УИД: 34RS0008-01-2023-002058-54

Дело № 2-2381/2023 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 мая 2023 года г.Волгоград

Центральный районный суд г. Волгограда в составе:

председательствующего судьи Шепуновой С.В.,

при секретаре Гумаревой М.Н., 

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2, представителя ответчика ФИО3 – ФИО4, третьего лица ФИО5, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Волгограде гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя и по встречному исковому заявлению ФИО3 к ФИО1 о признании добросовестным приобретателем доли в квартире, 

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя, просила прекратить право собственности ФИО3 на 1\2 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

...> Д. №..., ...; признать за ней право собственности на 1\2 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

...> Д. №..., ..., взыскать судебные расходы по оплате госпошлины.

В обоснование исковых требований истец указала, что в соответствии с апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу №... является собственником 1\2 доли в праве собственности в квартире, расположенной по адресу: 

<

...> Д. №..., ..., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, записью о государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним №....

Вторым собственником 1\2 доли в праве собственности в указанной квартире являлся ФИО5.

В декабре 2022 ФИО5 направил истцу по адресу квартиры извещение о намерении продать принадлежащую ему долю за 2600000 руб. 00 коп.

ДД.ММ.ГГГГ истец направила ФИО5 уведомление о готовности приобрести указанную долю в квартире за предложенную им цену, которое получено ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ.

В течение длительного времени ФИО5 уклоняется от заключения договора купли-продажи доли в указанной квартире. 

Истцу стало известно, что ФИО5 продал свою долю ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ. 

Указывает, что располагает необходимыми денежными средствами для приобретения доли в спорной квартире, имела намерение ее приобрести, считает, что имеются законные основания для перевода прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи на истца с одновременным признанием права собственности на данную долю, поскольку купля-продажа доли осуществлена с нарушением её преимущественного права на приобретение доли. 

В свою очередь ФИО3 обратилась в суд со встречным исковым заявлением в котором просит суд признать ФИО3 добросовестным приобретателем 1\2 доли квартиры, расположенной по адресу 

<

...> Д. 1, ...; взыскать с ФИО1 расходы на оплату услуг представителя в размере – 7860 руб. 00 коп., расходы по оплате госпошлины в размере – 300 руб. 00 коп.

В обоснование требований указала, что ФИО3 было принято решение о приобретении 1\2 доли в квартире, расположенной по адресу 

<

...> Д. №..., .... После выполнения ряда процедур, проверки квартиры на предмет отсутствия обременений, правопритязаний третьих лиц, обхода соседей и жильцов Д., осмотра квартиры, ФИО3 подписала договор купли-продажи 1\2 доли спорной квартиры с ФИО5 Данный договор прошел государственную регистрацию в Управлении государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области от ДД.ММ.ГГГГ, переход права собственности был зарегистрирован в установленном законом порядке. Нотариус ФИО6 заверила вышеуказанный договор купли-продажи.

ФИО3 подчеркнула, что она проявила разумную степень осмотрительности и заботливости, которая требовалась от нее при совершении подобного рода сделок и имеет все признаки добросовестности приобретения доли в спорной квартире, а именно ею произведена оплата в полном объеме в размере – 2600000 руб. 00 коп., после приобретения квартиры ФИО3 владеет и пользуется данной долей в квартире, при приобретении доли в квартире ФИО3 не знала и не могла знать о том, что продавец ФИО5 не мог отчуждать имущество, поскольку продавцом была предоставлена телеграмма об уведомлении второго собственника от ДД.ММ.ГГГГ, на момент совершения сделки месячный срок был соблюден. 

Кроме того, в подтверждение отсутствия интереса ФИО1 на приобретение доли в квартире ФИО5 было предоставлено уведомление ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ, по сделке, которая не состоялась. Также перед приобретением доли в спорной квартире у ФИО1 перед ФИО5 имелась задолженность в размере – 2000000 руб. 00 коп., что свидетельствовало о неплатежеспособности второго собственника квартиры.

Так же указала, что выбытие 1\2 доли в спорной квартире третьему лицу, а не участнику долевой собственности произошло вследствие недостаточного проявления ФИО1 обязанности по своевременному заключению договора купли-продажи в недвижимом имуществе. ФИО1 не проявляла достаточной заботы о сохранности своего имущества, коммунальные расходы в спорный период не оплачивала, судьбой квартиры не интересовалась, доля квартиры находилась в бесхозном состоянии, непригодной для проживания.

В то время как ФИО3 перед покупкой обратилась к нотариусу ФИО7 для проведения полной и всесторонней проверки приобретаемой квартиры, оплатив 16800 руб. 00 коп., кроме того самостоятельно сделала запросы, получив сведения об объекте недвижимости. Делались многократные попытки узнать у самой ФИО1 не возражает ли она против заключения сделки, однако последняя уклонялась от ответа, не уведомив ее что желает сама приобрести долю в квартире. В квартире зарегистрированы как сама ФИО3 так и ее малолетние дети. Указывая данные обстоятельства, ФИО3 обратилась в суд со встречным исковым заявлением. 

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, её представитель по доверенности ФИО2, в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям иска, просил требования удовлетворить. Подчеркнул, что в обоснование намерений на приобретение доли в спорной квартире истец внесла на депозитарный счет нотариуса ФИО8 денежные средства в размере – 2600000 руб. 00 коп. для выплаты ФИО3 Против удовлетворения встречных исковых требований возражал.

В судебное заседание ответчик ФИО3 не явилась, уведомлена надлежащим образом, обеспечила явкой своего представителя - ФИО4, который исковые требования не признал, пояснил, что в адрес ФИО1 направлялась вторым сособственником ФИО5 телеграмма, она был уведомлена о продаже доли, также ей ранее неоднократно предлагали купить долю в квартире, однако, истец (ответчик по встречному иску) уклонялась от ее приобретения, намеревалась купить ее то на отца, то на бабушку, самостоятельно каких-либо действий не предпринимала. Ответчик же после приобретения доли в квартире, произвела ремонт, проживает там с детьми. Просил признать ФИО3 добросовестным приобретателем 1\2 доли квартиры, расположенной по адресу: 

<

...> Д. №..., ..., взыскать с ФИО1 расходы на оплату услуг представителя и расходы по оплате госпошлины. 

В судебном заседании третье лицо ФИО5 просил в исковых требованиях отказать, встречные требования удовлетворить. Суду показал, что ранее неоднократно пытался продать свою 1\2 долю квартиры истцу (ответчику по встречному иску), однако ею не выполнялись его условия о том, чтобы оплата ему была произведена в полном объеме и наличными денежными средствами в сумме – 2600000 руб. 00 коп. Указал, что ФИО1 имеет перед ним задолженность более 2000000 руб. 00 коп., которую не погашает, в связи с чем, не располагает денежными средства для приобретения доли квартиры. Данная доля в квартире выставлялась на продажу еще в 2021. Ранее велись переговоры о купле-продаже указанной доли, однако, ФИО1 пыталась приобрести долю в собственности в ином порядке - через доверенность на свою бабушку, проживающую в Москве, на сделку присылала своего отца, на что ФИО5 был не согласен, так как его условиями было получение денежных средств наличными, а право преимущественной покупки имеется только у ФИО1. Подчеркнул, что поскольку истец постоянно проживает в различных местах, он направил телеграмму по адресу ее регистрации: 

<

...>..., .... 

В судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ нотариус ФИО6 суду показала, что ею оформлялась сделка купли-продажи доли в жилом помещении. Собственник была уведомлена по месту регистрации, и месту нахождения недвижимости, находящейся в собственности, что в соответствии с законом о нотариате является надлежащим уведомлением. Полагала первоначальные исковые требования необоснованными.

В силу ст.167 ГПК РФ суд рассмотрел дело при состоявшейся явке. 

Суд, выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела, приходит к следующему. 

Согласно статье 246 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст.250 ГК РФ. 

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (п.1 ст.250 ГК РФ). 

В силу п.2 ст.250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. 

Согласно п.3 ст.250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 

Судом установлено, что ФИО1 и ФИО5 являлись супругами. Брак расторгнут на основании решения суда ДД.ММ.ГГГГ. На основании апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ произведен раздел совместно нажитого имущества, в результате которого, ФИО5 и ФИО1 (ФИО5, ФИО9) А.В. стали собственниками по 1\2 доле жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...> Д. №..., ....

Согласно материалам дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи 1\2 доли в праве собственности в квартире, расположенной по адресу: 

<

...>..., .... Переход права собственности от продавца к покупателю зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ. 

Обращаясь в суд с настоящим иском, ФИО1, полагавшая нарушенным свое преимущественное право покупки сделкой от ДД.ММ.ГГГГ, просила перевести на неё права и обязанности покупателя. 

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ на имя ФИО1 по адресу 

<

...> Д. №..., ... от имени ФИО5 была направлена телеграмма - уведомление о намерении продажи принадлежащей ему 1\2 доли в праве собственности в квартире, расположенной по адресу: 

<

...> Д. №..., ... за 2 600 000 руб. 00 коп. со сроком реализации права преимущественной покупки – в течение месяца. 

Согласно пояснениям представителя истца (ответчика по встречному иску), ФИО1 по месту регистрации по адресу: 

<

...> Д. №..., ... не проживает, однако регулярно забирает квитанции для оплаты жилищно-коммунальных услуг, в связи с чем ею была получена телеграмма только ДД.ММ.ГГГГ, после чего в тот же день направлено согласие на приобретение 1\2 доли квартиры по цене – 2600000 руб. 00 коп. Данное уведомление получено ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ (л.д.25 об.).

Доказательств тому, что ФИО1 телеграмма получена в более ранние сроки, чем ДД.ММ.ГГГГ сторонами не представлено.

Возражая против удовлетворения исковых требований, представитель ответчика (истца по встречному иску) и третье лицо ФИО5 указали, что продавцом, предусмотренная п.2 ст.250 ГК РФ обязанность по уведомлению истца о своем намерении продать принадлежащую ему долю, исполнена. 

Суд полагает указанную выше телеграмму - уведомление о предстоящем отчуждением доли в праве общей долевой собственности ненадлежащим извещением собственника ФИО1, поскольку указанная выше телеграмма направлялась по адресу: 

<

...> ... где ФИО1 зарегистрирована, но не вселялась и не проживает, то есть по адресу, не являющемуся местом жительства истца. 

О том, что ФИО1 в данной квартире не проживает, ФИО5 осведомлен, так как ФИО5 и ФИО1 (ранее ФИО5, ФИО9) являлись супругами, имеют совместного ребенка, с которым ФИО5 общается, что не оспаривается сторонами и имеют судебные споры. О том, что ФИО1 проживает по адресу: г.Волгоград, ..., Д. 2А, ..., ФИО5 было известно, что подтверждается представленными возражениями на апелляционную жалобу, а также подтверждается тем, что телеграмму о том, что ФИО5 с целью продажи квартиры, ожидает ФИО1 у нотариуса ФИО10 ДД.ММ.ГГГГ в 14 часов 00 минут, направлена истцу ДД.ММ.ГГГГ в 14 часов 10 минут, по адресу: г.Волгоград, ..., Д. 2А, ... (л.д.207).

Доказательств тому, что данная телеграмма получена ФИО1 в разумный срок для прибытия на другой день к нотариусу с целью оформления сделки, сторонами суду не представлено.

Доводы представителя ФИО3 и третьего лица ФИО5 о том, что несмотря на выраженное истцом (ответчиком по встречному иску) письменное согласие на приобретение спорной доли, она, в нарушение п.2 ст.250 ГК РФ, не совершила действий по приобретению спорной доли на условиях продавца, не явилась к нотариусу ФИО10 для оформления сделки, по мнению суда не являются основанием для отказа в исковых требованиях, поскольку не лишают истца преимущественного права покупки продаваемой доли.

Как указано ранее, телеграмма о намерении совершить сделку купли-продажи доли в квартире у нотариуса ФИО10 ДД.ММ.ГГГГ направлена ФИО1 ФИО5 в неразумный срок ДД.ММ.ГГГГ.

Доводы о том, что ранее неоднократно ФИО5 уведомлял ФИО1 о совершении сделки, но к нотариусу сама ФИО1 не являлась, а приходил ее представитель либо ее отец с целью приобрести долю в квартире по доверенности на бабушку, не свидетельствует об отсутствии у ФИО1 намерения приобрести долю в спорной квартире. 

Также не являются основанием для отказа в исковых требованиях и доводы представителя ответчика (истца по встречному иску) о том, что ФИО3 произвела ремонтные работы в приобретенной жилом помещении, где проживает совместно с детьми, так как указанные ремонтные работы ответчиком произведены по своему усмотрению. Собственник, имеющий право преимущественной покупки в силу п.3 ст.250 ГК РФ имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Договор купли-продажи заключен ДД.ММ.ГГГГ, трехмесячный срок для обращения в суд на момент подачи искового заявления ДД.ММ.ГГГГ не истек. 

Учитывая изложенное, суд полагает исковые требования ФИО1 о переводе на неё прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи подлежащими удовлетворению, поскольку, установлено, что ФИО5 извещение о намерении продать свою долю было направлено по месту нахождения спорной доли, где ФИО1 хоть и зарегистрирована, но никогда не проживала и не проживает. По месту проживания о необходимости явиться к нотариусу для заключения договора купли-продажи истцу было направлено уведомление по месту проживания не заблаговременно, и, следовательно, истец не была уведомлена надлежащим образом о продаже доли, в связи с чем, была лишена возможности реализовать свое право на приобретение доли в праве собственности на спорную квартиру. 

Довод представителя ответчика (истца по встречному исковому заявлению) о том, что поскольку телеграмма-уведомление было направлено по месту регистрации и нотариусом удостоверен договор купли-продажи, то он является законным, суд отклоняет, поскольку в настоящих правоотношениях суд не проверяет законность действий нотариуса. Более того, в силу положений п.2.2 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утв. решением Правления ФНП (протокол №... от ДД.ММ.ГГГГ), при передаче извещения продавца нотариусом в порядке, предусмотренном статьей 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, нотариус не проверяет достоверность предоставленных заявителем сведений о сособственнике и адресе, по которому должно быть направлено извещение. 

Судом также установлено, что истец располагает денежными средствами на покупку доли в размере – 2600000 руб. 00 коп., в суд истцом представлены документы, а именно распоряжение о принятии наличных денежных средств на публичный депозитный счет нотариуса ФИО8 от ДД.ММ.ГГГГ, подтверждающий перечисление на сумму в размере – 2600000 руб. 00 коп., в порядке обеспечения требований о переводе на неё прав и обязанностей покупателя по договору, где Бенефициаром указана ФИО3 

Из разъяснений, содержащихся в п. 1 - 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №... «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой Д.», следует, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с ч.1 ст.96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за квартиру сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов. При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано на замену покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также на взыскание с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм. 

Таким образом, при переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю оплаченную им стоимость приобретенной доли. 

Несмотря на то, что в соответствии с разъяснениями Пленума Верховного суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №... истец обязан внести по аналогии с ч.1 ст.96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за квартиру сумму, внесение денежных средств на депозит нотариуса, суд также находит надлежащим подтверждением платежеспособности в счет исполнения обязательств, так как в силу ч.1 ст.237 ГК РФ должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса. Внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса или суда считается исполнением обязательства (ч.2 ст.327 ГК РФ).

Как указано ранее, денежные средства в размере – 2600000 руб. 00 коп., истцом внесены на публичный депозитный счет нотариуса ФИО8 от ДД.ММ.ГГГГ, где Бенефициаром указана ФИО11

Доводы представителя ответчика (истца по встречному иску) и третьего лица о том, что нотариусу судебным приставом-исполнителем выдано постановление об аресте денежных средств и возложении обязанности о перечислении данной суммы по исполнительному производству в счет погашения задолженности, суд находит не состоятельными, поскольку после внесения денежных средств в депозит нотариуса должник утрачивает на них право собственности, что исключает возможность обращения на эти средства взыскания по его требованиям перед иными кредиторами.

Так ч.1 ст.77 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» регламентировано, что обращение взыскания на имущество должника, находящееся у третьих лиц, производится лишь основании судебного акта или исполнительной надписи нотариуса в случаях, установленных настоящим Федеральным законом.

Предпочтительное получение конкретным кредитором денежной суммы в счет погашения долга можно оспорить только в рамках дела о банкротстве должника при наличии для этого оснований. 

ФИО1 заявлены к взысканию судебные расходы по оплате госпошлины в размере – 21200 руб. 00 коп.

В силу ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 указанного Кодекса.

Учитывая, что вины ответчика ФИО3 в возникновении спора нет, суд освобождает ее от бремени несения судебных расходов, предусмотренных ст.98 ГПК РФ по делу.

Рассматривая встречные требования ФИО3 к ФИО1 о признании ее добросовестным приобретателем, суд находит данные требования не подлежащими удовлетворению, поскольку, по мнению суда, истцом по встречному иску избран неверный способ защиты, так как правового значения для разрешения возникшего спора о преимущественном праве покупки продаваемой доли, имеет место не добросовестность покупателя, а законность действий продавца.

Поскольку судом в удовлетворении встречных исковых требований отказано, оснований для взыскания судебных расходов на оплату услуг представителя и оплате госпошлины в соответствии со ст.98 ГПК РФ, не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя – удовлетворить.

Перевести на ФИО1 права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО5 и ФИО3 на 1\2 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

...> Д. №..., ..., стоимостью – 2600000 руб. 00 коп.

Прекратить право собственности ФИО3 на 1/2 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

...> Д. №..., ....

Признать право собственности ФИО1 на 1\2 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

...> Д. №..., ....

Решение является основанием для погашения записи о праве собственности ФИО3 на 1\2 долю в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

...> Д. №..., ..., в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и внесения записи о регистрации права собственности ФИО1 на 1\2 долю в праве собственности на квартиру, находящуюся по адресу: 

<

...> Д. №..., .... 

Нотариусу ФИО8 выплатить ФИО3 денежные средства в размере – 2600000 руб. 00 коп., находящиеся на публичном депозитарном счете нотариуса, внесенные ФИО1 по распоряжению о принятии наличных денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ. 

Во взыскании с ФИО3 в пользу ФИО1 в расходов по оплате государственной пошлины в размере – 21200 руб. 00 коп. – отказать. 

В удовлетворении встречного искового заявления ФИО3 к ФИО1 о признании добросовестным приобретателем доли в квартире, взыскании судебных расходов – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Волгоградский областной суд через Центральный районный суд г.Волгограда в течение месяца со дня составления решения в окончательной форме.

Судья: подпись С.В. Шепунова

Изготовлено мотивированное решение ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: подпись С.В. Шепунова

----------------------------------¬

¦"КОПИЯ ВЕРНА" ¦

¦подпись судьи _______С.В.Шепунова¦

¦ ¦

¦ секретарь с.з. Гумарева М.Н. ¦

¦ (должность) (Инициалы, фамилия)¦

¦"__" _____________ 20__ г. ¦

------------------------------------------¬

¦Подлинный документ подшит в деле (наряде)¦

¦дело №__________,том № __________, лист ¦

¦дела____________ ¦

¦ секретарь с.з. ______ ¦

¦ (должность) ¦

Гумарева М.Н. ______ ¦

¦ (подпись и расшифровка) ¦

L------------------------------------------