РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 декабря 2024 года г. Богородицк Тульской области

Богородицкий межрайонный суд Тульской области в составе:

председательствующего Бандуриной О.А., 

при секретаре Освальд Е.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело №2?1416/2024 по исковому заявлению ФИО1 к администрации муниципального образования Богородицкий район о признании договора купли-продажи действительным, признании права собственности на жилой дом и земельные участки, сохранении жилого дома в реконструированном состоянии,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском, впоследствии уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к администрации муниципального образования Богородицкий район о признании договора купли-продажи действительным, признании права собственности на жилой дом и земельные участки, сохранении жилого дома в реконструированном состоянии.

В обоснование заявленных требований истец указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, действующей в своих и в интересах своего несовершеннолетнего сына ФИО2, с одной стороны, и ФИО1, с другой стороны, был заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, площадью 

<

данные изъяты> кв. м, расположенных по адресу: 

<

адрес>.

Согласно условиям договора купли-продажи ФИО3, действующая в своих интересах и в интересах своего несовершеннолетнего сына ФИО2, в присутствии свидетелей, продала ФИО1 принадлежащие им на праве общей долевой собственности жилой дом с хозяйственными постройками и земельный участок общим размером 

<

данные изъяты> кв. м, расположенные по адресу: 

<

адрес>, за 

<

данные изъяты> рублей. Денежные средства продавцом были получены в полном объеме, документы на дом и земельное участки переданы покупателю.

Право собственности ФИО3 и ФИО2 подтверждается договором купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного Богородицкой государственной нотариальной конторой по реестру № от ДД.ММ.ГГГГ, а также свидетельствами на право собственности на землю серии РФ № от ДД.ММ.ГГГГ и серии РФ № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, кадастровый № от ДД.ММ.ГГГГ отсутствует информация о собственнике на объект: жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, кадастровый № имеется информация о регистрации правообладателя ФИО3 на объект: земельный участок размером 

<

данные изъяты> кв. м, вид права общая долевая собственность, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, кадастровый № имеется информация о регистрации правообладателя ФИО2, на объект: земельный участок размером 

<

данные изъяты> кв. м, вид права общая долевая собственность, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

В связи с тем, что обе стороны выполнили оговоренные договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ условия, то в данном случае была соблюдена установленная законом для данного вида договоров письменная форма.

С указанного времени истец владеет и пользуется данным жилым домом по назначению постоянно, оплачивает потребляемые коммунальные ресурсы, содержит дом в надлежащим состоянии. При этом договор купли-продажи надлежащим образом оформлен не был, государственная регистрация перехода права собственности на жилой дом не осуществлена. По достигнутой договоренности ФИО3 и ее сын ФИО2 после продажи дома состояли на регистрационном учете по адресу: 

<

адрес>, по день своей смерти.

ФИО2 умер ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ.

В настоящее время истец лишена возможности зарегистрировать свое право собственности в связи со смертью продавцов ФИО3 и ФИО2

После приобретения жилого дома истец своими силами и средствами, в целях улучшения жилищных условий произвела реконструкцию принадлежащего ей жилого дома в виде строительства жилых пристроек лит. 

<

данные изъяты>

Согласно технического заключения ГУ ТО «Областное БТИ» объект капитального строительства соответствует требованиям законодательства Российской Федерации в результате произведенных работ по реконструкции, перепланировке и переустройству.

На основании изложенного, с учетом уточнения иска, истец просит суд: 

признать действительным договор купли-продажи жилого дома с хозяйственными постройками и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, действующей в своих и в интересах своего несовершеннолетнего сына ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, с одной стороны, и ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, с другой стороны;

сохранить в реконструированном, перепланированном и переустроенном состоянии жилой дом, литеры 

<

данные изъяты> площадью всех частей здания 

<

данные изъяты> кв. м, общей площадью жилого помещения 

<

данные изъяты> кв. м, жилой площадью 

<

данные изъяты>. м, подсобной площадью 

<

данные изъяты> кв. м, со всеми надворными постройками, расположенный по адресу: 

<

адрес>;

признать за ФИО1 право собственности на жилой дом литеры 

<

данные изъяты> площадью всех частей здания 

<

данные изъяты>. м, общей площадью жилого помещения 

<

данные изъяты> кв. м, жилой площадью 

<

данные изъяты>. м, подсобной площадью 

<

данные изъяты> кв. м, со всеми надворными постройками, расположенный по адресу: 

<

адрес>;

признать за ФИО1 право собственности на земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв. метров, К№, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

признать за ФИО1 право собственности на земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв. метров, К№, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Судом к участию в деле в качестве третьего лица привлечен комитет имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования Богородицкий район.

Истец ФИО1, представитель истца по ордеру адвокат Козлов Н.И., в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ранее в судебном заседании исковые требования поддержали, просили суд их удовлетворить, просили о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представитель ответчика администрации муниципального образования Богородицкий район, представитель третьего лица комитета имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования Богородицкий район, третье лицо ФИО4 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащем образом. Представитель администрации муниципального образования Богородицкий район представил заявление, в котором просил принять решение на усмотрение суда в соответствии с действующим законодательством. 

Руководствуясь ст.167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания. 

Выслушав ранее в судебном заседании истца, его представителей, допросив свидетелей, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч.1 ст. 213 ГК РФ в собственности граждан может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам.

В соответствии с ч.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами распоряжаться им иным образом.

В силу ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

На основании ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. 

Как следует из договора от ДД.ММ.ГГГГ, составленного в простой письменной форме, жилой 

<

адрес> (ранее 

<

адрес>, принадлежащий на праве общей долевой собственности (по 

<

данные изъяты> доли каждому) ФИО3 и ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, со всеми хозяйственными постройками при нем, а также земельный участок общей площадью 

<

данные изъяты> кв. м по данному адресу, проданы ФИО3 ФИО1 за 

<

данные изъяты> рублей (л.д. 29).

Проверяя полномочия продавца на распоряжение жилым домом и земельным участком, суд установил, что указанные выше жилой дом и земельные участки К№, К№, каждый площадью 

<

данные изъяты> кв. м, принадлежали на праве общей долевой собственности ФИО3 и ее несовершеннолетнему сыну ФИО2 в равных долях на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного нотариусом ГНК в реестре за №, зарегистрированным Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству 

<

адрес> и БТИ ДД.ММ.ГГГГ, о чем выданы свидетельства на право собственности на землю серии РФ № от ДД.ММ.ГГГГ и серии РФ № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно кадастрового паспорта на земельный участок кадастровый № площадью 

<

данные изъяты> кв. м. вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, категория земель: земли населённых пунктов, расположенный по адресу: 

<

адрес>, принадлежит на праве общей долевой собственности, правообладатель ФИО3

Согласно кадастрового паспорта на земельный участок кадастровый № площадью 

<

данные изъяты> кв. м. вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, категория земель: земли населённых пунктов, расположенный по адресу: 

<

адрес>, принадлежит на праве общей долевой собственности, правообладатель ФИО2

По данным ЕГРН право собственности на указанный жилой дом и земельный участки в настоящее время ни за кем не зарегистрировано (л.д.36-38).

Таким образом, ФИО3, действующая в своих интересах и в качестве законного представителя своего несовершеннолетнего сына, ФИО2, заключив договор с ФИО1, распорядились своей личной собственностью. 

С учетом изложенных обстоятельств, в судебном заседании установлено, что при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества – жилого дома с земельным участком между ФИО3, действующей в своих интересах и в качестве законного представителя своего несовершеннолетнего сына, ФИО2, и ФИО1, условия, предусмотренные ст. ст. 549, 550 ГК РФ относительно совершения сделки по отчуждению данного недвижимого имущества, были соблюдены. Передача недвижимого имущества покупателю ФИО1 произведена, требований об истребовании имущества из чужого незаконного владения никем не заявлялось. 

Данный договор заключен в простой письменной форме, подписан сторонами, условие по оплате в размере 

<

данные изъяты> руб. ФИО1 выполнено (согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ).

При таких обстоятельствах действительность данного договора у суда сомнений не вызывает.

Кроме того, судом установлено, что после заключения сделки права несовершеннолетнего также не были нарушены, поскольку ФИО3 и ФИО2 оставались быть зарегистрированными по месту жительства вплоть до своей смерти, что подтверждается домовой книгой по адресу: 

<

адрес>.

Как установлено судом, согласно свидетельству о смерти I-БО № от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умер ДД.ММ.ГГГГ. Согласно свидетельства о смерти II-БО № от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умерла ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ответов нотариуса Богородицкого нотариального округа наследственных дел к имуществу ФИО2, ФИО3 не заводилось. 

В связи с чем ФИО1 не зарегистрировала право собственности на указанный жилой дом и земельный участок (двуконтурный) при нем с 1999 г. по настоящее время.

В силу п.5,6 ст.1 ФЗ от 13.07.2015 года №218-ФЗ (ред. от 25.12.2018) «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В силу ч. 2 ст.165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Тем не менее, государственная регистрация вышеуказанного договора купли-продажи не может быть совершена в регистрирующем органе - Управлении Росреестра по Тульской области, поскольку спорное недвижимое имущество раннее принадлежало ФИО3, которая умерла ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2, который умер ДД.ММ.ГГГГ, то есть после совершения сделки.

Однако данные обстоятельства не вправе нарушать право истца ФИО1 на признание права собственности на спорное недвижимое имущество, которая выполнила все условия договора купли-продажи жилого дома с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ.

Приобретение ФИО1 в ДД.ММ.ГГГГ г. жилого дома в собственность у ФИО3 подтверждено показаниями допрошенных в судебном заседании свидетелей свидетель №1, свидетель №2, которые пояснили, что ФИО1 на протяжении длительного времени является собственником данного жилого дома, проживает с этом доме, владеет и пользуется им по назначению, содержит его в надлежащем состоянии, проводит ремонтные работы за свой счет, оплачивает коммунальные ресурсы, отдала по договору купли-продажи ФИО3 деньги в их присутствии.

Согласно представленных платежных документов на коммунальные услуги (л.д. 45-47) по адресу: 

<

адрес>, лицевой счет открыт на имя ФИО1, задолженность отсутствует.

Какие-либо споры относительно данного жилого дома с земельным участком при нем с ДД.ММ.ГГГГ г. отсутствуют, после смерти ФИО2, ФИО3 наследниками либо органом местного самоуправления из владения истца не истребован. 

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что спорный договор купли-продажи жилого дома с земельным участком может быть признан заключенным и подлежащим регистрации в судебном порядке.

Согласно техническому паспорту ГУ ТО «Областное БТИ» Богородицкое отделение по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ право собственности на жилой 

<

адрес> зарегистрировано за:ФИО3. и ФИО2 по 

<

данные изъяты> доли, на основании договора купли-продажи дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного Богородицкой ГНК р. №.. Жилой дом по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ значится лит. лит. 

<

данные изъяты>, площадью всех частей здания 

<

данные изъяты> кв. м, общей площадью жилого помещения 

<

данные изъяты> кв. м, жилой площадью 

<

данные изъяты> кв. м, подсобной площадью 

<

данные изъяты> кв. м, со всеми надворными постройками: лит. 

<

данные изъяты>, лит. под 

<

данные изъяты>, с забором и калиткой, выгребной ямой, водопроводом и канализацией. На строительство жилой пристройки лит. 

<

данные изъяты>, лит. 

<

данные изъяты> документы не предъявлены. 

Данные обстоятельства позволяют отнести указанные пристройки в составе жилого дома в силу положений ст. 222 ГК Российской Федерации к самовольным. 

Пунктом 3 ст. 222 ГК Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Строительство жилого дома и реконструкция жилого дома произведены на принадлежащем истцу земельном участке.

Согласно техническому заключению ГУ ТО «Областное БТИ» от ДД.ММ.ГГГГ №, технико-экономические показатели по объекту изменились в результате реконструкции и перепланировки, зафиксированных в процессе проведения технической инвентаризации ДД.ММ.ГГГГ.

В процессе реконструкции произошла замена конструкций здания и увеличение его частей (площади) за счет: строительства жилой пристройки лит. 

<

данные изъяты> на месте ранее снесенной пристройки лит. а с увеличением в размерах; строительства жилой пристройки лит. 

<

данные изъяты> на месте ранее снесенной пристройки лит. 

<

данные изъяты> с увеличением в размерах, а также произведены внутренняя перепланировка и переустройство.

Техническое состояние несущий строительных конструкций жилого дома лит. 

<

данные изъяты> и жилой пристройки лит. 

<

данные изъяты> работоспособное. Техническое состояние несущих строительных конструкций жилой пристройки лит. 

<

данные изъяты> – исправное.

Архитектурно-строительные, объемно-планировочные и конструктивные решения, принятые заказчиком при реконструкции, перепланировке и переустройстве Объекта, выполнены в соответствии с требованиями действующих строительных норм и правил и других нормативных документов, действующих на территории Российской Федерации.

Объект пригоден для дальнейшей эксплуатации по функциональному назначению - объект индивидуального жилищного строительства (жилой дом) согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47.

Объект не нарушает права и охраняемые законом интересы других граждан, архитектурные и экологические нормы и правила, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

Оснований не доверять данному заключению у суда не имеется, так как изложенные в нем выводы сделаны организацией, имеющей соответствующий допуск на осуществление названных работ, технически обоснованы, а поэтому суд считает его соответствующим требованиям относимости, допустимости и достоверности, установленным ст. 67 ГПК РФ.

Данных о том, что произведенные работы (реконструкция, перепланировка, переустройство) создают угрозу жизни и здоровью граждан, нарушают права и законные интересы других лиц, судом не установлено; эти работы соответствуют требованиям строительных и санитарных норм и правил, не затрагивают конструктивные характеристики надежности и безопасности здания.

Возражения от уполномоченного органа – администрации МО Богородицкий район, комитета имущественных и земельных отношений администрации МО Богородицкий район на исковое заявление не поступили. 

Учитывая изложенное, а также то, что истцом приняты меры к легализации самовольных построек (ответ от ДД.ММ.ГГГГ № №), суд считает возможным сохранить в перепланированном, переустроенном и реконструированном состоянии жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

При таких обстоятельствах исковые требования ФИО1 основаны на законе, представленных доказательствах, подлежат удовлетворению. 

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к администрации муниципального образования Богородицкий район о признании договора купли-продажи действительным, признании права собственности на жилой дом и земельные участки, сохранении жилого дома в реконструированном состоянии удовлетворить.

Признать действительным договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, расположенных по адресу: 

<

адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, действующей в своих и в интересах своего несовершеннолетнего сына ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, с одной стороны, и ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, с другой стороны.

Сохранить в реконструированном, перепланированном и переустроенном состоянии жилой дом, литеры 

<

данные изъяты> площадью всех частей здания 

<

данные изъяты> кв. м, общей площадью жилого помещения 

<

данные изъяты> кв. м, жилой площадью 

<

данные изъяты>. м, подсобной площадью 

<

данные изъяты> кв. м, со всеми надворными постройками, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Признать за ФИО1 право собственности на жилой дом литеры 

<

данные изъяты>, площадью всех частей здания 

<

данные изъяты> кв. м, общей площадью жилого помещения 

<

данные изъяты> кв. м, жилой площадью 

<

данные изъяты> кв. м, подсобной площадью 

<

данные изъяты>. м, со всеми надворными постройками, расположенный по адресу: 

<

адрес>;

Признать за ФИО1 право собственности на земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв. м, К№, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, категория земель: земли населённых пунктов, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Признать за ФИО1 право собственности на земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв. м, К№, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, категория земель: земли населённых пунктов, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Богородицкий межрайонный суд Тульской области в течение месяца со дня принятия судом мотивированного решения.

Мотивированное решение суда составлено 13 декабря 2024 г. 

Председательствующий