Дело №2-1464/2024

УИД 48RS0002-01-2024-000615-83

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

04.06.2024 года

Октябрьский районный суд г. Липецка в составе:

председательствующего судьи Титовой Н.В.,

при секретаре Яценко Я.В.,

при участии:

истца ФИО1,

представителя ответчика по доверенности ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

ФИО1 к ООО «Чизария» об обязании оплатить задолженность по оплате в ФКР, об обязании производить оплату арендной платы, о взыскании задолженности по плате арендной платы, штрафа, судебных расходов, о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Чизария» об обязании оплатить задолженность по оплате взносов в фонд капитального ремонта в размере 47 625 руб. 44 коп., об обязании в дальнейшем оплачивать взносы в ФКР, о взыскании задолженности по арендной плате за январь в размере 14 007 рублей, об обязании в дальнейшем производить оплату арендной платы в размере 80 500 рублей, к оплате ФИО1 70 035 руб., взыскании судебных расходов по уплате госпошлины в размере 2 049 руб., а также о расторжении договора аренды нежилого помещения под предприятие общественного питания от 01.10.2021 года.

В последующем требования уточнил и просил обязать ООО «Чизария» оплатить в ФКР по ЛО образовавшуюся задолженность по оплате взносов по капитальному ремонту в размере 55 696 руб. 82 коп., обязать ООО «Чизария» в дальнейшем оплачивать взносы по капитальному ремонту в Фонд капитального ремонта Липецкой области, взыскать с ООО «Чизария» в пользу ФИО1 задолженность по арендной плате, за период с января по апрель 2024 года включительно, в размере 73 080 (семьдесят три тысячи восемьдесят) руб., обязать ООО «Чизария» в дальнейшем оплачивать арендную плату в размере 85 400 рублей, к оплате ФИО1 74 298 руб., взыскать в пользу ФИО1 с ООО «Чизария» штраф за невыполненный в срок ремонт, согласно условий договора, в размере 150 000 (сто пятьдесят тысяч) руб. 00 коп., взыскать в пользу ФИО1 с ООО «Чизария» уплаченную государственную пошлину 6 710 руб. (шесть тысяч семьсот десять) руб. 44 коп..

Свои требования обосновал следующим. 01 октября 2021 г. между собственником нежилого помещения, ФИО1 и ООО «Чизария» в лице генерального директора Ласка О.И., был заключен договор аренды нежилого помещения №1 общей площадью 138,2 кв.м., расположенного по адресу г

<

адрес>, кадастровый номер: №. По условиям договора ответчик должен самостоятельно, от своего лица, заключить с различными организациями города Липецка, такими как АО «ЛГЭК», ООО «НОВИТЭН», ПАО «КВАДРА», ООО УК «ЭЛЛАДА» и т.д. договора и соглашения на поставку, потребление и оплату различных ресурсов и услуг, таких как холодная вода, горячая вода, отопление, электричество, водоотведение, услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества дома, пожарной безопасности и т.д. в арендуемом нежилом помещении №1, расположенном по адресу г

<

адрес> не позднее одного двух недель с момента заключения настоящего договора. Список вышеперечисленных сбытовых и обслуживающих организаций по многоквартирному дому, в котором находится арендуемое помещение, с которыми Арендатор обязан заключить договора и оплачивать определенную плату за жилищно- коммунальные услуги, согласно платежных требований (квитанций), не является окончательным, так как после перечисления организаций и предоставляемых ими услуг прописано и так далее. Также договором определено, что оплата коммунальных и жилищных платежей возлагается на Арендатора с 01.10.2021 год, в том числе и оплату на капитальный ремонт. Ответчиком это условие не было соблюдено, договор не заключен и оплату ФКР не производится. В связи с чем, на настоящий момент образовалась задолженность в общей сумме 57 914 руб. 90 коп., по май 2024 года включительно. 

Кроме того договором предусмотрено увеличение арендной платы не более одного раза за один год.. 22 декабря 2023 года Арендодатель направил Арендатору извещение об увеличении размера арендной платы с 01 января 2024 года, с 64 400 рублей в месяц до 80 500 рублей в месяц.23 января 2023 года данное извещение было вручено Арендатору, однако от увеличения арендной платы ответчик также отказался, в связи, с чем образовалась задолженность по оплате арендной платы за январь 2024 года, в размере 14 001 руб. 00 коп. Просил признать законным увеличение размера арендной платы с 01.01.2024 года до цены 575 руб. за 1 кв.м., обязать Ответчика оплачивать Истцу арендную плату с 01.01.2024 года в размере 80 500 руб. в месяц, к оплате Истцу 70 035 руб. в месяц. 

Истец просит признать сделку недействительной, прекратить ее действие на будущее время, согласно абзаца 2, п. 2, ст. 166 и в соответствии с п. 3, ст. 167 ГК РФ, и в соответствии с п. 8.1. договора аренды, где прописано, что Истец в праве требовать досрочного расторжения, если помещение используется не по назначению и может привести к серьезной его порче и угрозе жизни и здоровью жильцов дома. Ответчик использовал помещение его хранения мотоцикла в помещении №7 (развлекательный детский зал). Однако истец не настаивал на расторжении договора, в случае если по мировому соглашению или по решению суда ответчик будет оплачивать арендную плату в размере 80 500 руб. в месяц, к оплате Истцу 70 035 руб. в месяц или оплатит штраф за невыполненный ремонт в оговоренный договором срок и объеме и обязательно будет оплачивать взносы ФКР ЛО. 

Договором предусмотрено, что оплата штрафа возлагается на Ответчика, если оговоренный ремонт не выполнен на 01.11.2022 года, независимо от того, выполнен он или нет, на данный момент. Необходимые виды работ как обустройство металлических козырьков над парадным и запасным входом-выходом от падения зимой сосулек с крыши дома и укладка и обустройство дорожки из тротуарной плитки от запасного входа-выхода, прописанные в договоре в п. 1.2. и п. 3.1.4. договора аренды и не выполнены и на настоящий момент. Ответчик не имеет права самостоятельно изменять условия договора аренды иуменьшать объем необходимого ремонта прописанного в п. 1.2.; 3.1.4.,п. 1.3, Договора аренды не дает право Арендатору использовать помещение как он захочет, а только как «ведение финансово-хозяйственной деятельности предприятия общественного питания» и не имеет ни какого отношения к объему необходимых ремонтных работ и не позволяет Ответчику самостоятельно уменьшать необходимый объем ремонтных работ прописанных в договоре. Пункт 8.8. договора аренды четко формулирует: «Если ремонтные работы, указанные вп.п. 3.1.4.; 4.8. не будут выполнены на момент досрочного расторжения договора или до даты окончания арендных льгот, а именно до 01.11.2022 года, Арендатор обязуется уплатить Арендодателю штраф в размере 150 000 (сто пятьдесят тысяч) рублей.». Ответчик не приглашал Истца для передачи выполненных работ по настоящее время, препятствует доступу Истца в помещение. 

В судебном заседании истец заявленные требования поддержал в полном объеме, представив письменные объяснения и неоднократные уточнения к заявленным требованиям. Просил исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признала, просила отказать в полном объеме. Представила письменные возражения на иск, на уточненные требования. Указав, что обязанность заключить договор с ФКР возложена законом на собственника нежилого помещения, с другими организациями договора заключены и оплата производится своевременно. Они обращались в ФКР за заключением договора, но им было отказано. На сегодняшний день истцом не произведена оплата и у них нет оснований выплачивать ему указанную сумму. Они возражают против расторжения договора аренды поскольку отсутствуют основания для этого, отказ от повышения арендной платы не является основанием для расторжения договора остальные условия договора ими выполнены в полном объеме. Повышение арендной платы должно быть обосновано, а истцом обоснование для значительного повышение платы не представлено. Увеличение налога на недвижимое имущество не может служить основанием для повышение арендной платы. Ремонтные работы ими выполнены, поскольку они посчитали, что не будут делать детскую зону в выполнении ремонтных работ, таких как установка козырька над запасным выходом и обустройство дорожки нет необходимости, работы указанные в договоре отнесены к усмотрению ответчика. Также просила применить ст. 333 ГК РФ в случае если суд сочтет возможным взыскать штраф.

Суд, выслушав истца, представителя ответчика, свидетеля, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему выводу.

Согласно п. 1 ст. 9 ГК РФ, граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Пунктом 1 ст. 421 ГК РФ, установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 407 ГК РФ, прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

Согласно пп. 1, 2 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу п. 2 ст.451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 этой статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 4) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 5) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п. 4 ст. 451ГК РФ).

Судом установлено, что 01.10.2021 года между ФИО1 и ООО «Чизария» заключен договор аренды нежилого помещения №1 по адресу: 

<

адрес>.

Пункт 4.3. договора аренды, предусматривает, что: «В период действия настоящего договора аренды, арендная плата может изменяться в сторону увеличения или уменьшения пропорционально увеличению или уменьшению рыночной ставки по арендным платежам и ценами на подобные помещения в данном районе города Липецка, если такое увеличение или уменьшение будет иметь место, Изменение цены аренды не может происходить более одного раза в год».

ФИО1 направил в адрес Арендатора извещение об увеличений размера арендной платы с 01.01.2024 года в месяц до 80 500 руб. в месяц (575 руб. за 1 кв.м.).

Ответчиком извещение получено и направлен ответ, в котором предложено предоставить основание и размер повышения арендной платы. Расчет и обоснование повышения арендной платы истцом не предоставлено.

При этом договор аренды от 01.10.2021 года не содержит условий, предусматривающих право арендодателя увеличивать арендную плату в одностороннем уведомительном порядке.

Никаких дополнительных соглашений стороны не подписывали. Оснований для взыскания с ответчика арендной платы в большем размере, чем предусмотрено договором не имеется. Оснований для расторжения либо изменения условий договора также не предусмотрено. Довод истца о том, что аренда 1 кв.м. по городу выше, чем предусмотрено договором, не является основанием для расторжения договора и для изменения условий договора, поскольку на момент заключения договора истец знал о том, что арендная плата 1 кв.м. была выше. Истец предоставлял льготы ответчику по уплате аренды самостоятельно.

Договором аренды предусмотрены основания для изменения стоимости арендной платы, при этом доказательств того, что стоимость аренды 1 кв.м. выросла с 2021 суду не представлено, напротив как следует из ответа директора ООО «Выбор поколений» ФИО3, согласно данным из открытых источников цена аренды в период с 2021 г. по 2024 г. составляет: торговые помещения - 705 руб./кв.м., изменение за период: минус 109 руб. помещения общепита - 783 руб. /кв.м., изменение за период: 0 руб. помещения свободного назначения - 609 руб./кв.м., изменение за период: минус 541 руб..

Пунктом 8.1. Договора аренды нежилого помещения под предприятие общественного питания от 01.10.2021 г. предусмотрено: Арендодатель не имеет права требовать досрочного расторжения в период срока действия договора аренды, за исключением случаев грубого нарушения условий договора со стороны Арендатора.

Судом установлено, что ответчик своевременно вносит арендные платежи, грубого нарушения договора аренды не имеется. Доказательств обратного суду не представлено. Довод о том, что ответчиком не заключен договор с ФКР и не производится оплата взносов, суд не может отнести к грубому нарушению условий договора. Остальные платежи производятся своевременно. Довод о том, что помещение не используется по назначению, судом также не принимается, т.к. доказательств суду не представлено. Фотография мотоцикла в помещении не подтверждает ненадлежащее использование помещения. Кроме того, фотографии помещения выполнены в отсутствии ответчика, уведомления о том, что истец намерен посетить помещение, не представлено ответчику. О том, что истец вместе со свидетелем посещали помещение арендуемое ответчиком, подтвердила и свидетель, который в суде пояснила, что предупредила истца о том, что необходимо согласие арендатора. В помещении, арендуемом ответчиком, имеется бытовая техника, выполнен ремонт, данные обстоятельства были подтверждены свидетелем.

Учитывая изложенное, оснований для изменения условий договора в части увеличения арендной платы, взыскании разницы в арендных платежах с 01.01.2024, обязании производить увеличенную оплату, а также оснований для расторжения договора аренды, не имеется. В указанных требованиях истцу необходимо отказать.

В силу части 1 статьи 39, части 2 статьи 36, статьи 152, статьи 153, части 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 210 и статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны содержать как общее имущество, так и нести бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем своевременного и в полном объеме внесения платы за содержание и ремонт, в том числе, капитальный, жилого помещения.

Момент возникновения у собственника помещения в многоквартирном доме обязанности по внесению такого взноса на капитальный ремонт связан с официальным опубликованием утвержденной региональной программы капитального ремонта, в которую включен этот дом, а также принятым на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решением о формировании фонда капитального ремонта (часть 3 статьи 169, часть 5 статьи 170 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 169 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 настоящей статьи, частью 8 статьи 170 и частью 4 статьи 181 настоящего Кодекса, в размере, установленном в соответствии с частью 8.1 статьи 156 настоящего Кодекса, или, если соответствующее решение принято общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, в большем размере. 

Частью 1 ст. 616 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Пунктом 3.1.7. договора аренды предусмотрено, что арендатор обязан самостоятельно, от своего лица, заключить с различными организациями города Липецка, такими как АО «ЛГЭК», ОАО «ЛЭСК», ПАО «КВАДРА», ООО УК «ЭЛЛАДА» и т.д. договора и соглашения на поставку, потребление и оплату различных ресурсов и услуг, таких как холодная вода, горячая вода, отопление, электричество, водоотведение, услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества дома, пожарной безопасности и т.д. в арендуемом нежилом помещении №1, расположенном по адресу 

<

адрес> не позднее одного двух недель с момента заключения настоящего договора. Оплата коммунальных услуг возлагается на арендатора с 01.10.2021.

Из пояснений сторон следует, что договора с ресурсоснабжающими организациями заключены ответчиком, оплата услуг производится своевременно. Договор не заключен с ФКР и оплата не производится ни собственником нежилого помещения, ни ответчиком.

Из анализа условий договора следует, что договора должны быть заключены с ресурсоснабжающими организациями и оплата должна производиться за потребление и оказание услуг. Данное условие ответчиком исполнено. Договор с ФКР заключен с собственником, правовых оснований для заключения договора с иным лицом не имеется. Указание в договоре аренды на другие организации и оплату не может являться основанием для обязании ответчика производить оплату. Договором не предусмотрено внесение оплаты взноса на капитальный ремонт. 

Следовательно, в удовлетворении требований истцу в этой части необходимо отказать.

Пунктом 3.1.4 Договора аренды нежилого помещения от 01.10.2021 года установлено, что Арендатор обязуется за свой счет выполнить все необходимые ремонтные работы согласно цели использования помещения, обусловленной п.1.3. настоящего договора, ориентировочно следующие: помещение 3 (служебный коридор) обустройство части коридора 1/3 (окраска стен), выполнение ремонта в развлекательном детском зале Помещение №7 (обустройство напольного покрытия, обустройство стен и потолка, установка осветительных приборов); обустройство склада, Помещение №8 обустройство пола, стен и потолка, установкаосветительных приборов, монтаж козырьков над входами от падения сосулек и снега с кровли здания, обустройство дорожки из тротуарной плитки во входпомещения 7 (развлекательный детский зал).

Пунктом 4.8 Договора предусмотрено, что льготы, указанные в п. п.п. 4.1.2. ( с 01.10.2021 по 01.11.2021 арендатор освобождается от уплаты арендного платежа, но оплачивает коммунальные платежи с момента подписания договора) и 4.1.3 ( с 01.11.2021 по 01.09.2022 арендатору предоставляется следующая льгота – уплата 50% от цены аренды всего нежилого помещения №1 (140 кв.м. предмета настоящего договора) на 10 месяцев, а именно 32 200 руб.). предоставляются Арендатору за произведенный ремонт, а именно обустройство части коридора 1/3 (укладка керамической плитки на пол, окраска стен), выполнение ремонта в развлекательном детском зале помещение №7 (обустройство напольного покрытия, обустройство стен и потолка, установка осветительных приборов), обустройство склада, помещение №8 (обустройство пола, стен и потолка, установка осветительных приборов), который должен быть обязательно выполнен к 01.07.2022 года и последующие узаконение перепланировки, если такая будет иметь место, совместно с Арендодателем. Ремонт выполняется Арендатором за свой счет, расходы по узаконению перепланировки возлагаются на Арендатора. Объем необходимого ремонта прописан в п. 3.1.4. настоящего договора. 

Пунктом 8.8 договора предусмотрено, что если ремонтные работы, указанные в 3.1.4.; 4.8. не будут выполнены на момент досрочного расторжения договора или до даты окончания арендных льгот, а именно до 01.11.2022, Арендатор обязуется уплатить Арендодателю штраф в размере 150 000 (сто пятьдесят тысяч) рублей.

Из представленных суду доказательств, в том числе и фотографий, следует, что ремонт в нежилом помещении ответчиком выполнен. Однако из условий договора следует, что также должен быть выполнен - монтаж козырьков над входами от падения сосулек и снега с кровли здания, обустройство дорожки из тротуарной плитки во вход помещения 7 (развлекательный детский зал). Указанные работы ответчиком не выполнены.

Довод ответчика о том, что работы являются ориентировочными, а они передумали открывать развлекательный детский зал и нет необходимости выполнить работы по установке козырька и тротуарной плитки, суд признает несостоятельным. Указанные работы предусмотрены договором, который подписан сторонами. Никаких дополнительных соглашений либо оговорок относительно необходимости выполнения работ сторонами не подписано. 

Следовательно, имеются основания для взыскания с ответчика штрафа предусмотренного п. 8.8 договора.

В силу ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно позиции Пленума Верховного Суда РФ, изложенной в Постановлении № 7 от 24 марта 2016 г. «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»: Подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ) (пункт 69 Постановления Пленума). При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ) (пункт 75 Постановления Пленума). 

Учитывая, что ответчиком не выполнена только незначительная часть ремонтных работ, суд полагает возможным применить положения ст. 333 ГК РФ и взыскать с ответчика в пользу истца штраф в сумме 100 000 руб..

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Поскольку исковые требования удовлетворены в части, то с ответчика подлежит взысканию сумма 3 800 руб. – расходы по оплате госпошлины.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Чизария» (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО1) штраф в размере 100 000 руб., расходы по оплате госпошлины в сумме 3 800 руб. в остальной части иска 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Липецкий областной суд через Октябрьский районный суд г. Липецка в течение одного месяца с момента принятия решения в окончательной форме.

Судья Н.В. Титова

Мотивированное решение изготовлено 11.06.2024