Дело № 2 - 520/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Ялта 28 мая 2018 года

Ялтинский городской суд Республики Крым в составе председательствующего судьи Корпачевой Л.В. при секретаре Охотниковой О.С. с участием представителя ответчика ФИО1 – ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4, ФИО1 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, признании права собственности, признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, третье лицо Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым,

у с т а н о в и л:

ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО4, ФИО1 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, заключенному 15 мая 2017 года между ФИО4 и ФИО1, признании права собственности на ? доли квартиры по адресу: 

<

адрес>.

В ходе судебного разбирательства истец просил также признать недействительным договор купли-продажи, заключенный 15 мая 2017 года между ФИО4 и ФИО1, применить последствия недействительности сделки.

Исковые требования мотивированы тем, что истец с 10 января 2003 года состоял с ответчицей ФИО4 в браке, который был расторгнут решением суда от 29 марта 2006 года. В период брака на основании договора от 18 июня 2004 года супругами в равных долях было приобретено жилое помещение – квартира по вышеуказанному адресу. 8 ноября 2017 года истцу стало известно, что по договору купли-продажи от 30 мая 2016 года ответчица ФИО4 продала принадлежащую ей долю квартиры ответчице ФИО1 Истец имеет преимущественное право покупки доли в праве общей собственности, а его как собственника доли квартиры не уведомили о заключении этой сделки. Сделка по продаже доли постороннему лицу может быть совершена не ранее чем по истечении одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности и только в случае отказа остальных собственников сделка может быть совершена до истечения этого срока. Ранее он предлагал ответчице ФИО4 выкупить ее долю по реальной рыночной цене в размере 1 000 000 рублей, она отказала. Вместе с тем впоследующем истец неоднократно видел объявления о продаже ответчицей ФИО4 ее доли за указанную сумму. В нарушение действующего законодательства договор купли-продажи не был нотариально удостоверен, в связи с чем является недействительной сделкой.

В судебном заседании представитель ответчицы ФИО1 исковые требования не признала, указала, что истец был уведомлен о продаже ответчицей ФИО4 доли квартиры, доказательства данного обстоятельства были представлены при заключении договора. При заключении спорного договора требования законодательства были соблюдены. Договор был зарегистрирован через год после его заключения в связи с оплатой стоимости квартиры по частям. Оплачивать коммунальные услуги ответчица ФИО1 не имела возможности, поскольку договор купли-продажи не был зарегистрирован, она не могла заключать договор с управляющей компанией.

Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились.

Третье лицо Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (далее – Госкомрегистр), надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд представителя не направил.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие сторон и представителя третьего лица.

Выслушав представителя ответчицы ФИО1, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ФИО3 и ФИО5 с 10 января 2003 года состояли в зарегистрированном браке, который был расторгнут решением мирового судьи судебного участка № 15 в муниципальном образовании 

<

адрес>

Согласно свидетельству о расторжении брака от 

<

дата> серии № после расторжения брака фамилия супруги ФИО6 изменена на «Степанова».

В период брака 18 июня 2004 года между ООО фирма «Консоль ЛТД», ФИО3 и ФИО5 был заключен договор о совместной деятельности по долевому участию в строительстве многоквартирного дома в форме простого товарищества, по условиям которого пайщикам ФИО3 и ФИО5 в собственность в равных долях была передана квартира по адресу: 

<

адрес>

Право собственности ФИО3 и ФИО5 на указанную квартиру, по ? доли в праве собственности у каждого, было зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о праве собственности на недвижимое имущество от 28 ноября 2007 года, выданным исполнительным комитетом Ялтинского городского совета.

По договору купли-продажи от 30 мая 2016 года ФИО4 (продавец) продала ФИО1 (покупатель) ? долю квартиры по адресу: 

<

адрес>.

Согласно п. 3 договора стоимость отчуждаемой ? доли в праве общей долевой собственности продавца на квартиру оценена сторонами в размере 1 750 000 рублей.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости 15 мая 2017 года была осуществлена государственная регистрация перехода от ФИО4 к ФИО1 права собственности на ? доли квартиры по адресу: 

<

адрес>.

Из материалов дела правоустанавливающих документов следует, что на государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи от 30 мая 2016 года было представлено выданное нотариусом нотариального округа 

<

адрес> ФИО свидетельство от 16 июня 2016 года серии № об удостоверении передачи ФИО3 6 мая 2016 года заявления ФИО5 о ее намерении продать ? долю квартиры по адресу: 

<

адрес> за 1 750 000 рублей, в котором разъяснено, что если в течении месяца он не осуществит право преимущественной покупки этой доли, она будет продана другому лицу.

В силу п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Ст. 550 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

П. 1 ст. 131 ГК РФ предусмотрено, что право собственности подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Порядок государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество установлен Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 128-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ), ч. 5 ст. 1 которого установлено, что государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (ст. 209 ГК РФ).

В силу ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

В соответствии с п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 настоящего Кодекса.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (п. 1 ст. 250 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 24 Федерального закона № 218-ФЗ, в редакции, действовавшей на момент государственной регистрации перехода права собственности от ФИО4 к ФИО1, сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Из разъяснений, содержащихся в п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что, по смыслу п. 3 ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований п. 3 ст. 250 ГК РФ.

Таким образом, с учетом указанных норм у суда отсутствуют правовые основания для признания оспариваемого истцом договора купли-продажи недействительными на основании п. 3 ст. 250 ГК РФ в связи с несоблюдением сторонами формы договора.

Более того, на момент заключения ответчицами договора купли-продажи законодательством была предусмотрена простая письменная форма договора купли-продажи доли квартиры, положения ст. 7 Федерального закона от 2 июня 2016 года N 172-ФЗ, устанавливающие требование о нотариальном удостоверении данного договора введены в действие с 1 января 2017 года.

При этом согласно п. 2 ч. 1 ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Таким образом, форма сделки при заключении 13 мая 2016 года оспариваемого договора была соблюдена, уполномоченным органом – Госкомрегистром произведена государственная регистрация перехода права собственности на основании данного договора, соответствующего законодательству, действовавшему на момент совершения сделки.

При этом представленные на государственную регистрацию документы свидетельствуют о том, что истцу предлагалось приобрести принадлежащую ФИО4 долю квартиры по стоимости, за которую она впоследующем была приобретена ответчицей ФИО1 Более того, в исковом заявлении истец указал, что ответчица ФИО4 в 2016 году предлагала истцу заключить договор купли-продажи с определением стоимости доли квартиры в размере 1 750 000 рублей.

Таким образом, судом не установлено, а истцом не представлены доказательства, свидетельствующие о заключении договора купли-продажи с нарушением требований закона или иных правовых актов, а также нарушения его права преимущественной покупки ? доли квартиры, являющейся предметом договора купли-продажи от 13 мая 2016 года, в связи с чем исковые требования не обоснованы и удовлетворению не подлежат.

Исходя из п. 3 ст. 10 ГК РФ, в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 1.2 Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 года N 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

Совершение указанных выше действий необходимо, чтобы убедиться в платежеспособности истца и исполнимости принимаемого решения.

Невнесение денежных средств в указанном порядке является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку в данном случае участник долевой собственности, заявляющий требования о переводе на него прав и обязанностей покупателя, не выполняет обязанности покупателя по оплате имущества, установленные п. 1 ст. 454 ГК РФ.

С учетом предмета исковых требований судом истцу было предложено внести на расчетный счет Управления Судебного департамента в Республике Крым денежную сумму в размере 1 750 000 рублей. Вместе с тем доказательства внесения данной суммы истцом не представлены, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований о переводе прав покупателя по договору купли-продажи от 30 мая 2016 года, соответственно и о признании права собственности на ? доли квартиры, являющиеся предметом договора купли-продажи.

В связи с отказом в удовлетворении иска в соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ понесенные истцом судебные расходы возмещению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

р е ш и л :

отказать в удовлетворении иска ФИО3 к ФИО4, ФИО1 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, признании права собственности, признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ялтинский городской суд Республики Крым.

Судья Л.В. Корпачева