Дело № 2-376/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Невинномысск 23 мая 2018 года

Невинномысский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Рязанцева В.О.,

при секретаре Хижняк И.А.,

с участием представителя истца ПАО «Сбербанк» ФИО1 действующей по доверенности, представителя ответчика адвоката Стадник И.А. представившего удостоверение № 840 от 22.11.2002 года и ордер № с 063333 от 15 мая 2018 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Невинномысского городского суда гражданское дело по иску Публичного акционерного общества «Сбербанк России» к ФИО2, ФИО3 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности, обращения взыскания на заложенное имущество,

установил:

Публичное акционерное общество «Сбербанк России» обратилось с исковыми требованиями к ФИО2, ФИО3 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности, обращения взыскания на заложенное имущество,

В обоснование исковых требований истец указал, что 28.11.2014 года между ПАО "Сбербанк России" и ФИО2 и ФИО3 заключен кредитный договор N93105, согласно которому созаёмщикам был предоставлен кредит по программе "Приобретение готового жилья" на приобретение объекта недвижимости жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>, в сумме 12870000 рублей, под 13,25% годовых, на срок 240 месяцев. В качестве обеспечения вышеуказанного кредитного договора возникла ипотека в силу закона на приобретенный объект недвижимости. Свои обязательства по указанному кредитному договору ответчики не выполняли, кредит в предусмотренный срок и проценты по нему вовремя не погашали. 01.11.2017 года в адрес ответчиков были направлены требования о досрочном возврате задолженности с сообщением об имеющейся задолженности на соответствующую дату, необходимости погасить задолженность, и о праве банка досрочного взыскания задолженности по кредитному договору, о расторжении договора. Однако, задолженность не погашена. В обоснование доводов о размере начальной продажной цены заложенного имущества истцом представлен отчет №03734 от 13.12.2017 года, согласно которого рыночная стоимость заложенного жилого дома равна 3604320 рублей, а заложенного земельного участка 402400 рублей. Поэтому истец просит определить начальную продажную цену заложенного имущества в размере 80 % от указанной рыночной стоимости заложенного имущества.

В судебном заседании представитель ПАО «Сбербанк России» ФИО1 заявленные исковые требования банка поддержала и просила их удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик ФИО2 и ФИО3 в судебном заседании 17. 05.2018 года заявленные исковые требования не признали, просили в их удовлетворении отказать, пояснив, что денежных средств по кредиту они фактически не получали, имущество не приобретали, задолженность по кредиту не выплачивали. Кредит они взяли по просьбе брата, ФИО2, который не погашает кредитную задолженность перед ПАО «Сбербанк», кроме того, они не согласны с оценкой заложенного недвижимого имущества, определенной ПАО «Сбербанк России» как начальная продажная цена его реализации указанной в исковом заявлении.

17.05.2018 года по ходатайству стороны ответчика в судебном заседании объявлен перерыв.

После окончания перерыва 23.05.2018 года ФИО3 в судебное заседание не явилась, сведений об уважительности причины неявки суду не представила, ходатайств об отложении слушания дела не заявляла. Ответчик ФИО2,. представитель ответчика адвокат Стадник И.А., представитель истца ФИО1 не возражали против рассмотрения дела в отсутствие ФИО3

Судом, с учетом мнения сторон, определено рассмотреть дело в отсутствие ФИО3

Представитель ответчиков адвокат Стадник И.А. в судебном заседании просил в удовлетворении требований ПАО «Сбербанк России» к ФИО4 отказать, поскольку из приложенной к материалам дела копии закладной на спорные жилой дом и земельный участок следует, что на момент заключения кредитного договора и договора залога (28.11.2014 года) оценочная стоимость предмета залога составляла 14300000 рублей, в том числе жилой дом – 13800000 рублей, земельный участок – 500000 рублей. Для целей залога применен дисконт в размере 10%, в связи с чем, залоговая стоимость заложенного имущества составила 12870000 рублей, в том числе: стоимость жилого дома- 12420000 рублей, стоимость земельного участка- 450000 рублей. Указанная стоимость определена на основании отчета № 872 от 20.11.2014 года, выполненного аккредитованным истцом (ПАО «Сбербанк России») оценщиком (ИП ФИО5). А согласно выводов судебной экспертизы № 48/Э/18 от 12.04.2018 года рыночная стоимость на момент проведения данной экспертизы жилого дома составляет 3927000 рублей, земельного участка составляет 629000 рублей. То есть общая рыночная стоимость объектов недвижимости из Заключения эксперта составила 4556000 рублей. Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО6 не смог объяснить в судебном заседании столь существенную разницу в суммах оценки рыночной стоимости залогового имущества. Считает, что суд должен критически отнестись к выводам судебной экспертизы, так как эксперт по его мнению должен был руководствоваться иными методиками. Считает, что так как им и ответчиками не заявлено ходатайства о повторной экспертизе, то суд должен сам по собственной инициативе назначить повторную судебную экспертизу для определения рыночной стоимости объектов недвижимости (предметов залога). Указывает на то, что истцом не представлен расчет исковых требований. В материалах дела на л.д. 32 имеется лишь сведения о наименовании и о сумме задолженности по кредитному договору, заключенному с ФИО2 по состоянию на 04.12.2017 года (задолженность по неустойке, проценты за кредит, ссудная задолженность). 

Выслушав стороны и их представителей, эксперта, изучив представленные сторонами письменные доказательства, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных исковых требований.

В соответствии с ч.1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В судебном заседании установлено, что 28 ноября 2014 года между ОАО Сбербанк России» с одной стороны и ФИО2, ФИО3 с другой заключен кредитный (ипотечный) договор № по условиям которого ОАО «Сбербанк России» предоставил ФИО4 кредит в размере 12870000 рублей из которых 455000 на цели приобретения объекта недвижимости и 12415000 рублей для оплаты иных неотделимых улучшений объекта недвижимости земельного участка и жилого дома по 

<

адрес> 

Договор подписан представителем Кредитора и Созаемщиками (ФИО2 и ФИО3), что сторонами не оспаривается.

ДД.ММ.ГГГГ между Кредитором и Созаемщиками заключен договор залога недвижимого имущества жилого дома и земельного участка по 

<

адрес> края предмет залога оценен сторонами в 13800000 рублей – жилой дом и 500000 рублей – земельный участок.

Согласно представлено ПАО «Сбербанк» копии лицевого счета принадлежащего ФИО2 05.12.2014 года ему на счет зачислена сумма кредита в размере 12870000 рублей.

Созаемщиками на выполнялись взятые на себя обязательства по своевременному внесению платежей в счет погашения кредита, в связи с чем, образовалась задолженность, которая на момент обращения с иском в суд составила 13858061 рубль 75 копеек из которых 82790 рублей 84 копейки – неустойка за просроченные проценты, 8517 рублей 36 копеек, неустойка за просроченный основной долг, 1245424 рубля 43 копейки просроченные проценты и 12521329 рублей 12 копеек – просроченный основной долг.

Проверив представленный представителем истца, расчет взыскиваемых сумм, суд находит его законным и обоснованным, соответствующим условиям кредитного договора, а потому применимым при определении суммы подлежащей взысканию.

При этом доводы Г-вых о том, что они взяли кредит по просьбе брата ФИО2 не могут являться основаниям для освобождения Г-вых от уплаты образовавшейся задолженности по кредитному договору, поскольку в силу требований пункта 2 статьи 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.

В судебном заседании представитель ПАО «Сбербанк России» пояснила, что кредитор не давал своего согласия на перевод долга третьим лицам. 

Кроме того, суд обращает внимание, что ответчиками не представленно иного расчета обосновывающую их позицию по делу.

При этом в соответствии с ч.1 ст. 322 ГК РФ взыскание задолженности должно быть произведено в солидарном порядке, поскольку солидарная ответственность Созаемщиков установлена договором.

Оценивая доводы представителя истца о необходимости обращения взыскания за счет залогового недвижимого имущества суд находит их обоснованными и подлежащими удовлетворению в силу следующих обстоятельств. 

В соответствии с ч.1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Сторонами в счет обеспечения кредитного обязательства заключен договор залога недвижимого имущества, что никем не оспаривается.

В соответствии с требованиями ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

Г-выми допущена просрочка исполнения обязательства, следовательно, в силу закона, залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет ипотеки.

В соответствии со ст. 51 Федерального закона «Об ипотеке» взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке» начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. 

Как установлено в судебном заседании между сторонами имеется спор о начальной продажной цене имущества, следовательно, суд самостоятельно должен установить данную цену.

Таким образом, установление начальной цены, в случае спора о таковой, является обязанностью суда, а не правом сторон, в связи с чем доводы представителя истца о том, что стороны ранее, при заключении договора, пришли к соглашению об установлении начальной продажной цены в размере 14 300000 рублей и следовательно начальная продажная цена предмета залога должна составлять 14300000 рублей не основаны на нормах права.

При установлении начальной цены суд полагает необходимым взять за основу рыночную оценку недвижимого имущества указанную в экспертизе № 48/Э/18 от ДД.ММ.ГГГГ подготовленным эксперта-оценщиком ФИО6, а именно 3927 000 рублей жилой дом и 629000 рублей земельный участок

Согласно приложенных к экспертному заключению документов эксперт обладает необходимыми знаниями и квалификацией для проведения подобных экспертиз, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, ему разъяснены права и обязанности, предусмотренные ст. 84, 85, 86 ГПК РФ. 

При определении рыночной стоимости объекта оценки экспертом подробно описаны используемые методики, приведены конкретные примеры стоимости аналогичных жилых помещений и земельных участков на территории г. Невинномысска, с указанием средней рыночной стоимости квадратного метра в жилых помещениях.

Таким образом, сомнений в достоверности представленной экспертной оценки у суда не возникает.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО6 подтвердил выводы, изложенные в экспертном заключении. При этом подробно пояснил суду, каким именно методом оценки он пользовался и в связи с чем. Указала, что не обязан был принимать во внимание предыдущие отчеты об оценках, поскольку он разрешал вопрос о рыночной стоимости недвижимого имущества на день проведения экспертизы, а не о достоверности сведений изложенных в предыдущих отчетах.

Суд полагает необходимым согласиться с данными выводами эксперта, на разрешение которого, по согласованию со сторонами, был поставлен вопрос о рыночной стоимости заложенного недвижимого имущества на момент проведения экспертизы. На данный вопрос эксперт подробно и мотивировано ответил.

Вопрос соответствия предыдущих отчетов об оценки, представленных сторонами, действующему законодательству не входил в круг вопросов разрешаемых экспертом.

При этом, суд считает необходимы указать, что оценка имущества указанная в закладной и в последствии представленная банком выполнена оценщиками (специалистами) в форме отчета. Тогда как по определению суда проведена экспертиза рыночной стоимости оценки недвижимого имущества на момент рассмотрения дела в суде.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке» если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. 

Согласно пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной;

Ответчиками грубо нарушены условия кредитного договора, в течении длительного времени не осуществлялись платежи по договору, допущена просрочка в его исполнении. При таких обстоятельствах договор подлежит расторжению 

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-196 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования Публичного акционерного общества «Сбербанк России» к ФИО2, ФИО3 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности, обращения взыскания на заложенное имущество удовлетворить частично.

Расторгнуть кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ОАО «Сбербанк России» и ФИО2, ФИО3.

Взыскать солидарно с ФИО2, ФИО3 в пользу Публичного акционерного общества «Сбербанк России» задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 13858061 (тринадцать миллионов восемьсот пятьдесят восемь тысяч шестьдесят один) рубль 75 (семьдесят пять) копеек, из которых 82790 рублей 84 копейки – неустойка за просроченные проценты, 8517 рублей 36 копеек, неустойка за просроченный основной долг, 1245424 рубля 43 копейки просроченные проценты и 12521329 рублей 12 копеек – просроченный основной долг.

Обратить взыскание на предмет залога: жилой дом с кадастровым номером № общей площадью 269, 1 кв.м. расположенный по адресу: 

<

адрес> «а» и земельный участок с кадастровым номером № площадью 404 кв.м. расположенный по адресу: 

<

адрес> «а» принадлежащий на праве собственности ФИО2.

Установить начальную продажную цену реализации залогового имущества в размере 80 % от рыночной стоимости, установленной в заключении эксперта-оценщика № от ДД.ММ.ГГГГ, то есть в размере 3141 6000 (трех миллионов ста сорока одной тысячи шестисот) рублей - жилой дом и 503200 (пятьсот три тысячи двести) рублей - земельный участок.

Установить способ реализации имущества, на которое обращено взыскание - путем продажи с публичных торгов.

Взыскать с ФИО2, ФИО3 в пользу ПАО Публичного акционерного общества «Сбербанк России» расходы по оплате государственной пошлины в размере 60000 рублей.

В удовлетворении требований ПАО Публичного акционерного общества «Сбербанк России» об установлении начальной продажной цены реализации залогового имущества в размере 80 % от рыночной стоимости, то есть в размере 3604 320 рублей - жилой дом и 402400 (рублей - земельный участок – отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Невинномысский городской суд в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение по делу составлено 28 мая 2018 года

Судья В.О. Рязанцев