РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

09 октября 2025 года адрес

Бутырский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Начинкиной Т.П., 

при секретаре фио, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 02-2938/2025 по исковому заявлению ФИО1 к адрес об уменьшении цены договора, взыскании компенсации морального вреда, по встречному иску адрес к ФИО1 о взыскании денежных средств, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к адрес Агентство недвижимости адрес» об уменьшении цены договора, взыскании неустойки, взыскании компенсации морального вреда, судебных расходов. Истец, с учетом уточненных исковых требований, просил взыскать с ответчика денежные средства в счет уменьшения цены договора долевого участия в размере сумма, неустойку, установленную договором, в размере сумма, компенсацию морального вреда в размере сумма, судебные расходы на заключение специалиста сумма, расходы на оплату государственной пошлины в размере сумма, расходы на проведение повторной судебной экспертизы в размере сумма.

Ответчик, не согласившись с требованиями истца, предъявил встречный иск, о взыскании денежных средств в размере сумма, договорной неустойки сумма в день, начиная с 15.03.2025г., расходов по уплате государственной пошлины в размере сумма

Определением суда от 09.10.2025г. произведено правопреемство с адрес "АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ адрес» (ОГРН: 

<

***>) на адрес (ИНН: 

<

***>), в связи с реорганизацией общества.

ФИО1 и его представитель фио в судебном заседании исковые требования поддержали, просили их удовлетворить, возражали против удовлетворения встречного иска по доводам, изложенным в приобщенных возражениях.

Представитель адрес в судебное заседание явилась, исковые требования фио не признала, представила письменный отзыв, в соответствии с которым просила в удовлетворении первоначального иска отказать в полном объеме, настаивала на удовлетворении встречного иска.

Выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему. 

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Частью 1 ст. 310 ГК РФ установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлено, что по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2).

В ходе рассмотрения дела установлено, что ФИО1 является участником долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № 155 от 27.12.2023г.

 Предметом договора является помещение, расположенное по адресу: адрес, адрес, ап. 801, с правом получения в личную собственность после окончания строительства дома и сдачи его в эксплуатацию.

05 ноября 2024г. состоялся осмотр объекта долевого строительства с участием специалиста, в ходе которого выявлено большое количество дефектов, которые отображены в акте осмотра.

09 декабря 2024г. объект долевого строительства передан истцу по передаточному акту. 

ФИО1 направил застройщику требование о выплате стоимости расходов на устранение недостатков, однако требования остались без удовлетворения.

Согласно выводов, содержащихся в заключении специалиста, проведенного по инициативе фио, в помещении, расположенном по адресу: адрес, адрес, ап. 801, имеются недостатки (дефекты), причиной выявленных недостатков являются некачественно выполненные строительно-монтажные и отделочные работы. Стоимость устранения выявленных недостатков определена в сумме сумма

В ходе судебного разбирательства, в связи с несогласием застройщика с выводами досудебной экспертизы, назначено проведение судебной строительно-технической экспертизы, проведение, которой поручено ООО «Центр экспертиз и правового и правового сопровождения».

Согласно заключению экспертов ООО «Центр экспертиз и правового сопровождения», в помещении по адресу: адрес, адрес, выявлены недостатки и дефекты, несоответствие нормам технических регламентов, при выполнении строительных и отделочных работ, применяемых на обязательной основе, они являются неустранимыми; стоимость устранения недостатков по оконным блокам и дверным проемам составляет сумма

В судебном заседании от представителя фио поступило ходатайство о проведении повторной экспертизы, со ссылкой на то, что эксперт ООО «Центр экспертиз и правового сопровождения» не в полном объеме исследовал все повреждения в квартире, а именно - не было полного исследования оконных блоков 2-го уровня квартиры, при этом не были учтены все недостатки, перечисленные в акте осмотра от 05.11.2024г., подписанного представителем застройщика.

Определением суда от 05 августа 2025 года, назначено проведение повторной судебной строительно-технической экспертизы, проведение которой поручено экспертам ООО «Эксперт-Консалт».

Согласно заключения экспертов ООО «Эксперт-Консалт», в помещении по адресу: адрес, адрес, имеются недостатки и дефекты, несоответствие нормам технических регламентов, при выполнении строительных и отделочных работ, применяемых на обязательной основе, в части установления оконных блоков и дверных проемов. Все выявленные недостатки возникли в результате некачественно выполненных строительно-монтажных работ со стороны застройщика, вследствие нарушения технических регламентов, национальных стандартов, сводов правил. Дефекты, которые могли возникнуть вследствие эксплуатации объекта не учитывались.

Стоимость устранения выявленных недостатков в помещении по адресу: адрес, адрес, по оконным блокам и дверным проемам составляет: сумма, из которых сумма - стоимость работ и сумма - стоимость материалов.

Суд не усматривает оснований ставить под сомнение достоверность заключения проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы ООО «Эксперт-Консалт». Выводы экспертов основаны на анализе материалов гражданского дела, наружном осмотре дома, исследовании материалов дома. Эксперты на основе тщательного изучения материалов дела и непосредственного исследования на месте, пришли к выводу о несоответствии выполненных работ требованиям действующего законодательства, техническим регламентам, строительным нормам и правилам.

Оценивая заключение экспертов ООО «Эксперт-Консалт», сравнивая соответствие заключения поставленным вопросам, определяя полноту заключения, его научную обоснованность и достоверность полученных выводов, суд приходит к выводу о том, что данное заключение в полной мере является допустимым и достоверным доказательством, поскольку оно соответствует материалам дела, эксперты дали конкретные ответы на поставленные судом вопросы, были предупреждены по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, о чем у них отобрана подписка, имеют достаточный опыт и обладают необходимой квалификацией для установления указанных в экспертном заключении обстоятельств.

Разрешая исковые требования фио, суд, оценив в совокупности представленные доказательства, приходит к выводу, что истец вправе требовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора на сумму сумма, таким образом, суд возлагает обязанность на ответчика соразмерно уменьшить цену договора на сумму сумма и выплатить данную сумму ФИО1

 Суд учитывает, что данная сумма не превышает три процента от цены договора, что установлено ч. 4 ст. 10, Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В силу ч. 2 ст. 10 ФЗ-214, моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

Согласно ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. 

В соответствии со ст. 1101 ГК РФ, компенсация морального вреда осуществляется в денежной форме.

При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости.

Характер физических и нравственных страданий оценивается судом с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевшего.

Суд полагает, что ФИО1 действиями адрес причинен моральный вред, однако, учитывая степень вины причинителя вреда, а также характер причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, руководствуясь принципами разумности и справедливости, сумма компенсации морального вреда должна быть уменьшена до сумма.

Разрешая требования фио в части взыскания неустойки, суд, руководствуясь п. 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 N 326, учитывая, что претензия была направлена в период действия моратория, введенного указанным постановлением, на начисление неустойки с 22.03.2024 по 31.12.2025 включительно, приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований о взыскании неустойки.

Разрешая требования о взыскании штрафа, суд отказывает в удовлетворении данного требования, поскольку с 01.01.2025 до 31.12.2025 включительно не начисляется штраф, подлежащий уплате по ч. 3 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ, с учетом Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 №326.

Разрешая встречный иск, суд приходит к следующим выводам.

Так, адрес обратилось с встречным иском о взыскании с фио стоимости разницы площади объекта недвижимости в размере сумма, договорной неустойки в размере сумма в день, начиная с 15.03.2025г., ссылаясь на то, что разница между проектной и фактической площадью объекта - помещения по адресу: адрес, адрес, составила 3,04%, в связи с чем, по условиям договора от 27.12.2023г., ФИО1 обязан доплатить сумму увеличения цены договора, от чего он, будучи уведомленным, уклоняется.

В соответствии с ч. 1 ст. 5 ФЗ-214, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. адрес жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 ФЗ-214).

Согласно п. 3.2, 3.2.1 договора, объект долевого строительства – нежилое помещение – помещение для временного проживания, назначение: помещение для временного проживания, условный номер 155, этаж расположения: 8, номер подъезда (секции): 1, проектная общая площадь: 180,9 кв.м., количество комнат: 1.

Согласно п. 7.1 Договора, на момент подписания настоящего договора цена договора составляет сумма, что соответствует долевому участию в строительстве 180,9 кв.м. проектной общей площади помещения для временного проживания, из расчета сумма за 1 кв.м. проектной общей площади помещения для временного проживания.

На основании п. 7.8 Договора, если площадь помещения для временного проживания (указанная в Передаточном акте) будет отличаться от адрес помещения для временного проживания на 3% и более, цена договора будет уточнена в соответствии со следующим: (a) Если площадь помещения для временного проживания больше, чем адрес помещения для временного проживания, Цена Договора увеличивается на сумму, рассчитываемую по следующей формуле: (ФП – ПП) адрес; 

(b) Если фактическая площадь меньше чем проектная площадь, Цена Договора уменьшается на сумму, рассчитываемую по следующей формуле (ПП - ФП) адрес; где: 

ФП –общая площадь помещения для временного проживания, 

ПП – адрес помещения для временного проживания,  

КВМ – стоимость 1 кв. м согласно статье 7.1. настоящего Договора. 

Во избежание сомнений, если адрес помещения для временного проживания будет отличаться от адрес помещения для временного проживания менее чем на 3%, то стороны взаиморасчеты не производят.

Из передаточного акта от 09 декабря 2024г. следует, что площадь помещения по результатам обмеров кадастрового инженера составляет 186.4 к.м., соответственно площадь помещения увеличилась на 3,02%.

При таких, обстоятельствах, с фио в пользу адрес подлежат взысканию денежные средства в размере сумма – стоимость разницы площади объекта долевого строительства.

Требования ФИО1 и Истца по первоначальному иску и адрес о взыскании договорной неустойки не подлежат удовлетворению, ввиду следующего.

Согласно ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. При этом настоящим Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора.

В соответствии Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 (ред. от 19.06.2025) «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» 

- в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2025 г. включительно; 

- неустойка (штраф, пени), подлежащая с учетом части 8 статьи 7 и части 3 статьи 10 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляется за период с 1 января 2025 г. до 31 декабря 2025 г. включительно;

Таким образом, Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ установлены исчерпывающие меры ответственности при нарушении условий договора долевого участия, однако в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 (ред. от 19.06.2025) неустойки, штрафы и т.д. не взыскиваются в период действия Постановления Правительства, в связи с чем требования о взыскании неустойки не подлежат удовлетворению.

Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Расходы истца фио подтверждены, суд признает их необходимыми.

В соответствии со ст. ст. 88, 94, 98 ГПК РФ в пользу фио подлежат взысканию понесенные по делу расходы сумма (досудебное исследование) + 135 000 (повторная экспертиза) + сумма (государственная пошлина).

В пользу адрес с фио взыскиваются подтвержденные расходы по оплате госпошлины в размере сумма.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ суд,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к адрес об уменьшении цены договора – удовлетворить частично.

 Взыскать в пользу ФИО1 (паспортные данные) с адрес (ИНН 

<

***>) сумма в счет уменьшении цены договора, компенсацию морального вреда сумма, судебные расходы по проведению досудебного исследования сумма, по оплате судебной экспертизы сумма, в счет государственной пошлины сумма

 адрес «МНЦЭС-КАПСТРОЙ» к ФИО1 о взыскании денежных средств – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 (паспортные данные) в пользу адрес (ИНН 

<

***>) доплату за увеличение площади объекта сумма, государственную пошлину сумма

 Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Бутырский районный суд Москвы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья фио

Решение изготовлено в окончательной форме 07.11.2025 года