Дело №2-814/2019

УИД 23RS0058-01-2019-000834-10

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

24 июня 2019 года город Сочи Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе

председательствующего судьи Крижановской О.А.

при секретаре Антропове В.Д..

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, признании его недействительным, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, признании его недействительным, так же просит привести стороны сделки в первоначальное состояние, обязать ответчика вернуть денежные средства. 

В обоснование заявленных требований истец указал, что 04 мая 2018 г. он заключил с ответчиком ФИО2 договор купли - продажи земельного участка. Согласно данной сделки он приобрёл, а ФИО2 продала ему земельный участок с кадастровым номером №, площадью 527 кв.м., расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, с/т «

<

адрес>», участок №№. За данный земельный участок он оплатил ФИО2 350 000 рублей. На момент сделки границы земельного участка не были определены в натуре и были представлены ему лишь визуально продавцом. Однако, в дальнейшем, при попытке установить реальные границы земельного участка, он установил обстоятельства, которые, на момент сделки продавцом оговорены не были и, более того, при продаже этого земельного участка эти обстоятельства были от него скрыты. Так, было установлено, что непосредственно на данном земельном участке находится металлический столб с ЛЭП, а под землёй, на земельном участке, проложен кабель высокого напряжения. При продаже о кабеле высокого напряжения продавцом ничего сообщено не было, а о столбе ЛЭП было заявлено, что он находится не на территории этого земельного участка. Также продавец утверждала, что никаких противоречий в границах со смежными земельными участками не имеется. Об этих обстоятельствах он узнал только тогда, когда стал определять границы приобретённого у ФИО2 земельного участка в натуре. Так, уже после заключения сделки он узнал, что ранее этот участок исследовался кадастровым инженером и согласно этому исследованию имеется наложение границ с соседними земельными участками с кадастровыми номерами № и №. Кроме того, письмом от 04.07.2018 г. от филиала ПАО «Кубаньэнерго» Сочинские электрические сети, ему было сообщено о том, что приобретённый земельный участок обременён охранной зоной КВЛ 110 кВ Дагомыс тяговая - Пасечная и КВЛ 110 кв Дагомыс - Верещагинская, что практически делает невозможным какую - либо эксплуатацию купленного им у ответчика земельного участка.

Таким образом, будучи введённым в заблуждение продавцом об обстоятельствах, о которых ФИО2 должна была сообщить при той добросовестности, какая от неё требовалась по условиям оборота, он заключил сделку.

Истец полагает, что указанные обстоятельства препятствует ему в использовании земельного участка по его целевому назначению, что свидетельствует о том, что сделка по его приобретению совершена им под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, в связи с чем обратился в суд с названным иском и просил признать недействительным сделкой договор купли-продажи земельного участка от 04 мая 2018 года расторгнуть указанный договор, вернуть стороны в первоначальное состояние, обязать ответчика выплатить ему 350000 рублей полученные по сделке, совершенной в результате заблуждения.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме по доводам изложенным в иске, так же пояснил, при покупке участок был им осмотрен визуально, так как участок огорожен не был, он видел, что имеется металлический столб с ЛЭП, но ответчик убедила его, что он находится за границами земельного участка. Кроме того, в последствии ему стало известно, что к участку нет подъездных путей, проезжать нужно через другой участок, на котором находится шлагбаум. Владелец соседнего участка 

<

данные изъяты> не разрешает проезд через свою территорию, поэтому установил шлагбаум. Ответчик ФИО2 об указанных обстоятельствах была уведомлена, но при продаже скрыла их. Коме того, кадастровым инженером ИП ФИО3 было подготовлено заключение, согласно которого сделан вывод о невозможности постановки земельного участка на кадастровый учет в связи с существующими пересечениями, а так же возникновением на участке объекта с обязательным сервитутом и использовании под садоводство. 

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела была извещена надлежащим образом. При этом принимая участие в предыдущих заседаниях иск не признала, пояснила, что спорный земельный участок она приобрела так же по договору купли-продажи для строительства жилого дома в феврале 2018 г.. Ей было известно о том, что на участке находится опора ЛЭП, но о том, что нахождение ее на земельном участке препятствует его использованию, он ничего не знала. Так же ей не было ничего известно об обременениях участка охранной зоной, так как в выписке ЕГРН об этом сведения отсутствовали. Границы участка не были установлены, поэтому о пересечениях границ с другими земельными участками она не знала. Тем самым она сама была ведена в заблуждение лицом, продавшим ей земельный участок. 

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы регистрации кадастра и картографии в Краснодарском крае в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, ходатайств об отложении рассмотрения дела, уважительных причин неявки суду не представил.

Представитель ПАО «Кубаньэнерго» по доверенности ФИО4 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, ранее принимая участие в судебном заседании представила письменные возражения согласно которых оставила разрешения дела на усмотрения суда в соответствии с действующим законодательством, при разрешении заявленных требований интересы ПАО «Кубаньэнерго» не затрагиваются. В письменных пояснениях указала, что в соответствии с п. 156 Программы строительства олимпийских объектов и развития г.| Сочи как горноклиматического курорта, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 29.12.2007 года № 991 ПАО «Кубаньэнерго» выполнены мероприятия по строительству и реконструкции кабельных и воздушных линий (110 кВ) «Дагомыс Тяговая-Пасечная», «Дагомыс- Верещагинская» (далее - Энергообъект). Установленным порядком ПАО «Кубаньэнерго» зарегистрировано пpaво собственности на энергообъект, что подтверждается свидетельством с государственной регистрации права от 03.03.2014 года № №.

В соответствии с ч.2 ст. 89 Земельного кодекса Российской Федерации для обеспечения безопасного и безаварийного функционирования, безопасной эксплуатации объектов электроэнергетики устанавливаются охранные зоны с особыми условиями использования земельных участков независимо от категорий земель, в состав которых входят эти земельные участки. Кроме этого, порядок установления таких охранных зон для отдельных видов объектов использования соответствующих земельных участков определяется Правительством Российской Федерации. В соответствии с п.5,6 «Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон», утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 года № 160 (далее - Правила), охранные зоны устанавливаются для всех объектов электросетевого хозяйства исходя из требований к границам установления охранных зон.

В соответствие с указанным выше Постановлением, в охранных зонах запрещается осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, в том числе привести к их повреждению или уничтожению, и (или) повлечь причинение вреда жизни и здоровью граждан, имуществу физических или юридических лиц, а также повлечь нанесение экологического ущерба и возникновение пожаров. Кроме этого, п. 10 Правил запрещает без письменного решения о согласовании сетевых организаций строительство, капитальный ремонт, реконструкцию или снос зданий и сооружений в охранной зоне. В свою очередь, в 2015 году, в соответствии с Правилами установления охранных зон, Решением «Федеральной кадастровой палаты Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю от 24.12.2015 года № № согласованы границы охранной зоны энергообъекта на спорном земельном участке (приложение №2). Охранная зона энергообъекта установленным порядком внесена в государственный кадастр недвижимости (ГКН) учетные номера: №.

Установление охранной зоны объекта электросетевого хозяйства не ограничивает садоводческие земельные участки в обороте. Установление в отношении части земельного участка охранной зоны энергообъекта не влечет ни изъятие такого участка из землепользования, ни объективной невозможности осуществления на этой территории садоводческой деятельности по выращиванию деревьев. Такие действия как посадка и вырубка деревьев и кустарников не запрещены, но должны производиться после предварительного согласования с сетевой организацией, в соответствии с пунктом 10 «Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон».

Вместе с тем, в силу статьи 37 Земельного кодекса РФ, продавец был обязан предоставить покупателю всю имеющуюся информацию об обременениях земельного участка и ограничениях в его использовании.

Руководствуясь ст. 167 ГПК Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных выше участвующих в деле лиц.

Суд, выслушав доводы истца, исследовав пояснения ответчика и представителя третьего лица, показания свидетеля, проверив материалы дела и представленные сторонами доказательства приходит к следующим выводам. 

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно п. 2 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ФИО1 на основании договора купли-продажи, заключенного 04 мая 2018 года с ФИО2, приобрел в собственность земельный участок с кадастровым номером №, площадью 527 кв.м., расположенный на землях населенных пунктов, назначение - для садоводства, по адресу: г. Сочи, Хостинский район, с/т «

<

адрес>», участок №№, зарегистрировав право собственности в установленном порядке 18.05.2018 г. 

Согласно п. 3.1 названного договора стоимость приобретаемой истцом земли составила 350000 рублей. Расчет за земельный участок произведен в полном объеме, претензий у сторон не имеется. 

Из содержания п.2.3 договора следует, что в соответствии со ст.556 ГК РФ продавец обязуется передать покупателю, а покупатель обязуется принять у продавца настоящий земельный участок в качественном состоянии, как он есть на день подписания настоящего договора. 

18.05.2018 г. в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о регистрации права собственности ФИО1 на спорный земельный участок.

Истец, обращаясь в суд, требовал признания сделки купли-продажи недействительной, как совершенной под влиянием заблуждения.

В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, в редакции, действовавшей на момент совершения оспариваемой сделки, сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

В ходе рассмотрения дела, в том числе из объяснений истца и ответчика, выписки из ЕГРН спорного земельного участка, проданного ФИО1 В.Р. Ж., установлено, что его межевание не проводилось, границы земельного участка на местности не установлены.

Кроме того, из ответа на обращение истца в ПАО «Кубаньэнерго», пояснений представителя указанного общества в судебном заседании, установлено, что земельный участок с кадастровым номером №, площадью 527 кв.м., расположенный на землях населенных пунктов, назначение - для садоводства, по адресу: г. Сочи, Хостинский район, с/т «

<

адрес>», участок №№, полностью обременен охранной зоной кабельных и воздушных линий (110 кВ) «Дагомыс тяговая-Пасечная», «Дагомыс- Верещагинская». Использование указанного земельного участка разрешатся в строгом соответствии с «Правилами установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условиях использования земельных участков расположенных в границах таких зон», утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 года № 160, охранные зоны устанавливаются для всех объектов электросетевого хозяйства исходя из требований к границам установления охранных зон. В соответствии с указанным выше Постановлением в охранных зонах запрещается осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, в том числе привести к их повреждению или уничтожению, и (или) повлечь причинение вреда жизни и здоровью граждан, имуществу физических или юридических лиц, а также повлечь нанесение экологического ущерба и возникновение пожаров.

Согласно представленного истцом заключения кадастрового инженера ИП 

<

данные изъяты> от 03.06.2019 года, при проведении работ по уточнению местоположения границы и площади земельного участка установлено: что земельный участок с кадастровым номером № не имеет фактических заборов и формирование его возможно только в соответствии с генеральным планом застройки территории, или по сложившимся на местности границам, а так же выявлено наличие на участке мачты высоковольтной воздушной линии (110 кВ) с проложением подземного силового кабеля. Данные объекты имеют охранную зону. Кадастровым инженером 

<

данные изъяты> при проведении камеральной обработки полевых измерений было выявлено пересечения: пересечение границ земельного участка с кадастровым номером № являющегося объектом кадастровых работ и земельным участком с кадастровым номером № (участок принадлежит на праве собственности Муниципальному образованию город-курорт Сочи) согласно кадастрового паспорта площадью 17 кв.метров под воздушные линии (110кВ) для выдачи мощности от Сочинской ТЭС до подстанции «Сочи», но фактические местоположение объекта не соответствует сведениям КГН и площадь основания составляет 28 кв. метров с охранной зоной радиусом 20 метров. Также имеется укладка подземного силового кабеля с охранной зоной по 1 м от крайнего кабеля, а так же пересечение границ земельного участка с кадастровым номером № являющегося объектом кадастровых работ и земельным участком с кадастровым номером 

<

данные изъяты> собственник Российская Федерация, аренда Публичное акционерное общество энергетики и электрификации Кубани

<

данные изъяты>) площадь пересечения 48 кв.метров.

Фактическая площадь уточняемого земельного участка с кадастровым номером № сформированного между двумя ранее учтенными смежными участками составляет 504 кв.метра, что на 23 кв.метра меньше чем по документам. Кадастровым инженером сделан вывод о невозможности постановки исследуемого земельного участка с кадастровым номером № в связи с существенными пересечениями, а так же возникновения на участке объекта с обязательным сервитутом и ограничениями в использовании под садоводство. 

Допрошенный в судебном заседании свидетель 

<

данные изъяты> С.Е. суду пояснил, что ему известно, о том, что в 2018 году ФИО2 приобрела земельный участок смежный с его земельным участком. При общении с ФИО2 он сообщал ей, что на указанном земельном участке расположена ЛЭП, так же о том, что земельный участок не подходит к использованию по назначению, на участке нет воды, отсутствуют подъезды к нему. Кроме того, границы земельного участка не были установлены, ограждение отсутствовало. После состоявшегося разговора он ФИО2 больше не видел, а у участка появился новый собственник – ФИО1. 

Оснований подвергать сомнению показания свидетеля допрошенного в установленном ГПК РФ порядке суд не имеется. 

Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения, или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В силу ч. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен на значительно отличающихся условиях.

Пунктом 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок.

Согласно п. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Исходя из буквального смысла, содержания и толкования приведенных норм права в их взаимосвязи, продавец - собственник земельного участка - обязан предоставить покупателю исчерпывающую, полную и достоверную информацию о расположении земельного участка, в том числе, по отношению к смежным земельным участкам, его границах, возможных обременениях и ограничениях его использования, и иную информацию, которая может повлиять на решение покупателя о покупке данного земельного участка.

Частью 1 ст.56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте положений ч.3 ст.123 Конституции РФ и ст.12 ГПК РФ, закреплен общий принцип распределения обязанности по доказыванию, согласно которому каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно положениям ст.ст.56,59,67 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне их надлежит доказывать, принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела, оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Оценив представленные доказательства в соответствии со ст.67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что при заключении договора купли-продажи ответчиком ФИО2 от истца ФИО1 была скрыта информация об ограничениях использования спорного земельного участка в связи с наличием охранной зоны ЛЭП, невозможности постановки земельного участка на кадастровый учет, в связи с существенными пересечениями с соседними земельными участками. Тем самым имеются основания полагать, что при подписании договора истец был введен в заблуждение относительно местоположения земельного участка, расположении его, в том числе по отношению к смежным земельным участкам, его границах, возможных обременениях и ограничениях его использования, а так же иной информации (наличии подъездов, воды на участке), которая могла повлиять на решение покупателя о покупке данного земельного участка. 

В результате чего ответчик ФИО1 в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, что в силу ст. 450 ГК РФ является основанием для расторжения этого договора, поэтому суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца о расторжении договора купли-продажи земельного участка заключенного между истцом и ответчиком 04 мая 2018 года.

Допустимых и достоверных доказательств опровергающих доводы истца ответчиком суду не представлено. При этом суд учитывает, что ответчик продала истцу участок через непродолжительное время после его приобретения в феврале 2018 года. Доводы ответчика о том, что ФИО1 произвел осмотр земельного участка, каких либо претензий к участку от него не поступало, не могут служить достаточными основаниями для отказа в заявленных исковых требований, поскольку предоставление полной и достоверной информации, о продаваемом земельном участке, законом возложено на продавца.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

В связи с чем, требование истца о взыскании с ответчика судебных расходов, связанных с оплатой государственной пошлины в размере 6700 рубля является законным и обоснованным и подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.194-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Иск ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, признании его недействительным - удовлетворить. 

Признать недействительным и расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 527 кв.м., расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, с/т «

<

адрес>», участок №№., заключенный 04 мая 2018 года между ФИО2 и ФИО1. Привести стороны в первоначальное положение.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи земельного участка от 04 мая 2018 года в размере 350000 (триста пятьдесят тысяч) рублей копеек.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 в счет возмещения судебных расходов по оплате государственной пошлины 6700 (шесть тысяч семьсот) рублей.

Настоящее решение является основанием для внесения Управлением Федеральной службы регистрации кадастра и картографии в Краснодарском крае Единый государственный реестр недвижимости изменений - исключения записи о регистрации права № от 18.05.2018 г. в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 527 кв.м., расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, с/т «

<

адрес>», участок №№.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд апелляционной инстанции Краснодарского краевого суда через Хостинский районный суд города Сочи в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, то есть 28 июня 2019г..

Судья О.А. Крижановская

На момент опубликования не вступило в законную силу.

СОГЛАСОВАНО

Судья Крижановская О.А.