Дело № 2-1036/2020

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

13 октября 2020 года г. Ростов-на-Дону

Ленинский районный суд города Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Быченко С.И., 

при секретаре судебного заседания Сагировой А.А., 

с участием представителя истца ФИО1, действующей на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, представителя третьего лица Администрации г. Ростова-на-Дону ФИО2, действующего на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки», Администрация г. Ростова-на-Дону, Администрация Ворошиловского района г. Ростова-на-Дону, о признании установленного размера арендной платы недостоверным и установлении рыночной стоимости аренды земельного участка, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО3 (далее – истец) обратился в суд с исковым заявлением к ДИЗО г. Ростова-на-Дону (далее – ответчик) о признании установленного размера арендной платы недостоверным и установлении рыночной стоимости аренды земельного участка, указав в его обоснование, что ДД.ММ.ГГГГ между ДИЗО г. Ростова-на-Дону (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка №, площадью 1010 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, для использования в целях строительства и эксплуатации жилого дома (п. 1.1). Согласно п. 2.1 срок аренды участка устанавливается до ДД.ММ.ГГГГ. Как определено п. 3.1 договора размер арендной платы за год согласован сторонами в размере 606,93 руб. Земельный участок был передан по акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ между ДИЗО г. Ростова-на-Дону (продавец) и ФИО3 (покупатель) был заключен договор купли-продажи № в отношении указанного земельного участка, по условиям которого право собственности на него перешло к ФИО3 Согласно приложения № расчет цены выкупа участка составил 129181,93 руб. ДД.ММ.ГГГГ истцом было получено извещение №, в котором ФИО3 было предложено подписать дополнительное соглашение о перерасчете арендной платы за ДД.ММ.ГГГГ годы. Истец, полагая предложенный расчет неверным, отказался от подписания дополнительного соглашения и обратился к ИП ГЕА по вопросу определения действительной стоимости аренды. Согласно заключения специалиста № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная величина годовой арендной платы за пользование земельным участком площадью 1010 кв.м. с кадастровым номером №, расположенным по адресу: 

<

адрес>, составляет за ДД.ММ.ГГГГ год – 30127 руб., за ДД.ММ.ГГГГ год – 31016 руб. Не урегулировав спор в досудебном порядке, ФИО3 обратился в суд с настоящим иском, в котором первоначально просил: признать недостоверным размер арендной платы, установленный Департаментом имущественно — земельных отношений г. Ростова-на-Дону на основании Отчета № от 14.12.2015г «Об определении рыночной стоимости права пользования на условиях аренды в течении одного года земельным участком площадь. 1010 кв.м., с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес> - для строительства индивидуального жилого дома, выполненного ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки; установить рыночную стоимость аренды земельного участка общей площадью 1010 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес> категория земель:, земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство, в размере на ДД.ММ.ГГГГ год - 30 127 руб., на ДД.ММ.ГГГГ. -31 016 руб.; обязать ДИЗО г. Ростова-на-Дону предоставить отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ.

Впоследствии уточнил исковые требования и окончательно просил суд: признать недостоверным размер арендной платы за ДД.ММ.ГГГГ год, установленный ДИЗО г. Ростова-на-Дону на основании выполненного ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» отчета специалиста № от ДД.ММ.ГГГГ и установить рыночную стоимость аренды указанного участка за ДД.ММ.ГГГГ год в размере 34 466 рублей.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО1 уточненные исковые требования поддержала, просила их удовлетворить, обосновав их доводами, изложенными в исковом заявлении.

В судебном заседании представитель третьего лица Администрации г. Ростова-на-Дону по доверенности ФИО2 полагал заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Истец ФИО3, ответчик ДИЗО г. Ростова-на-Дону, третьи лица ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки», 

<

адрес> г. Ростова-на-Дону в судебное заседание не явились, представителей не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, сведений об уважительных причинах неявки суду не сообщили. От истца ФИО3 поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. От третьего лица ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» поступили письменные возражения на исковое заявление, приобщенные к материалам дела. Дело в отсутствие неявившихся участников процесса рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав пояснения явившихся участников процесса, исследовав материалы дела и оценив имеющиеся в деле доказательства, приходит к следующим выводам.

Статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства закреплен принцип платности использования земли, в соответствии с которым любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за пользование землей взимается плата, в том числе арендная плата.

В силу пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Таким образом, размер арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставкой арендной платы.

В пунктах 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

В случае, если размер арендной платы определен не по результатам торгов, поэтому к договору применяется регулируемая арендная плата, порядок, условия и сроки внесения которой подлежат установлению органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации указанные права на земельный участок подлежат государственной регистрации, которая в силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Поэтому обязанность уплачивать земельный налог возникает у лица с момента регистрации за ним одного из названных прав на земельный участок, то есть внесения записи в реестр, и прекращается со дня внесения в реестр записи о праве иного лица на соответствующий земельный участок.

Исходя из содержания статьи 20 Земельного кодекса РФ граждане не относятся к лицам, которым земельные участки могут предоставляться на праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения, поэтому они обязаны оформить свое право путем заключения по собственному выбору договора аренды или купли-продажи, либо приобрести земельный участок в собственность. Право постоянного (бессрочного) пользования или право пожизненного наследуемого владения находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется.

Спорный договор аренды заключен ДД.ММ.ГГГГ, размер арендной платы определен не по результатам торгов, поэтому к договору применяется регулируемая арендная плата.

Пунктом 11 Постановления Администрации г. Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ № (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «О расчете арендной платы и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования «Город Ростов-на-Дону», и признании утратившими силу некоторых правовых актов Администрации города Ростова-на-Дону», арендная плата за земельные участки в случаях, не указанных в пунктах 1-9 настоящего постановления, определяется по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом размер ежегодной арендной платы за использование земельных участков не может быть ниже размера земельного налога за такие земельные участки. Если размер ежегодной арендной платы, определенный по результатам рыночной оценки, ниже размера земельного налога, то размер ежегодной арендной платы устанавливается в размере земельного налога.

Размер ежегодной арендной платы, определенный по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке в пределах срока договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, а также земельного участка, находящегося в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, путем направления в адрес арендатора уведомления об изменении арендной платы (пункт 14).

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, следующее.

ДД.ММ.ГГГГ между ДИЗО г. Ростова-на-Дону (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка №, площадью 1010 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> для использования в целях строительства и эксплуатации жилого дома (п. 1.1) (л.д. 31-34). 

Согласно п. 2.1 срок аренды участка устанавливается до ДД.ММ.ГГГГ.

Как определено п. 3.1 договора, размер арендной платы за год согласован сторонами в размере 606,93 руб.

Земельный участок был передан по акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ДИЗО г.Ростова-на-Дону (продавец) и ФИО3 (покупатель) был заключен договор купли-продажи № в отношении указанного земельного участка, по условиям которого право собственности на него перешло к ФИО3 (л.д. 35-37).

Согласно приложению № расчет цены выкупа участка составил 129181,93 руб.

ДД.ММ.ГГГГ истцом было получено извещение №, в котором ФИО3 было предложено подписать дополнительное соглашение о перерасчете арендной платы за № годы (л.д. 43-44).

Истец, полагая предложенный расчет неверным, отказался от подписания дополнительного соглашения и обратился к ИП ГЕА по вопросу определения действительной стоимости аренды. Согласно заключению специалиста ИП ГЕА № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная величина годовой арендной платы за пользование земельным участком площадью 1010 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> составляет за ДД.ММ.ГГГГ год – 30127 руб., за ДД.ММ.ГГГГ год – 31016 руб. (л.д. 6-28).

В соответствии с заключением специалиста ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненным по заказу ДИЗО г. Ростова-на-Дону, рыночная стоимость аренды за пользование объектом оценки (спорным земельным участком) в течение одного года составляет 379153,19 руб. (л.д. 87-143).

Определением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ по настоящему гражданскому делу назначена судебная оценочная экспертиза по вопросу определения величины годовой арендной платы на ДД.ММ.ГГГГ год за право пользования земельным участком, находящимся в муниципальной собственности, общей площадью 1010 кв.м., кадастровый №, расположенным по адресу: 

<

адрес>, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства (л.д. 184-187).

Согласно заключению ООО «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ» № от ДД.ММ.ГГГГ величина рыночной годовой арендной платы за № год за пользование земельным участком площадью 1010 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, составляет 34466 рублей (л.д. 201-228).

Согласно ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с частями 3 и 4 статьи 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

В соответствии с п. 2 ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в ст.67 ГПК РФ. 

Оценивая указанное выше заключение судебной оценочной экспертизы НЭУ «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ» № от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу о возможности положить в основу решения указанное заключение судебный экспертизы по следующим основаниям: указанное заключение выполнено в соответствии с установленным порядком его проведения согласно ст. 84 ГПК РФ, при проведении исследования использовались данные, установленные судом, квалификация и уровень эксперта сомнений у суда не вызывает, заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы содержат ответ на поставленный судом вопрос, заключение эксперта основано на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании предоставленных сторонами и собранными по делу доказательствами с учетом прав и обязанностей эксперта, установленных ст. 85 ГПК РФ. Кроме того, эксперт предупрежден об уголовной ответственности в порядке ст. 307 УК РФ. При этом указанное заключение судебной экспертизы не оспаривалось сторонами, доказательств его неверности и несоответствия закону в материалы дела не представлено, оно соответствует квалифицированной форме доказательств, предусмотренной ст. 59, 60 ГПК РФ, подтверждается материалами дела и установленными в судебном заседании обстоятельствами дела.

В силу ч. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно ч. 12 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В соответствии с ч. 1 ст. 424 ГК Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Согласно п. 2 изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором.

Согласно п. 3.4. действующего договора стороны могут изменить годовой размер арендной платы, установленный на основании отчета об оценки только путем подписания дополнительного соглашения.

В соответствии со ст.12 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или судебном порядке не установлено иное.

В статье 13 указанного закона предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. При этом допускается возможность рассмотрения споров о достоверности величины или иной стоимости объекта оценки судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, а также третейским судом по соглашению сторон спора или договора.

В силу требований ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч.3 ст.123 Конституции РФ и ст.12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

В соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлениях неоднократно указывал, что из взаимосвязанных положений ч.1 ст.46,52,53,120 Конституции РФ вытекает предназначение судебного контроля как способа разрешения правовых споров на основе независимости и беспристрастности суда (Определения N566-О-О от ДД.ММ.ГГГГ, N888-О-О от ДД.ММ.ГГГГ, от N465-О-О ДД.ММ.ГГГГ и др.). При этом предоставление суду соответствующих полномочий по оценке доказательств вытекает из принципа самостоятельности судебной власти и является одним из проявлений дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия.

Из приведенных положений закона следует, что суд при вынесении решения, оценивает не только относимость, допустимость доказательств, но и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ, оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможны в случае когда законом, или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки.

Проанализировав имеющиеся в деле доказательства суд приходит к выводу о том, что величина годовой арендной платы, определенная ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» № от ДД.ММ.ГГГГ, не соответствует рыночной, опровергается судебным экспертным заключением, выполненным НЭУ «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ».

При таких обстоятельствах установленный Департаментом расчет годовой арендной платы за ДД.ММ.ГГГГ год в размере 399039, 75 рублей является недостоверным, поскольку не соответствует рыночной стоимости права пользования спорным земельным участком на условиях аренды, и не подлежит применению.

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме и полагает возможным установить годовой размер арендной платы спорного земельного участка за ДД.ММ.ГГГГ год в размере 34466 рублей в соответствии с заключением судебной эксперты. 

Доводы третьего лица ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований ввиду недоказанности недостоверности выполненного отчета специалиста ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» № от ДД.ММ.ГГГГ и о пропуске истцом срока исковой давности - подлежат отклонению, как основанные на неправильном толковании положений действующего законодательства, поскольку истцом заявлены требования о признании недостоверным размера арендной платы, установленной ответчиком ДИЗО г. Ростова-на-Дону, в то время как сам отчет ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» № от ДД.ММ.ГГГГ истцом не оспаривается. В связи с чем, срок исковой давности при подаче иска в суд не пропущен.

В силу разъяснений, содержащихся в п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «О судебном решении», согласно части 3 статьи 196 ГПК РФ суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям.

Выйти за пределы заявленных требований (разрешить требование, которое не заявлено, удовлетворить требование истца в большем размере, чем оно было заявлено) суд имеет право лишь в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, пропорционально удовлетворённым требованиям. 

Каких-либо иных требований, в том числе о взыскании судебных расходов, истцовой стороной не заявлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО3 к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки», Администрация г. Ростова-на-Дону, 

<

адрес> г. Ростова-на-Дону, о признании установленного размера арендной платы недостоверным и установлении рыночной стоимости аренды земельного участка – удовлетворить.

Признать недостоверным размер арендной платы за ДД.ММ.ГГГГ год, установленный Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону на основании Отчета № от ДД.ММ.ГГГГ «Об определении рыночной стоимости права пользования на условиях аренды в течение одного года земельным участком площадью 1010 кв.м., кадастровый №, расположенным по адресу: 

<

адрес> – для строительства индивидуального жилого дома», выполненного ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки»».

Установить рыночную стоимость аренды земельного участка площадью 1010 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 34466 рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 19 октября 2020 года.

Судья С.И. Быченко