61RS0048-01-2019-000008-31

Дело №2- 115\19

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

26 сентября 2019 года п. Орловский 

Орловский районный суд Ростовской области в составе 

председательствующего Лазуревской В.Ф

при секретаре Пикаловой О.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Орловского района, ФИО2, ФИО3 о признании права собственности

У С Т А Н О В И Л

Требования ФИО1 обоснованы тем, что она на основании договора купли - продажи земельного участка и находящегося на нем незавершенного строительством здания бара от 10 сентября 2012г., заключенного между ФИО2 и ФИО1, является собственницей земельного участка, категория земель: земли поселений, назначение: для размещения кафе, площадью 197 кв.м., кадастровый номер земельного участка *** и расположенного на указанном земельном участке незавершенного строительством здания бара общей площадью 89,4 (восемьдесят девять целых четыре десятых) кв.м., литер: А1, со строениями и сооружениями (пристройка и навес) по адресу: ***, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права, как на земельный участок, так и на строение.

После продажи земельного участка с размещенным на нем зданием кафе, в собственности у ФИО2 остались находящийся под одной крышей со зданием кафе магазин и прилегающий к нему земельный участок. При оформлении сделки в договоре указано, что ответчица продала земельный участок, на котором находилось незавершенное строительством здание бара с пристройкой и навесом.

В настоящее время выяснилось, что часть земельного участка под зданием бара, а именно под пристройкой литер «а» площадью по наружному обмеру 13, 2 кв. м. (по внутреннему замеру 10, 7 кв. м.), которая изначально приобреталась истицей по договору купли-продажи от 10 сентября 2012г, находится на земельном участке, принадлежащем ответчице.

Данное обстоятельство могло возникнуть в результате неоднократного проведения ответчицей кадастровых работ по межеванию и дроблению земельного участка, а также устранения кадастровых ошибок.

Согласно ч. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

ФИО1 полагает, что еще в 2012 году приобрела в собственность как здание кафе, так земельный участок, занятый им.

Однако в настоящее время ФИО2 землю под спорной пристройкой к бару выделила в отдельный участок с кадастровым номером *** площадью 24 кв. м. и адресом: ***

В октябре 2018г. истица получила претензию от ФИО3, доверенного лица ФИО2, с требованием снести пристройку в течение 14 дней, так как она располагается на земельном участке ФИО2 Истица полагает, что действиями ФИО2, нарушается её право собственности, так как еще в 2012 году ответчица продала земельный участок с находящимся на нем строением. 

Кроме того, истицей произведена перепланировка нежилого здания бара без соответствующих разрешительных документов. О том, что для перепланировки необходимо разрешение, истица не знала. Заявление о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию Администрацией Орловского района оставлено без удовлетворения.

Согласно техническому паспорту по состоянию на 15 января 2018 года общая площадь нежилого здания (магазин) составляет 89,8 кв.м.

Увеличение общей площади нежилого здания на 0,4 кв. м. произошло за счет перепланировки (комн. №1, №1а), что подтверждается справкой БТИ.

В настоящее время истица не имеет возможности зарегистрировать право собственности на указанное нежилое здание(магазин), так как осуществлена самовольная перепланировка указанного помещения, а также часть строения(пристройка) находится на земельном участке, принадлежащем ФИО2 

ФИО1 просила признать за ней право собственности на земельный участок площадью 24 кв. м., расположенный по адресу: *** кадастровый ***.

Сохранить нежилое помещение (магазин), по адресу: *** в перепланированном состоянии общей площадью 89,8 кв.м.

Признать за ней право собственности на нежилое помещение (магазин) по адресу: *** общей площадью 89,8 кв.м.

В подтверждение иска ФИО1 представила: технические паспорта на строение, ответ главы Орловского района, договоры купли продажи, справку ОАО АГТИ, справку БТИ, свидетельства о государственной регистрации права, кадастровую выписку на земельный участок.

В судебном заседании истица и её представитель на доводах иска настаивали. 

Представитель ответчика Администрации Орловского района исковые требования ФИО1 не признала, сослалась на доводы, изложенные в отказе в выдаче разрешения на перепланировку.

ФИО3, представляя свои интересы и интересы ФИО2, а также его представитель ФИО4 исковые требования ФИО1 не признали. Представитель ФИО3 показал, что в судебном заседании установлено, что пристройка или топочная), по документам по- разному звучит), составной частью здания магазина, на которое претендует истица никогда не являлась. Из проектно-сметной документации 2002 года следует, что пристройка-топочная уже существовала, а сам магазин только проектировался. В 2013 году после заключения договора купли-продажи ФИО1 сама заказала проектно-сметную документацию, там топочная, как часть здания магазина, не указана. Эксперт пояснил, что согласно проектно-сметной документации топочная или пристройка не является частью того здания, на которое претендует истица. Администрация не совсем корректно высказывает свою позицию, поясняя, что нет разрешения на строительство. На этом маленьком спорном земельном участке здание бара или магазина не строилось, этот земельный участок не выделялся для строительства здания бара и магазина. У первоначального собственника права собственности не возникло на единый объект, было сразу двух незавершенных объектов строительства: бара и здания магазина, как двух самостоятельных объектов недвижимости. Кроме того, истицей пропущен срок исковой давности для обращения в суд с иском о признании права собственности на земельный участок. 

Изучив материалы дела, выслушав стороны, суд пришел к следующему выводу.

Согласно п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда ЭФ и Пленума ВАС РФ от 29. 04. 2010г. №10/22 « О некоторых вопросах, возникновения в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных правах спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

Согласно ст.273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотренозаконом.

Согласно ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В соответствии сч.2 ст.555 ГК РФ в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В соответствии со ст.200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии со ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу,действия в обход законас противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав(злоупотребление правом).

В судебном заседании установлено, что на основании договора купли- продажи земельного участка и находящегося на нем незавершенного строительством здания бара от 10 сентября 2012г., заключенного между ФИО2 и ФИО1, истица является собственницей земельного участка, категория земель: земли поселений, назначение: для размещения кафе, площадью 197 кв.м., кадастровый номер земельного участка *** и расположенного на указанном земельном участке незавершенного строительством здания бара общей площадью 89,4 (восемьдесят девять целых четыре десятых) кв.м. со строениями и сооружениями (пристройка и навес) по адресу: *** Данный факт подтверждается договором купли -продажи земельного участка и находящегося на нем незавершенного строительством здания бара от 10 сентября 2012г. и свидетельствами о государственной регистрации права от 18.10.2012г. В соответствии с договором купли –продажи от 15.12.2017г., заключенного между ФИО2 и ФИО3, ФИО2 продала ФИО3 нежилое здание магазин площадью 57,5 кв. м. и земельный участок площадью 93,0 кв. м. по адресу: ***. В соответствии со сведениями ЕГРН ФИО2 зарегистрировала за собой право собственности на земельный участок площадью 24 кв.м. по адресу: *** 22.06.2018года, кадастровый ***.

В соответствии с техническими паспортами от 24.11.2005года и 15 января 2018года на указанном земельном участке расположена пристройка, принадлежащая ФИО1

Исходя из зарегистрированного права ФИО2 на земельный участок площадью с кадастровым номером *** ФИО3, представляя интересы ФИО2, указывал, что пристройка литер «а» к зданию бара является самовольным возведенным строением и подлежит сносу.

Вместе с тем, указанные доводы опровергаются имеющимися в деле доказательствами. В соответствии с проектом на строительство бара, изготовленным по заказу первого собственника бара М. от 2002года (т.1 л.д.175-187) спорное строение указано как топочная магазина и бара. В проектной документации от 2013года (т.1 л.д.164-174) строение указано как топочная. В договоре купли - продажи от 10 сентября 2012г. оно указано как пристройка, в техническом паспорте от 24.11.2005года – подсобное, в техническом паспорте от 15 января 2018года строение именуется как пристройка. При сравнении указанных документов площадь и конфигурация спорного объекта, несмотря на различное наименование, совпадают. Данный факт в судебном заседании подтвердил и эксперт М. Кроме того, в приобщенном ответчиком к материалам дела заключении специалиста Б. в исследовательской части указано, что на земельном участке с кадастровым ***, принадлежащем ФИО2 «расположена часть нежилого здания - так называемая пристройка, входящая в состав объекта капитального строения с кадастровым ***

(незавершенное строительством здание бара). Таким образом, суд пришел к выводу о том, что спорный объект – это пристройка, проданная ФИО2 ФИО1 по договору купли- продажи от 10 сентября 2012г. 

Следовательно, осуществляя государственную регистрацию права собственности на земельный участок под пристройкой в 2018году, ФИО2 не могла не знать, что указанный участок в соотвествии со ст. 555 ГК РФ ею уже продан по договору купли - продажи от 10 сентября 2012г. и не является самовольно возведенным строением. В связи с чем, следует сделать вывод о том, что ФИО2 заведомо недобросовестно осуществляет свои гражданские права. 

Учитывая, что собственником земельного участка с кадастровым *** ФИО2 стала 22.06.2018года, доводы о том, что истица пропустила срок исковой давности для обращения в суд за защитой своего права, необоснованные.

Что касается требований ФИО1 о сохранении здания бара в перепланированном состоянии, суд полагает, что в данной части иска её требования также подлежат удовлетворению. 

В соответствии со справкой БТИ от 29.11.2018г. нежилое здание по адресу: *** *** площадь, указанная в техническом паспорте от 15.01.2018 г.- 89,8 кв. м., не соответствует техническому паспорту от 24.11.2005г. где общая площадь 89,4.м.

Увеличение общей площади на 0,4 кв.м, произошло за счет перепланировки (комн.№1,№1а)

В соответствии с отказом главы Орловского района в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию магазина по адресу: *** не представляется возможной ввиду отсутствия разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства.

В соответствии с заключением эксперта № 107\19 от 30.07.2019г. произведенная перепланировка в нежилом здании, расположенном по адресу: *** в виде перепланировки комнат № 1, № 1а соответствует требованиям градостроительного, санитарно-эпидемиологического законодательства, другим техническим нормам правилам, требованиям законодательства о пожарной безопасности (СНиП, СанПи противопожарным нормам, другим нормам и правилам).

Объект исследований, расположенный по адресу: *** по обследуемым параметрам может использоваться в функциональном назначении - магазин.

Дальнейшая эксплуатация нежилого здания, расположенного по указанному адресу угрозы жизни и здоровью граждан, находящихся в не жилом здании, возможна.

Таким образом, единственным основанием к отказу в выдаче акта готовности помещения к эксплуатации после перепланировки является отсутствие разрешения на перепланировку. Вместе с тем, заключение эксперта представителем администрации Орловского района оспорено не было. 

Доводы ФИО3 о том, что перепланировка нарушает его права, поскольку принадлежащее ему здание магазина имеет общую со зданием бара стену, необоснованные. ФИО3 выводы эксперта оспаривал лишь в части принадлежности пристройки литер «а» к зданию бара, однако указанные доводы уже исследовались судом, и получили оценку. 

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Признать за ФИО1 право собственности на нежилое помещение(магазин), расположенное по адресу: *** в перепланированном состоянии общей площадью 89,8 кв.м. 

Признать за ФИО1 право собственности на земельный участок площадью 24 кв.м. по адресу: ***.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке Ростовский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий

Решение в окончательной форме изготовлено 02 октября 2019г..