-21

РЕШЕНИЕ

 Именем Российской Федерации

27 ноября 2020 года Краснофлотский районный суд г. Хабаровска в составе:

председательствующего судьи : Ковалевой Т.Н.,

при секретаре судебного заседания : Зыковой О.Ю.,

с участием: представителя истца по первоначально заявленным исковым требованиям Департамента муниципальной собственности администрации **** по доверенности от *** ФИО2; ответчика по первоначально заявленным исковым требованиям ФИО4; представителя ФИО4 по ордеру ... от *** адвоката Сизовой Т.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Хабаровске гражданское дело по иску Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска к ФИО4 о взыскании задолженности по арендной плате, процентов за пользование чужими денежными средствами; по встречному исковому заявлению ФИО4 к Департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска о взыскании неосновательного обогащения, 

УСТАНОВИЛ:

Истец, Департамент муниципальной собственности администрации города Хабаровска, обратился в суд с иском к ответчику ФИО4 о взыскании задолженности по арендной плате, процентов за пользование чужими денежными средствами, в обоснование заявленных исковых требований ссылаясь на то, что согласно п. 1.2. Положения о департаменте муниципальной собственности Администрации г. Хабаровска, утвержденного решением Хабаровской городской Думы ..., департамент муниципальной собственности Администрации г. Хабаровска является органом администрации города Хабаровска, осуществляющим в пределах своих полномочий управление и распоряжение земельными участками, являющимися муниципальной собственностью, и земельными участками на территории города, государственная собственность на которые не разграничена. В соответствии с п. 2.2. Положения департамент от имени города выступает арендодателем земельных участков, являющихся муниципальной собственностью, а также земельных участков на территории города, государственная собственность на которые не разграничена. В соответствии с п. 16 ст. 6 Положения о порядке управления, владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности городского округа «****», утвержденного решением Хабаровской городской Думы ... от ***, департамент обеспечивает защиту общественных интересов при ведении дел в судебных органах, осуществляя полномочия истца, ответчика либо третьего лица, по спорам, вытекающим из его полномочий. *** между департаментом и ФИО4 заключен договор аренды ... земельного участка с кадастровым номером ... расположенного по адресу (местоположению): примерно в 1595 м. по направлению на северо-восток от ориентира жилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: ****, для индивидуального жилищного строительства. Срок действия условий договора определен с *** по ***. Земельный участок передан по передаточному акту от ***. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке ***. Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Согласно п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами. Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Пунктами 2.1., 3.2.8 договора аренды предусмотрено, что за пользование земельным участком арендатор уплачивает арендодателю арендную плату ежемесячно в срок до 10 числа текущего месяца за текущий месяц. Размер арендной платы является фиксированным, поскольку договор аренды заключен по результатам проведения торгов. Пунктом 4.1 договора аренды предусмотрено, что в случае невнесения арендатором арендной платы в размере и сроки, установленные договором, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки. *** между департаментом и ФИО4 заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка в связи с его оформлением в собственность, при этом п. 3 указанного соглашения, а также п. 1 передаточного акта от *** предусмотрено, что начисление арендной платы по договору продолжается до момента государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка от *** .... Согласно п. 7. Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, - до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога. Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы. На основании изложенного, считают обоснованным начисление арендной платы по договору аренды до момента государственной регистрации права собственности ФИО4 на спорный земельный участок-***. Ввиду ненадлежащего исполнения ФИО4 обязательства по внесению арендной платы по договору образовалась задолженность за период с *** по *** в размере 54133,96 руб. Поскольку на момент расторжения договора у арендатора имелась задолженность по договору аренды, арендодатель после расторжения договора вправе требовать уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму задолженности. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды (п. 1, п. 3 ст. 395 ГК РФ). Проценты за пользование чужими денежными средствами за период с *** по *** начислены в размере 400,09. *** департаментом в адрес арендатора направлена досудебная претензия с требованием о погашении задолженности по арендной плате, которая оставлена ответчиком без ответа и удовлетворения. Просят взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от *** ... за период с *** по *** в размере 54133,96 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с *** по *** в размере 400,09 руб.

Впоследствии в порядке ст. 39 ГПК РФ, истцом по первоначально заявленным исковым требованиям, заявленные исковые требования увеличены, просят взыскать с ФИО4 задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от *** ... за период с *** по *** в размере 54 133 руб. 96 коп.; проценты за пользование чужими денежными средствами за период с *** по *** в размере 1 388 руб. 84 коп. 

ФИО4 обратилась в суд со встречными исковыми требованиями к Департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска о взыскании неосновательного обогащения, мотивируя свои исковые требования тем, что в производстве Краснофлотского районного суда г.Хабаровска находится гражданское дело ... по иску Департамента муниципальной собственности **** к ФИО4 о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от *** ..., процентов за пользование чужими денежными средствами. Считает, что исковые требования не обоснованы и не подлежат удовлетворению, поскольку *** на арендованном земельном участке ею было зарегистрировано право собственности на индивидуальный жилой дом с кадастровым номером ..., общей площадью 109 кв.м. Установленная договором аренды, заключенным по результатам аукциона, арендная плата, представляет собой оплату за использование земельного участка под строительство объекта недвижимости. Следовательно, по окончании строительства, в результате создания названного имущества и оформления на него права собственности арендатора земельного участка, целевое назначение указанной арендной платы как платы за право использовать земельный участок по его целевому назначению утрачивает правовое значение. С момента оформления права собственности на строение, у его собственника возникает право приобрести в собственность земельный участок, выделенный в аренду под строительство. Собственник строения приобретает исключительное право владения земельным участком, выделенным под такое строение. Это следует из содержания статей 35, 36 Земельного кодекса РФ, статьи 273 ГК РФ о преимущественном праве собственника строения приобрести права на землю. Оформление арендатором земельного участка права собственности на объект строительства, в целях возведения которого земельный участок был предоставлен в аренду и взималась арендная плата, является юридическим фактом, изменяющим цели и условия дальнейшего землепользования. Земельный участок фактически используется под индивидуальный жилой дом, что, в свою очередь, исключает взимание арендной платы в прежнем размере за пользование земельным участком под строительство такого дома. Получение при таких обстоятельствах арендной платы арендодателем в прежнем размере является неосновательным обогащением арендодателя, а арендатор получает право требовать расторжения договора аренды земельного участка, выделенного под строительство дома, в соответствии с содержанием статьи 450 ГК РФ. Полагает, что в период с *** (даты оформления жилого дома в собственность) по *** (даты расторжения договора аренды) должна быть начислена оплата за пользование, как за земельный участок, находящийся под индивидуальным жилым домом. Расчет арендной платы за участок, находящийся под индивидуальным жилым домом, определен постановлением Правительства Хабаровского края № 565-пр от 19.12.2020 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Хабаровского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края, предоставленных без проведения торгов, и признании утратившими силу отдельных постановлений Правительства Хабаровского края». В соответствии с п.2.1. вышеназванного постановления размер арендной платы для земельных участков, находящихся в государственной собственности Хабаровска, рассчитывается по формуле: А = Кс х Квзк, где: А - размер арендной платы в рублях, рассчитываемый за 12 месяцев; Кс - кадастровая стоимость земельного участка. Значение кадастровой стоимости земельного участка определяется на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости; Квзк - значение коэффициента по виду разрешенного использования земельных участков для расчета арендной платы за земельные участки, являющиеся собственностью Хабаровского края, в соответствии со значениями коэффициентов (Квзк, Квзн) по виду разрешенного использования для расчета арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Хабаровского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края, предоставленных без проведения торгов, утвержденными постановлением Правительства Хабаровского края от 19 декабря 2019 года № 565-пр «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Хабаровского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края, предоставленных без проведения торгов, и признании утратившими силу отдельных постановлений Правительства Хабаровского края». Согласно таблице значений коэффициентов Квзк, Квзн по виду разрешенного использования для расчета арендной платы, утвержденных постановлением Правительства Хабаровского края от 19.12.2019 № 565-прп., пунктом 18 предусмотрен коэффициент 0,0015 для индивидуального жилищного строительства, в связи с чем, на основании проведенного расчета, размер арендной платы за период с *** по *** составляет 95,88 руб. Таким образом, по договору аренду земельного участка ... от *** за период с *** по *** общая сумма арендной платы, с учетом вышеизложенных обстоятельств, составляет 576 323.88 руб. В связи с тем, что за указанный период фактически уплачена сумма в размере 661 830,37 руб., образовалась переплата по договору аренды ... в размере 85 506.49 руб., являющаяся для Департамента муниципальной собственности Администрации г.Хабаровска неосновательным обогащением. В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли. *** обратилась к истцу по первоначальному иску с заявлением, в котором просила вернуть излишне уплаченную сумму арендной платы в размере 85 506,49 руб., однако, данное заявление было оставлено без удовлетворения. Просит взыскать с Департамента муниципальной собственности Администрации г.Хабаровска сумму неосновательного обогащения (излишне уплаченной арендной платы по договору аренды земельного участка ... от ***) в размере 85 506,49 руб.

Впоследствии в порядке ст. 39 ГПК РФ ФИО4 заявленные исковые требования дополнены, просит взыскать с Департамента муниципальной собственности Администрации г.Хабаровска сумму неосновательного обогащения (излишне уплаченной арендной платы по договору аренды земельного участка ... от ***) в размере 100 139 руб. 47 коп. 

В судебном заседании представитель истца по первоначально заявленным исковым требованиям Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска по доверенности ФИО3 первоначально заявленные исковые требования с учетом их дополнения поддержала, встречные исковые требования не признала, пояснила, что в тех случаях когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически ( торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется. Просила первоначально заявленные исковые требования удовлетворить, в удовлетворении встречных исковых требований отказать.

В судебном заседании ответчик по первоначально заявленным исковым требованиям ФИО4 первоначально заявленные исковые требования не признала, встречные исковые требования с учетом их дополнения поддержала по основаниям, изложенным во встречных исковых требованиях. 

В судебном заседании представитель ФИО4 – Сизова Т.А. позицию своего доверителя поддержала по изложенным во встречных исковых требованиях основаниях. Просила встречные исковые требования удовлетворить. В удовлетворении первоначально заявленных исковых требованиях отказать. 

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении первоначально заявленных исковых требований, удовлетворении встречных исковых требований с учетом их дополнения по следующим основаниям. 

В соответствии со ст. 12 ГПК РФ, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии со ст. 59 ГПК РФ, суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела. 

Согласно ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу положений ст. 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно ст. 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии со ст.611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно ст.614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований- в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу положений ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются. 

В силу положений ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В ходе рассмотрения дела установлено, что *** между Департаментом муниципальной собственности Администрации г. Хабаровска ( Арендодатель) и ФИО4 ( Арендатор) заключен Договор ... аренды земельного участка, предметом которого является земельный участок, площадью 993 кв.м. с кадастровым номером ..., расположенный примерно в 1595 м по направлению на северо-восток от ориентира жилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: ****, для индивидуального жилищного строительства. Указанный договор подписан сторонами, в том числе ответчиком ФИО1, что свидетельствует о достижении соглашения между сторонами по всем существенным условиям договора. Согласно п. 1.2 Договора, срок действия условий настоящего договора определяется с *** по *** Согласно п.2.1, 2.2 Договора, за пользование земельным участком арендатор уплачивает арендодателю арендную плату ежемесячно равными долями, путем деления годовой арендной платы на *** месяцев, в срок до *** числа текущего месяца за текущий месяц путем перечисления на счет управления федерального казначейства по Хабаровскому краю, в размере, установленном протоколом от *** ... о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства. Размер годовой арендной платы составляет 1 728 687 рублей. Внесенный задаток в размере 122 040 руб. засчитывается в счет годовой арендной платы. Согласно п. 2.4 Договора, при неуплате арендатором арендной платы в размере и сроки, установленные договором аренды, арендодатель имеет право обратиться в судебные органы для взыскания возникшей задолженности и неустоек по договору. *** между Департаментом муниципальной собственности Администрации г. Хабаровска и ФИО4 подписано Соглашение о расторжении договора аренды земельного участка ... от *** 

Согласно п. 3 указанного Соглашения, начисление арендной платы по договору будет продолжаться до момента государственной регистрации права собственности. 

*** между Департаментом муниципальной собственности Администрации г. Хабаровска и ФИО4 заключен Договор ... купли-продажи земельного участка, предметом которого является земельный участок, площадью 993 кв.м. с кадастровым номером ..., расположенный примерно в 1595 м по направлению на северо-восток от ориентира жилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: ****, в собственность за плату под индивидуальный жилой дом стоимостью 20 921 руб. 22 коп. 

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости от *** ФИО4 является собственником земельного участка с кадастровым номером ... в ****, площадью 993+/- 11, дата регистрации права собственности – *** 

*** ФИО4 в адрес Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска подано заявление о возврате излишне уплаченной арендной платы по договору ... от *** в размере 85 506 руб. 49 коп. 

*** Департаментом муниципальной собственности администрации **** ФИО4 дан ответ на ее заявление об отказе в удовлетворении ее заявления. 

*** в адрес ФИО4 Департаментом муниципальной собственности администрации **** направлена претензия об оплате задолженности по договору аренды за период с *** по *** в размере 54 133 руб. 96 коп., процентов за период с *** по *** в размере 400 руб. 09 коп. 

Из предоставленного истцом по первоначально заявленным исковым требованиям расчета следует, что у ответчика по первоначально заявленным исковым требования образовалась задолженность по оплате арендной платы за период с *** по *** в размере 54 133 руб. 96 коп. В ходе рассмотрения дела установлено, что установленная договором аренды, заключенным по результатам аукциона, арендная плата, представляет собой оплату за использование земельного участка под строительство объекта недвижимости. Следовательно, по окончании строительства, в результате создания названного имущества и оформления на него права собственности арендатора земельного участка, целевое назначение указанной арендной платы как платы за право использовать земельный участок по его целевому назначению- утрачивает правовое значение. 

С момента приобретения( оформления) права собственности на строение, у его собственника возникает право приобрести в собственность земельный участок, выделенный в аренду под строительство. Собственник строения приобретает исключительное право владения земельным участком, выделенным под такое строение. Это следует из содержания статей 35,36 ЗК РФ, статьи 273 ГК РФ о преимущественном праве собственника строения приобрести права на землю. 

Судом установлено, что ФИО4 земельный участок фактически используется под индивидуальный жилой дом, право собственности на который зарегистрировано в установленном порядке, что, в свою очередь, исключает взимание арендной платы за земельный участок в прежнем размере за пользование земельным участком под строительство такого дома.

Получение при таких обстоятельствах арендной платы арендодателем в прежнем размере является неосновательным обогащением арендодателя.

Постановлением администрации города Хабаровска от *** ... установлены значения коэффициентов на 2020 год к арендной плате за использование земельных участков из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, по виду разрешенного использования и зонированию территории ( Квз) с учетом оценочных зон на территории городского округа « ****» для договоров аренды земельных участков заключенных до ***. 

Согласно представленным доказательствам за ФИО4 зарегистрировано право собственности на индивидуальный жилой дом *** 

С учетом кадастровой стоимости земельного участка равной 697 373 руб. 97 коп., коэффициента по виду разрешенного использования и зонированию территории за период с *** по *** размер арендной платы составляет 72 руб. 70 коп. 

Таким образом, переплата по договору аренды составляет 100 161 руб. 15 коп. ( 661 560, 37 ( фактически уплаченная сумма по договору аренды) - 561 326, 52 ( размер аренды за период с *** по ***) -72,70 ( арендная плата за период с *** по ***) ) 

Принимая во внимание вышеуказанное, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения первоначально заявленных исковых требований, и удовлетворении встречных исковых требований. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска к ФИО4 о взыскании задолженности по арендной плате, процентов за пользование чужими денежными средствами, отказать.

Исковые требования ФИО4 к Департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска о взыскании неосновательного обогащения, удовлетворить.

Взыскать с Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска в пользу ФИО4 излишне уплаченную арендную плату по договору аренды земельного участка ... от *** в размере 100 161 руб. 15 коп. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда, через суд, его вынесший.

Судья: подпись

Копия верна: судья Т.Н. Ковалева 

Мотивированное решение составлено 03 декабря 2020 года 

Подлинник решения Краснофлотского районного суда г. Хабаровска 

подшит в деле № 2-1228/2020 г.