№ 2-7089/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 сентября 2017 г. г. Одинцово 

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Тарханова А.Г. 

при секретаре Буянове Н.И. 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «ВСИ-Капитал», ПАО Банк «ФК Открытие» о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, прекращении залога, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «ВСИ-КАПИТАЛ» о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение по адресу: АДРЕС от ООО «ВСИ-Капитал» к ФИО1, прекращении залога данного жилого помещения, установленного в пользу ПАО Банк «ФК Открытие».

В обоснование своих требований указал, что 26 декабря 2014 г. между сторонами заключен договор в форме предварительного договора № купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым стороны договорились по взаимному согласию заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, по которому ответчик в лице ООО «ВСИ-КАПИТАЛ» передает в собственность истцу, а истец принимает в свою собственность однокомнатную квартиру по адресу: АДРЕС, бАДРЕС

Свои обязательства истец выполнил в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями. 

Строительство многоквартирного жилого дома завершено, многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию, многоквартирному жилому дому присвоен почтовый адрес, согласно взятым на себя обязательствам истцу, квартира находится в пользовании истца, заключен договор управления многоквартирным домом, истец несет бремя расходов по содержанию, в связи с чем истец просил произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилое помещение от ООО «ВСИ-Капитал» к ФИО1

Также истец просил прекратить залог данного жилого помещения, установленного в пользу ПАО Банк «ФК Открытие», поскольку, как указал истец, ему не было известно о нахождении квартиры в залоге у банка

Истец в судебное заседание и его представитель в судебное заседание явились, исковые требования поддержали.

Представитель ответчика ООО «ВСИ-Капитал» в судебное заседание явился, с иском в части признании права собственности согласен, в части прекращения залога не согласился. 

Представитель ПАО Банк «Финансовая корпорация Открытие» возражал против удовлетворения заявленных требований.

Представитель УФСГРКиК по Московской области в судебное заседание не явился, извещался.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснение представителя истца, ответчиков, суд находит иск подлежащим удовлетворению частично по следующим основаниям.

В силу ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. 

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь созданное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Ст. 223 ГК РФ установлено, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не установлено законом или договором.

Как следует из материалов дела, 21 июля 2011 г. между ОАО «Абрис-СИ» и ООО «ВСИ-Капитал» заключен договор участия в строительстве многоэтажного жилого дома по адресу: АДРЕС. 

26 декабря 2014 г. между сторонами заключен договор в форме предварительного договора № купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым стороны договорились по взаимному согласию заключить договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях, согласованных ими при заключении настоящего Договора, в срок не позднее 30-ти календарных дней с даты получения ООО «ВСИ-Капитал» свидетельства о праве государственной регистрации права собственности на имущество, но в любом случае не позднее 30 июня 2015 г. Предметом договора является - однокомнатная квартира № на № этаже, расположенная по адресу: АДРЕС.

Согласно п.2.7 Договора 2.7. ООО «ВСИ-Капитал» гарантирует истцу 

- квартира, указанная в п. 1.1.2. Договора, никому не заложена, не уступлена, отсутствуют иные обременения, кроме права залога ПАО Банк «ФК Открытие», права на квартиру переданы Стороной-1 в залог ПАО Банк «ФК Открытие», по Договору залога прав № от «23» августа 2011 года, - в счет обеспечения обязательств Стороны-1 по Договору кредитной линии № от «17» августа 2011 года. 

При регистрации права собственности Стороны-1 на квартиры до полного и надлежащего исполнения Стороной-1 своих обязательств перед ПАО Банк «ФК Открытие» по заключенному договору кредитной линии, подлежит регистрации ипотека соответствующих жилых и нежилых помещений, составляющих квартиры, залогодержателем является ОАО Банк «ФК Открытие», на основании ст. 58 Закона «О залоге» и ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

• направить денежные средства на погашение задолженности по вышеуказанной квартире по Договору кредитной линии № от «17» августа 2011 года, заключенному с ОАО Банк «ФК Открытие»,

• до регистрации Основного договора и при полной оплате квартиры Сторона-1 осуществит все действия направленные на исключение из предмета залога прав на квартиру, указанную в п. 1.1.2. Договора, а именно: получит от ПАО Банк «ФК Открытие» Письмо о погашении регистрационных записей об ипотеке адресованное Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области. 

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Подпункт 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации называет договоры и иные сделки в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктами 1, 2 и 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ, согласно которому, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Истец выполнил в полном объеме свои финансовые обязательства по договору, что подтверждается соответствующими квитанциями (л.д. 73-76).

Право собственности на квартиру, расположенную по адресу: АДРЕС зарегистрировано за ООО «ВСИ-Капитал» с обременением в виде залога в пользу ПАО Банк «ФК Открытие».

Истец пользуется указанной квартирой, что подтвердили стороны в судебном заседании.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованием закона.

Согласно ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Анализируя материалы дела, суд пришел к выводу, что исковые требования истца о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру от ООО «ВСИ-Капитал» к ФИО1 подлежит удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (Залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (Залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Согласно ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

В соответствии с ч. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Основания прекращения залога перечислены в ч.1 ст. 352 ГК РФ. 

Так, залог прекращается: 1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства; 2) если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога; 3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса; 4) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2); 5) в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным; 6) по решению суда в случае, предусмотренном пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса; 7) в случае изъятия заложенного имущества (статьи 167, 327), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 353 настоящего Кодекса; 8) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя (пункт 3 статьи 342.1); 9) в случаях, указанных в пункте 2 статьи 354 и статье 355 настоящего Кодекса; 10) в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

В настоящее время задолженность по кредиту не погашена, вследствие чего залог продолжает обеспечивать надлежащее исполнение обязательств.

Вместе с тем в судебном заседании истец пояснил, что видел условие о нахождении указанной квартиры в залоге, содержащееся в п. 2.7 Договора № от 26 декабря 2014 г. при его заключении.

Доказательств с достоверностью свидетельствующих о том, что истец не знал и не должен был знать о наличии обременения квартиры, являющейся предметом предварительного договора, стороной истца не представлено.

К представленным стороной истца заключение специалиста в области лингвистического исследования суд относится критически, поскольку, по мнению суда, истец при условии установленной в ходе рассмотрения дела его осведомленности о наличии в договоре № от 26 декабря 2014 г. условия о залоге квартиры не мог не знать о существовании у ООО «ВСИ-Капитал» залоговых обязательств перед ПАО Банк «ФК Открытие», следовательно добровольно принял на себя все риски, связанные с заключением данного договора с таким условием.

Иных оснований для прекращения указанного залога судом также не усматривается.

Исходя из изложенного, суд не усматривает основания для удовлетворения требования ФИО1 о прекращении залога. 

Предполагаемое неисполнение ООО «ВСИ-Капитал» обязательств по договору № от 26 декабря 2014 г. по направить денежные средства на погашение задолженности по вышеуказанной квартире по Договору кредитной линии № от «17» августа 2011 года, заключенному с ОАО Банк «ФК Открытие», и до регистрации Основного договора и при полной оплате квартиры Сторона-1 осуществить все действия направленные на исключение из предмета залога прав на квартиру, указанную в п. 1.1.2. Договора, а именно: получение от ПАО Банк «ФК Открытие» Письмо о погашении регистрационных записей об ипотеке адресованное Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, не лишает истца права на обращение за защитой своего права иным предусмотренным законом способом. 

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.193-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 к ООО «ВСИ-Капитал», ПАО Банк «ФК Открытие» о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, прекращении залога удовлетворить частично.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилое помещение по адресу: АДРЕС от ООО «ВСИ-Капитал» к ФИО1. 

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: