Дело №

УИД №

РЕШЕНИЕ

 СУДА

Именем Российской Федерации

14 октября 2025 года 

<

адрес>

Балашихинский городской суд 

<

адрес> в составе:

председательствующего судьи Чорной Т.В.,

при помощнике ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «ФИО2» о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства, компенсации морального вреда, штрафа, 

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «ФИО2», в котором просил взыскать с ответчика в свою пользу неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 969 288, 45 руб., компенсацию морального вреда в размере 55 000 руб., штраф в размере 50 % от присужденной судом суммы.

В обоснование исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Специализированный застройщик «ФИО2» и ФИО1 был заключен договор участия № в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязался получить разрешение на ввод в эксплуатацию и не позднее ДД.ММ.ГГГГ передать участнику долевого строительства по акту приема-передачи объект долевого строительства – квартиру, расположенную в жилом доме по адресу: 

<

адрес> Участник обязался оплатить и принять указанный объект недвижимости. Цена договора составила 27 303 900 руб. Денежные средства в указанном размере внесены участником долевого строительства. Объект передан участнику долевого строительства ДД.ММ.ГГГГ. Истцом в адрес ответчика направлено требование о выплате неустойки, требования истца в добровольном порядке ответчик не исполнил. 

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, в исковом заявлении просил о рассмотрении дела в свое отсутствие и в отсутствие представителя.

Представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик «ФИО2» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, представил письменные возражения. 

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд находит заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно п. 1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе, в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

На основании п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

На основании п. 1 ст. 332 ГК РФ кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее также – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Частью 1 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 2 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ).

При этом с момента подписания передаточного акта обязательства застройщика по договору долевого участия считаются исполненными, что следует из ч. 1 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ.

Согласно ч. 1 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (ч. 3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ).

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Специализированный застройщик «ФИО2» и ФИО5 заключен договор № участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) жилой комплекс № по ФИО2 адресу: 

<

адрес>

Цена договора установлена в п. 4.2 в размере 27 303 900 руб. и была оплачена истцом в полном объеме, что подтверждается справкой о платеже со счета эскроу.

Пунктом 2.3 договора установлено, что передача объекта застройщиком участнику осуществляется по акту приема-передачи не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами подписан акт приема-передачи, согласно которому застройщик в соответствии с договором № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ передал, а истец принял квартиру по адресу: 

<

адрес>

Из акта также следует, что указанный жилой дом введен застройщиком в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ, выдано Комитетом государственного ФИО2 надзора 

<

адрес> (РОССТРОЙНАДЗОР) (л.д.9).

Истец обращался к ответчику с претензией о выплате неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, однако, требования истца в добровольном порядке ответчиком не удовлетворены.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Соглашений об изменении срока передачи объекта долевого строительства сторонами не заключалось, доказательств обратного суду не представлено. Доказательств того, что нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства произошло вследствие непреодолимой силы, либо в результате неправомерных действий самого истца, не представлено.

Таким образом, в ходе рассмотрения дела установлено, что ответчик свои обязательства по договору участия в долевом строительстве надлежащим образом не исполнил, нарушив срок передачи объекта долевого строительства истцу, в связи с чем требования истца о взыскании неустойки в целом являются обоснованными.

Сумма неустойки за просрочку передачи жилого помещения определена истцом за период ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (71 день) в размере 969 288, 45 руб. из расчета: 27 303 900 руб. х 71 дн. х 2 х 1/300 х 7,5 %. 

Суд не может согласиться с расчетом истца, поскольку определяя размер неустойки подлежащей взысканию, учитывает следующее.

В зависимости от того, входит ли объект долевого строительства в состав уникального объекта или нет, Федеральный закон № 214-ФЗ предусматривает различные правовые режимы, касающиеся правоотношений застройщика и участника долевого строительства. Одним из проявлений этого различия является, в том числе, разные правила привлечения застройщика к ответственности за просрочку передачи объекта долевого строительства.

По общему правилу в соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Однако, если объект недвижимости является уникальным, в случае нарушения на срок, не превышающий тридцати месяцев, предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, но не более пяти процентов от цены договора (ч. 2.1 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ).

Положения ч. 2.1 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до ДД.ММ.ГГГГ (ст. 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 421-ФЗ).

Исходя из положений ст. 23.3 Федерального закона № 214-ФЗ застройщики обязаны размещать в единой информационной системе жилищного строительства информацию, предусмотренную настоящим Федеральным законом (ч. 4). Информация, содержащаяся в системе, является открытой и общедоступной, за исключением информации, доступ к которой ограничен в соответствии с законодательством Российской Федерации (ч.3).

В соответствии с п. 5 ч. 3.2 ст. 23.3 Федерального закона № 214-ФЗ Правительством Российской Федерации установлен адрес сайта единой информационной системы жилищного строительства в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" - https://наш.дом.рф/.

Из разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ, опубликованного в открытом доступе в ЕИСЖС в сети Интернет на сайте htts://наш.дом.рф, следует, что многоквартирный дом по адресу: 

<

адрес>

Таким образом, объект долевого строительства, в отношении которого ответчиком нарушены сроки его передачи истцу, входит в состав объекта недвижимости, являющегося уникальным объектом по смыслу положений Градостроительного кодекса РФ.

Так, в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 48.1 Градостроительного кодекса РФ к уникальным объектам относятся объекты капитального строительства, в проектной документации которых предусмотрена хотя бы одна из следующих характеристик: 1) высота более чем 100 метров, для ветроэнергетических установок - более чем 250 метров; 2) пролеты более чем 100 метров; 3) наличие консоли более чем 20 метров; 4) заглубление подземной части (полностью или частично) ниже планировочной отметки земли более чем на 15 метров.

При таких обстоятельствах, суд отклоняет расчет истца, поскольку произведенный им расчет предполагает взыскание неустойки в большем размере, чем может быть взыскано в соответствии с положениями ч. 2.1 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ, согласно которым неустойка исчисляется, исходя из 1/300 ставки рефинансирования в день без увеличения ее размера вдвое и не более чем 5 % от цены договора.

Исходя из сложившейся практики Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации (определения от ДД.ММ.ГГГГ №-КГ17-26, от ДД.ММ.ГГГГ №-КГ23-18-К4), при исчислении неустойки, подлежащей взысканию с застройщика в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, суду следует применять ставку рефинансирования, действовавшую по состоянию на предусмотренный договором день исполнения застройщиком своих обязательств по передаче объекта, а если обязательство подлежит исполнению в определенный срок, то на последний день этого срока. При этом данное значение ключевой ставки применяется ко всему периоду просрочки исполнения обязательства застройщиком и не зависит от последующего изменения Банком России ключевой ставки.

Согласно п. 1 указания Центрального банка Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-У "О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России" с ДД.ММ.ГГГГ значение ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации приравнивается к значению ключевой ставки, определенному на соответствующую дату.

Поскольку срок исполнения застройщиком обязательства по передаче квартиры в соответствие с требованиями ст. 190 ГК РФ может быть определен конкретной календарной датой или периодом времени, при этом заключенный сторонами договор содержит указание на период времени – «не позднее 31.08.2023», суд полагает необходимым применить для расчета неустойки ключевую ставку, действовавшую по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ - 12 % (информационное письмо Банка России от ДД.ММ.ГГГГ).

Положения п. 2 Постановления Правительства РФ №, устанавливающие правила исчисления неустойки, исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ не подлежат применению при определении размера неустоек, предусмотренных ч. 2.1 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ. 

Таким образом, исходя из заявленного периода с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, неустойка, подлежащая взысканию с ответчика в пользу истца, составляет 616 607, 36 руб., исходя из следующего расчета: 27 303 900 руб. х 71 дн. х 1/300 х 12 %.

Неустойка в указанном размере не противоречит требованиям ч. 2.1 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ, поскольку не превышает 5% от цены договора, что в данном случае составляет 1 365 195 руб. (27 303 900 руб. х 5%).

В силу ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

В Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ) (п.73).

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от ДД.ММ.ГГГГ N 7-О, часть 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает право суда уменьшить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Ответчиком заявлено о снижении размера неустойки, как несоразмерной последствиям нарушения обязательств. 

С учетом всех обстоятельств дела, принимая во внимание заявленный истцом в рамках настоящего дела период просрочки исполнения обязательства с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, степени вины ответчика, характера и последствий нарушения прав истца, с учетом баланса прав и законных интересов обеих сторон, суд применяет ст.333 ГК РФ к подлежащей взысканию неустойке, которая составляет 616 607, 36 руб., исходя из следующего расчета: 27 303 900 руб. х 71 дн. х 1/300 х 12 %. и взыскивает с ответчика в пользу истца неустойку за просрочку сдачи объекта долевого строительства в сумме 400000 руб. В большем размере неустойка взысканию не подлежит, поскольку приведет к негативным последствиям для застройщика и нарушению баланса интересов сторон. 

В соответствии со ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями лица, которому причинен вред.

В соответствии с ч. 2 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

Учитывая характер нравственных страданий с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред истцу и представленных сторонами доказательств, принимая во внимание, что судом установлено наличие вины ответчика в нарушении прав истца, выразившееся в ненадлежащем исполнении принятых на себя обязательств по договору № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию денежная компенсация морального вреда в размере 30 000 руб., что, по мнению суда, является соразмерным и разумным, полагая, что заявленная истцом сумма компенсации явно завышена.

В соответствии с ч. 3 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Из материалов дела следует, что досудебная претензия истца была направлена ответчику после вступления в силу Постановления Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № и в период действия моратория на взыскание штрафных санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве. При таком положении, оснований для взыскания с ответчика в пользу истца штрафа у суда не имеется, в удовлетворении исковых требований в данной части суд отказывает.

Оснований для взыскания штрафа в соответствии с положениями Закона РФ «О защите прав потребителей» в размере 50 % от присужденной судом суммы также не имеется, поскольку ст. 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 266-ФЗ, вступившего в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, установлено, что при определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств (в том числе за нарушения сроков исполнения обязательств) по договорам участия в долевом строительстве, заключенным до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, применяются положения части 9 статьи 4, части 8 статьи 7 и статьи 10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в редакции Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 266-ФЗ.

Согласно ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина – в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

С учетом размера удовлетворенных исковых требований имущественного и неимущественного характера с ООО «Специализированный застройщик «ФИО2» в доход бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 15500 руб.(12500руб. за требования имущественного +3000руб. неимущественного характера). 

Согласно п. 1 Постановления Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № (в редакции Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №) в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до ДД.ММ.ГГГГ включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика. 

Суд полагает необходимым предоставить ответчику отсрочку исполнения решения суда в части уплаты неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «ФИО2» (№) в пользу ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ г.р., №) неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства по договору № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 400000 руб., компенсацию морального вреда в размере 30 000 руб.

В удовлетворении требований в части взыскания неустойки, компенсации морального вреда превышающей взысканные суммы, штрафа – отказать.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «ФИО2» (№) государственную пошлину в доход бюджета в размере 15500 руб.

Предоставить ООО «Специализированный застройщик «ФИО2» №) отсрочку исполнения решения суда в части уплаты неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Балашихинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Балашихинского

городского суда 

<

адрес> Т.В. Чорная