4

Дело № 2-3798/2017

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

Центральный районный суд города Кемерово 

в составе председательствующего судьи Марковой Н.В.

при секретаре Зуевой Е.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Кемерово 

31 октября 2017г.

гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и о применении последствий недействительности сделки.

Исковые требования мотивированы тем, что **.**.****. между истцом и ответчиком (ФИО2) был заключен договор купли-продажи квартиры общей площадью 32,8 кв. м, расположенной на 1этаже здания по адресу: ..., в соответствии с которым, истица является покупателем, ответчик - продавцом, данный договор имеет силу передаточного акта. Право собственности было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании договора купли-продажи имущества от **.**.****

На основании заключенного договора, истица приобретала жилое помещение в виде квартиры, указанная сделка, по мнению ФИО1, является притворной, так как осуществлена с целью прикрыть сделку на иных условиях, а именно куплю-продажу нежилого помещения с оборудованием для продажи пенных напитков, проданного истице для ведения трудовой деятельности в качестве индивидуального предпринимателя. ФИО1 указывает, что на момент покупки осматривала спорное помещение. Это было нежилое помещение, предназначенное для торговли пивом, так как в нем были установлены холодильный шкаф для рыбной продукции, холодильное оборудование для розлива пенных напитков, товарные весы и холодильное оборудование для охлаждения разливаемых пенных напитков. До покупки данного нежилого помещения она арендовала его для ведения трудовой деятельности в качестве индивидуального предпринимателя в течение 2-3 месяцев, и помещение удовлетворяло её требованиям. Ответчик ФИО2 предложила ей купить его, истица согласилась.

На момент совершения сделки от ответчика ФИО1 стало известно, что спорное помещение имеет статус жилого помещения - квартиры, а документы на перевод назначения использования продаваемого жилого помещения в нежилое в стадии изготовления и будут готовы **.**.****. Вместе с тем, ответчиком ей была выдана расписка о том, что ФИО2 обязуется оформить перевод назначения использования продаваемого жилого помещения в нежилое, так же были предоставлены письма о согласовании с обслуживающими энергоснабжающими, водоснабжающими организациями, Комитетом строительного контроля администрации г.Кемерово.

В расписке ответчик (ФИО2) принимала на себя обязательство оформить документы на перевод назначения использования продаваемого жилого помещения в нежилое своими силами либо с привлечением 3-х лиц. Процедура перевода назначения использования продаваемого спорного жилого помещения в нежилое связана с дополнительными материальными затратами, истица была согласна выдать доверенность ФИО2, кроме того, необходимо было время для согласования и изготовления документов. Учитывая данные обстоятельства, ответчик (ФИО2) в случае невыполнения, обязалась выплатить истице штраф в размере 100000 рублей. ФИО1 указывает, что и она, и ФИО2, были заинтересованы в заключение сделки купли - продажи квартиры, прикрывая данной сделкой куплю-продажу нежилого помещения с оборудованием, то есть воля сторон не была направлена на создание правовых последствий по исполняемой сделке, воля сторон была направлена на исполнение прикрываемой сделки.

Факт продажи нежилого помещения с оборудованием для продажи пенных подтверждается письмами о согласовании с энергоснабжающими. водоснабжающими организациями, Комитетом строительного контроля администрации г.Кемерово, фотографиями фасада нежилого помещения, планом реконструкции квартиры в парикмахерскую (ранее была парикмахерская), распиской от собственника жилого помещения ###, расположенной на 2 этаже над входом в спорное помещение, о размещении рекламного козырька и декоративного пояса на нижнем участке внешней стеновой панели, архитектурным решением для спорного помещения с устройством отдельного входа, договором купли-продажи от **.**.****. холодильного оборудования для хранения и торговли рыбной продукцией и пенными напитками на общую сумму 300000 рублей, приложением к договору охраны пивного магазина, дополнительным обязательством ответчика, которое заключается в том, что она берет на себя обязательство оформить документы о переводе назначения использования продаваемого жилого помещения в нежилое своими силами либо с привлечением третьих лиц до **.**.****

После заключения договора и получения первого платежа ответчик (ФИО2) фактически не передала спорное помещение истице и не выполнила обязательство о переводе использования продаваемого жилое помещение в нежилое помещение. 

ФИО1 за период с **.**.****. по **.**.****. выплатила 655000 рублей, что подтверждается расписками ответчика (ФИО2) о получении денежных средств по договору купли-продажи от **.**.****., написанными лично. Истица надеялась на добросовестность стороны в сделке, считала, что помещение ей будет передано ответчиком, а также переоформлено в нежилое и продолжала производить платежи. После получения денежных средств на общую сумму 655000 рублей, **.**.****., ответчик (ФИО2) подтвердила свой отказ в передаче спорного помещения в фактическое пользование и пояснила, что истица получит помещение только после полной оплаты стоимости его покупки. ФИО1 прекратила платежи по договору; указывает, что ответчик (ФИО2) данным обстоятельством нарушила условия п. 5 договора купли-продажи, так как договор имеет силу передаточного акта, вместе с тем, нарушила обязательство о переводе жилого помещения в нежилое помещение. Препятствий для переоформления документов по дополнительному обязательству, возникающему в связи с совершением сделки, о переводе назначения использования продаваемого жилого помещения в нежилое помещение, у ответчика не было, она просто отказалась его выполнять до полной оплаты стоимости покупки.

Нарушением пункта 5 договора и невыполнением обязательства о переводе назначения использования продаваемого жилого помещения в нежилое помещение ответчик фактически поставила истца в сложное материальное положение, так как, не имея возможности эксплуатировать спорное помещение по назначению в соответствии с целями приобретения, а именно: заниматься индивидуальной трудовой деятельностью и зарабатывать денежные средства для погашения ипотечного кредита, она не смогла рассчитаться по договору купли-продажи квартиры.

ФИО1 обратилась к ФИО2 в **.**.**** по вопросу передачи ей спорного помещения, однако, ответчик с ней не стала разговаривать и прекратила всякое общение.

В последствие, в **.**.****. и **.**.****., посредством сотовой связи и сети «Интернет» в социальной сети «Одноклассники», истица обратилась с просьбой вернуть ей денежные средства в сумме 655000 рублей, выплаченные в счет оплаты по договору купли-продажи квартиры от **.**.****., в свою очередь ФИО1 готова была переоформить документы на ФИО2, однако, последняя не согласилась, отказалась от общения и на телефонные звонки перестала отвечать.

В последствие, **.**.****., через представителя по доверенности истица получила в ЕГРН копию договора купли-продажи квартиры от **.**.****., так как её экземпляр утрачен. В настоящее время собственником спорного помещения является ФИО3, о чем истице стало известно **.**.****

В настоящее время истица желает возврата уплаченных ею денежных средств. Вместе с тем, она несет убытки в связи с тем, что денежные средства ей не возвращены до настоящего времени.

Относительно договора купли-продажи квартиры от **.**.****.. заключенного между ФИО1 и ФИО2, истица указывает на то, что воля сторон в сделке была направлена на исполнение прикрываемой сделки в виде купли - продажи нежилого помещения с оборудованием, то есть сделки на иных условиях, что подтверждается заключением между ними дополнительных обязательств о переводе назначения использования продаваемого жилого помещения в нежилое и договором купли-продажи оборудования, стоящего в спорном помещении (ноутбука, холодильной витрины, сканера штрих- кода, весов) от **.**.****. и другими документами, указанными ранее.

На основании изложенного, истица просила суд признать договор купли-продажи квартиры от **.**.****., заключенный между ФИО1 и ФИО2 недействительным; применить последствия недействительности заключенной между сторонами сделки; прекратить право собственности ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу: ..., общей площадью 32,8 кв.м., с кадастровым номером ###; признать за ФИО2 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: ... общей площадью 32,8 кв.м., с кадастровым номером ###; взыскать в пользу ФИО1 с ФИО2, **.**.**** года рождения, денежные средства в сумме 655000 рублей, выплаченные в счет оплаты по договору купли-продажи квартиры от **.**.****., проценты за пользование денежными средствами за период с **.**.****. по **.**.****. в размере 142230,66 руб., проценты за пользование денежными средствами на сумму основного долга по день фактического исполнения решения суда, расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб., расходы по оформлению доверенности в размере 1500 руб.

Определением суда от **.**.****. производство по делу прекращено, в части требований ФИО1 о прекращении право собственности ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу: Кемеровская ..., общей площадью 32,8 кв.м., с кадастровым номером ###; признании за ФИО2 права собственности на квартиру, расположенную по адрес: ..., общей площадью 32,8 кв.м., с кадастровым номером ###

В судебном заседании истица ФИО1 на удовлетворении остальных исковых требований настаивала.

Представитель истца – ФИО4, действующая на основании доверенности от **.**.****., свидетельства о перемене имени (л.д.10,61), исковые требования своего доверителя поддержала. 

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО5, действующая на основании доверенности от **.**.****. (л.д.74), исковые требования в судебном заседании не признала.

Ответчики ФИО2 и ФИО3 в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом (л.д.98, 99), в материалы дела ФИО2 представила письменное заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие. 

В соответствии с положениями ст. ст. 165.1, 167 ГПК РФ, с учетом мнения сторон, суд полагал возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчиков, извещенных о слушании дела надлежащим образом. Основания для отложения слушания по делу судом не установлены. 

Выслушав доводы участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с положениями ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

В силу ч. 1 ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В соответствии с ч. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно п. п. 1, 3 ст. 166 Гражданского кодекса РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. 2 ст. 170 ГК РФ, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Из материалов дела судом установлено, что ответчику ФИО2 на праве собственности принадлежала квартира, расположенная по адресу: Кемеровская ..., общей площадью 32,8 кв.м.

Между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен **.**.****. договор купли-продажи вышеуказанной квартиры, расположенной по адресу: ... общей площадью 32,8 кв.м. (л.д.12).

Стоимость передаваемой в собственность квартиры, в соответствии с п.2 договора купли-продажи от **.**.****., составила 2000000 рублей. 

Во исполнение условий договора купли-продажи квартиры, покупатель ФИО1 передала продавцу ФИО2 сумму в общем размере 655000 рублей, что подтверждается представленными в материалы дела расписками и не оспорено стороной ответчика в ходе судебного разбирательства (л.д. 43-50). 

Согласно расписке от **.**.****., представленной в материалы дела, сторонами подтвержден факт оплаты ФИО1 по договору купли-продажи квартиры суммы в размере 655000 рублей и наличие задолженности покупателя перед продавцом ФИО2 в размере 1545000 руб. (л.д.119).

Государственная регистрация права на спорное имущество, на основании договора купли-продажи от **.**.****., за ФИО1, осуществлена **.**.****., что подтверждается свидетельством ### (л.д.13).

Как следует из материалов дела, **.**.****., между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи спорной квартиры, расположенной по адресу: ..., общей площадью 32,8 кв.м.

По условиям договора, расчет между сторонами по договору произведен полностью, что подтверждается, в частности, распиской о передаче денежных средств в сумме 1940000 руб., представленной в материалы дела Управлением Росреестра по Кемеровской области (л.д. 107). 

В настоящее время, собственником спорного недвижимого имущества является ФИО3, на основании договора купли-продажи квартиры от **.**.****., заключенного между ФИО2 (продавец) и ФИО3 (покупатель). Право собственности зарегистрировано **.**.****. за ### (л.д.17). 

Исследовав по правилам ст. ст. 12, 56, 67 ГПК РФ представленные в материалы дела письменные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что сторонами (ФИО1 и ФИО2), в соответствии с нормами ч. 1 ст. 420, ч. ч. 1, 4 ст. 421, ч. 1 ст. 454, ч. 1 ст. 485, ч. ч. 1, 3 ст. 486, ч. 1 ст. 549, ч. 1 ст. 550, ч. 1 ст. 554, ч. 1 ст. 555, ч. 2 ст. 558 ГК РФ, в момент заключения возмездного договора купли-продажи квартиры 06.09.2014г., достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в том числе о предмете договора, о цене договора, о порядке передачи квартиры по договору, о порядке и сроках расчетов по договору.

Доказательств, свидетельствующих о том, что оспариваемый истицей договор от 06.09.2014г. был заключен лишь для вида, без намерений создать правовые последствия, характерные для данной сделки, стороной истца не представлено. Напротив, совокупность установленных судом обстоятельств позволяет сделать вывод о действительном намерении сторон совершить сделку купли-продажи недвижимого имущества – квартиры, с наступлением ее правовых последствий.

На основании ч. 1 ст. 458 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент вручения товара покупателю или указанному им лицу, если договором предусмотрена обязанность продавца по доставке товара.

Согласно п. 5 договора купли-продажи квартиры от **.**.****. продавец (ФИО2) передал, а покупатель (ФИО1) приняла квартиру, указанную в п.1, при подписании настоящего договора, который имеет силу передаточного акта.

С заявлениями по вопросу об отказе в предоставлении жилого помещения и доступа к нему в правоохранительные органы истица не обращалась, требований о передаче квартиры в пользование не заявляла, действий по восстановлению якобы нарушенного права не производила.

В пункте 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Из содержания указанной нормы и разъяснений Пленума следует, что в случае заключения притворной сделки действительная воля стороны не соответствует ее волеизъявлению. 

Таким образом, для вывода о том, что оспариваемый договор купли-продажи квартиры от **.**.****. прикрывал договор купли-продажи недвижимого имущества необходимо установление воли на это двух сторон, а не желания этого только ФИО1

При определении того, был ли между сторонами заключен договор, каким является содержание его условий и как они соотносятся между собой, совпадает ли волеизъявление сторон с их действительной общей волей, а также является ли договор мнимой или притворной сделкой, необходимо применить правила толкования договора, установленные ст. 431 ГК РФ.

Согласно указанной статье при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Принимая во внимание буквальное толкование условий оспариваемого договора от **.**.****., из его условий следует, что ФИО2 имела цель продать квартиру, а ФИО1 - приобрести квартиру в собственность с рассрочкой платежа. Конкретные действия сторон, в том числе, выразившиеся в подписании данного договора, передаче квартиры, выплаты денежных средств по договору, регистрации права собственности и перехода права собственности на квартиру, были направлены на достижение именно той цели, которая указана в договоре купли-продажи квартиры от **.**.****

Переход права собственности на спорную квартиру к ФИО1 зарегистрирован в установленном законом порядке, сделка сторонами фактически исполнена; при этом истица понимала, что заключает договор купли-продажи именно квартиры, который не содержит условия, обязывающее продавца (ФИО2) оформить перевод назначения продаваемого жилого помещения в нежилое. Вместе с тем, каких-либо доказательств, свидетельствующих о заключении договора на иных условиях, суду не представлено.

Ссылка стороны истца на наличие между ФИО2 и ФИО1 договора аренды в отношении спорной квартиры о притворности сделки купли-продажи от **.**.****. не свидетельствует, равно как и о недобросовестности ответчика, поскольку не влияет на правовые последствия заключения договора купли-продажи.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В обоснование заявленных требований ФИО1 ссылается на обстоятельства фактической продажи ей ответчиком ФИО2 нежилого помещения с дополнительным оборудованием, в целях осуществления предпринимательской деятельности. 

В свою очередь, указанные истицей обстоятельства того, что продавец ФИО2, при заключении договора купли-продажи квартиры от **.**.****., взяла на себя обязательства оформить документы на перевод назначения использования спорного жилого помещения в нежилое, чего фактически не сделала, по мнению суда, не являются основанием для признания заключенной между сторонами сделки недействительной и не доказывают притворность совершенной сделки, равно как и обстоятельства наличия в спорном помещении оборудования для хранения и торговли рыбной продукцией и пенными напитками. 

Кроме того, представленные стороной истца в материалы дела документы от **.**.**** о согласовании с обслуживающими энергосберегающими, водоснабжающими организациями и Комитетом строительного контроля администрации г. Кемерово, свидетельствуют лишь о намерении оформить документы на перевод назначения спорного жилого помещения в нежилое, что не свидетельствуют о том, что статус жилого помещения был измене на нежилое.

Суду не были представлены доказательства того, что в установленном законом порядке было получено разрешение на перевод жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу г. ..., в нежилое.

Такого объекта, как нежилое помещение, расположенное по адресу ..., не существует.

В связи с чем, сделка – договор купли-продажи квартиры от **.**.**** не может прикрывать сделку купли-продажи нежилого помещения.

В данном случае, суд считает, что договор купли-продажи от **.**.****. был направлен на достижение единой цели купли-продажи квартиры, расположенной по адресу г. ... с рассрочкой платежа. Заключение договора купли-продажи от **.**.**** свидетельствует о том, что стороны реализовали свою волю по купле-продаже объекта недвижимости, зафиксированную в пункте 1 договора. Никаких иных соглашений о намерениях сторонами не заключалось.

Кроме того, суд учитывает, что указанный договор был исполнен сторонами, а впоследствии стороны заключили **.**.****. договор купли-продажи обратного приобретения ФИО2 спорной квартиры в собственность от ФИО1, что, по мнению суда, свидетельствует о признании истицей факта приобретения именно жилого помещения.

Таким образом, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований ФИО1 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным по его притворности, поскольку совершенная сторонами сделка купли-продажи квартиры от **.**.****. соответствует требованиям закона и волеизъявлению сторон.

Ввиду изложенного, поскольку суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в части признания сделки недействительной, оснований для применения последствий недействительности ничтожной сделки, в виде взыскания с ФИО2, в пользу ФИО1 уплаченной последней по договору денежной суммы в размере 655000 руб., не имеется. 

Как следствие, не подлежат удовлетворению требования истицы в части взыскания с ответчика ФИО2 процентов за пользование чужими денежными средствами за период с **.**.**** по **.**.****. в размере 142230,66 руб., а также процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму основного долга по день фактического исполнения решения суда.

Ввиду отказа в удовлетворении исковых требований ФИО1 в полном объеме, расходы, понесенные последней при подаче иска по оплате государственной пошлины и оформлению доверенности на представителя, возмещению в порядке требований ст. 88, 98 ГПКРФ, не подлежат. 

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи квартиры от **.**.****. недействительным, применении последствий недействительности сделки в виде взыскания денежных средств в сумме 655000 руб., взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами с **.**.**** по **.**.****. в сумме 142230,66 руб., и процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму основного долга по день фактического исполнения решения суда, требований о возмещении расходов по оплате государственной пошлины в сумме 300 руб. и по оплате нотариальных услуг в размере 1500 руб. - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд в течение месяца, со дня изготовления решения в окончательной форме.

В мотивированной форме решение изготовлено 03 ноября 2017 года.

Судья Н.В. Маркова